Важка ноша. Чи потягне "Гулівер" на дно державні банки

Наприкінці липня 2025 року державні Ощадбанк та Укрексімбанк стягнули з компанії "Три О" торговельно-офісний комплекс (ТОК) "Гулівер". Причина – за версією банкірів, компанія-власник систематично не обслуговувала зобов'язання перед кредиторами навіть після численних реструктуризацій, відстрочок та зменшення платежів.

"Гулівер" – один з найбільших таких комплексів у Києві та Україні. Попри свої масштаби та престижність, він невдовзі може перетворитися на велику проблему для державних банків, які його стягнули.

Відповідно до регуляторних норм, Ощадбанк та Укрексімбанк можуть недорахуватися мільярдів гривень у своєму капіталі і навіть потребувати докапіталізації з державного бюджету.

"Гулівер" уже негативно впливає на державні фінанси. Через нього держбанки домовилися про зменшений розмір дивідендів за 2025 рік, які спрямовуються до бюджету.

Чи потягне конфіскований у Віктора Поліщука комплекс на дно державні банки і як останні планують його продавати?

Проблемна застава

26 липня 2025 року державні Ощадбанк та Укрексімбанк стягнули у свою власність ТОК "Гулівер" як заставу за непогашеним кредитом компанії "Три О", яка де-факто належить Віктору Поліщуку.

У 2006 році консорціум банків, який складався з Ощадбанку (частка в сумі виданого кредиту 80%) та Укрексімбанку (20%), надав позику на будівництво "Гулівера". Загальна сума кредиту становила 460 млн дол., при цьому, за словами Поліщука, реальна вартість будівництва становила 230-250 млн дол.

Поліщук став власником комплексу не відразу. За його словами, з 2008 року він почав купувати "поверхи крок за кроком" у забудовника Вагіфа Алієва та партнерів. Про наявність кредиту він нібито дізнався лише у 2011-му.

"Гулівер" відкрився у 2014 році, однак кредит, який видавався в іноземній валюті, майже не обслуговувався. З часом неплатежі призвели до зростання заборгованості до майже 600 млн дол. та проведення численних реструктуризацій. Зокрема, банки погоджувалися збільшити термін погашення кредиту та суттєво зменшити суми платежів.

"Попри це боржник у 2024 році спочатку зменшив платежі на користь банку, а потім взагалі припинив обслуговувати кредит, пояснюючи це необхідністю відбудови зруйнованого майнового комплексу у Броварах", – каже голова правління Ощадбанку Юрій Каціон.

Як наслідок кредитори вирішили стягнути "Гулівер" за борги. На момент проведення цієї процедури банки оцінили вартість ТОК 127 млн дол. На баланс Ощадбанку потрапили 80% цієї суми – 101,6 млн дол. або 4,5 млрд грн за поточним курсом, на баланс Укрексімбанку – 25,4 млн дол. або 1,12 млрд грн.

Отримання комплексу відбувалося не без проблем. Кредитори заявляли, що колишні власники не пропускали їх до всіх технічних приміщень "Гулівера" і влаштовували ледь не диверсії з підтопленням деяких приміщень чи перевантаженням електромереж. Наприкінці жовтня 2025 року банки припинили роботу ТОК, аби встановити над ним контроль.

Поліщук тим часом оскаржує дії банків із стягнення "Гулівера" в судах. Там також перебуває низка справ, у яких дії держбанків оскаржують орендарі. Вони намагаються продовжити терміни договорів оренди, які уклали з колишнім власником, не підписуючи з банками нових.

Остаточно контроль над "Гулівером" держбанки отримали лише на початку лютого 2026 року, коли комплекс відновив роботу. З того моменту в банків залишалося сім місяців до того, як за володіння комплексом доведеться "заплатити" своїм капіталом.

Непрофільний актив

Закон "Про банки та банківську діяльність" встановлює жорсткі вимоги до роботи банків. Зокрема – забороняє їм займатися будь-якою іншою діяльністю, крім основної.

У межах цієї логіки для банків встановлюються певні обмеження щодо володіння активами, які не стосуються банківського бізнесу. Зокрема, тими, які потрапляють у власність фінансових установ у межах стягнення застав з позичальників.

Банкам дається рік на продаж непрофільного активу. Якщо цього не відбувається, то вартість цього активу "списується" з капіталу. Як наслідок страждає стійкість банку, адже низький капітал не дозволяє установам нарощувати кредитування та впливає на їхню здатність поглинати збитки.

У "списання" є ще один наслідок: така дія впливає на виконання банками нормативів достатності капіталу. За невідповідність цим нормативам НБУ може застосовувати санкції і навіть виводити банки з ринку.

Звісно, держбанкам неплатоспроможність не загрожує, адже їхні проблеми з капіталом автоматично перетворюються на проблеми платників податків. В історії Ощадбанку та Укрексімбанку так ставалося не раз. Річ у тім, що до 2014 року ці установи часто використовувалися для політично мотивованого кредитування: видачі завідомо збиткових позик наближеним до влади особам.

Навіть до завершення річного періоду з моменту стягнення "Гулівера" на баланс банків ця подія вже залишила слід у державних фінансах. Передчуваючи неможливість продати комплекс у встановлений нормативами НБУ термін, Ощадбанк та Укрексімбанк клопотали в уряду про зменшення дивідендів, які вони спрямували до бюджету за 2025 рік.

Для Ощадбанку норматив встановили на рівні 30% від чистого прибутку – 4,8 млрд грн. Для порівняння: Приватбанк переказав 70%. Укрексімбанк взагалі звільнили від переказування прибутків до бюджету, хоча у 2025 році установа заробила 8,9 млрд грн. Аналогічно не переказуватимуть прибутків Укргазбанк та "Сенс банк".

Звільнення від сплати всіх або частини дивідендів дозволить держбанкам спрямувати прибуток на поповнення власного капіталу. Надалі це дозволить Ощадбанку та Укрексімбанку відносно без проблем "поглинути" вирахування вартості "Гулівера", якщо його не вдасться продати до кінця липня.

Для Ощадбанку такий ефект буде найболючішим, проте він, імовірно, зможе його пережити, не порушуючи вимог НБУ. "Ми робили розрахунки того, як на капітал банку вплине ситуація, якщо нам не вдасться продати "Гулівер" протягом року з моменту його стягнення. Відповідно до них, банк буде виконувати мінімальні вимоги достатності капіталу", – зазначив Каціон.

Укрексімбанк теж не порушить вимоги щодо достатності капіталу, вважає аналітик групи ICU Михайло Демків. Він підрахував, що вирахування з капіталу банку його частки в "Гулівері" в розмірі 1,12 млрд грн не призведе до додаткової потреби в капіталі навіть за негативного сценарію, закладеного в останнє стрес-тестування.

Разом з цим держбанки звернулися до НБУ з проханням переглянути вимоги щодо вирахування непрофільних активів з капіталу. Враховуючи масштаб "Гулівера" та війну, яка не сприяє успішному продажу таких об'єктів нерухомості, установи просять регулятора дати більше часу на продаж стягненого майна.

Співрозмовники ЕП в керівництві Нацбанку зазначають, що там розглядають можливість ухвалення відповідних змін. "Ми налаштовані на конструктив. Готові розглянути питання як надання окремого рішення для Ощадбанку та Укрексімбанку, так і ухвалення такого рішення для всіх банків", – повідомив співрозмовник.

Швидше за все, НБУ доведеться ухвалити таке рішення, адже ймовірність продажу "Гулівера" до липня виглядає примарною, що визнають самі кредитори. Продаж ускладнює і те, що всі рішення щодо активу мають ухвалювати два банки і ці рішення повинні проходити через тривалі процедури погодження їхніми правліннями та наглядовими органами. На це можуть знадобитися місяці.

Як продаватимуть "Гулівер"

Продавати заставне майно банки мають на прозорих аукціонах, наприклад, на майданчику "Prozorro.Продажі". За словами Каціона, стартова ціна "Гулівера", імовірно, буде на рівні оцінки комплексу, проведеної у 2020 році: 207 млн дол.

Етапів проведення конкурсу буде кілька. Спочатку його виставлятимуть за максимальною оціночною вартістю із 100-відсотковою оплатою. Якщо за таких умов продати комплекс не вдасться, то наступний етап передбачатиме можливість поступової оплати чи передавання майна у фінансовий лізинг.

На наступних етапах банки можуть застосувати альтернативні способи продажу, зокрема, розділити "Гулівер" на кілька частин. "Це вже складніше з технічного погляду, тому що треба розділяти частки права власності. Нагадаю, у нас два кредитори: Ощадбанк та Укрексімбанк. Відповідно, усі рішення мають бути узгоджені з усіма кредиторами, погоджені з усіма наглядовими радами кожного банку", – пояснює Каціон.

Якщо і такий спосіб продажу виявиться невдалим, то кредитори можуть почати знижувати вартість. Якщо ТОК продадуть за ціною, нижчою за балансові 127 млн дол., то банки зазнають збитків.

Чи знайдеться покупець на "Гулівер"? За словами Каціона, до банків уже зверталися до десяти потенційних покупців. "Деякі – у форматі усних запитів, деякі – у форматі офіційних запитів, деякі – під час обговорення на різних форумах і дискусіях, де ми анонсували продаж", – зазначає він.

Водночас голова Ощадбанку відмовився назвати, хто саме цікавився "Гулівером", посилаючись на конфіденційність такої інформації. Так само він не сказав, скільки інвестори готові заплатити за один з найбільших офісних центрів країни.

Одним з можливих покупців є бізнесмен Максим Кріппа, який в останні роки скуповує нерухомість у центрі столиці. Зокрема, у його власності – бізнес-центр "Парус", розташований навпроти "Гулівера".

У пресслужбі бізнесмена ці плани заперечують. "На даний момент холдинг ARS Capital не планує брати участь у можливому конкурсі на купівлю ТРЦ "Гулівер", – зазначили там.

На уточнювальне запитання ЕП Каціон зазначив, що бізнесмена з прізвищем Кріппа серед потенційних покупців немає.