"Наймасштабніша земельна афера в історії Києва". Як землі біля музею "Пирогів" опинилися в руках забудовників
18 років тому Київрада провела одну з наймасштабніших земельних афер в історії міста: віддала фіктивним кооперативам 1 500 га для будівництва. Прокуратурі вдалося “відвоювати” більшість ділянок, але ризик забудови все ще існує.
На південних околицях Києва розташований найбільший у Європі музей під відкритим небом – Національний музей народної архітектури та побуту в Пирогові. На його території встановлено 300 пам'яток, найстаріша з яких датується 1587 роком.
...На тлі автентичних українських хат височіють новобудови. На тлі закарпатської дерев'яної церкви – кондиціонери на вентильованих фасадах. Народні співи на свята перегукуються з ревінням двигунів автомобілів...
Така картина могла стати реальністю ще десяток років тому. У 2007 році Київська міська рада виділила сотні гектарів полів та лісів навколо Пирогова та Феофанії під житлову забудову. Тоді міським головою був Леонід Черновецький, а секретарем Київради – найвідоміший представник його "молодої команди" Олесь Довгий.
Головними вигодонабувачами того рішення, як з'ясувалося згодом, стали бізнесмени Василь Хмельницький та Андрій Іванов. На той час партнери володіли активами в галузях нерухомості та енергетики, а також у банківській сфері: їм належали частки в компаніях "Київгаз", "Київводоканал", "Київенерго", "Київхліб", UDP, а також у банку "Хрещатик".
Рішення місцевих депутатів одразу викликало питання щодо його законності в громади та правоохоронців. Проблема полягала в тому, що землю, яка була призначена для ведення сільського господарства, вивели з-під державної власності і віддали новим власникам під забудову абсолютно безкоштовно.
Прокурорам вдалося визнати недійсним рішення київських депутатів, але бізнесмени не полишали надій забудувати величезні ділянки на околиці міста і намагалися через суди повернути собі це право. Частково їм це вдалося.
Хмельницький та Іванов залучили впливових партнерів і зі свіжими силами почали черговий етап боротьби за цінні землі. Бізнесмени вже вклали в проєкт мільйони доларів і хочуть за будь-яку ціну повернути кошти.
Студенти-лендлорди
У часи радянської окупації розміри Києва були набагато меншими. Околиці міста, вільні від забудови та інфраструктури, віддали колективним господарствам для обробітку землі. Хотівський колгосп мав право постійного користування величезними масивами ділянок біля сіл Хотів та Пирогів.
З розпадом СРСР розпалися і колгоспи. В 1990-х роках на руїнах колгоспу "Хотівський" створили однойменне колективне сільськогосподарське підприємство (КСП). Частину ділянок розпаювали між селянами, частину – передали в комунальну власність громаді Києва. КСП "Хотівський" орендувало комунальні землі.
Згодом КСП реорганізували в сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю (СгТОВ). Підприємство продовжувало займатися аграрним бізнесом, тож у 2004 році Київрада продовжила йому оренду земельних ділянок загальним обсягом 1 тис. га на 25 років.
Через кілька років співвласники "Хотівського" несподівано вирішили відмовитися від значної частини орендованих земель нібито через високу ставку земельного податку. У цей же час Київська міська рада отримала прохання від студентських кооперативів допомогти з вирішенням житлового питання і передати їм, звичайним фізособам "з вулиці", частину земельних ділянок, які раніше обробляв "Хотівський", під забудову.
1 жовтня 2007 року Київрада безоплатно передала сімнадцятьом житлово-будівельним кооперативам понад 1 500 га (точна площа невідома). Зокрема понад 100 га кооперативи отримали навколо Національного музею народної архітектури та побуту ("Пирогів").
Хоча співзасновниками кожного з цих кооперативів була невелика кількість людей, Київрада не пошкодувала виділити їм десятки гектарів. Наприклад, житловий кооператив "Житлодар" отримав майже 100 га біля Феофанії, "Освітянин" – майже 110 га біля Пирогова, "Харчомашовець" – понад 100 га в Конча-Заспі, "Тарасівець" – 42 га на вулиці Академіка Заболотного.
Юрист Київського еколого-культурного центру та активіст Олександр Дядюк називає засідання Київради 1 жовтня 2007 року "наймасштабнішою земельною аферою в Києві, реалізованою за один раз". Тоді депутати дочекалися пізньої ночі, аби громадськість та журналісти втомилися стежити за засіданням. Телевізійна трансляція не велася.
Директор аналітично-дослідницького центру "Інститут міста" Олександр Сергієнко пригадує, що на порядку денному сесії анонсували 709 питань, з яких 644 – земельні. До 448 з них не було проєктів рішень.
"Депутати голосували за проєкти рішень за одними лише назвами, які з голосу зачитував секретар Київради Олесь Довгий", – писав Сергієнко в статті для "Дзеркала тижня".
За словами Дядюка, засновниками кооперативів були номінальні власники, студенти, які за винагороду 50-200 грн писали заяви на отримання землі та підписали нотаріально завірені доручення на дії із землею. Як згодом зазначав колишній міністр внутрішніх справ Юрій Луценко, міліція опитала 118 студентів з 450-ти, які брали участь у цій схемі. Вони зізналися в шахрайстві.
Бідний бізнесмен з багатим минулим
Співзасновником 9 з 17 житлово-будівельних кооперативів, які отримали загалом понад 1 500 га, був Костянтин Панченко. Він володів юридичною фірмою "Формула безпеки", якою керував ексначальник Головного управління комунальної власності столиці та ексдепутат Київради Анатолій Чуб.
Чуб входив до складу наглядових рад кількох підприємств, які контролювали народний депутат Хмельницький та депутат Київради Іванов. Як зазначала колишня журналістка Тетяна Чорновол, 70% земельних рішень Київради 1 жовтня 2007 року ухвалювалися в інтересах бізнес-імперії Хмельницького.
Виділенню землі кооперативам передував наказ тогочасного міністра культури і туризму Юрія Богуцького "Про коригування зон охорони Національного музею народної архітектури та побуту України" (копія є в розпорядженні ЕП). Його опублікували за місяць до сумнозвісного нічного засідання Київради.
"Богуцький зменшив охоронювані зони музею в Пирогові, у межах яких заборонено капітальне будівництво і які фактично збігалися з апетитами забудовників, до суто символічних – шириною лише 25 метрів", – каже голова громадської організації "Екозагін" та активіст Михайло Погребиський. В Офісі генпрокурора уточнили, що раніше ширина охоронної смуги Музею становила в середньому 2 км.
Сьогодні Хмельницького представляють як візіонера, соціального підприємця, девелопера інноваційного парку UNIT.City. Сам бізнесмен у публічних висловлюваннях формує образ людини, яка суттєво збідніла за останні роки, і на організованому ним Київському міжнародному економічному форумі з року в рік жартує про свої нібито малі статки.
Люди, які цікавляться економічним та політичним життям країни, пам'ятають Хмельницького як співвласника "Запоріжсталі", "Київенергохолдингу" (у власність якого міська влада передала пакети акцій "Київенерго", "Київгазу" і "Київводоканалу"), банку "Хрещатик", великої будівельної компанії UDP та як народного депутата п'яти скликань, який голосував за "диктаторські" закони 16 січня 2014 року та "Харківські" угоди 2010 року.
У 2021 році Хмельницький заявив, що продав частку в UDP Іванову, бо нібито ніколи по-справжньому не цікавився будівництвом.
Читайте також: Сховані за "фасадом". Хто насправді володіє будівельним бізнесом у Києві
Структури Хмельницького-Іванова були власниками земель навколо Пирогова ще до 1 жовтня 2007 року – офіційно володіли "Агрокомбінатом "Хотівський". Іванов в інтерв'ю "Дзеркалу тижня" у березні 2007-го зізнався, що це він та Хмельницький володіли "Хотівським" на момент відмови останнього від користування згаданих земель, які згодом були передані фіктивним кооперативам.
"У Києві близько 5-7 тисяч гектарів земель сільськогосподарського призначення в користуванні підприємств. Ми просто звернули на це увагу раніше за інших. Ми з'ясували, що багато з цих підприємств або перебувають на стадії банкрутства, або мають великі заборгованості перед банками. Ми просто проінвестували та увійшли в корпоративні права.
Тільки в "Хотівський" ми вклали десятки мільйонів гривень. В "Агрокомбінату" земля перебувала в користуванні ще з 1950-х років. Гроші від цього до бюджету не надходили. Потім, уже за Омельченка, уклали договір оренди з місцевою радою, як на той момент вимагало законодавство", – заявив Іванов.
Шахісти
Якщо припустити, що за студентськими кооперативами справді стоять структури Хмельницького та Іванова, то навіщо їм, власникам "Агрокомбінату "Хотівський", добровільно відмовлятися від активів і передавати собі ж?
Перша причина – це дешевше. "Хотівський" щорічно платив оренду та земельні податки, тоді як кооперативи отримали цю ж землю безкоштовно, та ще й у власність. Друга причина – так простіше змінити цільове призначення землі з "для ведення товарного сільського господарства" на "для житлової забудови".
Юристи Хмельницького та Іванова придумали страхувальну схему, щоб зберегти землі на випадок майбутніх судових позовів, стверджує Погребиський. "Вони не діють "по бєспрєдєлу", вони шахісти", – додає активіст.
У 2008 році деякі кооперативи внесли отримані від Київради земельні ділянки до статутних фондів третіх осіб. Наприклад, "Освітянин" передав свою 110-гектарну ділянку ТОВ "Будівельне товариство", а воно у 2010 році передало цю землю до статуту ТОВ "Пейзажне".
Таким чином, земельна ділянка опинилася в руках добросовісного набувача – третьої особи, яка, за законом, не знала і не могла знати, що придбала майно в особи, яка не мала права це майно відчужувати.
Бенефіціарним власником "Будівельного товариства" була та ж особа, що й кооператив. ТОВ "Пейзажне" через заплутану структуру власності володів Олег Петровський, перший заступник гендиректора комунального підприємства "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни), яке офіційно належить Хмельницькому.
У відповіді на запит ЕП в Офісі генерального прокурора повідомили, що фінальною метою всіх цих дій була забудова житлом прилеглої до музею території "недобросовісними особами" всупереч земельному законодавству і закону "Про охорону культурної спадщини".
Прокурори прямо вказують, що Київрада у 2007 році незаконно передала землю житлово-будівельним кооперативам у приватну власність та оренду для будівництва. Суд підтвердив, що кооперативи створили на підставних осіб, які, до того ж, не потребували поліпшення житлових умов і не перебували на квартирному обліку.
У гру вступає прокуратура
У 2010 році процес підготовки до забудови земельних ділянок колишнього колгоспу "Хотівський" зупинився. У країні змінилася влада, уряд Віктора Януковича та адміністрація Олександра Попова ініціювали розслідування діяльності депутатів Київради та міського голови Черновецького у 2006-2010 роках.
У 2011-2015 роках за позовами Генпрокуратури суди трьох інстанцій визнали недійсними рішення Київради про передавання ділянок кооперативам та права власності на ділянки кооперативів і ТОВ (добросовісних набувачів).
У 2014 році структури Хмельницького та Іванова намагалися повернути одну з ділянок, свідчить постанова Вищого господарського суду. Компанія хотіла, аби справу переглянули "за нововиявленими обставинами", але їй це не вдалося.
Вдалою вийшла наступна спроба, здійснена у 2018 році. Тільки вже не від імені кооперативів і ТОВ, а через підзабуте СгТОВ "Агрокомбінат "Хотівський". Не став перепоною той факт, що СгТОВ у 2007 році добровільно відмовилося від користування тими землями.
"Через 11 років після припинення договірних відносин з Київською міською радою СгТОВ "Агрокомбінат "Хотівський", не маючи належних правовстановлювальних документів на землю і за відсутності правових підстав зареєструвало за собою право користування земельними ділянками загальною площею 72,2 га поблизу музею", – повідомили в Офісі генпрокурора.
Юристи "Хотівського" повернули компанії право оренди ділянок через суди. Крім того, "Хотівському" вдалося зареєструвати право оренди на одну ділянку розміром 16 га в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме з цієї ділянки девелопери і планували почати забудову земель навколо Пирогова.
Проводити всі дії компанії допомагали так звані чорні реєстратори. Вони фігурують у судових справах третіми сторонами. Одна з них – державний реєстратор комунального підприємства "Реєстратор" Юлія Нікітіна. Юрист Дядюк називає її "легендою чорного реєстраторства".
Оренда дозволила "Агрокомбінату "Хотівський" готувати проєктну документацію для початку будівництва та отримати в міської влади містобудівні умови та обмеження (МУО) – ключовий дозвільний документ для початку робіт. Так аграрна компанія перетворилася на будівельну.
Будівельники вирізали байрачний ліс на ділянці та завезли будівельну техніку. Зробити більше вони не встигли через опір громадськості та арешт, накладений у рамках порушеної карної справи.
Нові гравці
Іванову та Хмельницькому вдалося досягти часткового успіху в питанні забудови земель "Хотівського" у 2018 році завдяки новим партнерам. Їх імена стали відомі після оприлюднення файлів з комп'ютера Дениса Комарницького.
У 2020 році народний депутат Гео Лерос передав журналістам Bihus.Info флешку із скопійованим вмістом одного з робочих комп’ютерів Комарницького. Його вилучили співробітники СБУ під час обшуків. На комп’ютері містилися так звані понятійки, що стосувалися функціонування будівельного ринку міста.
У розпорядженні ЕП опинилася "понятійка" щодо двох етапів забудови полів поруч з Пироговом та Феофанією загальною площею 231 га. Згідно з нею, Іванов та бізнесмен Степан Черновецький (син Леоніда Черновецького) виступають забудовниками, а народний депутат і тогочасний "смотрящий" за Києвом Вадим Столар забезпечує бюрократичний супровід.
Житловий комплекс повинен був складатися з будинків висотою щонайменше девʼять поверхів, офісних і торгових приміщень, паркінгів, освітніх закладів.
Згідно з текстом "понятійки", витрати партнерів на отримання МУО нібито становили 4 млн дол. Подальше затвердження детального плану території на сесії Київради, зміна цільового призначення землі під будівництво, проходження експертизи, отримання дозволу на будівництво та введення в експлуатацію обійшлися б ще в 16 млн дол.
Автентичність змісту "понятійки" ЕП підтвердили три не пов'язані між собою джерела: два власники великих девелоперських компаній та чиновник Київської міської державної адміністрації.
Внаслідок певних політичних процесів, про які ЕП писала раніше, роль "смотрящого" замість Столара перебрав на себе Комарницький. Аналогічна заміна відбулася і в проєкті забудови Пирогова. Підтвердження цього міститься в офіційних реєстрах.
Зараз офіційними бенефіціарами СгТОВ "Агрокомбінат "Хотівський" є ТОВ "Земельний центр" (50%), Олег Ладік (43,4%) та Віталій Верба (6,6%).
Компанія "Земельний центр" записана на кіпрську офшорку "Деванда менеджмент лімітед", яка фігурувала в кримінальних справах про відчуження акцій "Київенерго" на користь "Київенергохолдинга" Хмельницького та Іванова. Її керівником є Андрій Дмитрюк – підписант у "ЮДП-ріел естейт", керівник іншої компанії з орбіти UDP, яка забудовує територію заводу "Арсенал", та ексучасник чотирьох студентських кооперативів (тих самих).
Ладік керував ОСББ житлового комплексу Central Park, будівництво якого фінансував Степан Черновецький, та був підписантом у компанії "Гітан", залученої до будівництва ЖК White Lines за кошти Черновецького.
Верба – представник Комарницького. Завдяки системі Youcontrol ЕП вдалося встановити зв'язок Верби з компанією з управління активами "Сіпіджі ассетс менеджмент" братів Олександра і В’ячеслава Супруненків – соратників, друзів і бізнес-партнерів Комарницького. Крім того, брати були впливовими членами команди Черновецького-старшого, а один з них – його колишнім зятем.
У 2021 році Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду остаточно скасував державну реєстрацію права оренди "Хотівського" на земельні ділянки по вул. Академіка Заболотного. Попри програш усіх судів юристи "Хотівського" повторно "воскресили" справу влітку 2022 року, пославшись на недотримання формальної процедури ухвалення рішень.
Чому не можна будувати навколо музею
Музей у Пирогові – свідчення автохтонності українського етносу на цій землі. Музеї під відкритим небом повинні розміщуватися в автентичному історико-культурному середовищі, яке не може бути урбанізованим.
Для збереження пам’яток та цілісної музейної експозиції навколо музеїв просто неба встановлюються зони охорони, які передбачають режим використання прилеглих земель із забороною певної діяльності – забудови чи промислового виробництва. Як згадувалося вище, розмір охоронюваних зон суттєво скоротив Мінкульт у 2007 році.
Згідно з гідрогеологічним висновком експертів з Києво-Могилянської академії та Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, якщо територія навколо Пирогова буде забудована, існує ризик, що музей з пагорбами "попливе", каже представник національного природного парку "Голосіївський" Олег Година.
"Порушення території навколо музею може призвести до безповоротної втрати неповторного ландшафту, активізації зсувоутворення, забруднення підземних та поверхневих вод, а також деформації унікальних дерев’яних зразків народної архітектури ХVІ-ХХ століть", – підтверджують в Офісі генпрокурора.
Олег Година додає, що разом з Голосіївським лісом поля і ліси на південь від Києва є відкритими екологічними коридорами для міграції тварин, червонокнижних хижих птахів, комах. "Ці території не повинні бути урбанізованими", – каже він.
Земельні ділянки "Агрокомбінату "Хотівський" поблизу Пирогова повинні були увійти до складу "Національного парку "Голосіївський" як екологічно цінні території, але в останній момент їх виключили. Утім, з 1994 року вони зарезервовані під землі природно-заповідного фонду і можуть увійти до "Голосіївського" в наступних чергах розширення меж парку.
Що далі
Прокурори змогли "відбити" в незаконних власників усі ділянки, за винятком однієї. Наразі суди тривають тільки відносно ділянки розміром 16 га, на яку оформлені "містобуди". За реєстрами вона формально перебуває в оренді "Хотівського" і в "понятійках" Комарницького позначена як перший етап забудови.
Бенефіціари "Агрокомбінату "Хотівський" вчепилися за цю ділянку "мертвою хваткою", каже Погребиський, адже вклали кошти в отримання дозвільної документації та хабарі суддям.
"З огляду на повторну реєстрацію речових прав "Агрокомбінатом "Хотівський" на одну із спірних земельних ділянок площею 16 га Офіс генерального прокурора подав до суду позов про усунення перешкод у користуванні нею Київрадою шляхом скасування реєстрації права оренди та її повернення територіальній громаді", – повідомили в Офісі генпрокурора.
Прокуратура подала до суду щодо оскарження наказу Мінкульту про охоронювані зони музею і виграла справу. Проте згодом юристи "Хотівського" увійшли в справу третьою особою і подали апеляційну скаргу.
Інші ділянки де-юре "відвойовані" і перебувають у комунальній власності. Погребиський каже, що на нього виходив Андрій Семенов, керівник девелоперської компанії UDP, яка належить Іванову, і пропонував "шукати компроміс, порозумітися".
ЕП просила пресслужбу UDP організувати зустріч із Семеновим або іншим представником компанії-забудовника. Директорка з комунікацій UDP Ольга Джелебова відповіла, що разом з юристом підготує письмові відповіді на запитання. Через два тижні вона написала:
"Компанія UDP та її бенефіціари не мають жодного відношення до зазначених товариств і земельних ділянок. Вони не мають девелоперських планів щодо цих територій та не розглядають такої можливості. Нам також невідомо, хто є кінцевим бенефіціарним власником відповідного підприємства та якими є його наміри щодо використання цих земельних ділянок".
Два роки тому ЕП надсилала запит на інтерв'ю з Івановим, на що отримала запевнення, що редакція отримає пріоритет, як тільки "Андрій Анатолійович буде готовий давати інтерв'ю".
ЕП також хотіла поспілкуватися з Хмельницьким, але його комунікаційниця не дала зворотного зв'язку на момент виходу матеріалу.
У пресслужбі Chernovetskiy Investment Group відповіли, що Степан Черновецький не є співвласником "Агрокомбінату "Хотівський" і не бере участі в проєкті забудови територій навколо Пирогова.
Комарницький не відповів на телефонні дзвінки за тими номерами, які є в розпорядженні редакції.
Помічниця Олеся Довгого повідомила журналістові ЕП, що перебуває у відпустці, і відмовилася дати особистий номер телефону колишнього секретаря Київради.
Ця публікація підготовлена за фінансової підтримки Європейського Союзу. ЇЇ зміст є винятковою відповідальністю "Економічної правди" і не обов’язково відображає погляди ЄС.
