Державне, приватне, міжнародне: чому ціни на житло для ВПО відрізняються в рази
Велика війна зробила дефіцит житла одним із ключових викликів для України. За оцінкою RDNA5, підготовленою урядом та міжнародними організаціями, житловий сектор постраждав чи не найбільше, а в наступні десять років на його відновлення необхідно майже 90 млрд дол.
Пошкоджено або зруйновано близько 14% житлового фонду країни, що вплинуло на понад 3 млн домогосподарств. Водночас значна частка із 4,6 млн внутрішньо переміщених осіб (ВПО) втратила житло або не має можливості повернутися додому.
Влада визначила житловий сектор одним з головних напрямів публічних інвестицій. Згідно із середньостроковим планом пріоритетних публічних інвестицій на 2026-2028 роки, загальна вартість державних програм у сегменті "Житло" перевищує 234 млрд грн. Скільки квадратних метрів побудують за ці гроші?
Дослідження ГО "Центр оцінки ризиків" виявило, що держава не дотримується єдиного підходу до визначення вартості будівництва квадратного метра житла і, відповідно, планування такого будівництва. Порівняння офіційних нормативів, бюджетних розрахунків і контрактних цін міжнародних проєктів, що працюють за власними процедурами поза Prozorro, демонструє абсолютно різні ціни.
Написано одне, а на практиці – інше
Вартість квадратного метра залежить не лише від матеріалів, технологій, регіону чи архітектурних рішень, а й від моделі реалізації проєкту. Найбільш показове те, що найдорожче житло, як виявилося, будують не приватні девелопери.
Мінрозвитку щокварталу затверджує показники опосередкованої вартості спорудження житла і робить це за наказом ще 2005 року. У ньому вказано, що саме на цих показниках обраховується обсяг державних інвестицій у будівництво житла для громадян, які потребують поліпшення житлових умов та підтримки. 1 квітня 2026 року офіційна вартість будівництва житла становила 26 623 грн/кв. м (528 євро) площі готової квартири.
Утім, не схоже, що держава використовує власні нормативи. Це добре видно в програмі будівництва соціального житла, зокрема для ВПО, бюджет якої становить 126 млрд грн. Для неї ціна визначена на рівні 42 тис. грн/кв. м, але не готової площі квартири, а загальної в будинку, що становить 50,4 тис. грн/кв. м (999 євро) готової площі квартири. Це в 1,8 разу більше, ніж норматив Мінрозвитку.
Тобто уряд формує показники опосередкованої вартості будівництва, але при прогнозуванні витрат закладає вартість зведення житла майже вдвічі вищу від власних розрахунків без оприлюднення будь-яких обґрунтувань такої вартості.
Чому держава ігнорує власні розрахунки? У відповідь на запит щодо того, як була сформована ціна 50,4 тис. грн/кв. м, Мінрозвитку повідомило, що звернулося до органів місцевого самоврядування і на підставі наданих ними даних визначило вартість будівництва. Ця цифра включає й ремонт у квартирах.
50,4 тис. грн/кв. м це багато чи мало? Наскільки обґрунтовані ці розрахунки? Автори проаналізували вартість будівництва житла в різних моделях реалізації та з різних джерел фінансування: проєкти приватних девелоперів, держави та міжнародних організацій.
Інтуїтивно може здаватися, що найдорожче житло будують приватні девелопери. На відміну від держави, вони власним коштом купують або орендують землю, підводять інженерні мережі, закладають прибуток і працюють у логіці ринкової дохідності.
З державою та міжнародними організаціями все інакше, бо їх мета – не отримання прибутку, а забезпечення потреб населення в житлі. Чи впливає це на вартість будівництва житла?
Порівняння проєктів
Дані для встановлення вартості будівництва за державні кошти отримані через Prozorro та запити на публічну інформацію. Міжнародні організації переважно не працюють з Prozorro, а українське законодавство про доступ до публічної інформації на них не поширюється. Через це необхідні документи отримані завдяки співпраці з парламентською тимчасовою слідчою комісією з розслідування дій посадовців, що загрожують економічній безпеці.
У межах дослідження проаналізовані проєкти, які реалізовувалися за різними моделями фінансування, зокрема коштом:
- міжнародної допомоги: уряду Німеччини через Кредитну установу для відбудови (KfW); ЄС під управлінням Північної екологічної фінансової корпорації (НЕФКО);
- держбюджету, розпорядником виступало Державне агентство відновлення та розвитку інфраструктури;
- приватних девелоперів;
- приватних інвестицій ВПО та учасників боїв.
У проєкти, які реалізують НЕФКО, Міжнародна організація з міграції (МОМ) та Держагентство відновлення, також включена вартість підведення інженерних комунікацій, яка здійснювалася шляхом співфінансування органами місцевого самоврядування. Також передбачені базовий ремонт та меблювання.
Зокрема МОМ коштом KfW будує в Ірпені багатоквартирний будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями. Вартість його зведення з ремонтом – 1 290 євро/кв. м.
Замовником будівництва виступила Ірпінська міська рада, але проєкт реалізується не через Prozorro, а за власними процедурами МОМ. Це знижує рівень конкурентного відбору підрядників і ускладнює публічний контроль за формуванням вартості будівництва.
Автори звернулися до МОМ із запитом щодо розрахункової вартості будівництва житла, а також щодо процедур закупівлі, тендерної документації, учасників відбору, пропозиції переможця та умов контракту. Організація не надала відповідь, оскільки користується дипломатичним імунітетом і може не відповідати на запити, зокрема від українських правоохоронних органів.
У Київській області Державне агентство відновлення за бюджетні кошти будує два об'єкти в Бородянці (вул. Центральна, 353 та 359) по 793 євро/кв. м і 908 євро/кв. м відповідно за результатами проведених закупівель. На цьому прикладі видно позитивний вплив конкуренції на ціну.
У березні 2025 року Служба відновлення в Київській області оголосила закупівлі за цими об'єктами з очікуваною вартістю 370 млн грн і 442 млн грн відповідно. За результатами конкурентних процедур у Prozorro ціна була знижена до 285,7 млн грн (економія 35%) та до 258,5 млн грн (30%). Цей приклад демонструє системну перевагу прозорих процедур: ринок зменшує ціну завдяки конкуренції.
Тим часом приватні девелопери будують за 30 км від Бородянки, в Ірпені, житло в ціновому діапазоні 767-857 євро/кв. м.
Таким чином, найвищу ціну квадратного метра житла в межах вибірки в Київській області продемонстрували проєкти, що фінансують міжнародні партнери. Ці проєкти характеризуються обмеженою публічною інформацією щодо процедури закупівель, оскільки визначення підрядника здійснюється за правилами донора поза Prozorro.
Інша міжнародна фінансова організація – НЕФКО – будує житло для ВПО у Львові, Житомирі, Чернівцях, Ковелі, Дубні, Тернополі та Івано-Франківську. У 2023-2024 роках ці громади уклали грантові угоди, у яких були визначені обсяги фінансування з боку ЄС, ролі учасників і процедури реалізації проєктів.
Аналіз грантових угод свідчить, що в них закладена модель реалізації проєктів, яка впливає на їх вартість. Громади формально зберігають статус бенефіціара та відповідальні за кінцевий результат: будівництво, приймання робіт, звітування.
Однак ключові функції управління проєктом передані НЕФКО та залученим нею консультантам. Зокрема, закупівлі виводяться за межі національного регулювання та підпорядковуються процедурам НЕФКО. Це означає, що інформація про це відсутня в публічному доступі. Громади можуть не надавати дані на запити, посилаючись на умови угоди з НЕФКО.
Під час дослідження автори встановили, що вартість квадратного метра житла в проєктах НЕФКО коливається від 1 270 євро/кв. м до 2 070 євро/кв. м.
Так, у Житомирі донорський проєкт коштує 1 709 євро/кв. м, тоді як приватні забудовники пропонують житло по 595-756 євро/кв. м. У Тернополі – 1 545 євро/кв. м проти ринкових 540-643 євро/кв. м. У Чернівцях вартість житла в одному з донорських проєктів перевищує 2 тис. євро/кв. м з урахуванням будівництва котельні за ринкових цін 676-892 євро/кв. м.
Слід враховувати, що ціна житла в приватних проєктах зазвичай не враховує внутрішнього ремонту, меблювання та побутового оснащення, однак включає вартість земельної ділянки та прибуток девелопера, що не входить у собівартість будівництва обʼєктів донорами.
Навіть якщо порівнювати проєкти НЕФКО між собою, то будівництво комплексу в Житомирі коштує 1 709 євро/кв. м, але в ньому не передбачений навіть ліфт. У Львові квадратний метр коштує на 13 євро дорожче, але крім ліфта комплекс спроєктований для людей з інвалідністю.
Навіть з урахуванням цих відмінностей у структурі витрат залишається питання, чи можуть ремонт, меблювання та додаткове оснащення в донорських проєктах збільшувати ціну будівництва більш ніж на 1 тис. євро за кв. м порівняно з приватними девелоперами. Зрозуміло, що він може коштувати по-різному і не мати верхньої межі. Водночас, за даними ринку, ремонт з базовим меблюванням у сегменті "комфорт" у середньому становить 400 євро/кв. м.
Не виключено, що саме через відсутність єдиного цінового орієнтира проєкти будівництва житла для ВПО, що фінансуються за кошти міжнародної допомоги, сягають 1270-2070 євро/кв. м. Оскільки навіть при донорському фінансуванні замовниками будівництва є органи місцевого самоврядування, вони відповідають за реалізацію проєктів.
Так, щодо одного з проєктів, який реалізовувала НЕФКО в місті Ковелі, територіальне управління Бюро економічної безпеки відкрило кримінальне провадження за фактом завищення цін на будматеріали й побутове обладнання. Орієнтовна сума збитків становить 5,7 млн грн. Правоохоронці провели обшуки у Ковельській міській раді.
Складається ситуація, коли Мінрозвитку обраховує вартість спорудження житла 26 623 грн/кв. м, але в програми будівництва закладає ціну 50,4 тис. грн/кв. м, посилаючись на обрахунки органів місцевого самоврядування, які реалізують проєкти донорів по 1270-2070 євро/кв. м (64,1-104,4 тис. грн).
Такі показники перевищують не лише державні нормативи, а й вартість житла від приватних девелоперів. У результаті виникає парадоксальна ситуація: житло однакового класу в Україні будується дорожче в межах міжнародних програм допомоги для ВПО, ніж комерційними забудовниками на продаж.
У відповідь на запит у НЕФКО повідомили, що розрахунки Центру оцінки ризиків містять деякі неточності, але приблизно правильні. Які саме неточності – не уточнили. Разом з тим, організація повідомила, що у вартість будівництва "входить уся будівля, включаючи інженерні системи, сонячні панелі, теплові насоси, а також внутрішнє та зовнішнє оздоблення".
У НЕФКО зазначають, що проєкт будівель "розроблено відповідно до категорії енергоефективності "С" Державних будівельних норм (ДБН), але його модифікували з метою забезпечення комфортних умов та демонстрації нових технічних рішень у контексті України". Для зменшення споживання тепла огороджувальні конструкції будівлі мають товстіший шар утеплення та стін, інноваційне утеплення даху, а також двері та вікна з меншими тепловими втратами, ніж передбачено ДБН. У результаті енергоефективність відповідатиме категорії енергоефективності "В" ДБН.
"Житло надається у вигляді мебльованих та обладнаних квартир (а не гуртожитків) з меблями та кухонним і сантехнічним обладнанням, що є важливою складовою комфортних, безпечних умов проживання та швидкого заселення. Квартири будуть повністю мебльовані та обладнані кухнями, ванними кімнатами, ліжками, столами, робочими місцями та пральними машинами", – кажуть у НЕФКО.
Водночас у програмі будівництва соціального житла, ініціатором якої є Мінрозвитку, також передбачені ремонт і відповідний клас енергоефективності, але вартість становить 50,4 тис. грн/кв. м (999 євро), що майже вдвічі менше за схожі проєкти НЕФКО.
Висновок
Дослідження показує, що відсутність єдиного підходу до визначення ціни будівництва квадратного метра житла створює хаос. Держава затверджує показники вартості, які сама не використовує. Як наслідок ціни від приватного девелопера, держави та міжнародних організацій суттєво відрізняються.
Ця різниця пояснюється не лише технічними характеристиками чи якістю будівництва, а й обраною моделлю реалізації проєктів. Закриті або обмежено конкурентні процедури закупівель, які використовує частина міжнародних організацій поза Prozorro, суттєво знижують конкурентний тиск на підрядників.
Відсутність відкритого електронного аукціону, публічної тендерної документації та незалежного механізму оскарження створює середовище, у якому ціна не формується ринком через конкуренцію, а визначається в межах внутрішніх процедур донора. У цьому середовищі може відбуватися завищення вартості.
Кейсам, реалізованим через відкриті торги в Prozorro, притаманний інший результат. Конкуренція дозволяє знижувати очікувану вартість на 30-35% і наближати її до ринкового рівня. Крім того, наявна система дозволяє використовувати нецінові критерії при відборі підрядників.
Питання майбутньої відбудови України полягає не лише в пошуку фінансування, а й у формуванні єдиних, прозорих і конкурентних правил використання коштів – незалежно від того, ідеться про держбюджет чи міжнародну допомогу.
Матеріал підготовлений за підтримки Міжнародного фонду "Відродження". Він представляє позицію авторів і не обов'язково відображає позицію Міжнародного фонду "Відродження".