Андрій Журжій, Inzhur: Торік українці купили автомобілів на 6 мільярдів доларів. Грошей у населення дуже багато
Андрій Журжій створює екосистему, яка змусить українців дістати доларову "заначку" з-під подушок і покласти їх "під відсотки". Як засновник Inzhur будує ринок капіталів у "чистому полі"?
"Реклама Inzhur лунає з кожної праски". Таку фразу можна почути з вуст українців як приклад чергового фінансового шахрайства, яких на пам'яті довірливих інвесторів було чимало. Компанія обіцяє дохідність на вкладення від 10 гривень за ставками від 10% річних у доларах та до 29% річних у гривні.
Засновник Inzhur Андрій Журжій поправляє: не обіцяємо, а прогнозуємо. "Забудьте слово "гарантія". Компанія попереджає чесно: ви можете отримати нуль або навіть збиток, усі пливемо в спільному човні.
Статус колишнього народного депутата – як клеймо. Переконати українців довірити гроші Журжію – нетривіальне завдання. Та попри скепсис вкладення в рекламу і маркетинг дають результат: заснована у 2022 році компанія за перші два роки назбирала 5 тис. інвесторів, а за наступні два – понад 100 тис.
Інвестори у фонд нерухомості Inzhur REIT є співвласниками супермаркетів, ресторанів, торгового центру і житлового комплексу й отримують відсотки від здавання приміщень в оренду. Вкладники фонду Inzhur Energy спільно будують електростанцію, Inzhur Miltech – кредитують виробників озброєння.
Зі сторони виглядає так, що Журжій в Inzhur – "цар і бог". Він єдиний засновник і керівник, остання інстанція в ухваленні рішень, щодня особисто відповідає на повідомлення інвесторів у чаті. Бізнесмен категорично не погоджується, що підставляє інвесторів під ризик, поставивши компанію в залежність від власних рішень, і переконує, що будує надійну систему стримувань і противаг.
Як Журжій придумав альтернативу банківським депозитам та ОВДП? Навіщо він створює фондову біржу? Що буде з українською економікою після знищення підприємств?
"Подзвонила мама і каже: тобі 23 роки, ти не працюєш, що ти собі думаєш?"
— Почну інтерв'ю в стилі Дмитра Гордона. Ви народилися в Умані. Хто ваші батьки?
— Моя мама працювала економістом, потім стала підприємцем. Навчилася в'язати, продавала на базарі чепчики для маленьких дітей. Я, до речі, теж вмію в'язати. Давно цього не робив, але лицьова, виворітна петлі – це знаю.
З 1989 року мама почала їздити в Югославію, потім – у Польщу, Туреччину, купувала товар, продавала на базарі. Я їй допомагав, тягнув сумки на базар. Вона там розкладалася, торгувала, а я йшов до школи.
З батьком вони розлучилися, коли мені було три роки. Зустрічався з ним, коли мені було 25 років, але спілкування не склалося. Пізніше дізнався, що в нього немає житла. Придбав йому будинок, кожен місяць даю якісь гроші, він собі живе.
У мене є дитячий чи підлітковий спогад: я казав, що ніколи не буду торгувати на базарі. У той час було не дуже популярно вчитися, тому що багато освічених людей не мали роботи за професією. Я вступив до Чернігівського педагогічного університету на вчителя фізкультури.
— Яка ваша перша офіційна робота?
— Під час навчання на другій освіті – юридична клініка при юридичній академії. Це не стільки робота, скільки практика, хоча мені здається, що якісь гроші нам платили.
Юридична клініка – це консультування мешканців з їхніх побутових питань. Там люди займали чергу з четвертої ранку, кожен зі своїми проблемами, треба було в обмежений спосіб їм допомогти: скласти документи, позови, договори чи просто надати консультацію. Це дало класний досвід: виділяти основне.
Взагалі, не хотілося б, щоб у вас склалося враження, що я перші гроші заробив у десять років і що я мегауспішний підприємець. Закінчую другий курс юридичної академії, живу в гуртожитку. Дзвонить мама, каже: "Синочка, все добре, але тобі 23 роки, ти не працюєш, не заробляєш, знаходишся на моєму утриманні. Ти взагалі що собі думаєш?".
Я цю розмову чітко пам'ятаю. Після цього вона, правда, каже: "Ну все, приїжджай на канікули додому". Я кажу: "Ні, не приїжджаю, залишаюся на літо працювати в юридичній клініці".
У 27 років я став керівником юридичного департаменту Fozzy Group.
— Як Fozzy Group призначила вчорашнього студента керівником юридичного департаменту?
— Через рік після розмови з мамою намагався влаштуватися на комерційну роботу. Друг, з яким грав у волейбол, каже: "Потрібен юрист у якийсь магазин". Думаю: "Не для того мама дитинку ростила, щоб я йшов у магазин юристом працювати". Відмовився, ще два місяці потикався, повертаюся, кажу: "Пропозиція ще актуальна?". Сходив на співбесіду, мене взяли на роботу.
Я потім питав керівника, чому мене обрали на конкурсі, де були кандидати з досвідом. Він каже: "За очі, за готовність усе робити, за те, що було байдуже на зарплату". Мені платили 60 чи 80 доларів.
Це був не просто магазин, а регіональна продуктова мережа, яка мала оптові бази в Одесі, Миколаєві, Херсоні. Через півтора року, десь у 2003-му, друг, який поїхав на роботу в Київ у Fozzy Group, дзвонить: "Тут з юристами біда, не хочеш приїхати на співбесіду?".
Мене взяли, хоч я ще не мав юридичної освіти – захист диплома був через чотири місяці. Дали зарплату 1 200 доларів, враховуючи доплату за житло. А в Одесі, щоб утримати мене, запропонували збільшити зарплату з 600 до 900 доларів. Тобто зменшили цінність переїзду в Київ до 300 доларів.
Мені вистачило клепки поїхати в Київ, бо математичного сенсу не було. Працював юристом у підрозділі, який займався виробництвом: Ніжинський консервний завод, млинзавод, якісь земельні ділянки.
Одне з перших моїх завдань було продати млинзавод. Вивчив документи, телефоную начальству, кажу: "Усе добре, просто у вас немає млинзаводу. Ви купили на торгах і оформили основне виробництво, але 5 тисяч квадратних метрів складів у вас немає".
Я вісім місяців самотужки працював над тим, щоб на аукціоні викупити все майно. Ми потім продали його, успішно закрили угоду. Так само Ніжинський консервний був у боргах, займалися його санацією. Через півтора року мені запропонували очолити юридичний департамент Fozzy.
До речі, я погодився тільки з третьої пропозиції. Центральний офіс виглядав як щось далеке, незрозуміле. Подзвонив колишньому керівнику, він каже: "Не кожен день Костельман пропонує таку роботу. Чим ти ризикуєш?"
Мені запропонували таку ж зарплату. Я ніколи не керував людьми, це ризик і для них, і для мене. Домовилися, що вони накинуть 500 доларів – і так я став керівником юрдепартаменту.
— Ви так чітко пам'ятаєте свої зарплати на кожному етапі.
— Я можу зараз заплакати.
— Через розмір зарплати?
— Ні, для мене це емоційно, що я певні віхи в житті проходив.
Питання не в грошах. У якийсь момент ти розбираєш, як передати цей досвід дітям. Чому в тебе вийшло, а в інших – ні? Юристів же багато. Моя порада – шукати улюблену справу. Я жодного дня не ходив на роботу без задоволення, хоча в школі сильно цього боявся. Усе, що робив, найманим чи ненайманим, я робив у задоволення, гроші – це наслідок.
Чому так детально розповідаю про млинзавод? Я витратив вісім місяців, щоб придбати цю недостаючу частину заводу. У день аукціону мені дзвонить керівник і каже: "Повертайся. Там наверху посварилися з губернатором, ми нічого не купуємо".
Я йду вулицею, м'яко кажучи, засмучений, тому що спав по дві години, розбив власну машину, жив у сараях, холодних хатах, щоб досягти результату. Назустріч ідуть організатори аукціону, розумію, що вони не в курсі, що хтось там з кимось посварився, до них по вертикалі ще не дійшло. Кажу: "А що, торги будуть?". Вони кажуть: "Так, будуть". Йдемо на торги, виграємо їх.
Беру протокол торгів, іду до нотаріуса, оформлюю право власності. Приїхав до свого керівника, поклав йому на стіл договір купівлі-продажу, право власності і сказав: "Я вважаю, що воно вам треба".
Далі були крики, мат, це ж рішення Костельмана не купувати. Так у мене з'явилася перша службова машина з проханням більше ніколи так не робити. Коли я звільнявся у 2014 році з Fozzy і прощався з підлеглими, то розповідав саме цю історію. Що я всім бажаю навчитися ухвалювати рішення.
— Співвласник Fozzy Group Володимир Костельман – одна з найнепублічніших персон в українському бізнесі. Що стоїть за цією непублічністю – удавана таємничість чи небажання спілкуватися з пресою?
— Він так бачить світ. Він досить спокійний, приємний у спілкуванні.
— Він відіграв велику роль у вашому становленні як бізнесмена?
— Як приклад підприємця – так. Я десять років працював у Fozzy Group і сформувався всередині групи. А взагалі за мій напрямок відповідав інший акціонер – Юрій Гнатенко.
"Через місяць після обрання народним депутатом у мене почалася депресія"
— У яку суму оцінюєте власні статки?
— Не впевнений, що хочу говорити про це.
— Чи увійшли б ви в рейтинг Forbes 100, якби у 2026 році він складався?
— Думаю, ні. Статки значно скромніші.
— У 2021 році, коли востаннє складався такий рейтинг, поріг входу був 125 мільйонів доларів.
— Точно не увійшов би.
— Opendatabot оцінює дохід усіх ваших юридичних осіб у 2,8 мільярда гривень. Це коректна цифра?
— Може бути. У ряді компаній хоч я і вказуюся бенефіціарним власником, але ці компанії належать інвестиційним фондам і нашим інвесторам, а не мені особисто.
— Чому ви вирішили балотуватися у Верховну Раду?
— Випадкова історія. Одна з юридичних фірм проводила серед студентів конкурс, я був членом комісії. Колега по комісії Юра Вахель каже: "Хочу тобі похвалитися: балотуюся в Київраду" від "Самопомочі". Садовий Андрій Іванович був тоді на слуху, я кажу: "Класний вибір, вітаю".
Через місяць мене набрали: "Ми на зборах, хтось запропонував тебе включити в список до Київради. Кажу: "Ну, ок". Поставили під 22-м номером, там пройшло лише пʼять людей. Ми допомагали на виборах, м'яким ресурсом у першу чергу. Листівки роздавали, ще щось. Допомагали в Київраді Гусовському розглядати рішення, відстежувати земельні питання.
У серпні 2014 року Лаврик (голова виконавчого комітету партії "Об'єднання "Самопоміч" Олег Лаврик – ЕП) набрав, каже: "Хочу переговорити". Там була така розмова: напевно, 22-е місце не твоє, дякую, що погодився. Йдемо до парламенту, хочемо, щоб ти йшов з нами.
Для мене на той момент це виглядало як цікавий виклик у житті. У юридичній роботі вже, грубо кажучи, нічого цікавого не відбувалося, усе працювало. Був гарний статус, гарна зарплата, цікаві угоди, але одне і те саме. А стати нардепом у 36 років – виглядало цікаво.
Мені здавалося, що я зараз зайду і можу багато чого змінити.
— Це були наївні думки?
— Абсолютно наївні. Через місяць у мене була страшна депресія від усього, що відбувається всередині. Коли тобі здається ззовні і преса пише про страшну багатоходовку, яка там відбувається, і який продуманий та хитрий план, то насправді це, вибачте, прої***и. І якось намагаються виправдатися і пояснити це суспільству.
— На які кошти ви жили під час депутатства?
— На власні, з прибутків компаній, які мені належали. У 2008 році створили компанію з управління активами "Інвестиційні партнери", вона досі працює.
— Ви керували бізнесом, поки були народним депутатом?
— Ні. У грудні 2014 року – бюджетний процес. Усі, хто належали до бюджетного і податкового комітетів, ночували і жили в парламенті. Парламентаризм не може бути волонтерством. Це робота, якій ти маєш віддаватися.
— Нардепам від "Самопомочі" платили в конвертах?
— Ні.
— Усі працювали на одну зарплату?
— Це правда. Тільки хтось брав зарплату, а хтось ні – жив на свої. Я завжди казав: "Я не живу на зарплату народного депутата".
Там взагалі смішний кейс: згідно з деклараціями, я найбагатший депутат Верховної Ради восьмого скликання за 2014 рік. Але те, що я задекларував – це бухгалтерський дохід. У мене стільки грошей і не було, але по бухгалтерії були. Колеги по парламенту декларували лише частину статків і вийшло так, що я був найбагатшим.
На мій погляд, це утопічно, коли ми намагаємося не платити парламентарям чи державним чиновникам справедливі гроші. Ми самі себе обманюємо.
— Ви були достойним народним депутатом?
— Не мені оцінювати, але я пишаюся зниженням єдиного соціального внеску для бізнесу на зарплату. Було 40 ставок від 37% до 45%, стало 22%. Той сплеск, який ви бачите в місцевих бюджетах, – частина цієї реформи, саме через легалізацію заробітних плат.
Другий кейс, яким можу пишатися, – це закон про публічні закупівлі. Я його не читав, але мав довіру до міністра економіки Айвараса Абромавичуса і його заступника Макса Нефьодова, коли вони попросили включити його в порядок денний. Вони тричі не могли тоді в бюджетну ніч у 2015 році проголосувати включення в порядок денний, у Андрія Іванчука з "Народного фронту" були якісь зауваження.
— Я чому питаю, чи вважаєте ви себе достойним народним депутатом. Журналісти "Радіо Свобода" фіксували, як ви вставляли картку Вікторії Войціцької в її картоприймач за її відсутності. Також рух "Чесно" порахував, що ви в половині випадків не голосували, були прогульником.
— Вставляти картку колег – це нормальна практика, коли починається реєстрація, коли парламент визначає, чи є 226 людей у залі, щоб розпочати засідання. Це не питання голосування.
Про прогульництво: влітку 2018 року я написав заяву на складання мандата, але нардепи не проголосували за неї. Я ж не раб, перестав ходити на засідання, звідси і прогули. Треба розділяти відвідуваність на два періоди.
Лише двічі після того, як поклав мандат, був на голосуваннях: за зміни в Конституцію щодо НАТО і закон про статус української мови.
— Ви за п'ять років не задекларували жодного долара і євро в готівці або на банківських рахунках. Не користуєтеся іноземною валютою?
— Користуюся, але базово в мене немає готівки. Я багато років живу без кешу.
— Як ви розраховувалися за кордоном?
— Гривневою карткою. Якщо потрібна була готівка, міг зняти в банкоматі тисячу доларів, але ж їх декларувати не треба.
Чим займається Inzhur
— Чи правильно я розумію, що ваш бізнес складається з трьох основних напрямків: Inzhur, група будівельних компаній "Смайл" і компанія з управління активами "Інвестиційні партнери"?
— Неправильно. Наш бізнес – це Inzhur, інвестиційна компанія. Всередині є брокер, є "Інвестиційні партнери". "Смайл констракшн" – це стара девелоперська частина, минулого року на її базі ми створили компанію InzhurBud і передали її фонду Inzhur REIT.
Ми зараз із регулятором (НКЦПФР – ЕП) знаходимося в дискусії, щоб відповідно до євросоюзівських директив інвестиційна фірма могла поєднувати діяльність з управління активами. Очікуємо, що регулятор найближчим часом внесе ці зміни.
— "Інвестиційні партнери" трохи вибиваються з екосистеми Inzhur.
— Вони надають послуги багатьом іншим корпоративним клієнтам. Основний фокус Inzhur – це роздрібний інвестор.
— У медіа є кілька згадок про вас в негативному ключі через те, що ви управляєте іншими фондами. Зокрема, історії з Газтранзитом і фондом "Ладиг", який будує ЖК "Берег резиденс". Чи важливо вам, з ким працювати?
— Точно важливо. Є кейси, коли ми відмовляємося від управління тими чи іншими фондами, у тому числі через їхніх бенефіціарів. В історії з "Ладигом" ми для себе не бачили проблем.
Щодо історії з Газтранзитом – так само. Була претензія до нас, що ми не виконували розпорядження НАБУ чи рішення суду, здається. Рішення Верховного Суду визнало всі претензії регулятора незаконними. Тобто наші дії якраз були законними.
Як тільки НАБУ замість цього пішло до регулятора і попросило внести зміни в рішення регулятора, того ж дня, як нам був наданий документ, ми все виконали.
Цей кейс розійшовся. Його часто згадують, як часто нас чи мене особисто згадують, що я власник казино, якихось оборонних компаній чи ще чогось винятково через те, що колись ми володіли фондом, а потім у нас його порожній купили. Це повністю притягнутий і клікбейтний заголовок, що колишній народний депутат має відношення до чогось.
Недавно пропонували керувати фондом, який має відношення до казино. Відмовилися.
— Хто пропонував?
— Колеги з юридичного ринку, які їх консультували. Компанію не назву.
Недавно одному з наших клієнтів пред'явили підозру у веденні бізнесу на непідконтрольних територіях. Як тільки ця інформація з'явилася, ми припинили всі ділові відносини, хоча клієнт образився.
— Inzhur дуже швидко виросла. Якщо спростити, то на перших порах компанія залучала кошти в інвесторів із чеком понад 100 тисяч доларів, будувала приміщення для "Сільпо" і McDonald's та виплачувала орендний дохід?
— Ні, цей девелоперський бізнес ми вели ще до Inzhur. Там не 100 тисяч доларів, а міг бути один інвестор, який фінансував будівництво одного об'єкта за 4-5-7 мільйонів доларів.
Inzhur ми запустили 14 лютого 2022 року, мінімальна інвестиція була 5 400 доларів. Потім зрозуміли, що розмір чеку – це обмеження, тому що людей із досвідом інвестування дуже мало. Тих, хто розуміє, що таке цінні папери, колективне інвестування, дивіденди, податки.
У кращому випадку інвестували в квартиру, більш просунуті інвестували в комерційне приміщення в житловому будинку. Тому ми поступово почали знижувати чек. Минулого року знизили його до 10 гривень. Можна було б опустити до гривні, але дивіденди на таку суму не можна нарахувати. Наш інсайт полягає в тому, що чек не важливий, важливий досвід.
Наш внутрішній KPI – кількість інвесторів, яких ми навчили, як працювати з інвестиціями. Чим довше людина з нами, чим більше вона отримує досвіду, тим більше вона інвестує.
— Ви кажете про важливість створення спільноти, про важливість інвестування, але за всім цим усе одно лежить холодний розрахунок. Ви як керівна компанія берете свій відсоток, і чим більше активів в управлінні, тим більший ваш заробіток.
— Гроші будуть наслідком. Ми робимо продукт, який до нас не робив ніхто, ми вирішуємо завдання, які до нас не міг вирішити ніхто. Це те, що драйвить і дає сили та бажання йти на роботу і звертати гори.
Наша виручка з кожним роком зростає, але мегаприбуток на цьому ми не отримуємо. Чи заробимо ми в кінці? Так, це очевидно. Підприємницька діяльність – це діяльність на власний ризик з метою отримання прибутку.
"Кличко із заступником сказали: "Ні, ні, ні, мальчик, ти не розумієш, тут усе складніше"
— У вас був період, коли ви відкривали окремі фонди під приватизаційні конкурси або інші форми набуття об'єктів у власність: готель "Україна", готель "Козацький", Житній ринок, Ocean Plaza. Багато вкладали в маркетинг, рекламу. Ви справді вірили в успіх кожного з цих кейсів чи це просто був спосіб залучити інвесторів, використовуючи інформприводи?
— Справді вірили.
"Козацький" – класна локація, центр міста, можна зробити гарний редевелопмент. Зараз із тими спроможностями, які є, – точно перемогли б. Тоді не потягнули фінансово: йшли в торги, маючи на рахунках десь 155 мільйонів зі ставкою 230 мільйонів. Той, хто переміг, зробив ставку 300 мільйонів на старті. 1 тисяча доларів за квадратний метр і 400 мільйонів гривень, які переможець заплатив, – це справедлива ціна.
З "Житнім" була спроба показати, що ми, кияни, можемо змінювати своє місто через об'єднання, через нашу інституційну спроможність зробити класний продукт.
Я особисто витратив 250 тисяч доларів власних коштів на концепцію, міжнародні компанії, архітекторів, громадські слухання. Ми двічі провели громадські слухання, щоб дати відповідь на питання, чому цей ринок має жити, чому він має запрацювати. Це було не про фасад, це було питання, якими функціями наповнити, на яких поверхах, як пов'язати з транспортною та пішохідною інфраструктурою, чому люди туди мають піти.
Були ж альтернативні думки: побілити, пофарбувати – і все запрацює. Показовий приклад Бессарабського ринку: побілили, пофарбували, але не дали відповідь, чому люди мають туди піти. Як наслідок, втратили мільйони доларів. З "Житнім" те саме – недостатньо просто поміняти шибки.
Я мав дві зустрічі з Кличком. На першій він сказав: "Клас, супер, ще й за ваші гроші". На другій зустрічі з ним і його заступником риторика змінилася: "Ні, ні, ні, мальчик, ти не розумієш, тут все набагато складніше".
Ми тоді публічно сказали: навіть якщо місто завтра буде продавати – ми не беремо участі, тому що це вже не про гроші, а про політику.
— Кличко і Мондриївський натякнули вам, що ринок як був під впливом Валерія Іщенка, так і повинен залишитися?
— Я не знаю деталей, мені складно коментувати.
— А Ocean Plaza?
— Класний об'єкт, який занепадає. З урахуванням безпекової ситуації, яка змінилася, я не уявляю, хто його зараз придбав би. Ми не готові інвестувати, тому що це велика концентрація ризику. Такі об'єкти, як "Гулівер", Ocean, наразі не для нас.
Раніше було уявлення, що Київ – найбільш захищене місто в Україні. Зараз стало очевидно, що це не так. Якщо Ocean буде продаватися за вартістю землі – за 15-20 мільйонів доларів, – то можна розглядати, бо локація і об'єкт класні. Але держава як управитель доводить його до того, що він летить у прірву: орендарі виїжджають, орендний дохід падає. Класичний кейс державного управління.
— Після періоду з окремими фондами ви врешті об'єднали їх в один – Inzhur REIT. Шкодуєте, що була певна хаотичність, відсутність системності в діях?
— Неможливо було зробити інакше. Не ми вигадали фонди нерухомості, законодавство існувало 20 років. Але ніхто не міг зробити нічого нормального на цьому ринку, бо всі робили класичну американську модель: створюєш фонд, кажеш "я буду інвестувати, несіть гроші", а гроші чомусь ніхто не ніс.
Що зробили ми? За власні гроші побудували об'єкти. Нам інколи закидають, що ми продали свої ж об'єкти, але це не так, як виглядає. Ми розумілися на асет-менеджменті, уміли будувати, побачили в цьому перспективу і не продали частину об'єктів. Це були "Сільпо" і McDonald's у Лісниках. За власні гроші збудували, створили фонд, викупили за ринковою ціною і вийшли на ринок з вторинним продажем.
Це не було "дайте грошей, ми завтра щось збудуємо чи купимо". Комунікація була така: можете поїхати в "Сільпо" або McDonald's, купити бургер або продукти, подивитися і якщо сподобається – купити частку і з наступного місяця отримувати дивіденди.
Ще була базова проблема. Коли ми починали купувати наступні об'єкти: інвестори казали: "Нащо? Я інвестував у цей. Робіть окремий фонд, мене інше не цікавить". Велика частина зусиль іде на те, щоб пояснити: ми не будемо зловживати, ми будуємо систему, зовсім інший бізнес.
Хто керуватиме грошима мільйона інвесторів
— У вас зараз близько 132 тисячі інвесторів, 10 мільярдів гривень в управлінні. Мета на п'ять років – мати 100 мільярдів гривень в управлінні.
— І до кінця 2028-го року – 1 мільйон інвесторів.
— В інформаційному просторі ходять міфічні цифри, скільки в українців грошей "під подушкою" – десятки, сотні мільярдів доларів. У вас є подібні розрахунки?
— Немає власних розрахунків, орієнтуємося на цифри Нацбанку. Ринок величезний. Минулого року в Україні було продано автомобілів фізособам на 6 мільярдів доларів. На депозитах трильйон або півтора, при цьому депозити не впали навіть за період великої війни. Тобто, на жаль, у нас тіньова економіка, але грошей багато. Просто ніхто не навчився з цими грошима працювати, достукатися до пересічного українця і побудувати довіру. Бо все, що було до цього, – люди втрачали гроші.
Є багато проєктів, які побачили, що Inzhur залучає мільярди, і намагаються це копіювати. Але мотивація зовсім інша – продати фізичній особі щось, на чому тут і зараз можна заробити. У нас інша концепція: ми разом інвестуємо. Я є таким самим пересічним інвестором у фонді нерухомості, як і будь-хто інший. Мої діти, дружина, друзі, команда – ми всі інвестори, тому нам не треба нічого "продавати" собі.
Завдання – невеликі гроші, які є в кожного, об'єднати у великий капітал і придбати або побудувати те, що кожен з нас окремо зробити не зможе. І таким чином заробити максимальну дохідність з мінімальним ризиком. Це філософськи інше від того, що ми бачимо на ринку.
— Чи плануєте ви наймати CEO?
— Колись, напевно, так. Я вас не влаштовую як CEO?
— У вас немає наглядової ради. Ви замикаєте всі управлінські рішення на собі.
— Я засновник. Моя роль – ухвалювати рішення і наймати людей. Уявлення, що я все роблю сам, – хибне. Команда – це 190 людей тільки в офісі, вісім членів правління. У кожного своя експертиза. Фізично одна людина не може керувати Inzhur.
Немає жодного прикладу, коли рішення ухвалювалося всупереч думці команди. Я CEO, я найнятий собою, щоб ухвалювати рішення, але я їх не ухвалюю сам.
Наприклад, рішення купувати ТРЦ SkyPark у Вінниці ухвалювалося на основі математики, фінансового, юридичного і технічного аудитів. Різні члени команди наймали зовнішніх радників, тому що ми не щодня проводимо аудит 30 тисяч квадратних метрів. Угода щодо SkyPark шикарна: прогнозована дохідність фонду 9,5%, ТРЦ оцінювався за NOI (чистий дохід – ЕП) 15%, а фактичний NOI за останні десять місяців – 16,5% річних. Об'єкт приносить більше, ніж очікувалося.
— Якщо ви завтра, наприклад, підете на лікарняний, хто управлятиме компанією?
— Це завдання, яке є в будь-якій великій компанії: виростити майбутнього керівника або кількох. Ми в процесі. Завдання – будувати інституцію. Ми не про гроші тут і зараз. Ми про те, що будемо заробляти далі. А "далі" означає, що воно має існувати незалежно від того, чи я працюю.
— Чи буде наглядова рада?
— Буде, але скоріше це буде дорадчий орган – advisory board. Наглядова рада в класичному розумінні – це орган, який представляє акціонерів, це різні ролі.
— Кого з REIT-фондів або інвесткомпаній бачите своїми конкурентами?
— Жодного. Це не закоханість у себе, це статистика. Є інвестиційна асоціація, яка щоквартально публікує звітність керівних компаній і фондів. Якщо прибрати венчурні фонди, то загальний обсяг активів у країні становить близько 14 мільярдів гривень на кінець другого кварталу. З них у нас 7,1 мільярда, тобто понад 50% ринку.
Якщо відкинути компанії, яких немає в публічному просторі, і взяти лише ті, які ви бачите і чуєте, – це близько десяти компаній. За активами ми займаємо близько 80%, найближчий конкурент – "ОТП капітал", у них 587 мільйонів гривень в управлінні. ICU – класний великий брокер – 373 мільйони.
— Якби ви були стороннім малим інвестором, куди б ви, крім Inzhur, вклали свої 10 тисяч або 100 тисяч доларів?
— Намагався б придбати приміщення, здане в оренду комусь із великих системних операторів – мережевій аптеці або "Аврорі". На 100 тисяч доларів точно можна, особливо в райцентрі, мати приміщення і здати "Аврорі" – класний орендар, платить гарні гроші.
Якщо чек – 10 тисяч доларів, то варіантів небагато. Щось можна спробувати вкласти в іноземні акції, щось – в ОВДП.
— Багато українців пройшли через банкопад у 2014-2015 роках, не кажучи про шахрайства на кшталт банку "Михайлівський". Як повернути довіру недовірливих українців?
— "Михайлівський" пропонував 29% річних без жодного пояснення, звідки він братиме ці гроші і на чому заробляє. Кредитів під 40-50% не було, отже, покрити такі відсотки було фізично неможливо.
Головне, чого треба навчитися: забудьте слово "гарантія". Навіть коли банк або держава каже "ми гарантуємо" – не існує чарівної тумбочки, у якій лежать усі гроші.
2 трильйони гривень ОВДП в обігу. Уявіть, якби навіть половина власників прийшла й сказала: "Державо, поверни гроші". Держава не зможе цього зробити. Вона піде на ринок залучати нові кошти, але якщо половина хоче погашення – значить на ринку відбувається щось проблемне і нових грошей просто не буде.
Тому інвестор має оцінювати ризики і диверсифікувати портфель у різних інструментах. В історії з банком, що впав, треба було йти не в один банк, а в кілька, і при цьому дивитися на топові банки. Там, скоріш за все, не було б 25-29%, але і ризик був би значно менший.
— ТРЦ в Києві переживають глибоку кризу через повітряні тривоги. Яка ситуація у Вінниці зі SkyPark?
— Краще, ніж у Києві, але кількість тривог теж зростає. Завершиться вересень – будемо аналізувати.
— Ви відкрили ритейл-парк у Броварах. Це відповідь на зміни в структурі торгової нерухомості, на тенденцію переходу до компактних форматів?
— Не можу сказати, що це відповідь на поточні зміни, бо від першої розмови з потенційними орендарями до відкриття пройшло півтора року, з яких рік – будівництво і ремонт. Рішення ухвалювалося заздалегідь, але було зрозуміло, що в ЄС, у Польщі, тенденція саме до таких форматів. Ритейл-парк – це парковка і довкола неї – 10-15 магазинів, які закривають базові потреби. Ви приїжджаєте в одне місце і купуєте продукти, щось для тварини, ліки, побутові речі, косметику.
— Чим ритейл-парк кращий за ТРЦ?
— У ритейл-парку нижча собівартість через відсутність галерей і коридорів, які треба будувати, опалювати, вентилювати. Загальна площа Ocean Plaza з парковкою – близько 110 тисяч квадратних метрів, орендна – 70 тисяч. У нас – 8 тисяч метрів загальної площі, з яких під оренду йде близько 7,5 тисячі. Значно ефективніше, дешевше і дохідність краща.
— Ви згадали, що безпекова ситуація погіршується. Росіяни не шкодують дронів навіть на автозаправні станції, не кажучи про більшу нерухомість. Що ви з цим робите?
— Диверсифікуємо. Стратегія – іти далі на захід від Києва, у регіони, невеликі міста, будувати об'єкти у форматі 5-10 тисяч квадратних метрів. Уже маємо об'єкти у Вінниці, у Рівному.
— Завтра росіяни можуть почати масово тероризувати реактивними дронами й ці міста.
— Це правда. Питання в тому, чи є ми пріоритетною ціллю. Якщо вони б'ють по заправках, завтра можуть бити і по нас. Альтернатива – зупинитися і нічого не робити або адаптуватися.
Мало того, навіть влучання – це не стовідсоткова руйнація. Залишаються мережі, земля, фундамент. Ми зараз оцінюємо за основними об'єктами, скільки буде коштувати відновлення, скільки часу воно займе залежно від відсотка руйнування. Щоб у момент події могти швидко реагувати.
На досвіді 2022 року, коли була окупація Бучі та Ірпеня і частину об'єктів, які ми будували, було зруйновано, нас запрошували їх відновлювати. Ми будуємо shell & core: об'єкт порожній всередині, але із заведеними мережами і повним благоустроєм зовні. Внутрішню адаптацію робить орендар. Відновити зовнішній об'єм – не надто дорого, коли є земля, мережі і фундамент.
Про житлові комплекси
— Чому ви вирішили зайти в житловий девелопмент?
— Заради диверсифікації. Свого часу стало зрозуміло, що в комерційній нерухомості ти залежиш від операторів: у них буває складна ситуація на ринку, вони не готові розвиватися, а в тебе команда і потужності. Так ми прийшли в житловий девелопмент і реалізували досить успішний проєкт.
— Земельну ділянку під ЖК "Оптимісто" в Гатному ви отримали у 2017 році, дозвіл на будівництво від ДАБІ – у 2018 році. Це той період, коли отримати землю без хабара депутатам сільради було неможливо…
— Ми п'яті власники цієї ділянки, купили її в "Нової пошти".
— Отримати містобудівні умови та обмеження без хабара депутатам сільради і дозвіл на початок будівельних робіт, не заплативши ДАБІ 5 доларів за квадратний метр, було неможливо.
— У мене був партнер, він володів 10% "Смайл констракшну". Співпрацю ми припинили у 2018 році, коли я пішов з парламенту. З'ясувалося, що вони трохи крали. Девелопментом повністю займалася ця людина.
— 5 доларів за квадратний метр платили?
— Мені про це нічого не було відомо (посміхається – ЕП).
— Що вас стримує від масштабування присутності в житловому девелопменті?
— Київський ринок зараз дуже складний. Ринок заходу України досить перегрітий, є побоювання зайти на піку. Ми будемо масштабувати житловий сегмент, коли для цього буде відповідний час і наша інституційна спроможність, бо ми підходимо консервативно.
Стратегія нашого фонду – девелопмент має займати не більше 10-20% активів, щоб не нести глобального ризику для діяльності фонду і його здатності виплачувати прогнозовану дохідність. Зараз фонд – 160 мільйонів доларів, він може дозволити собі девелопмент у межах 16-32 мільйонів. Щось іде в комерційну нерухомість, щось – у новий житловий проєкт "Свідомі".
— Деякі забудовники, зокрема Андрій Вавриш, критикують розширення Києва завдяки безкраїм полям Софіївської Борщагівки та інших передмість. Кажуть, що місто повинно розвиватися всередині. Як ви вважаєте?
— Передмістя є конкурентом і київські забудовники це відчувають. Звідси різні спроби обмежити поверховість забудови в малих населених пунктах. Але якщо політика міст-супутників ефективніша з точки зору залучення бізнесу і будівництва житла – то які питання? Хай Київ робить свою політику із землею і дозвільною документацією більш прозорою та прогнозованою, тоді більше старих промислових зон перетвориться на житлові масиви.
Якщо ж місто в цій сфері консервативне – воно існує не у вакуумі. Є міста-супутники, великий попит людей, ціна – важливий фактор для пересічного українця. Тому розвиваються Вишневе, Крюківщина та інші. Не всі, правда, однаково: Софіївська Борщагівка, Вишневе змогли налаштувати цей процес і там відбувається колосальна забудова. Гатне, на мій погляд, не реалізувало того потенціалу, який мало.
Як фонд Miltech з облігаціями Vyriy Industries забезпечить 29% річних
— У фонді Inzhur Miltech, де поки що є тільки облігації компанії Vyriy Industries, ви обіцяєте прогнозовану дохідність 25-29% у гривні. Як досягається такий розмір ставки?
— "Вирій" – топовий виробник дронів, продукція якого користується попитом за співвідношенням ціна-якість. Якісні й водночас одні з найдешевших FPV на ринку. Гарні відгуки як від військових, так і від інших виробників. Конкуренти в приватних розмовах визнавали, що "Вирій" не грається з ціною і не накручує маржу на закупівлях за кордоном. Молода, амбітна команда.
Облігації випущені під 25%, фонд інвестує в них у гривні, купон виплачується кожні 35 днів і реінвестується. Завдяки цьому дохідність на вкладений капітал виходить вища. Сам "Вирій" може собі дозволити платити 25% за користування грошима завдяки оборотності.
У виробників зброї є обмеження на маржу – 25%. "Вирій" публічно каже, що їхня маржа становить 18%, але це обмеження на виріб. Якщо протягом року, залежно від продукту, ви робите чотири-п'ять-десять циклів, то на вкладений капітал можна заробити 80%, 100%, а то й 150%.
Ефективні виробники активно зростають. За банківськими кредитами вони обмежені – немає застави і залучити можна лише те, що держава дозволяє під державні контракти. Недавно уряд підняв планку: банки тепер можуть фінансувати виробників зброї до 500 мільйонів замість 100 мільйонів.
З іншого боку, ставка визначається ще й тим, що ми залучаємо гроші в роздрібного інвестора, приватний бізнес тут конкурує з ОВДП. Дохідність трирічних ОВДП зараз близько 17% і вони не оподатковуються. Щоб зрівнятися з дохідністю ОВДП після податків, ваша ставка має бути 22% і це ви тільки зрівнялися. Але ви – приватний бізнес, більш ризикований, ніж держава. Ви маєте заплатити премію – 1, 2, 3 відсотки.
Враховуючи обсяг, який потрібен "Вирію", було зрозуміло, що додати 0,5% недостатньо. Треба було дати кращу премію, щоб залучити більший капітал. Ось і все. Загалом для "Вирію" ми залучили понад 2 мільярди гривень.
— Ви вклали 16% коштів фонду REIT у фонд Miltech і визнали це лише після того, як інвестори знайшли відповідну інформацію у звітності. Чому не повідомили про рішення профінансувати "Вирій" заздалегідь?
— Ця ситуація для нас – досвід у тому ключі, що частина інвесторів звикла, що ми все завжди розповідаємо і розказуємо, і хоче, щоб ми ще й погоджували кожен крок. Але так не може бути.
Відповідальність за все, що робить фонд, – на керівній компанії. Вона ні з ким не погоджує. Подобається – залишаєтеся й інвестуєте. Не подобається – продаєте, ми забезпечуємо цю можливість.
Ми публікуємо квартальну звітність і річний аудит компанії з "великої четвірки", зараз його проводить Deloitte. Щоб не публікувати квартальну звітність, було б достатньо змінити публічний випуск цінних паперів на приватний. Це жодним чином не вплинуло б на те, що ми робимо, але ми навпаки йдемо в максимальну прозорість.
Якщо інвестор не читає звіти – ми не можемо пояснювати кожен наш крок у чатах у месенджерах. Це не означає, що ми щось приховуємо. Є безліч повсякденних речей, про які ми не пишемо. Коли виникло питання в чаті – я відповів. Далі почалася дискусія, чи може REIT інвестувати в такі активи. Ми пояснили: найкраща американська практика передбачає можливість інвестувати до 25% не в нерухомість.
Ми фактично не проінвестували Miltech у класичному розумінні. Ми продали ОВДП з відстрочкою платежу. "Вирій" конвертував їх у гроші і заплатив нам за користування цими коштами. Учора, до речі, останній транш був погашений. Загалом фонд додатково заробив на цій транзакції близько 37 мільйонів гривень.
Єдине, що ми порушили за американськими стандартами (а в Україні таких обмежень немає), – це правило не інвестувати в цінні папери одного емітента понад 5%. Ми як керівна компанія взяли більший ризик на себе і на фонд.
Але, будучи глибоко в процесі, розуміючи звітність і стан емітента, розуміючи, що ми фактично виступаємо для нього андеррайтером і маємо його підперти, поки залучення капіталу не запустилося, ухвалили це рішення і за нього відповідаємо. Ми ставили свою репутацію. Якби промахнулися, це означало б серйозні репутаційні та бізнесові втрати.
Тому, маючи багато запитів від різних компаній на схожий процес, ми нічого подібного поки не робимо – лише для "Вирію", тому що не знайшли іншої компанії, з якою готові ризикувати так само.
Інвестиції фонду REIT у "Вирій" становлять 750 мільйонів і будуть поступово знижуватися в міру того, як нам будуть потрібні вільні кошти для будівництва. Для нас це так само, як частина коштів в ОВДП – ми просто намагаємося розумно розміщувати відносно вільну ліквідність.
— Ви оперуєте терміном "прогнозована дохідність". Він нічого не гарантує.
— Нічого. І не може гарантувати. У випадку з "Вирієм" компанія під прицілом росіян. Якщо їхнє виробництво впаде, ви можете отримати нуль, можете отримати збиток. Емітент може не розрахуватися, може збанкрутувати. Далі треба оцінювати вірогідність цього.
"Вирій", розуміючи, що є ціллю, вживає заходи – і з безпеки, і з диверсифікації виробництва за локаціями, щоб влучання в одну точку не впливало на весь бізнес-процес. Це реальність нашого часу. Ми в енергетиці будуємо малу генерацію, щоб диверсифікувати ризик від руйнування великих станцій, та сам ризик існує.
Чи може великий міжнародний оператор ресторанів в Україні збанкрутувати? Може. Але вірогідність значно менша, ніж у щойно відкритого українського ресторану. Якщо відкрити проспект емісії будь-якої компанії, що торгується на американській біржі, там описано мільйон ризиків. Питання завжди в реалістичності їхнього настання.
Те саме з ТРЦ SkyPark: фактичний NOI за останні десять місяців становить 16,5% в доларах. Але це не гарантує, що так буде наступного року. Є прогноз, ми цілимося, розуміємо, як його виконуємо. Наше завдання – заробити більше з мінімальним ризиком.
Який прокурор блокував будівництво електростанції
— Ви публічно казали, що будівництво газопоршневої електростанції в Софіївській Борщагівці фондом Inzhur Energy блокує один з прокурорів, який живе поруч. Можете назвати прізвище?
— Колишній військовий прокурор та ексголова Херсонської адміністрації Роман Мрочко. Поруч зі станцією жив його батько. Вони прийшли з ультиматумом: або викуповуєте будинок, або ми вам зробимо "чорну". Ми викупили будинок батька, після цього я його не чув і не бачив.
Але там є інші люди – мені, на жаль, не відомо хто саме. Це різні судді і прокурори, які проживають поряд або чиї родичі проживають поруч. Те, з чим ми стикаємося, – свавілля. Півтора року тяганини, жодної юридичної претензії. Нас блокують ухвалами про забезпечення.
— Майже рік минув, як ви зареєстрували фондову біржу Inzhur. На якому етапі її створення?
— Ми сформували концепцію, дали відповідь на запитання, якою має бути ця біржа, для кого вона має працювати, чому має бути успішнішою за все, що функціонувало до цього. Провели велику стратегічну сесію, нам допоміг її організувати Deloitte, залучили польських експертів, в обговоренні брав участь навіть один з колишніх CEO Варшавської біржі. Дійшли до розуміння, яким має бути цей торговий майданчик.
Формуємо юридичну та IT команди, які це реалізовуватимуть. Це нешвидкий процес.
З біржею, як колись з REIT, треба знайти "чорні двері" – вхід, який спрацює. До нас її намагалися створювати розумні люди – не вийшло.
— На цій біржі торгуватимуться, зокрема, інструменти, випущені вашою компанією. Чи не вбачаєте ви в цьому конфлікту інтересів? Чи не виникатимуть питання до об'єктивності ціноутворення таких інструментів, якщо їх випуск, укладення угод та їх обслуговування залежатиме від однієї особи – вас?
— На біржі торгуватимуться інструменти, допущені до торгів відповідно до недискримінаційних правил, затверджених регулятором. Будь-хто, хто відповідає вимогам, – торгується.
Мало того, такі проєкти, як Inzhur Energy, скоріш за все, не були б допущені до торгів. Це фактичний венчур і він не відповідав би встановленим правилам.
Щодо ціноутворення: українське законодавство і євросоюзівські директиви прямо забороняють нам, як біржі, і пов'язаним з нами інвестиційним компаніям торгувати в цій системі від власного імені. Ми можемо забезпечувати торги від імені клієнтів, тобто технологію, але самі торгувати напряму не маємо права. Якщо якась наша пов'язана компанія захоче торгувати – доведеться брати іншого брокера. Чи можна говорити, що такий ризик є? Так, нам це закидають, але ми його не бачимо.
Ми вважаємо, що великою помилкою всіх попередніх спроб створити біржу в Україні було ігнорування контексту. Як створювалися біржі сотні років тому? Там були тисячі брокерів, за якими стояли сотні тисяч інвесторів і тисячі компаній. Їм було незручно торгувати окремо і вони об'єднувалися.
В Україні є всі елементи інфраструктури: кліринг, депозитарій, брокери, біржі. За висновками фахівців – одна з найкращих інфраструктур, але вона не працює, бо немає контексту: інвесторів, компаній і брокерів із сотнями тисяч клієнтів за спиною.
Тому ми інвестуємо в спільноту. Тому ціль – мільйон інвесторів. Саме вони торгують, їхня ліквідність. У нас немає банків, пенсійних фондів, хедж-фондів, які прийдуть і торгуватимуть. Ми створюємо біржу для роздрібного інвестора. Коли їх стане багато, можливо, потягнуться інші брокери, потім банки і тоді можна буде залучати інших учасників.
— Ми щодня читаємо про знищення українських підприємств росіянами. Чи бачите ви ризик, що в Україні суттєво скоротяться виробництво, робочі місця, податки і на фоні кризи держфінансів добробут населення суттєво погіршиться?
— Ми в унікальній ситуації: у нас війна, а добробут населення досі суттєво не погіршувався. Ми залежимо від грошей міжнародних інституцій. Треба це усвідомити і виконувати взяті зобов'язання. Там нема нічого поганого: імплементація євросоюзівського законодавства, боротьба з корупцією, побудова інституцій, відмова від спроб контролювати правоохоронну систему.
Чи призведе руйнування бізнесів до втрати робочих місць? Так. Чи може призвести до втрати добробуту? Так. З іншого боку, український бізнес, який 12 років працює в умовах війни, досить адаптивний. Складно пристосуватися металургії – багато заводів зупинено і за один день їх не перенесеш. Але ритейл, по складах якого активно б'ють, адаптується: перебудовує логістику, переходить на менші і транзитні формати. Хтось не зможе, а хтось перебудується і продовжить працювати.
Чи буде легко? Не буде, але якщо ми хочемо перемогти і не бути знищеними, маємо адаптуватися, перебудуватися і створити нові сегменти економіки. Побудова фінансового сектору, боргових інституцій, навчання людей – це ті виклики, з якими також потрібно впоратися. Щоб країна знайшла доступ до внутрішнього ресурсу, який досі не використовується. Ми бачимо в цьому свою роль і місію. І так, це не швидко.
— Що б ви хотіли сказати наостанок?
— Друга частина інтерв'ю мені давалася легше, ніж перша, – у першій багато сентиментів. Я весь час переживав, що зараз заплачу. Попри всю зовнішню грубість, я досить сентиментальна людина. Коли я вертаюсь назад і згадую, мене це торкає.
Колись рідна тітка, яка мене дуже любить і яку я дуже люблю, сказала мені: "Слухай, розумних багато, тобі просто повезло". Я заплакав, бо я знаю, що стоїть за цим "повезло". Не всі готові стільки вкладати, працювати ночами. Будемо вважати, що мені повезло.