Страх війни і не тільки: чому поляки масово скуповують нерухомість в Іспанії
Чому вихідці із Східної Європи скуповують нерухомість в Іспанії, які регіони популярні і як інвестори стають жертвами нелегальних мешканців.
Іспанія давно вважається популярним напрямом для інвестицій у нерухомість: теплий клімат, розвинена інфраструктура, смачна їжа та культурне розмаїття зробили країну туристичним раєм і привабливим об'єктом для інвестицій. Зазвичай на ринку найбільш активні британці, німці та французи. Однак після початку війни Росії проти України фіксується зростання попиту на житло з боку громадян Польщі.
У 2022 році саме поляки продемонстрували найбільший інтерес до квадратних метрів на іспанському узбережжі – цей показник зріс на 161%. Відтоді покупці з Польщі щороку оновлюють рекорди за кількістю придбаного житла.
Ажіотаж пов’язаний не лише з бажанням переїхати в набагато тепліший регіон. Багато з тих, хто придбав будинки або квартири в Іспанії, побоюються, що російсько-українська війна зачепить і Польщу. Для них нерухомість у курортних районах – надія знайти безпечне місце на випадок подальшої ескалації.
За даними Bank Pekao S.A, лише за перші дев'ять місяців 2022 року поляки придбали в Іспанії 2 300 об’єктів нерухомості – на 102% більше, ніж за весь 2021 рік. На цьому тлі іспанський ринок житла досяг найвищого рівня за останні 15 років: у 2022 році загалом продали близько 700 тис. будинків та квартир.
Іспанія – популярний край і для українських покупців житла. Лише за перші шість місяців великої війни громадяни України придбали там 1 237 об’єктів нерухомості – на 60% більше за середній показник за останні 15 років.
Страх війни
На тлі війни в Україні та зростання добробуту поляки вже кілька років скуповують квартири та вілли в Іспанії. У 2022-му вони придбали 2 300 об’єктів нерухомості – удвічі більше, ніж у 2021-му. У 2023-му цей показник становив уже 3 118 об'єктів.
У 2024 році покупці з Польщі оформили 4 тис. угод, а у 2025-му, як очікується, ця цифра буде ще більша. Сплеск інвестиційної активності вивів поляків на четверте місце за кількістю угод з іноземною нерухомістю після британців, німців і французів. Польські покупці житла також випередили американців та росіян.
Частка поляків на іспанському ринку нерухомості серед іноземців неухильно зростає: якщо у 2019 році вона становила 1,6%, то до 2023 року цей показник виріс удвічі. У районах Маріна-Байха та Маріна-Альта на узбережжі Коста-Бланка польські покупці інвестують у новобудови більше, ніж самі іспанці.
Середня ціна квадратного метра нерухомості в Іспанії в кінці 2022 року становила 1 700 євро. Із зростанням попиту зростала й вартість: у другій половині 2023 року нерезиденти платили в середньому 2 715 євро за квадратний метр.
Поляки зазвичай платять одразу, не беручи іпотеку, і частіше обирають квартири (65% від загальної кількості угод), а не вілли чи будинки. Покупці вілл обирають об’єкти площею від 250 кв. м до 600 кв. м з басейном. Більшість покупців зупиняються на варіантах вартістю від 350 тис. євро до 1,5 млн євро.
Поляки найчастіше обирають узбережжя Коста-дель-Соль та Коста-Бланка. Серед багатших покупців популярні Барселона, Мадрид, Валенсія, Марбелья, Малага та Кальпе. За словами власниці нерухомості на узбережжі Коста-дель-Соль Агнеси Марциняк-Костшеви, сплеск попиту відображає занепокоєння в Польщі щодо війни в Україні і страх, що бойові дії поширяться і на польську територію.
"Можу виділити дві хвилі стрімкого зростання інтересу до купівлі нерухомості. Перша була в лютому 2022 року, відразу після початку великої війни. Друга – з лютого 2024-го на тлі посилення наступу РФ на фронті", – розповіла вона.
Заяви Трампа в лютому 2024 року про те, що він під час першої каденції погрожував "заохотити Росію" напасти на одного з членів НАТО, які не виконують фінансові зобов’язання перед альянсом, за її словами, насторожили поляків. А попередження прем'єр-міністра Польщі Дональда Туска про "передвоєнну епоху" в Європі змусили багатьох поляків замислитися про дім за кордоном.
"Після цих заяв Трампа і Туска ми отримали багато дзвінків з питаннями, чи можна приїхати протягом трьох днів та придбати нерухомість і скільки часу триватиме процедура отримання ключів", – розповіла Марциняк-Костшева.
Адвокатка Марія Руїс Лопес, яка працює між Іспанією та Польщею, каже, що за три роки "неймовірно зріс" попит на послуги нотаріусів та юристів. "Наші клієнти розповідають, що головна причина купівлі квартир і будинків в Іспанії – страх війни. Люди бояться Росії, тому хотіли б мати якесь місце "про запас", – пояснила вона.
Продавці і посередники визнають, що поляки іноді зважуються на купівлю житла під впливом емоцій. За словами Марциняк-Костшевої, один з її клієнтів через страх поширення війни на Польщу придбав квартиру в Іспанії і попросив здати її в оренду з умовою, що зможе швидко в неї заселитися. Коли йому пояснили, що виселення орендарів займе певний час, він відповів: "Тоді нехай буде порожня".
Ще один приклад бажання поляків мати житло "про запас" – 70-річний пенсіонер Веслав, для якого перспектива війни в Польщі є "чорним лебедем", тобто малоймовірним розвитком подій з високим рівнем впливу. Прагнучи перестрахуватися, він придбав невелику квартиру в Андалусії і здає її в оренду.
"Спусковим гачком для укладання цієї угоди стала війна в Україні. Коли я почув, що українці часто змушені покидати домівки, залишаючи чи не все майно, я зрозумів, що все моє майно в Польщі і було б добре мати ще один дім", – розповів він.
На тлі загрози агресії РФ проти країн Балтії дедалі частіше інвестують в іспанське житло литовці та естонці. Агентка з нерухомості Таллінна Лівія Іллак, яка продає квартири в Іспанії, визнала, що у 2023 році отримала значно більше таких запитів.
"Я почала отримувати дедалі більше запитів на дуже маленькі квартири, оскільки люди не хочуть тримати всі яйця в одному в кошику в Естонії та Литві. Вони хочуть отримати "запасний аеродром", щоб їм було куди швидко переїхати. Очевидно, що ми в НАТО, але насправді багато людей дуже бояться війни", – підкреслила Іллак.
Економічні чинники
Попит на житло підвищує і зростання купівельної спроможності поляків. Країна переживає "економічне диво". Про успіх Польщі свідчить потроєння ВВП на душу населення, каже викладач Університету Козьмінського Марчін П’ятковський.
"Через понад 30 років після падіння комунізму поляки стали багатшими, ніж будь-коли раніше. Багато з тих, хто розпочав бізнес на початку 1990-х років, тепер хоче вийти на пенсію. А віддалена робота, започаткована пандемією, дозволила молоді жити більш безтурботно, обираючи тепліший клімат Іспанії", – говорить він.
Багато поляків розглядають нерухомість як стабільну інвестицію, особливо в умовах глобальної невизначеності. Вони зазвичай купують нерухомість в Іспанії з двох причин: або для переїзду, або для здавання в оренду. Потенціал короткострокової оренди зростає: кількість туристів у першій половині 2024 року зросла на 13% порівняно з аналогічним періодом 2023-го.
Польських покупців приваблюють не надто висока вартість життя, теплий клімат та розвинена соціальна інфраструктура. Агнєшка Дурлік з Національної торгової палати Польщі основними причинами зростання інтересу поляків до Іспанії, крім безпекового фактора, назвала вигідні ціни та бажання жити в теплішому кліматі.
Квадратний метр житла в Іспанії коштує на кілька тисяч злотих дешевше, ніж у Польщі. На східному узбережжі Іспанії 60-метрову квартиру можна придбати приблизно за 400 тис. злотих (близько 95 тис. євро).
При цьому темп зростання цін на нерухомість у Польщі вважається вищим, ніж в Іспанії. До того ж з вересня 2023 року зміцнився курс злотого щодо євро, унаслідок чого купівля нерухомості за кордоном стала ще вигіднішою.
Наступний фактор – стан економіки. Хоча на Іспанію відчутно вплинули світова криза 2008 року та криза в зоні євро 2012 року, зараз країна повертається до стану динамічного розвитку. "Ковідна" криза в туристичній галузі теж минула.
Крім того, можна купувати нерухомість від забудовника, готову для проживання. Закордонному інвестору залишається тільки придбати меблі без необхідності робити інші великі вкладення (наприклад, контролювати найманих працівників).
Ще одна причина зростання попиту – вигідне транспортне сполучення. З Варшави до Малаги можна дістатися за чотири години польоту.
Інвесторів приваблює й доступ до якісного медичного обслуговування. Більшість польських інвесторів належать до вікової категорії 35 "плюс", багато з них мають сім'ї, тож для них якість медичних послуг є пріоритетом. Крім державних лікарень, у країні є також багато клінік преміум-класу, особливо на Коста-дель-Соль.
Місцевий ринок нерухомості може стати ще більш привабливим для поляків після запровадження іспанським урядом нових правил для галузі. У січні прем'єр-міністр Педро Санчес анонсував низку заходів, які мають зробити житло більш доступним. Серед запланованих кроків – підвищення податків на оренду нерухомості для туристів і 100-відсотковий податок на купівлю житла нерезидентами ЄС.
За словами Санчеса, лише у 2023 році нерезиденти ЄС придбали в Іспанії 27 тис. об’єктів нерухомості. Ці покупки здійснювалися не для проживання, а для отримання прибутку, що створює дефіцит житла для самих іспанців.
Зростання податків дасть полякам перевагу, а покупці-нерезиденти постраждають від згортання програми "золотих віз". Ця програма дозволяла отримати посвідку на проживання за умови інвестування в нерухомість щонайменше 500 тис. євро. До того ж поляки вважають Іспанію нескладною для адаптації. У країні відкриваються польські школи, а вихідців з Польщі можна зустріти в усіх регіонах країни.
Крім того, поляки прагнуть вести середземноморський спосіб життя із сонячною погодою і відпочинком на свіжому повітрі, що різко контрастує з похмурими польськими зимами. Шість з десяти найбільш сонячних міст Європи – в Іспанії.
Магніт для українців, поляків та росіян
Канадське видання The Globe and Mail, описуючи зростання інтересу покупців із Східної Європи до нерухомості в Іспанії, наводить приклад Торрев'єхи – невеликого міста на узбережжі Коста-Бланка в провінції Аліканте, яке стало справжнім магнітом для поляків, українців та росіян. Недавній перепис населення показав, що майже половина із 100 тис. мешканців міста – іноземці, причому поляки, українці та росіяни – серед найбільших етнічних груп.
Агенти з нерухомості визнають, що ледь встигають за попитом з боку цих трьох громад. "Це просто божевілля. Вони не всі сюди переїжджають, але хочуть забрати свої гроші з неспокійного регіону та інвестувати їх у більш безпечне місце", – пояснила Катажина Стадницька з агентства Ro Spain Real Estate.
Найбільший попит на житло в провінції Аліканте – серед поляків. У 2023 році вони придбали в регіоні 2 160 будинків, це майже втричі більше, ніж у 2021-му.
Більше стає в регіоні і росіян. Попри санкції у 2022-2023 роках їм вдалося придбати майже 2,5 тис. вілл та квартир. Українці теж активно купують в Аліканте апартаменти та будинки: у 2022 році вони стали власниками 1 036 об’єктів, а у 2023-му – 1 400. Для порівняння: у 2021 році вони оформили лише 376 угод.
Після початку війни попит на житло в Іспанії та його купівля українцями загалом зросли. Лише за перше півріччя 2022 року громадяни України купили 1 237 об’єктів нерухомості. Це на 73% більше, ніж за аналогічний період 2021 року, і на 60% більше за середній показник за останні 15 років (774 будинки).
У більшості випадків це були покупці із середньою або низькою купівельною спроможністю, які шукали квартири без особливих вимог, заявив представник мережі агентств нерухомості Donpiso Еміліано Бермудес.
Типовий профіль українців-покупців елітної нерухомості – сім'ї, які шукають вілли з терасами і будинки із садом біля Барселони або в зелених районах. Середня ціна продажу – понад 500 тис. євро, кажуть в агентстві Uniko International Real Estate.
Найбільшим інтересом користуються провінції Аліканте, Валенсія та Барселона, на які припали майже 60% від загальної кількості пошукових запитів у 2022 році. Українці за попитом на ринку житла у 2022 році посіли в Іспанії дванадцяте місце і друге – за темпом зростання кількості угод серед іноземців після поляків.
Високий попит серед громадян України зберігається: лише в провінції Аліканте за перші два роки великої війни вони придбали майже 2,5 тис. об’єктів нерухомості.
Ложка дьогтю: шахрайства та okupas
Попри привабливість інвестицій в іспанську нерухомість, учасники ринку попереджають про поширені шахрайські схеми. В Іспанії вже траплялися ситуації, коли забудовники-шахраї ошукували іноземців, користуючись, зокрема, тим, що нотаріальний акт має бути складений іспанською мовою.
Крім того, якщо в будинку чи квартирі ніхто постійно не живе, є ризик їх захоплення нелегалами – okupas. Okupas відбувається з різних мотивів: від відчайдушної потреби в даху над головою до організованих схем з метою отримання прибутку.
Усе почалося із світової фінансової кризи 2008 року: багатьом іспанцям стало нічим платити за оренду житла, тому влада вирішила їх підтримати: дозволила жити в орендованих помешканнях безкоштовно.
Такою щедрістю скористалися недоброчесні мешканці, зокрема нелегальні мігранти, які проникали в чуже житло, міняли там замки і влаштовувалися як вдома. Так і виникло явище okupas (з іспанської – захоплювати).
Коли господарі зверталися до суду, "окупаси" відстоювали свої права, заявляючи, що орендували цю нерухомість і йти їм нікуди. Річ у тім, що в Конституції Іспанії закріплена недоторканність житла: мешканець недоторканний, поки не доведено, що він не має права там жити. Часто це право трактувалося широко, тому виселити незаконних мешканців вдавалося лише після довгих судових баталій.
Після подолання фінансової кризи квартири та будинки продовжують захоплювати в усіх провінціях країни. При цьому "окупаси" тепер – не завжди нелегальні мігранти. Часом вони заселяються під виглядом пристойних орендарів, а потім перестають платити. Саме тому іспанські орендодавці почали вимагати, аби мешканці перед заселенням доводили свою фінансову спроможність документально. З іноземців власники беруть завдаток на кілька місяців наперед.
Жертвами "окупасів" часто стають власники-іноземці, які не живуть в Іспанії постійно, а приїжджають кілька разів на рік на відпочинок. Також від незаконного заселення найчастіше страждає нерухомість у бідних кварталах, де немає системи відеоспостереження та охорони. Порожня квартира в такому місці – легка здобич.
За даними Міністерства внутрішніх справ Іспанії, у 2024 році було зафіксовано 16 426 проникнень – на 7,4% більше, ніж у 2023-му. Каталонія очолює рейтинг самозахоплень з великим відривом із 7 тис. скарг – це понад 40% від усіх випадків.
Ситуація не могла залишатися без втручання влади. У квітні 2025 року набула чинності реформа кримінального правосуддя, яка має змінити парадигму боротьби з "окупасами". Справи розглядатимуть у рамках "прискореного судочинства".
"Це прискорить виселення у випадках, коли "окупаси" вдираються в будинки або незаконно заволодівають майном. Це перехід від повільного бюрократичного процесу до більш швидкого, який, теоретично, дозволяє виселяти людей всього за 15 днів. Так, система правосуддя повільна і проблематична, це не буде миттєво, але це буде набагато швидше, ніж раніше", – пояснив адвокат Хаві Абат.
За новим законом, якщо "окупаси" не отримують позитивного для себе рішення, суд видає наказ про виселення, який не підлягає оскарженню. Встановлюється конкретна дата, а представники суду здійснюють нагляд за виселенням.
У березні суд дав домовласникам ще один аргумент: законне право вимикати електрику, воду і газ у захоплених будинках без загрози кримінального переслідування. Тепер власники захоплених будинків не зобов'язані оплачувати рахунки за воду, газ чи електроенергію, поки "окупаси" живуть у їхніх помешканнях.