Битва за "Теремки". Як мешканці та активісти зіштовхнулися із забудовником і науковцями

На вулиці Академіка Заболотного розташований найдовший житловий будинок Києва і другий за довжиною в Україні. Він складається з 61 секції, містить 4,5 тис. квартир, а його загальна довжина становить 2,1 км.

Мешканці цього та сусідніх будинків на житлових масивах Теремки-1 і Теремки-2 мають за подвір'ям лісову зону, яка тягнеться до приміських Новосілок. На частині цього лісу розташована дослідницька база Інституту зоології імені І. І. Шмальгаузена Національної академії наук України.

У 2018 році академіки передали ділянку з базою інституту великому київському забудовнику "КСМ-груп" для зведення житлового комплексу (ЖК). Місцеві мешканці та природоохоронці забили на сполох: будівництво незаконне і може зашкодити навколишньому середовищу.

Чи зможе забудовник реалізувати задум і як у цій історії з'явилися "вуха" ухваленого закону про позбавлення незалежності НАБУ і САП?

Наука не в пріоритеті

Науково-експериментальна база Інституту зоології імені І. І. Шмальгаузена НАНУ розташована на ділянці розміром 5,7 га на проспекті Академіка Глушкова, 65. Її територія оточена заповідним лісом площею понад 90 га, що перебуває в складі Національного природного парку (НПП) "Голосіївський".

У 2018 році інститут уклав договір (є в розпорядженні ЕП) з компанією "Юг-проект", за умовами якого на 3,1 га підрядник зведе п'ять багатоквартирних будинків, а взамін частину житла віддасть НАНУ і побудує лабораторний корпус. Скільки квартир мають отримати науковці – невідомо. У НАНУ на запит ЕП не відповіли.

Проти забудови виступили місцеві мешканці та активісти. За словами голови громадської організації "Екозагін" Михайла Погребиського, є кілька причин, чому будувати житло в урочищі "Теремки" не можна. Перша – ділянка інституту розташована на території лісового і частково – природно-заповідного фондів.

Нині в судах слухаються чотири справи щодо забудови урочища. Представники забудовника кажуть, що лісу в плямі майбутньої забудови немає. У межах кримінального провадження слідчий, який досліджував ділянку, у своєму висновку написав, що ліс на ділянці є.

"Для суду це не доказ. Суду потрібен формальний доказ, тому в державному проєктному лісовпорядному об'єднанні "Укрлісстандарт" надали матеріали, які чітко доводять: на ділянці, де збираються зводити будинки, квартал лісового фонду стоїть на обліку і пронумерований", – каже Погребиський.

В Офісі генпрокурора ЕП повідомили, що НАНУ зобов'язалася протягом усього часу користування лісовими ділянками для наукових цілей виконувати правила про охорону державних лісів. "Натомість лісову ділянку на проспекті Академіка Глушкова, 65 протиправно зареєстровано на праві власності за НАНУ і передано в користування Інституту зоології ім. І. І. Шмальгаузена", – повідомили в ОГП.

Компанія-забудовник не відповіла на запит ЕП. За словами Погребиського, який відвідує суди в справі "Теремків", представники забудовника кажуть, що пляма забудови не торкається дерев, а роботи йтимуть на звільненій від флори "поляні".

Друга причина – ділянка мала наукове та лісогосподарське цільове призначення з 1944 року, що не дає права будувати там житлові споруди. Наразі на кадастровій карті її цільове призначення – землі житлової та громадської забудови.

Адвокати фірми "Юг-проект" вважають, що оскільки НАНУ є користувачем землі, то може розпоряджатися нею на власний розсуд. Інститут передав ділянку за правом суперфіцію (право користування чужою земельною ділянкою для забудови, яке виникає на підставі договору або заповіту) і забудовник зареєстрував її в Держгеокадастрі з цільовим призначенням для житлової забудови.

Після цього Спеціалізована екологічна прокуратура порушила кримінальну справу за статтями про зловживання службовим становищем посадовими особами НАНУ і про зловживання повноваженнями реєстратора та нотаріуса.

"Державний реєстратор безпідставно зареєстрував речове право на цю земельну ділянку, що не передбачено нормами Земельного кодексу. Незаконні дії призвели до можливості "Юг-проекту" отримати містобудівні умови та обмеження для проєктування багатофункціонального комплексу. Київська міська рада незаконно змінила цільове призначення ділянки без погодження Кабміну", – стверджує ОГП.

Ба більше, сторони інвестиційного договору використали відому "туалетну схему" і зареєстрували в держреєстрі право власності на об'єкти, які не існують, щоб збільшити площу забудови, кажуть в ОГП. Наразі ділянка заарештована і з нею не можна проводити жодних юридичних дій або проводити на ній роботи.

Третя причина – до інституту веде єдина під'їзна дорога шириною 1,5 метра від проспекту Глушкова. Це єдиний "місток", який не дає ділянці інституту стати анклавом і який не входить до складу земель НПП "Голосіївський". У разі зведення ЖК забудовнику необхідно буде розширити дорогу, щоб та відповідала державним будівельним нормам. Зробити це не вийде, бо по обидва боки – заповідний фонд.

Четверта причина – посилення антропогенного впливу на теремківський ліс у разі появи кількох тисяч жителів, тобто витоптування та осушення лісу, ерозія ґрунтів.

П’ята причина – неможливість дотримання передбаченого законодавством пожежного розриву, 50 м, між будинками і НПП, зважаючи на малий розмір ділянки.

Петиція на сайті Київської міської ради про недопущення забудови урочища набрала необхідну кількість голосів і перебуває на розгляді Віталія Кличка.

Хто тримає район

Компанія-забудовник території Інституту зоології імені І. І. Шмальгаузена "Юг-проект" разом з іншими 60-ма фірмами входить до корпорації "КСМ-груп". Остання посіла восьме місце в списку найбільших забудовників Києва від ЛУН та журналу НВ. У 2024 році група здала в експлуатацію 760 квартир, ще 1 820 будує.

Зазіхання на урочище "Теремки" – лише мала частина будівельної імперії "КСМ-груп", утвореної на землях Національної академії наук. Усі свої найбільші ЖК корпорація звела на ділянках, що належать НАНУ, і всі – у Голосіївському районі Києва. Найвідомішим і найбільшим з них є ЖК "Кришталеві джерела".

НАНУ впродовж 20 років передає значні наділи цінної землі для забудови, ідеться у висновках Державної аудиторської служби. При цьому темпи передавання землі за інвестиційними договорами в останні роки суттєво посилилися.

"Земельні ділянки використовувалися академією не для розвитку науки, а передавалися під забудову для отримання незначної кількості житла та нежитлових приміщень за інвестиційними угодами. Така діяльність академії наук триває вже понад двадцять років, упродовж яких укладено 44 інвестиційні договори. Причому 20 з них укладено у 2020-2023 роках", – ідеться у звіті.

За даними аудиторів, НАНУ передала приватним інвесторам загалом понад 130 га землі. Переважна більшість угод – 34 із 44 – передбачає забудову 116 га землі в Києві. Якщо перші інвестиційні угоди з приватними структурами передбачали "обмін" ділянок на 10% квартир у збудованих комплексах, то до 2023 року ця цифра за окремими договорами зменшилася до 2% від загальної площі забудови.

"Головна мета інвестиційних договорів – забезпечення житлом науковців – не реалізувалася. Як показав аудит, житловий фонд НАНУ за 2020-2023 роки поповнився лише на 107 квартир. Водночас у черзі на отримання службового житла перебували 650 осіб. Через 16 років з моменту укладання інвестиційної угоди НАНУ ще не отримала 152 квартири в "Кришталевих джерелах", хоча комплекс давно введений в експлуатацію", – повідомили аудитори.

Тінь справи Чернишова

Влітку 2020 року на столичних Позняках внаслідок витоку газу вибухнула панельна десятиповерхівка. 40 сімей залишилися без квартир, адже секція будинку не підлягала ремонту. Президент Володимир Зеленський тоді пообіцяв придбати житло постраждалим за державний кошт. Через чотири дні він вручив ключі від перших 12 квартир у ЖК "Кришталеві джерела" девелопера "КСМ-груп".

Як з’ясувала журналістка "Громадського" Вікторія Рощина, забудовник надав державі ці 12 квартир безоплатно. Що натомість мала отримати "КСМ-груп" – відмовилися відповідати і в компанії, і в Офісі президента. У тому ж році власник компанії отримав подяку від Зеленського "за підтримку та активну громадянську позицію, небайдужість до змін та реформ, що відбуваються в Україні".

Бенефіціаром компаній з орбіти "КСМ-груп" є родина Копистир: батько Микола, сини Арсеній та Сергій. "Головним" є Сергій, назва компанії – це його ініціали.

Одним із засновників замовника будівництва найбільшого проєкту девелопера "Кришталевих джерел" "Гідроінж-буд" було ТОВ "Глобал проперті 24". Його співзасновником є Олександр Сівкович – син Володимира Сівковича, заступника секретаря РНБО часів Януковича і фігуранта справи про розгін Майдану.

Коли в середині 2010-х років ця інформація стала відомою, структуру власності забудовника оперативно змінили і кінцевим бенефіціаром ТОВ "Глобал проперті 24" став Роман Ребров. Ребров також є власником ТОВ "Незалежна інвестиційна група", одним із засновників якого є той же Олександр Сівкович.

Арсеній Копистира одружений з донькою Михайла Вербенського – співробітника Міністерства внутрішніх справ з понад 45-річним стажем. У 2005-2010 роках Вербенський був заступником міністра Юрія Луценка, а у 2014-2015 роках очолював головний штаб відомства.

Через пів року після вибуху на Позняках та акту дарування квартир Сергій Копистира розробив злочинний план забудови земель державного підприємства на столичному Сирці, ідеться в матеріалах слідчих органів.

До реалізації злочину Копистира залучив міністра розвитку громад і територій Олексія Чернишова. Натомість міністр мав отримати хабар у вигляді суттєвих знижок на квартири загальним обсягом 14,5 млн грн, вважають прокурори. До жовтня 2022 року сторони узгоджували деталі оборудки, а в листопаді, на превеликий жаль Копистири, Чернишов залишив посаду міністра.

Забудовнику довелося домовлятися з новим міністром, відомству якого підпорядковувалося державне підприємство з ділянкою на Сирці, – Олександром Кубраковим. Останній "здав" Копистиру детективам НАБУ, у результаті чого підозри в скоєнні злочину отримали і Копистира, і Чернишов.

Чернишов – один з найбільш наближених до Зеленського чиновників. Президент розглядав його кандидатуру на посаду прем'єр-міністра. Корупційна справа сильно вдарила по репутації влади. Для "евакуації" Чернишова з-за кордону залучали Головне управління розвідки, оскільки був ризик, що той не повернеться в Україну.

Співрозмовники УП в НАБУ пов'язують рейд проти них 21 липня та блискавичне ухвалення законопроєкту №12414 про позбавлення незалежності НАБУ і САП наступного дня з "помстою Офісу президента за справу Чернишова".

Копистира перебуває під вартою з правом внесення застави 100 млн грн. Таку суму вже вносив за нього батько у 2023 році, коли забудовника ув'язнили одразу після викриття Кубраковим.

Чи є шанс, що "КСМ-груп" відмовиться від ідеї будівництва на території Інституту зоології або згорне будівельний бізнес? Погребиський вважає, що все залежить від подальшого розвитку подій навколо НАБУ та САП і додає, що важливіше "закрити" схему з роздачі земель академією наук через інвестиційні договори.