"Квартир по 100 долларов не будет даже без отопления". Что происходит на рынке недвижимости Киева

В рекомендациях Instagram появилось немало роликов о выезде жителей Киева из-за обстрелов. Стандартный сценарий: "Мы прожили много лет в столице, но не можем "выдержать" обстрелы реактивными ракетами и баллистическими ракетами, переживаем за ребёнка, решили переехать, пока что временно, а там посмотрим".

География переселения обширна: от "безопасных" Кагарлика и Сквиры в Киевской области до Львова, Ужгорода и даже Польши. Переселенцы покидают квартиры — собственные или арендованные. Жилье попадает на рынок недвижимости — для продажи или аренды.

Оценить масштабы отъезда киевлян сложно: рынок аренды преимущественно теневой, а информацию о продаже квартир Госстат публикует со значительной задержкой. Понять состояние рынка помогают аналитические платформы и риелторы.

Как изменилось предложение квартир на рынке? Какую максимальную скидку могут получить арендаторы или покупатели? Сколько будет стоить жилье зимой в случае отсутствия отопления, воды и разрушенных мостов через Днепр?

Киев разделился на сегменты

За месяц предложение квартир в аренду в Киеве выросло на 27%, сообщил портал Dim.ria. Спрос за этот период снизился на 12%. Аналогичные цифры приводит "OLX недвижимость": предложение однокомнатных квартир выросло на 20%, а спрос упал на 20%.

В ЛУН подсчитали, что количество объявлений об аренде квартир в Киеве с 1 августа по 2 октября увеличилось на 66%. Этот рост выглядит не таким значительным, если посмотреть на масштаб рынка. По оценке компании, в Киеве не менее 1,45 млн квартир, из которых 20,5% сдаются в аренду. В начале августа для аренды были доступны 0,5% квартир. За два месяца добавилось еще 0,4% квартир, или 5,8 тыс. объектов.

Средняя цена аренды однокомнатных квартир, согласно анализу OLX, снизилась на 3% и составляет 16,5 тыс. грн.

Исполнительный директор Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита называет ситуацию с арендой жилья в столице нестандартной. Пожалуй, впервые в истории на цену и спрос влияет расположение домов в условно безопасных и опасных районах.

"Я бы назвал это сегментацией. Квартиры, расположенные в относительно безопасных районах, не потеряли в цене. Квартиры, расположенные вблизи инфраструктурных объектов, промышленных и складских помещений, находятся в худшей ситуации. Там могут не захотеть снимать квартиру даже бесплатно, потому что это опасно", — говорит он.

Стоимость аренды квартир в Киеве по реальным сделкам снизилась на 15%, говорит эксперт по продаже недвижимости компании Park Lane Юрий Жариков. Больше всего подешевели квартиры на высоких этажах и на левом берегу.

Фактор безопасности стал одним из ключевых при поиске жилья в аренду (66% респондентов выбрали этот вариант ответа) и при принятии решения о переезде (45% респондентов), говорится в исследовании OLX.

"Внутреннюю миграцию наблюдаем с середины августа. Люди готовятся к зиме: меняют жилье и районы в пределах столицы или переезжают в более безопасные регионы. Однако только по объявлениям невозможно определить, сколько людей переехало и по каким причинам", — говорит руководительница "ЛУН статистики" Людмила Кирюхина.

"Квартир по 100 долларов не будет"

Если в столице арендаторы ищут жилье подальше от Лукьяновки, Жулян и ТЭЦ, то желающие переехать в другие регионы обращают взор на запад. Статистика четко показывает географические перетоки: наиболее динамично предложение сокращалось в Ивано-Франковской (-33%), Закарпатской (-26%) и Волынской (-20%) областях, сообщают в Dim.ria.

В Тернопольской, Ровенской и Львовской областях сложился наибольший дисбаланс между предложением и спросом: на одно объявление приходится 15–18 потенциальных арендаторов. По данным ЛУН, в октябре по сравнению с августом в Черновцах объявлений об аренде стало меньше на две трети, в Ужгороде и Ивано-Франковске — на 60%.

Пита считает, что к концу октября дисбаланс спроса и предложения выровняется. По его мнению, Киев останется комфортным для проживания городом, если противовоздушная оборона будет сбивать больше дронов и ракет.

"В столице достаточно газифицированных домов и таких, которые имеют собственные источники электроснабжения. К этой зиме ОСМД и управляющие компании подготовились лучше, чем к прошлой. Большинство домов обеспечили себя либо генераторами, либо зарядными станциями, чтобы была вода и работали лифты", — говорит он.

Эксперт прогнозирует снижение спроса на жилье на западе, в частности из-за неестественного роста цен и исчерпания числа желающих переехать. "Мы видим, что западные города также попадают под прицел. На днях были прилеты во Львов, Ивано-Франковск, Тернополь, Хмельницкий. Арендатор смотрит на это и думает: зачем мне уезжать из Киева, если там та же опасность", — отмечает Пита.

На вопрос, снизится ли стоимость аренды квартиры на Березняках в Киеве до 100 долл. в месяц в случае неблагоприятного сценария — длительного отсутствия отопления, воды и разрушенных мостов через Днепр, — он отвечает: "Такого не будет".

"Зимой аренда всегда была вялой. Не каждый сможет позволить себе переезд в финансовом плане, поэтому люди будут оставаться в Киеве. Будут договариваться с арендодателями о скидках 20–30 % на зимний период. Владельцам тоже выгодно не терять арендатора, чтобы не платить за коммунальные услуги", — объясняет эксперт.

На стоимость аренды будут влиять этаж и автономность. "Если владелец потратил 100 тысяч гривен на зарядную станцию, арендатор с удовольствием возьмет такую квартиру. Арендодатели это понимают и улучшают условия проживания", — говорит Пита.

Сколько той зимой

Рынок купли-продажи квартир в Киеве выглядит "очень-очень плохо", сделок почти нет, говорит Жариков. По его словам, в последний раз подобная ситуация наблюдалась в апреле-июне 2022 года. "Люди не понимали, что делать с недвижимостью — продавать или покупать. Сейчас продавцов в разы больше, чем покупателей", — добавляет он.

Всего за месяц, в сентябре по сравнению с августом, количество предложений о продаже квартир на вторичном рынке Киева увеличилось на 56%, свидетельствуют данные Dim.ria. При этом спрос не изменился, а цены выросли на величину статистической погрешности.

По данным Жарикова, цены реальных сделок снизились на 20%, но покупателей от этого не становится больше. Быстро продать жилье не получится, предупреждает Пита: многие люди, желающие купить квартиру в Киеве, заняли выжидательную позицию.

"Покупатели ожидают, ждут зимы, чтобы посмотреть, насколько Киев к ней готов. Уровень угроз, связанных со скоростными шахидами, немного снизился. Фактор безопасности выходит на первый план наряду с ситуацией в энергосистеме и в целом с жизнедеятельностью столицы. Итак, сейчас мы находимся на паузе", — говорит эксперт.

Если окажется, что столица плохо готова к зиме, владельцы вообще не будут продавать недвижимость, а будут ждать весны, в один голос говорят Жариков и Пита. Сформируется отложенный спрос, как это было в прошлом году.

"Мы пережили это прошлой зимой: произошел определенный коллапс, к которому киевляне не были готовы. Да, была вода, канализация, мосты остались целыми. Однако на рынок сильно повлияли отключения электричества и отсутствие отопления. В январе, феврале и в начале марта на рынке царила тишина, заключалось очень мало сделок. Однако цены существенно не снижались. Весной те, кто дождался, уже продавали, а покупатели возвращались", — вспоминает Пита.

По его мнению, максимальная скидка от продавцов не превысит 20%, но и она будет применяться к более дорогим квартирам – стоимостью свыше 100 тыс. долл. "Квартиры стоимостью до 100 тысяч долларов всегда будут пользоваться спросом, там скидка будет в пределах 10%. В сегменте 50–60 тысяч долларов скидок вообще нет, такое жилье очень востребовано, в частности в рамках программы "Е-Оселя", — рассказывает Пита.

Жариков отмечает высокий спрос на дома стоимостью 100–400 тыс. долл. и земельные участки. Сделок с этими видами недвижимости гораздо больше, чем с квартирами.