Інвестор зі зведень НАБУ. Як експодатківець Насіров почав будувати житлові комплекси в Києві
Колишній голова Державної фіскальної служби Роман Насіров увійшов на будівельний ринок столиці, але не афішує цього.
До середини 19 століття Київ виглядав як провінційне місто, де церкви були архітектурними домінантами. Інші будівлі були одно- або двоповерховими, дерев’яними або мазаними, із солом’яними чи гонтовими дахами.
З 1860-х років завдяки скасуванню кріпацтва, будівництву залізниці, ухваленню генплану міста і розвитку промисловості вигляд Києва почав суттєво змінюватися. З'явилися цегляні особняки та прибуткові будинки.
Дохідні доми зводили купці, банкіри та релігійні установи за проєктами знаних архітекторів. Власники здавали в оренду приміщення та квартири, маючи стабільний дохід, поки їх майно не експропріювали більшовики. Прибуткові будинки, що збереглися, є основою фонової архітектури вулиць.
Нове – це забуте старе: у Києві знову зводять прибуткові будинки. Компанія Standard One займається цим з 2017 року. На відміну від старої вишуканої архітектури, це 25-поверхові монотонні фасади з крихітними квартирами.
Як повідомили ЕП двоє джерел на умовах анонімності, у будівництво ЖК Standard One вклав кошти колишній головний податківець країни Роман Насіров. Втім, ця інформація не підтвердилась.
ОНОВЛЕНО 7 ЛИПНЯ
Після публікації статті керівництво Standard One запросило журналіста ЕП в офіс і продемонструвало пакет документів, які свідчать, що юридичні особи під брендом Standard One не мають та ніколи не мали юридичного, фактичного або фінансового зв’язку з Насіровим. Згідно з документами, кошти у будівництво комплексів інвестував Петро Сліпець.
Вдалий шлюб
Голова Державної фіскальної служби у 2015-2018 роках Роман Насіров одружений на Катерині Глімбовській. Вона – депутатка Київської міськради від "Батьківщини" і донька власника будівельного гіганта "Альтіс" Олександра Глімбовського. "Альтіс-холдинг" реконструювала київський ЦУМ та Поштову площу, будувала термінали аеропортів "Бориспіль", "Львів" та "Запоріжжя", дитячу лікарню "Охматдит", торгові центри "Караван", "Аладдін", River Mall та кілька житлових комплексів.
У 2015 році видання Bihus.info з'ясувало, що корпорація тестя Насірова сплачувала мінімум податків завдяки мінімізації прибутку через низку власних структур. Наприклад, замість 60 млн грн, які "Альтіс-холдинг" повинна була сплатити у 2015 році, вона виплатила лише 44,6 тис грн.
Глімбовський став одним з обвинувачених у справі Насірова, яка стосувалася підкупу від бізнесмена Олега Бахматюка. Як установили правоохоронці, Глімбовський допоміг Насірову отримати частину хабара – 13 млн євро, а у 2017-2018 роках легалізував їх, придбавши недобудований житлово-офісний комплекс на вулиці Предславинській у Києві.
Національне антикорупційне бюро й Спеціалізована антикорупційна прокуратура дійшли висновку, що Глімбовський отримав 13 млн євро на рахунки підконтрольної компанії, зареєстрованої на Британських Віргінських Островах. Недобудований житлово-офісний комплекс він придбав на основі розрахунків двох компаній-нерезидентів у банківських установах Швейцарської Конфедерації, мала таємний характер і відбувалася під виглядом оплати акцій ще однієї компанії.
"Альтіс" назвала комплекс Metropole і стала новим девелопером проєкту. Перший будинок преміум-класу ввели в експлуатацію у 2021 році. Вартість квартир, за даними ЛУН, стартує від 3 тис. дол. за кв. м. У комплекс вклав власні кошти і сам Насіров, розповіли ЕП власник великої інвестиційної компанії, що працює на ринку нерухомості, та CEO одного з девелоперів.
Нові формати
У 2017 році компанія KDD почала зводити ЖК Standard One на 660 квартир над вестибюлем станції метро "Виставковий центр". Це був перший в історії України випадок зведення житла за моделлю прибуткового будинку.
"В Україні до появи Standard One ця ніша була вільна. Ми проаналізували іноземний досвід та локальний ринок і побачили невичерпний потенціал попиту. Концепт прибуткових будинків не чужий для нашої країни. Такі об’єкти успішно функціонували в минулому. Ми відроджуємо цю практику в сучасній реалізації", – каже CEO Standard One Сергій Фітель.
Згодом KDD почала аналогічні проєкти біля Південного залізничного вокзалу та станції метро "Мінська". Компанія взяла собі назву Standard One, а до кожного проєкту додала географічну прив'язку.
"KDD Group, заснована у 1994 році, проіснувала до 2016 року і була ліквідована. "КДД інжиніринг" історично була підрядником будівельних робіт. Після її ліквідації була створена компанія KDD Ukraine, яка започаткувала бренд Standard One. Він не має стосунку до KDD Group, крім витоків материнського бренду", – пояснив Фітель.
Учасниками або акціонерами компаній, які працюють під брендом Standard One, є Петро Сліпець, Анна Сліпець, Олександр Овчаренко, Сергій Фітель, Вадим Павлушин, Артем Гордійчук та інші, повідомила пресслужба фірми.
Для фінансування своєї роботи та будівельних робіт ці особи спираються на власні фінансові ресурси, проєктне фінансування та кошти інвесторів-покупців нерухомості в будинках, повідомив Фітель.
За словами двох джерел ЕП на інвестиційному та девелоперському ринках, Насіров – один з бенефіціарів Standard One і вкладає в проєкт свої кошти. Один із співрозмовників назвав Standard One "компанією Насірова". Пізніше ця інформація не підтвердилась.
4 липня віцепрезидент Standard One Олег Бондар продемонстрував журналістові ЕП проспект емісії акцій інвестиційного фонду та виписку з депозитарної установи, згідно з якими реальним бенефіціарним власником цього девелоперського бізнесу є Петро Сліпець. Компанія показала документи на умовах нерозголошення комерційної таємниці.
Троє інших керівників будівельних компаній сказали, що їм нічого не відомо про роль колишнього керівника фіскальної служби в Standard One. Всі троє назвали Сліпця не тільки номінальним, а і реальним власником Standard One.
Акумулює кошти інвесторів і витрати на будівництво корпоративний інвестиційний фонд (КІФ) "С1 інвест". За законом, управляти коштами повинна незалежна керівна компанія. З вересня 2023 року компанією з управління активами (КУА) фонду "С1 інвест" є ТОВ "Траст кепітал".
За інформацією із сайту останньої, крім "С1 інвесту", "Траст кепітал" також управляє інвестиційним фондом "Альтіс-дім" з групи "Альтіс" Глімбовського. Ба більше, до 2020 року "Траст кепітал" називалася "Альтіс-траст". За останні 13 років у КУА не змінювався керівник.
Єдина бенефіціарна власниця "Трасту кепіталу" Анна Нагорна, за даними Youcontrol, у різні часи була акціонеркою компаній "Альтіс-девелопмент", "БМУ-53", "ПТБ" та "Істейт-А" з орбіти "Альтіс-холдингу".
Як стало зрозуміло із судового реєстру, Нагорна була дружиною Глімбовського у 2011-2020 роках. У 2020-му вони розлучилися. У системі Getcontact Нагорна підписана в більшості користувачів як "Анна Глімбовська", а у двох – "от Р. Насирова" і "Аня Глембовская Насировы".
Фітель категорично заперечив причетність Насірова до Standard One і додав, що "жодних відомих людей з політики чи серед публічних осіб в складі акціонерів немає".
"Компанії, які працюють під брендом S1 не мають жодного юридичного, фактичного чи фінансового зв'язку з Романом Насіровим. Склад акціонерів S1 прозорий і не містить публічних осіб, чиновників чи політиків. Будь-які можливі зв’язки КУА "Траст Кепітал" з колишніми посадовцями не мають жодного стосунку до діяльності АТЗНВКІФ "С1 Інвест" та Standard One. Цей зв'язок є безпідставним. Це те саме, що сказати, що вкладники в банку мають зв'язок між собою і один вкладник має вплив на іншого", – додали в компанії.
Директор "Траст кепітал" Сергій Лиходід в коментарі ЕП також заявив, що КІФ "С1 Інвест" не пов'язаний відносинами контролю з КУА "Траст кепітал".
"Всі наші взаємовідносини з "С1 Інвест" обмежуються винятково наданням послуг з управління активами цього фонду. Відсутні жодні підстави стверджувати про можливість фінансування "С1 Інвест" за рахунок коштів інших фондів, якими ми управляємо, їх бенефіціарів або пов'язаних з ними осіб", — повідомив Лиходід.
Сам ексголова ДФС не відповів на дзвінок журналіста ЕП за номером, який є в розпорядженні редакції. Після виходу публікації Насіров також заперечив свою причетність до будь-яких будівельних проєктів в Києві.
Чи складеться математика
Гендиректор Standard One повідомив ЕП, що компанія готує до запуску нові проєкти, але не розповів деталі. За інформацією видання "Наші гроші", у компанії Глімбовського в оренді є земельна ділянка на вулиці Жилянській, 81, у компанії з орбіти Standard One – біля станції метро "Позняки".
На запитання про фінансові інструменти, які використовує Standard One, Фітель відповів так: "Здебільшого ми залучаємо кошти приватних інвесторів через договір купівлі-продажу майнових прав. Коли будинок буде введений в експлуатацію і йому присвоять поштову адресу, покупець матиме право зареєструвати право власності на обрану квартиру або апартаменти.
Замовник будівництва може завчасно випустити форвардний контракт на вказаний договір купівлі-продажу майнових прав. У такому випадку перед укладенням договору купівлі-продажу покупцю необхідно виконати умови опціону шляхом сплати його премії і форвардного контракту шляхом його пред’явлення замовнику будівництва для виконання".
У квітні Standard One запустила новий інструмент – REIT-фонд (інвестиційний фонд нерухомості, який дозволяє інвесторам отримувати дохід від комерційної нерухомості, не купуючи її напряму) S1 REIT, мінімальний поріг входу в який становить 3 тис. дол. для всіх охочих. Обіцяна дохідність – 10% річних в іноземній валюті.
Донедавна єдиним REIT-фондом в Україні була компанія Inzhur Андрія Журжія. На неї припадали 25-30% дрібних інвесторів в Україні, порахували в аналітичній компанії Saturday Team.
Standard One пропонує покупцям апартаментів повний супровід інвестиції і комплексне управління нерухомістю: від пошуку та розміщення орендарів до фінансових питань та обслуговування. Фактично покупці апартаментів можуть жодного разу не відвідати особисто своє майно, але при цьому отримувати пасивний дохід, виплачуючи винагороду оператору.
Журжій не сприймає REIT-фонд Standard One за конкурента і сумнівається в економічній спроможності проєктів девелоперської компанії: "Модель прибуткових будинків не працює, бо треба платити 20% ПДВ. Математика складається, якщо оптимізувати податки через ФОПів чи інші схеми".
Фітель не захотів розповідати про те, яку норму прибутку та окупність бенефіціари закладають у проєкти Standard One: "Ми не публічна компанія. Ми воліємо не розкривати комерційні таємниці на загал".
Зазначимо, що під час візиту журналіста ЕП до офісу компанії її віцепрезидент, фінансовий та юридичний радники озвучили всю інформацію, яка нас цікавила, з проханням не публікувати її. У редакції не залишилось претензій щодо непрозорої діяльності Standard One чи сумнівів у фінансовій доцільності інвестицій.