Скандалы в ОСМД, отсутствие воды и электричества: с какими проблемами сталкиваются жители новостроек
Инвесторы с облегчением выдыхают, когда их жилье достраивают. Впрочем, часто проблемы жителей после этого только начинаются.
Застройщиков, которые сдают в эксплуатацию жилые дома в обещанные сроки, можно сосчитать на пальцах двух рук. Из-за обвала рынка первичной недвижимости ситуация с выполнением обязательств существенно ухудшилась.
Например, около трети строительного рынка столицы приходится на холдинговую компанию "Киевгорстрой". Сейчас этот застройщик находится фактически в состоянии банкротства, поэтому десятки тысяч ее инвесторов с завистью смотрят на киевлян, которые дождались желанного жилья.
Однако во многих случаях владельцы желанного жилья не считают себя теми, кому можно завидовать, ведь на их плечи падают другие проблемы. Во-первых, необходимость сделать ремонт, стоимость которого может равняться стоимости самой квартиры.
Во-вторых, жизнь в новостройках первые годы, а то и первый десяток лет, сопровождается отсутствием базовых жилищно-коммунальных услуг, натянутыми отношениями с управляющими компаниями и нежеланием жильцов взаимодействовать друг с другом для решения проблем.
Перекрытие воды как инструмент шантажа
На столичной Кудрявке львовский застройщик Greenville возводит жилой комплекс (ЖК) Greenville Park. Первый дом ввели в эксплуатацию в 2021 году, второй - еще строится.
Часть квартир в первом доме принадлежала застройщику, который оформил их на три юридических лица. Эти юрлица получили права собственности на жилье и создали "ручное" объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), рассказывает член клуба "Украинской правды" и житель Greenville Park Андрей Жук.
ОСМД сразу заключило договор с управляющей компанией, также связанной с застройщиком - ООО "Гринвиль сервис". Жук говорит, что новоселы были не очень довольны работой управляющей компании и высоким тарифом на ее услуги - 33,8 грн за квадратный метр.
В 2023 году владельцы квартир сменили членов правления ОСМД и расторгли договор с "Гринвиль сервис". Сделать это удалось только через Верховный Суд, ведь, по словам жильцов, условия договора предусматривали 30-миллионный штраф за досрочное расторжение.
В ходе аудита документов новые члены правления ОСМД обнаружили, что дом не подключен к сетям водоснабжения, а вода в дом поступает через подрядчика строительства второго дома - "Ремсервис".
"Застройщик так и не подключил дом по постоянной схеме к водоканалу. Труба, по которой подается вода, не полноценная, а какая-то тоненькая. Давления воды не хватает даже на систему пожаротушения. 24 этажа, бизнес-класс, а пожарная система не функционирует, потому что застройщик не сделал воду", - говорит Жук.
В пресс-службе компании Greenville не соглашаются с формулировкой "ручного ОСМД" и объясняют необходимость его создания "поддержанием жизнедеятельности дома до момента оформления всеми собственниками права собственности на квартиры".
Подключить воду по постоянной схеме - по прямому договору с "Киевводоканалом" - можно будет лишь после ввода в эксплуатацию второй очереди строительства, говорят в компании. "Технические условия, выданные "Киевводоканалом", не предусматривают распределения на два дома отдельно", - утверждают у застройщика.
"Водоснабжение дома осуществлялось через управляющую компанию "Гринвиль Сервис". После решения ОСМД перейти на самоуправление дома им было предложено заключить договор на компенсацию услуги с управляющей организацией", - говорится в ответе застройщика.
Его представители утверждают, что система пожаротушения функционирует, для ее работы установили шесть запасных баков воды. "Кроме того, на каждом этаже в местах общего пользования установили дополнительные огнетушители", - сообщили в компании.
После перехода жильцов первого дома на самоуправление застройщик начал шантажировать совладельцев, требовал заключить договор с бывшим управителем и угрожал отключить дом от водоснабжения, рассказывает Жук.
11 декабря 2024 года подрядчик строительства таки оставил тысячу жителей без воды на двое суток. "Застройщик требовал, чтобы с ним заключили какой-то договор о поставках воды. Изменения в договор отказывался вносить - "или по-нашему, или никак". После того, как этот договор никто не захотел подписывать, они отключили воду", - говорит инвестор Greenville Park.
По словам Жука, жители самостоятельно разблокировали подачу воды, вызвали комиссию из Киевской городской государственной администрации и договорились о схеме временного подключения. "Оно как-то работает, хотя застройщик все равно не сделал то, что должен был бы сделать на этапе строительства и ввода в эксплуатацию", - резюмирует он.
В Greenville утверждают, что не отключали водоснабжение жильцам 11 декабря "руками" подрядчика. По словам представителей компании, застройщик не осуществляет обеспечение водой дома, соответственно не мог и отключить дом от водоснабжения.
"В связи с переходом ОСМД на самоуправление и односторонним расторжение договора с управляющей компанией "Гринвиль Сервис", правление ОСМД безответственно отнеслось к водообеспечению дома и фактически поставило всех жильцов под риск оставления дома без водообеспечения.
Сейчас правление ОСМД безосновательно уклоняется от заключения договора на компенсацию расходов по водообеспечению дома, чем продолжает подвергать жителей риску остаться без воды", - говорится в ответе.
Эффект Войцеховского: неделя без электричества
"Дом на Кузьминской" в Киеве - лишь маленькая часть наследства застройщика-афериста Анатолия Войцеховского. Среди 42 ЖК, квартиры в которых продавал Войцеховский, есть достроенные и незавершенные дома, но все они не введены в эксплуатацию.
"Счастливчики", которые дождались достройки своего жилья или достроили его самостоятельно, объединившись в строительные кооперативы, вынуждены платить за воду и электроэнергию по коммерческим тарифам, а иногда - отопить помещение дровами.
Достроенный, но не введенный в эксплуатацию, "Дом на Кузьминской" расположен на участке рядом с другим долгостроем Войцеховского - Park Hills (старое название - "Молодежная инициатива"). Исторически сложилось так, что электроэнергия на обе стройплощадки проходила через Park Hills.
Когда "Дом на Кузьминской" достроился, он все равно продолжал получать электричество через соседей. Инвесторы Park Hills создали кооператив "Сырецкий гай", чтобы завершить строительство своего дома, поэтому жители "Дома на Кузьминской" заключили договор на поставку электроэнергии с "Сырецким гаем".
В определенный момент кооператив накопил собственные долги за электроэнергию, поэтому энергокомпания ДТЭК начала выключать свет обоим домам, рассказывает ЭП член правления ОСМД "Кузьминский" Наталья Меделянова. После частично погашения задолженности электроэнергию возвращали.
"Park Hills использовала наши средства для погашения собственных долгов за электроэнергию, ведь мы все исправно платили, а они - нет. В ноябре тариф для нас был 10,53 гривны за киловатт (для населения с июня 2024 года действует тариф 4,32 грн/кВт - ЭП)", - говорит Меделянова.
Последний раз свет у жильцов отсутствовал в период с 24 по 31 января. По словам Меделяновой, "Сырецкий гай" сделал перерасчет за потери трансформатора "Дома на Кузьминской" с 2018 до 2024 года и выставил счет на 700 тыс грн. При этом на ноябрь 2024 года задолженность самого "Сырецкого гая" перед ДТЭК составляла 3,1 млн грн.
"Мы попросили дать обоснование перерасчета, а вместо ответа они отключили нам свет. В нашем доме от электричества работает отопление, насосы для воды, котлы. Мы оплатили, потому что за неделю замерзли. В декабре привлекли адвоката, чтобы он помог решить наши проблемы", - сообщила член правления "Кузьминского".
Глава обслуживающего кооператива "Сырецкий гай" и руководитель ООО "Парк хиллс" Юлия Тютюнник в ответ на обвинения говорит, что жители "Дома на Кузьминской" могли еще в 2017 году оформить земельный участок как собственность ОСМД, завершить процедуру ввода в эксплуатацию и подписать прямые договоры с ДТЭК.
"Они семь лет живут на временном теплоснабжении, на электричестве через нашу стройплощадку, на незаконно подключенной канализации, и ничего не сделали для надлежащего получения технических условий. Обманутые инвесторы Войцеховского из остальных 41-го дома сбрасываются деньгами и как-то решают свои проблемы, а эти - нет", - утверждает Тютюнник.
По ее словам, как строительная площадка "Дом на Кузьминской" должен платить не только за электроэнергию, но и за потери - так называемый холостой ход трансформатора, который берет дополнительные 5-10% от потребления.
"ДТЭК начисляла им расходы, они отказываются их принимать и платить. Это же монополист, они так считают, другого поставщика нет. Я им говорю: "Мы достроим свой дом, введем его в эксплуатацию и отключим ваш, потому что перестанем быть стройплощадкой. Что вы тогда будете делать?", - говорит Тютюнник.
Меделянова убеждает, что плата за потери уже была включена в тариф, более того, жильцы "Дома на Кузминской" оплачивали счета авансом, "наперед".
Тютюнник говорит, что представителей "Дома на Кузминской" пригласили на совместную встречу с депутатом Киевсовета и представителями КГГА, но они, якобы, не пришли и не отвечают на телефонные звонки.
Как исправить косяки застройщика и не рассориться
В 2018 году "Киевгорстрой" завершил строительство ЖК "Озерный" на Беличах. Жители шести 25-этажек делали ремонты и обживались в новых домах. В 2021 году в одном из домов случилась неприятность - начало прорывать трубы в местах общего пользования.
"Вода текла в коридорах, первые шесть-семь этажей почти каждый день плавали в воде. Экспертиза показала, что это вина застройщика, он использовал бракованные трубы и неправильно их сварил", - рассказывает жительница дома Елена Шкарпова.
Из-за сложной ситуации приняли решение заменить трубы. 75% членов ОСМД проголосовали "за", четверо добровольцев согласились заниматься этим вопросом, говорит она. Проблему окончательно решили.
В 2024 году появилась новая проблема - на этот раз трубы начали течь в подвале. В этой ситуации сплотить людей стало намного труднее. "На этажах у нас все хорошо. А в подвале трубы иногда прорывает - и это людям не видно. Никто же не ходит в подвал. На то, что там стоит вода, всем пофиг", - говорит Шкарпова.
Члены правления ОСМД и инициативная группа выяснили, что лучшим вариантом будет замена материала труб с металлических на пластиковые, а это потребует марудной бумажной волокиты. После этого почти все желающие заниматься этим вопросом "отвалились", говорит жительница.
"Кто-то хочет помочь, но не знает, что делать, как документально правильно провести ту замену труб в подвале. В доме 200 квартир. Жители перессорились: одни за металлические трубы, другие - за пластиковые, третьи говорят: "А на черта вообще их менять, давайте лучше скамейки во дворе поставим".
Четвертые говорят: "У нас же есть обслуживающая компания, пусть она заменяет". Управляющая компания говорит: "Нет-нет, это будет капитальный ремонт, а у вас в тарифе заложен только текущий. Если хотите, будем каждый раз откачивать воду из вашего подвала", - рассказывает Шкарпова.
По ее словам, председатель правления ОСМД "прячется" от людей, его никто не видит и не знает, где он. Шкарпова говорит, что готова уже сама баллотироваться на должность руководительницы ОСМД, но опасается, что не сможет даже организовать собрание. "Придет мало людей, потому что всем или пофиг, или уехали, или еще что-то".