Скандали в ОСББ, відсутність води та електрики: з якими проблемами стикаються мешканці новобудов
Інвестори з полегшенням видихають, коли їх житло добудовують. Утім, часто проблеми жителів після цього тільки починаються.
Забудовників, які здають в експлуатацію житлові будинки в обіцяні терміни, можна порахувати на пальцях двох рук. Через обвал ринку первинної нерухомості ситуація з виконанням зобов'язань суттєво погіршилася.
Наприклад, близько третини будівельного ринку столиці припадає на холдингову компанію "Київміськбуд". Нині цей забудовник фактично перебуває в стані банкрутства, тож десятки тисяч його інвесторів із заздрістю дивляться на киян, які дочекалися омріяного житла.
Проте в багатьох випадках власники квартир не вважають себе тими, кому можна заздрити, адже на їхні плечі падають інші проблеми.
По-перше – необхідність зробити ремонт, вартість якого може дорівнювати вартості квартири.
По-друге, життя в новобудовах у перші роки, а то й перший десяток років, супроводжується відсутністю базових житлово-комунальних послуг, натягнутими відносинами з керівними компаніями та небажанням мешканців взаємодіяти одне з одним для вирішення проблем.
Перекриття води як інструмент шантажу
На столичній Кудрявці львівський забудовник Greenville зводить житловий комплекс (ЖК) Greenville Park. Перший будинок ввели в експлуатацію у 2021 році, другий – ще будується.
Частина квартир у першому будинку належала забудовнику, який оформив їх на три юридичні особи. Ці юрособи отримали права власності на житло і створили "ручне" об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), розповідає член клубу "Української правди" і мешканець Greenville Park Андрій Жук.
ОСББ уклало договір з керівною компанією, також пов’язаною із забудовником – ТОВ "Грінвіль сервіс". Жук каже, що новосели були не дуже задоволені роботою керівної компанії та високим тарифом на її послуги – 33,8 грн за кв. м.
У 2023 році власники квартир змінили членів правління ОСББ та розірвали договір з "Грінвіль сервісом". Зробити це вдалося лише через Верховний Суд, адже, за словами жителів, умови договору передбачали 30-мільйонний штраф за дострокове розірвання.
У ході аудиту документів нові члени правління ОСББ виявили, що будинок не підключений до мереж водопостачання, а вода до будинку надходить через підрядника будівництва другого будинку – "Ремсервіс".
"Забудовник так і не підключив будинок за постійною схемою до водоканалу. Труба, по якій подається вода, не повноцінна, а якась тоненька. Тиску води не вистачає навіть на систему пожежогасіння. 24 поверхи, бізнес-клас, а пожежна система не функціонує, бо забудовник не зробив воду", – каже Жук.
У пресслужбі компанії Greenville не погоджуються з формулюванням "ручного ОСББ" і пояснюють необхідність його створення "підтриманням життєдіяльності будинку до моменту оформлення всіма власниками права власності на квартири".
Підключити воду за постійною схемою – за прямим договором з "Київводоканалом" – можна буде лише після введення в експлуатацію другої черги будівництва, кажуть у компанії. "Технічні умови, видані "Київводоканалом", не передбачають розподілу на два будинки окремо", – стверджують у забудовника.
"Водопостачання будинку здійснювалося через керівну компанію "Грінвіль сервіс". Після рішення ОСББ перейти на самоуправління будинку їм було запропоновано укласти договір на компенсацію послуги з керівною організацією", – ідеться у відповіді забудовника.
Його представники стверджують, що система пожежогасіння функціонує, для її роботи встановили шість запасних баків води. "Крім того, на кожному поверсі в місцях загального користування встановили додаткові вогнегасники", – повідомили в компанії.
Після переходу мешканців першого будинку на самоуправління забудовник почав шантажувати співвласників, вимагав укласти договір з колишнім управителем і погрожував відключити будинок від водопостачання, розповідає Жук.
11 грудня 2024 року підрядник будівництва таки залишив тисячу мешканців без води на дві доби. "Забудовник вимагав, щоб з ним уклали якийсь договір про постачання води. Зміни в договір відмовлявся вносити – "або по-нашому, або ніяк". Після того, як цей договір ніхто не захотів підписувати, вони відімкнули воду", – каже інвестор Greenville Park.
За словами Жука, мешканці самостійно розблокували подачу води, викликали комісію з Київської міської державної адміністрації і домовилися про схему тимчасового підключення. "Воно якось працює, хоча забудовник все одно не зробив те, що мав би зробити на етапі будівництва і введення в експлуатацію", – резюмує він.
У Greenville стверджують, що не відключали водопостачання мешканцям 11 грудня "руками" підрядника. За словами представників компанії, забудовник не забезпечує водою будинок, відповідно, не міг його відключити від водопостачання.
"У зв’язку з переходом ОСББ на самоуправління та одностороннім розірванням договору з керівною компанією "Грінвіль сервіс", правління ОСББ безвідповідально поставилося до водозабезпечення будинку та фактично поставило всіх мешканців під ризик залишення будинку без водозабезпечення.
Наразі правління ОСББ безпідставно ухиляється від укладення договору на компенсацію витрат з водозабезпечення будинку, чим продовжує наражати мешканців на ризик залишитися без води", – ідеться у відповіді.
Ефект Войцеховського: тиждень без електрики
"Будинок на Кузьмінській" у Києві – лише маленька частка спадку забудовника-афериста Анатолія Войцеховського. Серед 42 ЖК, квартири в яких продавав Войцеховський, є добудовані та незавершені будинки, але всі вони не введені в експлуатацію.
"Щасливчики", які дочекалися добудови свого житла або добудували його самостійно, об'єднавшись у будівельні кооперативи, змушені платити за воду та електроенергію за комерційними тарифами, а інколи – опалювати приміщення дровами.
Добудований, але не введений в експлуатацію "Будинок на Кузьмінській" розташований на ділянці поруч з іншим довгобудом Войцеховського – Park Hills (стара назва – "Молодіжна ініціатива"). Історично склалося так, що електроенергія на обидва будмайданчики проходила через Park Hills.
Коли "Будинок на Кузьмінській" добудувався, він продовжував отримувати електрику через сусідів. Інвестори Park Hills створили кооператив "Сирецький гай", щоб завершити зведення свого будинку, тож мешканці "Будинку на Кузьмінській" уклали договір на постачання електроенергії із "Сирецьким гаєм".
У певний момент кооператив накопичив власні борги за електроенергію, тож енергокомпанія ДТЕК почала вимикати світло обом будинкам, розповідає ЕП членкиня правління ОСББ "Кузьмінський" Наталія Меделянова. Після часткового погашення боргу електроенергію повертали.
"Park Hills використовувала наші кошти для погашення власних боргів за електроенергію, адже ми все справно сплачували, а вони – ні. У листопаді тариф для нас був 10,53 гривні за кіловат (для населення з червня 2024 року діє тариф 4,32 грн/кВт – ЕП)", – каже Меделянова.
Востаннє світло в мешканців було відсутнє з 24 по 31 січня. За словами Меделянової, "Сирецький гай" зробив перерахунок за втрати трансформатора "Будинку на Кузьмінській" з 2018 до 2024 року і виставив рахунок на 700 тис. грн. При цьому в листопаді 2024 року заборгованість "Сирецького гаю" перед ДТЕК становила 3,1 млн грн.
"Ми попросили дати обгрунтування перерахунку, а замість відповіді вони відключили нам світло. У нашому будинку від електрики працюють опалення, насоси для води, котли. Ми сплатили, бо за тиждень замерзли. У грудні залучили адвоката, щоб він допоміг вирішити наші проблеми", – повідомила членкиня правління "Кузьмінського".
Голова обслуговуючого кооперативу "Сирецький гай" та керівниця ТОВ "Парк хіллс" Юлія Тютюнник у відповідь на звинувачення каже, що мешканці "Будинку на Кузьмінській" могли ще у 2017 році оформити земельну ділянку як власність ОСББ, завершити процедуру введення в експлуатацію і підписати прямі договори з ДТЕК.
"Вони сім років живуть на тимчасовому теплопостачанні, на електриці через наш будмайданчик, на незаконно під'єднаній каналізації і нічого не зробили для належного отримання технічних умов. Ошукані інвестори Войцеховського з решти 41-го будинку скидаються грошима і якось вирішують свої проблеми, а ці – ні", – стверджує Тютюнник.
За її словами, як будівельний майданчик "Будинок на Кузьмінській" має платити не тільки за електроенергію, а й за втрати – так званий холостий хід трансформатора, який бере додаткові 5-10% від споживання.
"ДТЕК нараховувала їм витрати, вони відмовляються їх приймати і платити. Це ж монополіст, вони так рахують, іншого постачальника немає. Я їм кажу: "Ми добудуємо свій будинок, введемо його в експлуатацію і відключимо ваш, бо перестанемо бути будмайданчиком. Що ви тоді робитимете?" – каже Тютюнник.
Меделянова переконує, що плата за втрати вже була включена в тариф; ба більше, мешканці "Будинку на Кузьмінській" сплачували рахунки авансом.
Тютюнник каже, що представників "Будинку на Кузьмінській" запросили на спільну зустріч з депутатом Київради і представниками КМДА, але вони нібито не прийшли і не відповідають на телефонні дзвінки.
Як виправити вади забудовника і не розсваритися
У 2018 році "Київміськбуд" завершив будівництво ЖК "Озерний" на Біличах. Мешканці шести 25-поверхівок робили ремонти і обживалися в нових оселях. У 2021 році в одному з будинків трапилася халепа: почало проривати труби в місцях загального користування.
"Вода текла в коридорах, перші шість-сім поверхів майже щодня плавали у воді. Експертиза показала, що це провина забудовника, він використав браковані труби і неправильно їх зварив", – розповідає мешканка будинку Олена Шкарпова.
Через складну ситуацію ухвалили рішення замінити труби. 75% членів ОСББ проголосували "за", четверо добровольців погодились займатися цим питанням, каже вона. Проблему остаточно вирішили.
У 2024 році з'явилася нова проблема: цього разу труби почали текти в підвалі. У цій ситуації згуртувати людей стало набагато важче. "На поверхах у нас все добре, а в підвалі труби інколи прориває і це людям не видно. Ніхто ж не ходить в підвал. На те, що там стоїть вода, усім "пофіг", – каже Шкарпова.
Члени правління ОСББ та ініціативна група з'ясували, що найкращим варіантом буде заміна матеріалу труб з металевих на пластикові, а це вимагатиме марудної паперової тяганини. Після цього майже всі охочі займатися цим питанням "відвалилися", каже мешканка.
"Хтось хоче допомогти, але не знає, що робити, як документально правильно провести заміну труб у підвалі. У будинку 200 квартир. Мешканці пересварилися: одні – за металеві труби, інші – за пластикові, треті кажуть: "А на біса взагалі їх міняти, поставмо краще лавки на дворі".
Четверті кажуть: "У нас же є обслуговуюча компанія, хай вона замінює". Керівна компанія каже: "Ні-ні, це буде капітальний ремонт, а у вас в тарифі закладений лише поточний. Якщо хочете – будемо кожного разу відкачувати воду з вашого підвалу", – переповідає Шкарпова.
За її словами, голова правління ОСББ ховається від людей, його ніхто не бачить і не знає, де він. Шкарпова каже, що готова сама балотуватися на посаду керівниці ОСББ, але побоюється, що не зможе навіть організувати збори: "Прийде мало людей, тому що всім або "пофіг", або виїхали, або ще щось".