Андрей Журжий, Inzhur: В прошлом году украинцы купили автомобилей на 6 миллиардов долларов. У населения очень много денег
Андрей Журжий создает экосистему, которая заставит украинцев достать долларовые сбережения из-под подушек и положить их "под проценты". Как основатель Inzhur строит рынок капиталов "с нуля"?
"Реклама Inzhur звучит из каждого утюга": такую фразу можно услышать от украинцев в качестве примера очередного финансового мошенничества, которых в памяти доверчивых инвесторов было немало. Компания обещает доходность по вложениям от 10 грн по ставкам от 10% годовых в долларах и до 29% в гривне.
Основатель Inzhur Андрей Журжий поправляет: не обещаем, а прогнозируем. "Забудьте слово "гарантия". Компания честно предупреждает: вы можете получить ноль или даже убыток, все плывем в одной лодке.
Статус бывшего народного депутата – как клеймо. Убедить украинцев доверить деньги Журжию – нетривиальная задача. Но, несмотря на скептицизм, вложения в рекламу и маркетинг дают результат: основанная в 2022 году компания за первые два года собрала 5 тысяч инвесторов, а за следующие два – уже более 100 тысяч.
Инвесторы в фонд недвижимости Inzhur REIT являются совладельцами супермаркетов, ресторанов, торгового центра и жилого комплекса и получают проценты от сдачи помещений в аренду. Вкладчики фонда Inzhur Energy совместно строят электростанцию, Inzhur Miltech – кредитуют производителей вооружения.
Со стороны создается впечатление, что Журжий в Inzhur – "царь и бог". Он – единственный учредитель и руководитель, последняя инстанция в принятии решений, ежедневно лично отвечает на сообщения инвесторов в чате. Бизнесмен категорически не согласен с тем, что подвергает инвесторов риску, поставив компанию в зависимость от собственных решений, и убеждает, что создает надежную систему сдержек и противовесов.
Как Журжий придумал альтернативу банковским депозитам и ОВГЗ? Зачем он создает фондовую биржу? Что будет с украинской экономикой после уничтожения предприятий?
"Позвонила мама и говорит: тебе 23 года, ты не работаешь, о чём ты думаешь?"
— Начну интервью в стиле Дмитрия Гордона. Вы родились в Умани. Кто ваши родители?
— Моя мама работала экономистом, потом стала предпринимателем. Научилась вязать, продавала на рынке чепчики для маленьких детей. Я, кстати, тоже умею вязать. Давно этим не занимался, но лицевую и изнаночную петли – это знаю.
С 1989 года мама начала ездить в Югославию, потом в Польшу, Турцию, покупала товар, продавала на рынке. Я ей помогал, таскал сумки на рынок. Она там раскладывала товар, торговала, а я шёл в школу.
С отцом они развелись, когда мне было три года. Встречался с ним, когда мне было 25 лет, но общение не сложилось. Позже узнал, что у него нет жилья. Купил ему дом, каждый месяц даю немного денег, он сам живет.
У меня есть детское или подростковое воспоминание: я говорил, что никогда не буду торговать на рынке. В то время учиться было не очень популярно, потому что многие образованные люди не имели работы по специальности. Я поступил в Черниговский педагогический университет на факультет физической культуры.
— Какая у вас была первая официальная работа?
— Во время обучения на втором образовании – юридическая клиника при юридической академии. Это не столько работа, сколько практика, хотя мне кажется, что нам платили какие-то деньги.
Юридическая клиника – это консультирование жителей по их бытовым вопросам. Там люди занимали очередь с четвёртого утра, каждый со своими проблемами, нужно было в меру своих возможностей им помочь: составить документы, иски, договоры или просто дать консультацию. Это дало классный опыт: выделять главное.
Вообще, не хотелось бы, чтобы у вас сложилось впечатление, что я первые деньги заработал в 10 лет и что я мегауспешный предприниматель. Заканчиваю второй курс юридической академии, живу в общежитии. Звонит мама, говорит: "Сынок, всё хорошо, но тебе 23 года, ты не работаешь, не зарабатываешь, находишься на моём иждивении. Ты вообще что себе думаешь?"
Я этот разговор чётко помню. После этого она, правда, говорит: "Ну ладно, приезжай на каникулы домой". Я говорю: "Нет, не приеду, остаюсь на лето работать в юридической клинике".
В 27 лет я стал руководителем юридического департамента Fozzy Group.
— Как в Fozzy Group назначили бывшего студента руководителем юридического департамента?
— Через год после разговора с мамой я пытался устроиться на коммерческую работу. Друг, с которым я играл в волейбол, говорит: "В какой-то магазин нужен юрист". Я думаю: "Мама же не для того меня растила, чтобы я пошёл работать юристом в магазин". Отказался, ещё два месяца блуждал в поисках, возвращаюсь, говорю: "Предложение ещё актуально?". Пошёл на собеседование, меня взяли на работу.
Потом я спросил руководителя, почему меня выбрали на конкурсе, где были кандидаты с опытом. Он ответил: "За внешность, за готовность делать всё, за то, что тебе была безразлична зарплата". Мне платили 60 или 80 долларов.
Это был не просто магазин, а региональная продуктовая сеть, у которой были оптовые базы в Одессе, Николаеве, Херсоне. Через полтора года, где-то в 2003-м, друг, который уехал на работу в Киев в Fozzy Group, звонит: "Здесь с юристами проблемы, не хочешь приехать на собеседование?"
Меня взяли, хотя у меня ещё не было юридического образования – защита диплома должна была состояться через четыре месяца. Дали зарплату 1200 долларов, учитывая доплату за жильё. А в Одессе, чтобы удержать меня, предложили увеличить зарплату с 600 до 900 долларов. То есть, снизили ценность переезда в Киев до 300 долларов.
Мне хватило здравого смысла уехать в Киев, потому что математического смысла в этом не было. Работал юристом в подразделении, которое занималось производством – Нежинский консервный завод, мукомольный завод, какие-то земельные участки.
Одной из моих первых задач было продать мукомольный завод. Изучил документы, позвонил начальству, говорю: "Всё в порядке, просто у вас нет мукомольного завода. Вы купили на торгах и оформили основное производство, но 5 тысяч квадратных метров складов у вас нет".
Я восемь месяцев в одиночку работал над тем, чтобы на аукционе выкупить всё имущество. Мы потом продали его, успешно закрыли сделку. Точно так же Нежинский консервный завод был в долгах, мы занимались его санацией. Через полтора года мне предложили возглавить юридический департамент Fozzy.
Кстати, я согласился только на третье предложение. Центральный офис казался чем-то далеким, непонятным. Позвонил бывшему руководителю, он говорит: "Не каждый день Костельман предлагает такую работу. Чем ты рискуешь?"
Мне предложили такую же зарплату. Я никогда не руководил людьми, это риск и для них, и для меня. Договорились, что они добавят 500 долларов – и так я стал руководителем юрдепартамента.
— Вы так чётко помните свои зарплаты на каждом этапе.
— Я могу сейчас заплакать.
— Из-за размера зарплаты?
— Нет, для меня это эмоционально – то, что я проходил определенные вехи в жизни.
Вопрос не в деньгах. В какой-то момент ты начинаешь понимать, как передать этот опыт детям. Почему у тебя получилось, а у других – нет? Юристов же много. Мой совет – искать любимое дело. Я ни одного дня не ходил на работу без удовольствия, хотя в школе очень этого боялся. Все, что я делал, будь то по найму или без него, я делал с удовольствием, деньги – это следствие.
Почему я так подробно рассказываю о мукомольном заводе? Я потратил восемь месяцев, чтобы приобрести эту недостающую часть завода, а в день аукциона мне звонит руководитель и говорит: "Возвращайся. Там наверху поссорились с губернатором, мы ничего не покупаем".
Я иду по улице, мягко говоря, расстроенный, потому что спал по два часа, разбил собственную машину, жил в сараях, холодных хижинах, чтобы достичь результата. Навстречу идут организаторы аукциона, понимаю, что они не в курсе, что кто-то там с кем-то поссорился, до них по вертикали ещё не дошло. Говорю: "А что, торги будут?". Они говорят: "Да, будут". Идем на торги, выигрываем их.
Беру протокол торгов, иду к нотариусу, оформляю право собственности. Приехал к своему руководителю, положил ему на стол договор купли-продажи, право собственности и сказал: "Я считаю, что это вам нужно".
Дальше были крики, матерные слова – ведь Костельман принял решение не покупать. Так у меня появился первый служебный автомобиль с просьбой больше никогда так не поступать. Когда я увольнялся в 2014 году из Fozzy и прощался с подчинёнными, то рассказывал именно эту историю. Что я всем желаю научиться принимать решения.
— Совладелец Fozzy Group Владимир Костельман – одна из самых непубличных личностей в украинском бизнесе. Что стоит за этой закрытостью – притворная таинственность или нежелание общаться с прессой?
— Он так видит мир. Он довольно спокойный, приятный в общении.
— Он сыграл большую роль в вашем становлении как бизнесмена?
— Как пример предпринимателя – да. Я 10 лет работал в Fozzy Group и сформировался внутри группы. А вообще за мое направление отвечал другой акционер – Юрий Гнатенко.
"Через месяц после избрания народным депутатом у меня началась депрессия"
— В какую сумму вы оцениваете собственное состояние?
— Не уверен, что хочу говорить об этом.
— Вошли бы вы в рейтинг Forbes 100, если бы в 2026 году он составлялся?
— Думаю, нет. Состояние значительно скромнее.
— В 2021 году, когда в последний раз составлялся такой рейтинг, порог входа составлял 125 миллионов долларов.
— Точно не вошел бы.
— Opendatabot оценивает доход всех ваших юридических лиц в 2,8 миллиарда гривен. Это верная цифра?
— Возможно. В ряде компаний я, хотя и указан в качестве бенефициарного владельца, но эти компании принадлежат инвестиционным фондам и нашим инвесторам, а не мне лично.
— Почему вы решили баллотироваться в Верховную Раду?
— Случайная история. Одна из юридических фирм проводила среди студентов конкурс, я был членом комиссии. Коллега по комиссии, Юра Вахель, говорит: "Хочу тебе похвастаться. Баллотируюсь в Киевсовет" от "Самопомощи". Садовый Андрей Иванович был тогда на слуху, я говорю: "Отличный выбор, поздравляю".
Через месяц мне позвонили: "Мы на собрании, кто-то предложил включить тебя в список в Киевсовет". Я говорю: "Ну, ладно". Поставили под 22-м номером, там прошло всего 5 человек. Мы помогали на выборах, в первую очередь нефинансовыми ресурсами. Раздавали листовки, ещё кое-что. Помогали в Киевсовете Гусовскому рассматривать решения, отслеживать земельные вопросы.
В августе 2014 года Лаврик (председатель Исполнительного комитета партии "Объединение "Самопомощь" Олег Лаврик, – ЕП) позвонил и сказал: "Хочу поговорить". И там состоялся такой разговор: наверное, 22-е место не для тебя, спасибо, что согласился. Идем в парламент, хотим, чтобы ты пошел с нами.
Для меня на тот момент это выглядело как интересный вызов в жизни. В юридической работе уже, грубо говоря, ничего интересного не происходило, всё работало. Был хороший статус, хорошая зарплата, интересные сделки, но всё одно и то же. А стать народным депутатом в 36 лет – выглядело интересно.
Мне казалось, что я сейчас зайду и смогу многое изменить.
— Это были наивные мысли?
— Абсолютно наивные. Через месяц у меня началась страшная депрессия от всего, что происходило внутри. Когда тебе кажется со стороны, и пресса пишет о страшной многоходовой игре, которая там происходит, и о том, какой продуманный и хитрый план, то на самом деле это, извините, прое***и. И как-то пытаются оправдаться и объяснить это обществу.
— На какие средства вы жили во время депутатства?
— На собственные, с доходов компаний, которые мне принадлежали. В 2008 году создали компанию по управлению активами "Инвестиционные партнеры", она до сих пор работает.
— Вы руководили бизнесом, пока были народным депутатом?
— Нет. В декабре 2014 года – бюджетный процесс. Все, кто входил в бюджетный и налоговый комитеты, ночевали и жили в парламенте. Парламентаризм не может быть волонтерством. Это работа, которой ты должен посвятить себя.
— Нардепам от "Самопомощи" платили в конвертах?
— Нет.
— Все работали на одну зарплату?
— Это правда. Только кто-то получал зарплату, а кто-то нет – жил на свои средства. Я всегда говорил: "Я не живу на зарплату народного депутата.
Там вообще забавный случай: я самый богатый депутат Верховной Рады восьмого созыва по данным за 2014 год, согласно декларациям. Но то, что я задекларировал, – это бухгалтерский доход. У меня столько денег и не было, но по бухгалтерии они были. Коллеги по парламенту декларировали лишь часть состояния, и получилось так, что я оказался самым богатым.
На мой взгляд, это утопично, когда мы пытаемся не платить парламентариям или государственным чиновникам справедливые деньги. Мы сами себя обманываем.
— Вы были достойным народным депутатом?
— Не мне это оценивать. Но я горжусь снижением единого социального взноса для бизнеса на зарплату. Было 40 ставок от 37% до 45%, стало 22%. Тот всплеск, который вы видите в местных бюджетах, — часть этой реформы, именно благодаря легализации заработных плат.
Второй пример, которым я могу гордиться, – это закон о публичных закупках. Я его не читал, но доверял министру экономики Айварасу Абромавичусу и его заместителю Максу Нефедову, когда они попросили включить его в повестку дня. Тогда, в "бюджетную ночь" 2015 года, им трижды не удалось проголосовать за включение этого вопроса в повестку дня – у Андрея Иванчука из "Народного фронта" были какие-то замечания.
— Почему я спрашиваю, считаете ли вы себя достойным народным депутатом? Потому что журналисты "Радио Свобода" зафиксировали, как вы вставляли карточку Виктории Войцицкой в её карточный считыватель в её отсутствие. Также движение "Честно" подсчитало, что вы в половине случаев не голосовали, были прогульщиком.
— Вставлять карточку коллег – это нормальная практика, когда начинается регистрация, когда парламент определяет, есть ли в зале 226 человек, чтобы начать заседание. Это не вопрос голосования.
Что касается прогулов: летом 2018 года я написал заявление о сложении мандата, но народные депутаты так и не проголосовали за него. Я же не раб, перестал ходить на заседания, отсюда и прогулы. Нужно разделять посещаемость на два периода.
Лишь дважды после того, как сложил мандат, присутствовал на голосованиях – за изменения в Конституцию по НАТО и закон о статусе украинского языка.
— Вы за пять лет не задекларировали ни одного доллара и евро наличными или на банковских счетах. Не пользуетесь иностранной валютой?
— Пользуюсь, но в принципе у меня нет наличных. Я много лет живу без наличных.
— Как вы рассчитывались за границей?
— Гривневой картой. Если нужны были наличные, мог снять в банкомате тысячу долларов, но ведь их декларировать не нужно.
Чем занимается Inzhur
— Правильно ли я понимаю, что ваш бизнес состоит из трёх основных направлений – Inzhur, группа строительных компаний "Смайл" и компания по управлению активами "Инвестиционные партнёры"?
— Неправильно. Наш бизнес – это Inzhur, инвестиционная компания. Внутри есть брокер, есть "Инвестиционные партнеры". "Смайл Констракшн" – это старая девелоперская часть, в прошлом году на её базе мы создали компанию InzhurBud и передали её фонду Inzhur REIT.
Сейчас мы ведем переговоры с регулятором (НКЦПФР – ЭП) о том, чтобы в соответствии с директивами ЕС инвестиционная компания могла совмещать деятельность по управлению активами. Ожидаем, что регулятор в ближайшее время внесет эти изменения.
— "Инвестиционные партнеры" немного выбиваются из экосистемы Inzhur.
— Они предоставляют услуги многим другим корпоративным клиентам. Основной фокус Inzhur – это розничный инвестор.
— В СМИ есть несколько упоминаний о вас в негативном ключе из-за того, что вы управляете другими фондами. В частности, истории с "Газтранзитом" и фондом "Ладиг", который строит ЖК "Берег Резиденс". Важно ли для вас, с кем работать?
— Безусловно, важно. Есть случаи, когда мы отказываемся от управления теми или иными фондами, в том числе из-за их бенефициаров. В истории с "Ладигом" мы для себя не видели проблем.
По истории с "Газтранзитом" то же самое. Была претензия к нам, что мы не выполняли распоряжение НАБУ или решение суда, кажется. Решение Верховного Суда признало все претензии регулятора незаконными. То есть наши действия как раз были законными.
Как только НАБУ вместо этого обратилось к регулятору и попросило внести изменения в решение регулятора, в тот же день, как нам был предоставлен документ, мы всё выполнили.
Этот случай раздули. Его часто вспоминают, как часто вспоминают нас или меня лично, что я владелец казино, каких-то оборонных компаний или ещё чего-то исключительно из-за того, что когда-то мы владели фондом, а потом у нас его купили пустым. Это полностью надуманный и кликбейтный заголовок, что бывший народный депутат имеет отношение к чему-то.
Недавно предлагали управлять фондом, имеющим отношение к казино. Отказались.
— Кто предлагал?
— Коллеги с юридического рынка, которые их консультировали. Компанию не назову.
Недавно одному из наших клиентов предъявили подозрение в ведении бизнеса на неподконтрольных территориях. Как только эта информация появилась, мы прекратили все деловые отношения, хотя клиент обиделся.
— Inzhur очень быстро выросла. Если упростить, то на первых порах компания привлекала средства у инвесторов с чеком свыше 100 тысяч долларов, строила помещения для "Сильпо" и McDonald's и выплачивала арендный доход?
— Нет, этим девелоперским бизнесом мы занимались ещё до Inzhur. Там речь шла не о 100 тысячах долларов, а мог быть один инвестор, который финансировал строительство одного объекта стоимостью 4, 5, 7 миллионов долларов.
Inzhur мы запустили 14 февраля 2022 года, минимальная инвестиция составляла 5 400 долларов. Потом поняли, что размер вклада – это ограничение, потому что людей с опытом инвестирования очень мало. Тех, кто понимает, что такое ценные бумаги, коллективное инвестирование, дивиденды, налоги.
В лучшем случае инвестировали в квартиру, более продвинутые – в коммерческое помещение в жилом доме. Поэтому мы постепенно начали снижать минимальную сумму вложения. В прошлом году снизили её до 10 гривен. Можно было бы снизить до одной гривны, но дивиденды на такую сумму начислить невозможно. Наш инсайт заключается в том, что минимальная сумма вложения не важна, важен опыт.
Наш внутренний KPI — количество инвесторов, которых мы научили работать с инвестициями. Чем дольше человек с нами, чем больше он получает опыта, тем больше он инвестирует.
— Вы говорите о важности создания сообщества, о важности инвестирования. Но за всем этим всё равно стоит холодный расчёт. Вы, как управляющая компания, берёте свой процент, и чем больше активов в управлении, тем больше ваш доход.
— Деньги будут следствием. Мы создаем продукт, который до нас никто не делал, мы решаем задачи, которые до нас никто не мог решить. И это то, что движет нами, даёт силы и желание идти на работу и свернуть горы.
С каждым годом растет наша выручка, но мегаприбыли на этом мы не получаем. Заработаем ли мы в конце? Да, это очевидно. Предпринимательская деятельность – это деятельность на собственный риск с целью получения прибыли.
"Кличко с заместителем сказали: "Нет, нет, нет, мальчик, ты не понимаешь, здесь все сложнее"
— У вас был период, когда вы открывали отдельные фонды под приватизационные конкурсы или другие формы приобретения объектов в собственность – отель "Украина", отель "Казацкий", Житний рынок, Ocean Plaza. Много вкладывали в маркетинг, рекламу. Вы действительно верили в успех каждого из этих проектов или это был просто способ привлечь инвесторов, используя информационные поводы?
— Действительно верили.
"Казацкий" – отличная локация, центр города, там можно провести хороший редевелопмент. Сейчас, с теми возможностями, которые есть, – точно бы победили. Тогда не потянули финансово: шли на торги, имея на счетах где-то 155 миллионов, со ставкой 230 миллионов. Тот, кто победил, сделал ставку 300 миллионов на старте. 1 тысяча долларов за квадратный метр и 400 миллионов гривен, которые победитель заплатил, – это справедливая цена.
С "Житним" была попытка показать, что мы, киевляне, можем менять свой город через объединение, через нашу институциональную способность создать классный продукт.
Я лично потратил 250 тысяч долларов собственных средств на концепцию, международные компании, архитекторов, общественные слушания. Мы дважды провели общественные слушания, чтобы ответить на вопрос: почему этот рынок должен жить, почему он должен заработать. Речь шла не о фасаде, а о том, какими функциями его наполнить, на каких этажах, как связать с транспортной и пешеходной инфраструктурой, почему люди должны туда пойти.
Ведь были и альтернативные мнения: побелить, покрасить – и всё заработает. Показательный пример Бессарабского рынка: побелили, покрасили, но не дали ответа, почему люди должны туда пойти. В результате потеряли миллионы долларов. С "Житним" то же самое – недостаточно просто поменять стекла.
У меня было две встречи с Кличко. На первой он сказал: "Класс, супер, да ещё и за ваши деньги". На второй встрече с ним и его заместителем риторика изменилась: "Нет, нет, нет, мальчик, ты не понимаешь, здесь всё гораздо сложнее".
Мы тогда публично заявили: даже если город завтра начнёт продавать – мы не будем участвовать, потому что речь уже идёт не о деньгах, а о политике.
— Кличко и Мондриевский намекнули вам, что рынок, как и раньше находился под влиянием Валерия Ищенко, так и должен остаться?
— Я не знаю подробностей, мне сложно комментировать.
— А Ocean Plaza?
— Классный объект, который приходит в упадок. Учитывая изменившуюся ситуацию с безопасностью, я не представляю, кто бы его сейчас приобрел. Мы не готовы инвестировать, потому что это большая концентрация риска. Такие объекты, как "Гулливер", Ocean – пока не для нас.
Раньше считалось, что Киев – самый защищенный город в Украине. Сейчас стало очевидно, что это не так. Если Ocean будет продаваться по стоимости земли – за 15–20 миллионов долларов, – то можно рассматривать, потому что локация и объект классные. Но государство как управляющий доводит его до того, что он летит в пропасть: арендаторы съезжают, арендный доход падает. Классический пример государственного управления.
— После периода работы с отдельными фондами вы в конце концов объединили их в один – Inzhur REIT. Сожалеете ли вы о том, что в ваших действиях наблюдалась некоторая хаотичность и отсутствие системности?
— Поступить иначе было невозможно. Не мы придумали фонды недвижимости, законодательство существовало уже 20 лет. Но никто не мог сделать ничего нормального на этом рынке, потому что все следовали классической американской модели: создаешь фонд, говоришь "я буду инвестировать, несите деньги" – а деньги, почему-то, никто не нес.
Что сделали мы? На собственные деньги построили объекты. Нам иногда высказывают упреки, что мы продали свои же объекты, но это не так, как кажется. Мы разбирались в ассет-менеджменте, умели строить, увидели в этом перспективу и не продали часть объектов. Это были "Сильпо" и McDonald's в Лесниках. На собственные деньги построили, создали фонд, выкупили по рыночной цене и вышли на рынок фактически со вторичной продажей.
Это не было "дайте денег, мы завтра что-нибудь построим или купим". Коммуникация была такой: можете поехать в "Сильпо" или McDonald's, купить бургер или продукты, посмотреть – и если понравится, купить долю и уже со следующего месяца получать дивиденды.
Еще была базовая проблема, когда мы начинали покупать следующие объекты: инвесторы говорили: "Зачем? Я инвестировал в этот. Создайте отдельный фонд, остальное меня не интересует". Большая часть усилий уходит на то, чтобы объяснить: мы не будем злоупотреблять, мы строим систему, мы строим совершенно другой бизнес.
Кто будет управлять деньгами миллиона инвесторов
— У вас сегодня примерно 132 тысячи инвесторов, 10 миллиардов гривен в управлении. Цель на пять лет – иметь 100 миллиардов гривен в управлении.
— И к концу 2028 года – 1 миллион инвесторов.
— В информационном пространстве ходят мифические цифры о том, сколько у украинцев денег "под подушкой" – десятки, сотни миллиардов долларов. У вас есть подобные расчеты?
— Собственных расчетов нет, ориентируемся на цифры, которые озвучивает Нацбанк. Рынок огромный. В прошлом году в Украине было продано автомобилей физическим лицам на 6 миллиардов долларов. На депозитах – триллион или полтора, при этом депозиты не упали даже за период полномасштабного вторжения. То есть, к сожалению, у нас теневая экономика, но денег много. Просто никто не научился работать с этими деньгами, достучаться до рядового украинца и завоевать доверие. Потому что раньше люди теряли деньги.
Есть много проектов, которые увидели, что Inzhur привлекает миллиарды, и пытаются это копировать. Но мотивация совсем другая – продать физическому лицу что-то, на чём здесь и сейчас можно заработать. У нас другая концепция: мы вместе инвестируем. Я такой же рядовой инвестор в фонде недвижимости, как и любой другой. Мои дети, жена, друзья, команда – мы все инвесторы. Поэтому нам не нужно ничего "продавать" друг другу.
Задача – небольшие деньги, которые есть у каждого, объединить в большой капитал и приобрести или построить то, что каждый из нас в отдельности сделать не сможет. И таким образом получить максимальную доходность при минимальном риске. Это философски отличается от того, что мы видим на рынке.
— Планируете ли вы нанимать генерального директора?
— Когда-нибудь, наверное, да. Я вас не устраиваю в качестве генерального директора?
— У вас нет наблюдательного совета. Вы принимаете все управленческие решения самостоятельно.
— Я основатель. Моя роль – принимать решения и нанимать людей. Представление, что я всё делаю сам, – ошибочное. Команда – это 190 человек только в офисе, восемь членов правления. У каждого своя экспертиза. Физически один человек не может управлять Inzhur.
Нет ни одного примера, когда решение принималось вопреки мнению команды. Я генеральный директор, я нанят, в данном случае мной самим, чтобы принимать решения. Но я их не принимаю сам.
Например, решение о покупке ТРЦ SkyPark в Виннице принималось на основе математических расчетов, финансового, юридического и технического аудитов. Разные члены команды нанимали внешних консультантов, потому что мы не каждый день проводим аудит 30 тысяч квадратных метров. Сделка по SkyPark шикарная: прогнозируемая доходность фонда 9,5%, ТРЦ оценивался по NOI (чистый доход – ЭП) 15%, а фактический NOI за последние 10 месяцев – 16,5% годовых. Объект приносит больше, чем ожидалось.
— Если вы завтра, например, уйдёте на больничный, кто будет управлять компанией?
— Это задача, которая стоит перед любой крупной компанией: подготовить будущего руководителя или нескольких. Мы над этим работаем. Задача – построить институт. Речь идёт не о деньгах здесь и сейчас. Речь о том, что мы будем зарабатывать в будущем. А "далее" означает, что компания должна существовать независимо от того, работаю ли я сегодня.
— Будет ли наблюдательный совет?
— Будет. Но скорее это будет консультативный орган – advisory board. Наблюдательный совет в классическом понимании – это все-таки орган, представляющий акционеров, и это разные роли.
— Кого из REIT-фондов или инвесткомпаний вы считаете своими конкурентами?
— Никого. И это не самовосхваление, это статистика. Есть инвестиционная ассоциация, которая ежеквартально публикует отчетность управляющих компаний и фондов. Если исключить венчурные фонды, то общий объем активов по стране составляет около 14 миллиардов гривен на конец второго квартала. Из них у нас 7,1 миллиарда. То есть более 50% рынка.
Если отбросить компании, которых нет в публичном пространстве, и взять только тех, кого вы видите и слышите, – это около 10 компаний. По активам мы занимаем около 80%, ближайший конкурент – "ОТП Капитал", у них 587 миллионов гривен в управлении. ICU – классный крупный брокер – 373 миллиона.
— Если бы вы были сторонним мелким инвестором, куда бы вы, кроме Inzhur, вложили свои 10 тысяч или 100 тысяч долларов?
— Постарался бы приобрести помещение, которое уже сдано в аренду кому-то из крупных системных операторов — сетевой аптеке или "Авроре". На 100 тысяч долларов точно можно, особенно в районном центре, приобрести помещение и сдать его "Авроре" – отличный арендатор, платит хорошие деньги.
Если сумма – 10 тысяч долларов, то вариантов немного. Что-то можно попробовать вложить в иностранные акции, что-то – в ОВГЗ.
— Многие украинцы пережили банковский кризис в 2014–2015 годах, не говоря уже о мошенничествах вроде банка "Михайловский". Как вернуть доверие недоверчивых украинцев?
— "Михайловский" предлагал 29% годовых без каких-либо объяснений, откуда он будет брать эти деньги и на чём зарабатывает. Кредитов под 40–50% не было, следовательно, покрыть такие проценты было физически невозможно.
Главное, чему нужно научиться: забудьте слово "гарантия". Даже когда банк или государство говорят "мы гарантируем" – не существует волшебного ящичка, в котором лежат все деньги.
2 триллиона гривен ОВГЗ в обращении. Представьте, если бы даже половина владельцев пришла и сказала: "Государство, верни деньги". Государство не сможет этого сделать. Оно пойдет на рынок привлекать новые средства, но если половина хочет погашения – значит, на рынке происходит что-то проблемное, и новых денег просто не будет.
Поэтому инвестор должен оценивать риски и диверсифицировать портфель по различным инструментам. В истории с обанкротившимся банком – нужно было вложить средства не в один банк, а в несколько. И при этом обращать внимание на ведущие банки – там, скорее всего, не было бы 25-29%, но и риск был бы значительно меньше.
— ТРЦ в Киеве сейчас переживают глубокий кризис из-за воздушных тревог. Как обстоит ситуация в Виннице со SkyPark?
— Лучше, чем в Киеве. Но количество тревог тоже растет. По окончании сентября будем анализировать ситуацию.
— Вы открыли ритейл-парк в Броварах. Это ответ на изменения в структуре торговой недвижимости, на тенденцию перехода к компактным форматам?
— Не могу сказать, что это ответ на текущие изменения, потому что от первого разговора с потенциальными арендаторами до открытия прошло полтора года, из которых год – строительство и ремонт. Решение принималось заранее. Но было понятно, что в ЕС, в Польше тенденция именно к таким форматам: ритейл-парк, где есть парковка и вокруг неё 10-15 магазинов, которые удовлетворяют базовые потребности. Вы приезжаете в одно место и покупаете продукты, что-то для животного, лекарства, бытовые товары, косметику.
— Чем ритейл-парк лучше ТРЦ?
— В ритейл-парке себестоимость ниже из-за отсутствия галерей и коридоров, которые нужно строить, отапливать, вентилировать. Общая площадь Ocean Plaza с парковкой – около 110 тысяч квадратных метров, арендуемая – 70 тысяч. У нас – 8 тысяч метров общей площади, из которых под аренду отводится около 7,5 тысячи. Значительно эффективнее, дешевле и доходность выше.
— Вы упомянули, что ситуация с безопасностью ухудшается. Россияне не жалеют дронов даже для атак на автозаправочные станции, не говоря уже о более крупных объектах недвижимости. Что вы с этим делаете?
— Диверсифицируемся. Стратегия – продвигаться дальше на запад от Киева, в регионы, в небольшие города, строить объекты площадью 5–10 тысяч квадратных метров. У нас уже есть объекты в Виннице, в Ровно.
— Завтра россияне могут начать массово терроризировать реактивными дронами и эти города.
— Это правда. Вопрос в том, являемся ли мы приоритетной целью. Если они бьют по заправкам, завтра могут бить и по нам. Альтернатива – остановиться и ничего не делать. Или адаптироваться.
Мало того, даже попадание – это не стопроцентное разрушение. Остаются сети, земля, фундамент. Сейчас мы оцениваем по основным объектам, сколько будет стоить восстановление, сколько времени займет, в зависимости от процента разрушения. Чтобы в момент происшествия иметь возможность быстро реагировать.
Исходя из опыта 2022 года, когда произошла оккупация Бучи и Ирпеня и часть объектов, которые мы строили, была разрушена, нас приглашали их восстанавливать. Мы строим shell&core: объект пустой внутри, но с заведенными сетями и полным благоустройством снаружи. Внутреннюю адаптацию осуществляет арендатор. Восстановить внешний объем – не слишком дорого, когда есть земля, сети и фундамент.
О жилых комплексах
— Почему вы решили заняться жилым девелопментом?
— Ради диверсификации. В своё время стало понятно, что в коммерческой недвижимости ты зависишь от операторов: у них бывает сложная ситуация на рынке, они не готовы развиваться, а у тебя есть команда и мощности. Так мы пришли в жилищный девелопмент и реализовали довольно успешный проект.
— Земельный участок под ЖК "Оптимисто" в Гатном вы получили в 2017 году, разрешение на строительство от ГАСИ – в 2018 году. Это тот период, когда получить землю без взятки депутатам сельсовета было невозможно…
— Мы пятеро являемся владельцами этого участка, купили его у "Новой почты".
— Получить градостроительные условия и ограничения без взятки депутатам сельсовета и разрешение на начало строительных работ, не заплатив ГАСИ 5 долларов за квадратный метр, было невозможно.
— У меня был партнер, он владел 10% "Смайл Констракшн". Мы прекратили сотрудничество в 2018 году, когда я ушел из парламента – выяснилось, что они немного воровали. Девелопментом полностью занимался этот человек.
— 5 долларов за квадратный метр платили?
— Мне об этом ничего не было известно. (улыбается )
— Что удерживает вас от расширения присутствия в жилищном девелопменте?
— Киевский рынок сейчас очень сложный. Рынок западной Украины достаточно перегрет, есть опасения войти на пике. Мы будем расширять жилищный сегмент, когда для этого будет подходящее время и у нас будет соответствующий институциональный потенциал, потому что мы подходим к этому консервативно.
Стратегия нашего фонда заключается в том, что девелопмент должен занимать не более 10–20 % активов, чтобы не создавать глобального риска для деятельности фонда и его способности выплачивать прогнозируемую доходность. Сегодня объем фонда составляет 160 миллионов долларов, он может позволить себе девелопмент в пределах 16–32 миллионов. Часть средств идет в коммерческую недвижимость, часть – в новый жилой проект "Свидоми".
— Некоторые застройщики, в частности Андрей Вавриш, критикуют расширение Киева за счет бескрайних полей Софиевской Борщаговки и других пригородов. Говорят, что город должен развиваться внутри. Как вы считаете?
— Пригороды являются конкурентом, и киевские застройщики это чувствуют. Отсюда и различные попытки ограничить этажность застройки в небольших населенных пунктах. Но если политика городов-спутников более эффективна с точки зрения привлечения бизнеса и строительства жилья – то в чем проблема? Пусть Киев сделает свою политику в отношении земли и разрешительной документации более прозрачной и предсказуемой, тогда больше старых промышленных зон будет превращаться в жилые массивы.
Если же город в этой сфере консервативен – он существует не в вакууме. Есть города-спутники, большой спрос со стороны людей, цена – важный фактор для рядового украинца. Поэтому развиваются Вишневое, Крюковщина и другие. Не все, правда, одинаково: Софиевская Борщаговка и Вишневое смогли наладить этот процесс, и там идет колоссальная застройка. Гатное, на мой взгляд, не реализовало тот потенциал, которым обладало.
Как фонд Miltech с облигациями Vyriy Industries обеспечит 29% годовых
— В фонде Inzhur Miltech, где пока представлены только облигации компании Vyriy Industries, вы обещаете прогнозируемую доходность 25–29% в гривне. Как достигается такая ставка?
— "Вирий" – ведущий производитель дронов, продукция которого пользуется спросом благодаря соотношению цена-качество. Качественные и в то же время одни из самых дешевых FPV на рынке. Хорошие отзывы как от военных, так и от других производителей. Конкуренты в частных беседах признавали, что "Вирий" не играет с ценой и не накручивает маржу на закупках за рубежом. Молодая, амбициозная команда.
Облигации выпущены под 25%, фонд инвестирует в них в гривне, купон выплачивается каждые 35 дней и реинвестируется. За счёт этого доходность на вложенный капитал получается выше. Сам "Вирий" может себе позволить платить 25% за пользование деньгами благодаря оборачиваемости.
У производителей оружия есть ограничение на маржу – 25%. "Вирий" публично заявляет, что их маржа составляет 18%, но это ограничение на единицу продукции. Если в течение года, в зависимости от продукта, вы делаете четыре-пять-десять циклов, то на вложенный капитал можно заработать 80%, 100%, а то и 150%.
Эффективные производители активно растут. По банковским кредитам они ограничены – нет залога, и привлечь можно только то, что государство разрешает под государственные контракты. Недавно правительство подняло планку: банки теперь могут финансировать производителей оружия до 500 миллионов вместо 100 миллионов.
С другой стороны, ставка определяется ещё и тем, что мы привлекаем деньги у розничного инвестора, частный бизнес здесь конкурирует с ОВГЗ. Доходность трехлетних ОВГЗ сейчас около 17%, и они не облагаются налогами. Чтобы сравняться с доходностью ОВГЗ после уплаты налогов, ваша ставка должна составлять 22%. И это вы только сравнялись. Но вы – частный бизнес, более рискованный, чем государство. Вы должны заплатить премию – 1, 2, 3 процента.
Учитывая объем, который нужен "Вирию", было понятно, что добавить 0,5% недостаточно, нужно предложить более выгодную премию, чтобы привлечь больше капитала. Вот и все. В целом для "Вирия" мы уже привлекли более 2 миллиардов гривен.
— Вы вложили 16% средств фонда REIT в фонд Miltech и признали это только после того, как инвесторы нашли соответствующую информацию в отчетности. Почему не сообщили о решении профинансировать "Вирий" заранее?
— Эта ситуация для нас – опыт в том смысле, что часть инвесторов привыкла, что мы всегда всё рассказываем и объясняем, и хочет, чтобы мы ещё и согласовывали каждый шаг. Но так быть не может.
Ответственность за все, что делает фонд, лежит на управляющей компании. Она ни с кем ничего не согласовывает. Нравится – остаетесь и инвестируете. Не нравится – продаете, мы обеспечиваем эту возможность.
Мы публикуем квартальную отчетность и годовой аудит компании из "большой четверки", который сейчас проводит Deloitte. Чтобы не публиковать квартальную отчетность, достаточно было бы сменить публичный выпуск ценных бумаг на частный. Это никоим образом не повлияло бы на то, что мы делаем, но мы, напротив, стремимся к максимальной прозрачности.
Если инвестор отчеты не читает – мы не можем объяснять каждый наш шаг в чатах в мессенджерах. Это не означает, что мы что-то скрываем. Есть множество повседневных вещей, о которых мы не пишем. Когда в чате возник вопрос – я ответил. Далее началась дискуссия, может ли REIT инвестировать в такие активы. Мы объяснили: лучшая американская практика предусматривает возможность инвестировать до 25% не в недвижимость.
Мы фактически не инвестировали в Miltech в классическом понимании. Мы продали ОВГЗ с отсрочкой платежа. "Вирий" конвертировал их в деньги и заплатил нам за пользование этими средствами. Вчера, кстати, последний транш был погашен. В целом фонд дополнительно заработал на этой сделке около 37 миллионов гривен.
Единственное, что мы нарушили по американским стандартам (а таких ограничений в Украине нет), – это правило не инвестировать в ценные бумаги одного эмитента более 5%. Мы, как управляющая компания, взяли на себя и на фонд больший риск.
Но, будучи глубоко вовлеченными в процесс, понимая отчетность и состояние эмитента, а также осознавая, что мы фактически выступаем для него андеррайтером и должны его поддержать, пока привлечение капитала не запустилось, приняли это решение. И несем за него ответственность. Мы поставили на карту свою репутацию. Если бы промахнулись – это означало бы серьёзные репутационные и бизнес-потери.
Поэтому, несмотря на множество запросов от разных компаний на аналогичный процесс, мы ничего подобного пока не делаем – только для "Вирия", потому что не нашли другой компании, с которой готовы рисковать так же.
Инвестиции фонда REIT в "Вирий" сейчас составляют 750 миллионов и будут постепенно снижаться по мере того, как нам будут нужны свободные средства для строительства. Для нас это то же самое, что часть средств в ОВГЗ – мы просто стараемся разумно размещать относительно свободную ликвидность.
— Вы используете термин "прогнозируемая доходность". Он ничего не гарантирует.
— Ничего. И не может гарантировать. В случае с "Вирием" – компания находится под прицелом россиян. Если их производство упадет, вы можете получить ноль, можете понести убытки. Эмитент может не рассчитаться, может обанкротиться. Далее нужно оценивать вероятность этого.
"Вирий", понимая, что является мишенью, принимает меры – и по безопасности, и по диверсификации производства по локациям, чтобы удар по одной точке не повлиял на весь бизнес-процесс. Это реальность нашего времени. Мы в энергетике строим малую генерацию, чтобы диверсифицировать риск, связанный с разрушением крупных станций. Но сам риск существует.
Может ли крупный международный оператор ресторанов в Украине обанкротиться? Может. Но вероятность этого значительно меньше, чем у только что открывшегося украинского ресторана. Если открыть проспект эмиссии любой компании, торгующейся на американской бирже, там описан миллион рисков. Вопрос всегда в реалистичности их наступления.
То же самое с ТРЦ SkyPark: фактический NOI за последние 10 месяцев составляет 16,5% в долларах. Но это не гарантирует, что так будет в следующем году. Есть прогноз, мы ставим цель, понимаем, как её выполнять. Но наша задача – заработать больше с минимальным риском.
Какой прокурор блокировал строительство электростанции
— Вы публично заявляли, что строительство газопоршневой электростанции в Софиевской Борщаговке фондом Inzhur Energy блокирует один из прокуроров, который живёт по соседству. Можете назвать фамилию?
— Бывший военный прокурор и экс-глава Херсонской администрации Роман Мрочко. Рядом со станцией жил его отец. Они пришли с ультиматумом: либо выкупаете дом, либо мы вам устроим "чёрную". Мы выкупили дом отца, после этого я его не слышал и не видел.
Но там есть и другие люди – мне, к сожалению, неизвестно, кто именно. Но это судьи и прокуроры разного рода, которые проживают рядом или чьи родственники живут по соседству. То, с чем мы сталкиваемся, – произвол. Полтора года волокиты, ни одной юридической претензии. Нас блокируют постановлениями об обеспечении.
— Прошел почти год с тех пор, как вы зарегистрировали фондовую биржу Inzhur. На каком этапе находится её создание?
— Мы сформировали концепцию, ответили на вопросы – какой должна быть эта биржа, для кого она должна работать, почему она должна быть успешнее всего, что функционировало до этого. Провели большую стратегическую сессию, нам помог ее организовать Deloitte, привлекли польских экспертов, даже один из бывших CEO Варшавской биржи принимал участие в обсуждении. Пришли к пониманию, как должна выглядеть эта торговая площадка.
Сейчас на этапе формирования команд – IT, юридической, которые будут это реализовывать. Это не быстрый процесс.
С биржей, как когда-то с REIT, нужно найти "черный ход" – тот подход, который сработает. До нас умные люди уже пытались создать такую биржу – и не получилось.
— На этой бирже будут торговаться, в частности, инструменты, выпущенные вашей компанией. Не видите ли вы в этом конфликта интересов? Не возникнут ли вопросы к объективности ценообразования таких инструментов, если их выпуск, заключение сделок и обслуживание этих же сделок будет зависеть от одного человека – вас?
— На бирже будут торговаться инструменты, допущенные к торгам в соответствии с недискриминационными правилами, утвержденными регулятором. Любой, кто соответствует требованиям, – торгуется.
Более того, такие проекты, как Inzhur Energy, скорее всего, вообще не были бы допущены к торгам — это фактически венчурный проект, и он просто не соответствовал бы установленным правилам.
Что касается ценообразования: украинское законодательство и европейские директивы прямо запрещают нам, как бирже, и связанным с нами инвестиционным компаниям торговать в этой системе от собственного имени. Мы можем обеспечивать торги от имени клиентов, то есть предоставлять технологию, но сами торговать напрямую не имеем права. Если какая-то наша связанная компания захочет торговать – придется привлекать другого брокера. Можно ли говорить, что такой риск существует? Да, и нам это вменяют в вину. Но мы его не видим.
Мы считаем, что большой ошибкой всех предыдущих попыток создать биржу в Украине было игнорирование контекста. Если посмотреть, как создавались биржи сотни лет назад – там были тысячи брокеров, за которыми стояли сотни тысяч инвесторов и тысячи компаний. Им просто было неудобно торговать по отдельности, и они объединялись. В Украине есть все элементы инфраструктуры: клиринг, депозитарий, брокеры, биржи. По выводам специалистов – одна из лучших инфраструктур. Но она не работает. Потому что нет контекста: нет инвесторов, нет компаний, нет брокеров с сотнями тысяч клиентов за спиной.
Поэтому мы инвестируем в сообщество. Поэтому цель – миллион инвесторов. Именно они торгуют, именно их ликвидность. У нас нет банков, пенсионных фондов, хедж-фондов, которые придут и будут торговать. Мы создаем биржу для розничного инвестора. Когда их станет много – возможно, последуют другие брокеры, затем банки, и тогда можно будет привлекать уже других участников.
— Мы ежедневно читаем об уничтожении украинских предприятий россиянами. Видите ли вы риск того, что в Украине существенно сократятся производство, рабочие места, налоговые поступления, а на фоне кризиса государственных финансов благосостояние населения значительно ухудшится?
— Мы вообще находимся в уникальной ситуации – у нас идет война, а благосостояние населения до сих пор существенно не ухудшилось. Мы зависим от денег международных институтов, и нужно это осознать и выполнять взятые обязательства. А там нет ничего плохого: имплементация законодательства ЕС, борьба с коррупцией, построение институтов, отказ от попыток контролировать правоохранительную систему.
Приведет ли разрушение бизнеса к потере рабочих мест? Да. Может ли это привести к снижению благосостояния? Да. С другой стороны, украинский бизнес, работающий 12 лет в условиях войны, достаточно адаптивен. Металлургии сложно приспособиться – многие заводы остановлены, и за один день их не перенесешь. Но тот же ритейл, по складам которого активно наносят удары, адаптируется: перестраивает логистику, переходит на более мелкие и транзитные форматы. Кто-то не сможет, а кто-то – перестроится и продолжит работать.
Будет ли это легко? Нет. Но если мы хотим победить и не быть уничтоженными, мы должны адаптироваться, перестраиваться и создавать новые сегменты экономики. Создание финансового сектора, долговых институтов, обучение людей – это те вызовы, с которыми также нужно справиться. Чтобы страна обрела доступ к внутреннему ресурсу, который до сих пор не используется. Мы видим в этом свою роль и миссию. И да, это не быстро.
— Что бы вы хотели сказать в заключение?
— Вторая часть интервью давалась мне легче, чем первая – в первой много сентиментальности. Я всё время переживал, что сейчас заплачу. Несмотря на всю внешнюю грубость – я довольно сентиментальный человек, и бывают моменты, когда я возвращаюсь в прошлое и вспоминаю – меня это трогает.
Когда-то моя тетя, которая меня очень любит и которую я очень люблю, сказала мне: "Слушай, умных много, тебе просто повезло". Я заплакал. Потому что я знаю, что стоит за этим "повезло". Не все готовы столько вкладывать, работать по ночам. Будем считать, что мне повезло.