Карпатська лотерея. Скільки обіцяють і скільки платять інвесторам у курортну нерухомість

Серед невеликого різноманіття доступних українцям інструментів інвестування особливе місце посідають вкладення в дохідну курортну нерухомість. Це переважно котеджі та номери в апарт-готелях.

Модель проста: інвестор фінансує будівництво, після запуску об'єкт передають готельному оператору, який виплачує власникам частину доходу. Компанії, які залучають кошти, обіцяють дохідність 8-12% річних з прив'язкою до долара.

Пропозиція виглядає привабливою навіть попри високий поріг входу в такий бізнес. Проте фактична дохідність об'єктів може бути помітно нижчою, а до запуску готелю інвестор не отримує нічого і ризикує зіткнутися із затримкою будівництва.

Яка реальна прибутковість дохідної курортної нерухомості та чому інвестори продовжують у неї вкладати, якщо є надійніші альтернативи?

Як формується дохідність

Дохідна курортна нерухомість – це будинки або номери в апарт-готелях на заході України або на Київщині, якими володіють приватні інвестори. Вклавши кошти в їх будівництво, інвестори отримують прибуток від здавання в оренду.

За оцінками консалтингової компанії "EY в Україні", ємність ринку номерів, апартаментів та котеджів, які придбали приватні інвестори, становить від 800 млн дол. до 1,2 млрд дол. Інвестор не шукає гостей і не обслуговує нерухомість. Після завершення будівництва об'єкт передають в управління готельному оператору.

Від ефективності роботи оператора залежить, скільки врешті отримує власник номера чи котеджу. У рекламних матеріалах девелопери зазвичай показують прогнозну дохідність, розраховану за певного рівня завантаження, середньої ціни номера та операційних витрат. Перевірити, наскільки ці припущення відповідають реальності, можна лише на об'єктах, які працюють кілька років.

В Україні небагато курортних інвестпроєктів, які можна оцінити та простежити дохідність за кілька років, каже директор з інвестицій компанії Capital Times Артем Щербина. Більшість проєктів мають закритий тип і не публікують інформацію.

Оцінити реальні показники дохідності та обсяг виплачених індивідуальним інвесторам дивідендів майже неможливо, підтверджує керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості "EY в Україні" Ростислав Хома. Причина – відсутність на ринку публічної, систематизованої та підтвердженої статистики щодо фактичних продажів і реальних виплат дивідендів.

"На ринку недостатньо проєктів з тривалим операційним досвідом. Це не дозволяє однозначно оцінити, наскільки заявлені девелоперами показники дохідності та терміни окупності відповідають фактичним результатам", – каже він.

Заявлена дохідність формується на основі фінансової моделі, у яку оператор закладає прогноз заповнюваності, середню вартість номера за добу, операційні витрати та комісію керівної компанії після досягнення оптимальних показників.

Хома наголошує, що в маркетингових матеріалах розрахунку інвестиційних показників не врахований час на будівництво та комплектацію готелю, а також на досягнення оптимальних операційних показників. Тому фактичний рівень дохідності залежить від того, на якому етапі інвестор входить у проєкт.

Чотири замість чотирнадцяти

Відсутність публічних звітів щодо виплат змушує інвесторів вірити девелоперам на слово. Аналітики ж оцінюють прибутковість на основі відкритих даних.

Ключова відмінність такого підходу від розрахунків у рекламних матеріалах полягає в тому, що він ґрунтується на отриманому доході, а не на прогнозах на майбутнє. Для оцінки результату інвестора важливо враховувати не лише виручку об'єкта, а й операційні витрати та ціну, за якою інвестор придбав номер чи котедж.

Capital Times розрахувала реальну дохідність за звітами таких об'єктів: Shelest та "Уліс.Дудки" на Київщині і Fomich та Mountain Residents у Буковелі. За словами Щербини, їх середній показник дохідності не перевищує 10% річних у валюті.

"Дохід від оренди становить 5-8% "брудними" – до сплати податків. Усе, що вище, – це або розрахункова дохідність, або очікувана дохідність від капіталізації", – говорить Щербина. Податкове навантаження для курортної нерухомості, залежно від юридичної структури інвестиції, становить від 6% до 23%.

У компанії "Уліс" повідомили ЕП, що в проєкті "Уліс.Дудки" показник ROI (загальна віддача від інвестицій) у 2025 році становив 18,5% в доларах для котеджів і 11,2% – для будиночків. Перша черга проєкту у Ворохті принесла інвесторам 6,5% ROI.

Дохідність у проєктах компанії Ribas Hotels Group становить 7-9% у доларах, каже її засновник Артур Лупашко. Компанія попереджає інвесторів, що фінансові розрахунки закладаються на десять років, а перші три роки – стабілізаційні.

"Перші три роки ми працюємо з гіршими результатами, бо більше витрачаємо на маркетинг, маємо менший середній тариф і менше завантаження. З третього року – вища завантаженість, вищий середній тариф, більше постійних гостей. Постійні гості не торгуються, більше витрачають, не шукають альтернатив. Вони забезпечують певну гарантію в низький сезон, коли більша конкуренція. У "Ribas Карпатах" у нас 36% постійних гостей", – пояснює Лупашко.

"Уліс" також моделює дохідність на третій рік стабільної роботи локації, коли операційні процеси повністю відпрацьовані. Котеджі в Дудках запустили у 2021 році, у Ворохті ще триває розбудова. Після завершення проєкту у Ворохті у 2028 році компанія очікує вийти на цільові показники дохідності 10-12%.

Фінансова модель Ribas враховує штатний розклад, комунальні витрати, помісячний план продажів номерів, середнє завантаження та середній тариф.

"Уліс.Дудки" має формат "утеча з міста" – локація поблизу Києва. У модель заклали середньорічну завантаженість 65%. За 2025 рік фактичний показник для котеджів становив 74%, для будиночків – 59%. Ворохта – відпочинок з довшим терміном перебування і плануванням – у 2025 році була завантажена на 47%.

У рекламних матеріалах більшість гравців зазначають прогнозовану річну дохідність 8-12%, окремі девелопери заявляють про 12-14% річних, каже Хома. Однак якщо в девелопера запросити детальний розрахунок та сценарії дохідності, то прогнозована дохідність становитиме 6-9%, пояснює представник "EY в Україні".

Як порахували в компанії, якщо інвестор входить на початку будівництва, то фактична дохідність буде нижча за декларовану. Якщо врахувати час будівництва (два-три роки), то замість заявлених 7-9% інвестор отримуватиме 4-7%.

Затримки в будівництві котеджів та готелів – найбільший страх інвестора і найбільший недолік галузі, каже Лупашко. "Поки готель будується – виплат немає. Інвестор заходить на етапі котлована, розраховує через два роки отримувати дивіденди, але більшість девелоперів зривають терміни", – розповідає він.

Лупашко не береться давати середню дохідність на ринку, бо, на відміну від житлової нерухомості, у готельній немає типовості – усі обʼєкти унікальні.

"У Східниці є розташовані поруч Apartel і Phoenix. У першого кратно більша дохідність, бо в них різні концепції і керування. Середня дохідність – це як середня температура тіл у палаті, тому діапазон – від 0% до 12%", – каже він.

Чому інвестори ризикують

Попри невизначеність з фактичною дохідністю, попит на курортну нерухомість зберігається. Для інвестора привабливість такого активу полягає не лише в регулярних виплатах, а й у потенційному зростанні вартості самого об'єкта. Водночас оцінювати такі інвестиції потрібно не за обіцянками девелопера, а за конкретною фінансовою моделлю кожного проєкту, радить Хома.

За його оцінкою, ключові фактори успіху – професійність оператора, локація, концепція проєкту, якість інфраструктури та потенційний рівень заповнюваності об'єкта. Найбільш недооцінені ризики, які впливають на дохідність, виникають після введення об'єкта в експлуатацію, кажуть в "EY в Україні". Серед них – низька заповнюваність, неефективне управління та вищі операційні витрати.

Останнє спіткало "Уліс": витрати на електроенергію зросли вище прогнозів. У пікові місяці частка видатків на комунальні послуги перевищувала 20% обороту замість запланованих 7-12%. Керівна компанія взяла збитки на себе: її маржинальність замість планових 4% становила мінус 17% у зимові місяці.

"Негативна маржа робить модель нестійкою і загрожує стабільності керівної компанії. Ми провели чесну розмову з інвесторами та вирішили тимчасово перерозподілити оборот на користь компанії. У підготовці до наступного року закладаємо енергонезалежність локації, купили батареї", – кажуть в "Улісі".

Ще один ризик – обмежена ліквідність активу. За словами Хоми, наразі немає достатньої статистики, яка б дозволила оцінити, наскільки швидко та за якою ціною інвестор може продати номер у комплексі в разі потреби виходу з інвестиції.

Показник дохідності впливає на вартість і капіталізацію об'єкта, каже Лупашко. "Де гарна дохідність – там проєкти продаються краще і зростають в ціні. І навпаки: інвестори застрягли в проєктах з дуже низькою дохідністю", – додає бізнесмен.

В "Улісі" вихід з проєкту відбувається через передавання активу новому інвестору. Компанія супроводжує процес: розраховує ринкову ціну виходу на основі поточної дохідності об'єкта і послідовно пропонує актив спочатку поточним інвесторам спільноти, потім – претендентам з листа очікування. Комісія за організацію виходу становить 50% від приросту вартості активу відносно ціни входу інвестора.

Порівняння з альтернативами

Щоб визначити привабливість курортних обʼєктів, їх слід порівняти з доступними альтернативами. Гривневі ОВДП дають 14,5-16,8% річних, валютні – 3%. Облігації мають значно вищу ліквідність: інвестор може їх швидко продати, тоді як продаж номера чи котеджу в курортному комплексі може зайняти значно більше часу.

Курортна нерухомість з прив'язкою до долара на цьому тлі цікава не стільки гарантованою дохідністю, скільки можливістю поєднати орендний дохід з потенційним зростанням вартості самого активу. За це інвестор бере на себе значно більше операційних ризиків: результат залежить від завантаження готелю, тарифів, витрат на його утримання та ефективності керівної компанії.

Інша альтернатива – фонди нерухомості (REIT). За оцінкою "EY в Україні", їх декларована дохідність становить 8-10% річних у валюті. Такі інструменти мають вищу ліквідність і більш прогнозований грошовий потік, ніж окремий номер.

Хома називає дохідну нерухомість найменш ліквідним з розглянутих інструментів, бо швидкість та умови виходу з інвестиції часто невизначені. "Грошовий потік залежить від дати входу в проєкт, професійності готельного оператора, ринкової кон'юнктури та досягнення запланованих операційних показників", – каже він.

Лупашко говорить, що вторинний ринок номерів існує. За його словами, зараз будується багато об'єктів, тому перепродають інвестиційні зобов'язання, а не права власності. Коли готелі введуть в експлуатацію, ринок стане ліквіднішим. "У мене в Ribas Invest працює менеджерка, яка продавала квартири. На моє запитання, що більш ліквідне, вона каже: плюс-мінус однаково", – переповідає бізнесмен.

Вкладення в ОВДП Лупашко вважає невигідними через ризик девальвації та інфляції: нерухомість має не пряму, а опосередковану прив'язку до долара – після зростання курсу гривні зростають ціни на оренду квартир та номерів.

Головна причина, чому його клієнти інвестують у готельні номери – капіталізація. "Життєвий досвід показує, що за пʼять-десять років вартість нерухомості тільки зростає. Через 50 років вона не зможе коштувати дешевше", – каже Лупашко.

На запитання про перевагу вкладень у нерухомість порівняно з REIT-фондами Лупашко відповідає: емоційна складова. "Володіючи фізичним активом, ви можете його подарувати, передати в спадок, дати банку як заставу. Насамкінець, у номері або будинку можна самому відпочивати чи навіть переїхати жити, якщо щось трапилося", – резюмує він. Водночас він сам інвестує в один з REIT-фондів.