"Квартир по 100 доларів не буде навіть без опалення". Що відбувається на ринку нерухомості Києва

У рекомендаціях Instagram з'явилося чимало рілсів про виїзд мешканців Києва через обстріли. Стандартний сценарій: "Ми прожили багато років у столиці, але не "вивозимо" обстріли реактивними шахедами та балістичними ракетами, хвилюємося за дитину, вирішили переїхати, поки що тимчасово, а там побачимо".

Географія релокації широка: від "безпечних" Кагарлика і Сквири на Київщині до Львова, Ужгорода і навіть Польщі. Релоканти залишають квартири – власні або орендовані. Житло потрапляє на ринок нерухомості – для продажу або оренди.

Оцінити масштаби виїзду киян складно: ринок оренди переважно тіньовий, а інформацію щодо продажу квартир Держстат оприлюднює із суттєвою затримкою. Відчути стан ринку допомагають аналітичні платформи та рієлтори.

Як змінилася пропозиція квартир на ринку? Яку максимальну знижку можуть отримати орендарі або покупці? Скільки коштуватиме житло взимку в разі відсутності опалення, води і перебитих мостів через Дніпро?

Київ поділився на сегменти

За місяць пропозиція квартир для оренди в Києві зросла на 27%, повідомив портал Dim.ria. Попит за цей період знизився на 12%. Схожі цифри дає "OLX нерухомість": пропозиція однокімнатних квартир зросла на 20%, а попит упав на 20%.

У ЛУНі підрахували, що кількість оголошень про оренду квартир у Києві з 1 серпня до 2 жовтня збільшилася на 66%. Це зростання виглядає не таким значним, якщо подивитися на масштаб ринку. За оцінкою компанії, у Києві щонайменше 1,45 млн квартир, з яких 20,5% орендуються. На початку серпня для оренди були доступні 0,5% квартир. За два місяці додалося ще 0,4% квартир або 5,8 тис. об'єктів.

Медіанна ціна оренди однокімнатних квартир, згідно з аналізом OLX, зменшилася на 3% і становить 16,5 тис. грн.

Виконавчий директор Асоціації фахівців з нерухомості Юрій Піта називає ситуацію з орендою житла в столиці нестандартною. Чи не вперше в історії на ціну і попит впливає розташування будинків в умовно безпечних і небезпечних районах.

"Я б назвав це сегментацією. Квартири, розташовані у відносно безпечних районах, у ціні не втратили. Квартири, розташовані поблизу інфраструктурних об'єктів, промислових і складських приміщень, у гіршій ситуації. Там можуть не захотіти орендувати квартиру навіть безкоштовно, бо це небезпечно", – каже він.

Вартість оренди квартир у Києві за реальними угодами просіла на 15%, каже експерт з продажу нерухомості компанії Park Lane Юрій Жариков. Найбільше подешевшали квартири на високих поверхах та лівому березі.

Безпековий фактор став одним із ключових під час пошуку житла для оренди (66% респондентів обрали цей варіант відповіді) та при ухваленні рішення про переїзд (45% респондентів), ідеться в дослідженні OLX.

"Внутрішню міграцію спостерігаємо із середини серпня. Люди готуються до зими: змінюють житло й райони в межах столиці або переїжджають у більш безпечні регіони. Проте лише за оголошеннями неможливо визначити, скільки людей переїхало та з яких причин", – каже керівниця "ЛУН статистики" Людмила Кірюхіна.

"Квартир по 100 доларів не буде"

Якщо в столиці орендарі шукають житло подалі від Лук'янівки, Жулян і ТЕЦ, то охочі переїхати в інші регіони дивляться на захід. Статистика чітко показує географічні перетоки: найдинамічніше пропозиція падала в Івано-Франківській (-33%), Закарпатській (-26%) та Волинській (-20%) областях, кажуть у Dim.ria.

На Тернопільщині, Рівненщині та Львівщині склався найбільший дисбаланс між пропозицією і попитом: на одне оголошення припадає 15-18 потенційних орендарів. За даними ЛУН, у жовтні порівняно із серпнем у Чернівцях оголошень про оренду поменшало на дві третини, в Ужгороді та Івано-Франківську – на 60%.

Піта вважає, що до кінця жовтня дисбаланс попиту та пропозиції вирівняється. На його думку, Київ залишиться комфортним для проживання містом, якщо протиповітряна оборона збиватиме більше дронів та ракет.

"У столиці достатньо газифікованих будинків і таких, що мають власні засоби електроживлення. До цієї зими ОСББ та керівні компанії підготувалися краще, ніж до минулої. Більшість будинків забезпечили себе або генераторами, або зарядними станціями, щоби була вода і працювали ліфти", – каже він.

Експерт прогнозує зменшення попиту на житло на заході, зокрема через неприродне зростання цін і вичерпання охочих переїхати. "Ми бачимо, що західні міста також потрапляють під приціл. Днями були прильоти у Львові, Івано-Франківську, Тернополі, Хмельницькому. Орендар на це дивиться й думає: навіщо мені їхати з Києва, якщо там та сама небезпека", – зазначає Піта.

На запитання, чи знизиться вартість оренди квартири на Березняках у Києві до 100 дол. на місяць у разі поганого сценарію – тривалої відсутності опалення, води та перебитих мостів через Дніпро, – він відповідає: "Не буде такого".

"Узимку оренда в усі роки була кволою. Не кожен зможе дозволити собі переїзд фінансово, тому люди залишатимуться в Києві. Будуть домовлятися з орендодавцями про знижки 20-30% на зимовий період. Власникам теж вигідно не втрачати орендаря, щоб не платити комунальні платежі", – пояснює експерт.

На ціну оренди впливатимуть поверх та автономність. "Якщо власник витратив 100 тисяч гривень на зарядну станцію, орендар із задоволенням візьме таку квартиру. Орендодавці це розуміють і покращують умови проживання", – каже Піта.

Скільки тієї зими

Ринок купівлі-продажу квартир у Києві виглядає "дуже-дуже погано", угод майже немає, каже Жариков. За його словами, востаннє схожа ситуація була у квітні-червні 2022 року. "Люди не розуміли, що робити з нерухомістю – продавати чи купляти. Зараз продавців у рази більше, ніж покупців", – додає він.

Лише за місяць, у вересні порівняно із серпнем, кількість пропозицій про продаж квартир на вторинному ринку Києва збільшилася на 56%, свідчать дані Dim.ria. При цьому попит не змінився, а ціни зросли на розмір статистичної похибки.

За даними Жарикова, ціни реальних угод знизилися на 20%, але покупців від цього не більшає. Швидко продати житло не вийде, попереджає Піта: чимало людей, які хочуть купити квартиру в Києві, обрали вичікувальну позицію.

"Покупці очікують, чекають зими, щоб подивитися, наскільки Київ до неї готовий. Рівень загроз, пов'язаних із швидкісними шахедами, трошки зменшився. Безпековий фактор виходить на перший план разом із ситуацією в енергосистемі та загалом із життєдіяльністю столиці. Отже, зараз ми на паузі", – каже експерт.

Якщо виявиться, що столиця погано готова до зими, власники взагалі не продаватимуть нерухомість, а чекатимуть весни, в один голос кажуть Жариков і Піта. Сформується відкладений попит, як це було торік.

"Ми це пережили минулої зими: був певний колапс, до якого кияни не були готові. Так, була вода, каналізація, мости були цілі. Проте на ринок сильно вплинули вимкнення електрики і відсутність опалення. У січні, лютому і на початку березня на ринку була тиша, дуже мало угод. Проте ціни суттєво не знижувалися. Навесні ті, хто дочекався, уже продавали, а покупці поверталися", – згадує Піта.

На його думку, максимальна знижка від продавців не перевищить 20%, але й вона застосовуватиметься до дорожчих квартир – вартістю понад 100 тис. дол. "Квартири вартістю до 100 тисяч доларів завжди користуватимуться попитом, там знижка буде в межах 10%. У сегменті 50-60 тисяч доларів знижок узагалі немає, таке житло дуже затребуване, зокрема під "єОселю", – розповідає Піта.

Жариков бачить великий попит на будинки вартістю 100-400 тис. дол. та земельні ділянки. Угод за цими типами нерухомості набагато більше, ніж за квартирами.