Ігор проти Володимира. Чи зможе Ніконов побудувати ЖК на історичних землях Києва?
На півдні Києва збереглося унікальне місце. Громадськість хоче законсервувати його для прийдешніх поколінь, забудовник – вдихнути нове життя. Хто візьме гору?
У 990-х роках князь Володимир Великий почав розбудовувати міста-фортеці навколо Києва, щоб захистити столицю від нападів кочовиків. Так з'явилися Вишгород на півночі, Білгород на заході (нині – Білогородка), Василів (Васильків) на південному заході та Пересічень на півдні.
Оскільки фортеці були дерев'яними, вони не збереглися. Натомість у різних місцях з 19-го століття під шаром землі археологи знаходили залишки поселень, поховання та скарби.
Зараз на місці Пересічня розташована місцевість Китаїв у Голосіївському районі Києва – доволі "глухий" мікрорайон з переважно приватною забудовою, кількома багатоповерховими будинками, монастирем, ставками і межею Національного природного парку "Голосіївський".
За часів керівництва Києвом Олександром Омельченком частина земель Китаєва та кілька сусідніх ділянок опинилися в приватних руках, а за Леоніда Черновецького ділянки не зовсім легально отримали цільове призначення "під забудову".
Упродовж 20 років забудовники кілька разів намагалися почати зведення житлового комплексу, але невдало. Зараз над проєктом працює компанія KAN Development Ігоря Ніконова.
Громадськість та активісти не перший рік захищають місцевість від масштабної забудови. Мовляв, на цьому місці не проводилися ґрунтовні археологічні дослідження, тому пляма забудови може накластися на землю, що становить історичний, культурний та суспільний інтерес.
Ніконов парирує, що заходив у "законну історію" і просить розбиратися з чиновниками київської адміністрації та Міністерства культури, які готували документи 20 років тому. Він готовий профінансувати археологічні розкопки та обіцяє не чіпати території, де знайдуть залишки поселень. Утім, ситуація виглядає занадто багатогранною, щоб знайти в ній компроміс.
Пересічень
Пересічень виглядав як типове місто-фортеця тих часів: на високому пагорбі збудоване укріплене городище (фортеця), більшість мешканців жили в зовнішньому посаді (поселенні) біля підніжжя пагорба, трохи подалі насипали кургани, у яких ховали померлих та загиблих.
Місто зникло, імовірно, у 1240 році після монголо-татарської навали. За різними оцінками, в 11-13 століттях у пагорбах, де стояв замок, з'явилися китаївські печери – система підземних келій, схожих за структурою на печери Києво-Печерської лаври. У 18 столітті поруч з печерами заклали Троїцький Китаївський чоловічий монастир.
Китаїв як пам’ятку археології взяли на державний облік у липні 1965 року постановою Ради міністрів Української РСР. Чітких меж пам'ятки не було. Їх вказали описово, адже в СРСР не було приватної власності і всі земельні та будівельні питання вирішувалися у владних кабінетах. У 1986 році там провели археологічні дослідження, за результатами яких склали паспорт об'єкта.
У 2009 році Міністерство культури внесло Китаїв до державного реєстру нерухомих пам’яток як пам'ятку культурної спадщини національного значення на базі паспорта 1986 року. Які кордони взяли за основу? Представник Інституту археології Національної академії наук В’ячеслав Баранов каже, що кордони малювали "на око" самі археологи.
"Це називається неінструментальна зйомка. У паспорті того часу немає карт. Є опис словами і посилання на архів та археологічні дослідження Китаєва. У 2009 році Мінкульт розробив рамочне рішення, жодних нових паспортів не створювали", – пояснює Баранов.
Навколо пам'ятки еволюційно розвивалося життя: у Китаєві та сусідніх урочищах Самбурки і Болгарське селилися люди, Національна академія аграрних наук (НААН) селекціонувала дерева, за радянської влади побудували кілька дев’ятиповерхівок.
На початку 2000-х років НААН відмовляється від своїх земель, їх передають з-під державної власності в комунальну і у 2004 році Київрада віддає в оренду на 20 років п’ять ділянок загальним розміром 59 га компанії "Київська овочева фабрика".
За 20 років було кілька спроб почати будівництво, але вони були невдалими. У 2024 році Київрада продовжила оренду ділянок у Самбурках та Болгарському на пʼять років. За ділянки в Китаєві тривають судові суперечки, тож ці питання не виносили на порядок денний. Якщо суд стане на бік забудовника, то оренда ділянок буде продовжена автоматично.
На ділянку в Самбурках Київська міська державна адміністрація видала містобудівні умови та обмеження – ключовий документ від муніципалітету на дозвіл будувати.
Нереалізований проєкт
"Київська овочева фабрика" належить Віктору Пилипишину, який з 1998 року вів активне політичне життя: працював депутатом Київради, очолював Шевченківську райдержадміністрацію, обирався до Верховної Ради. Голосував за "диктаторські" закони 16 січня 2014 року.
За словами активістів громадської організації "Захистимо Китаїв" Марини Коваленко, Наталії Мар’янович та Анастасії Каширіної, відведенням ділянок у Голосієві Київській овочевій фабриці займався сват Пилипишина Володимир Яловий – депутат Київради п’яти скликань, зокрема й нинішнього, від "Опозиційної платформи – За життя".
У 2017 році Пилипишин запросив стати девелопером проєкту забудови Китаєва компанію Saga Development Андрія Вавриша. Той представив громадськості концепцію від архітектурного бюро Architectural Prescription Григорія Зотова, яка передбачала малоповерхову забудову та мінімальне втручання в природу.
Натомість громадські організації вимагали повного невтручання в землі Китаєва, Самбурок та Болгарського. Урешті, Вавриш відмовився від забудови Китаєва, але до цього його спонукали не аргументи місцевих мешканців, а інша ситуація, розповів він ЕП.
"Був там один активіст. Він вийшов на мене з пропозицією "поділитися". Це був 2019 рік, Зеленський виграв вибори, я розумів, що через мою дружбу з Андрієм Богданом вони використають цю ситуацію на свою користь і я буду більмом на очах у президента. Тому я вирішив вийти з проєкту з політичних мотивів.
До речі, той активіст потім став нардепом від "Слуги народу" від Голосіївського району, але згодом його одним з перших викинули з фракції", – ділиться Вавриш.
Девелопер не назвав прізвища "активіста", але під опис потрапляє ексголова Громадської ради при Голосіївській райдержадміністрації Олександр Юрченко. Юрченко не відповів на телефонний дзвінок ЕП.
"Якщо хтось і зможе там побудуватися, то тільки Ігор"
У 2021 році новий проєкт девелопменту території Китаєва стала розробляти KAN Development. Цього разу Пилипишин позбувся "валізи без ручки", передавши земельні ділянки Київської овочевої фабрики компанії Ігоря Ніконова в суборенду без права повернення.
Ніконов уже вісім років будує один з найвідоміших своїх комплексів – "Файна таун" – на ділянці, що також належить компанії Пилипишина. Після невдачі з Вавришем у Китаєві колишній народний депутат звернувся з пропозицією до Ніконова і той погодився.
Вавриш вважає, що KAN – ледь не єдина компанія на ринку, у якої є сили позмагатися за проєкт. "Якщо в когось і вийде, то в Ніконова. Він єдиний, хто може привести людей в інші споруджені ним ЖК і сказати: "Подивіться, як гарно. Хочете так само?" – каже Вавриш.
Діалог сторін відбувається в заочному форматі: через медіа та соцмережі. Активісти та державні органи мають пʼять категорій аргументів, чому в Китаєві та сусідніх урочищах не повинно бути забудови: юридичний, історичний, культурний, інфраструктурний та екологічний. Далі – позиції сторін.
Юридичний
Пам'ятки археології та землі, на яких вони розташовані, можуть перебувати тільки в державній власності, ідеться в законі "Про охорону культурної спадщини". Відповідно, "добровільна" відмова від користування землями Китаєва Інститутом садівництва НААН у 2004 році і їх миттєве передавання в комунальну власність Києва було незаконним, повідомили ЕП в Офісі генпрокурора.
Ключова претензія активістів до Ніконова: він не міг не знати про історичну, археологічну та культурну цінність території, на яку заходить, він просто ігнорує ці факти. Йому точно мало бути відомо про спротив громади Вавришу, суди та проблеми з інфраструктурою, додають вони.
Ніконов відповідає: на етапі входу в проєкт юристи KAN Development провели due-diligence і не виявили конфліктних передумов. "Я обережна людина. Коли заходив у проєкт, зустрівся з керівником археологів Всеволодом Івакіним. Він мені сказав прямо: на нашу думку, на орендованих вами ділянках нічого цінного бути не може, а на прилеглих ділянках треба буде провести дослідження", – цитує Ніконов.
Забудовник каже, що його ділянки не входять до меж пам'ятки і на підтвердження своїх слів показує карту Мінкульту від 2009 року.
Його слова підтверджує Вавриш. "Що саме є пам'яткою, чи проведені археологічні розкопки – уся ця робота, яку хтось подає як щось нез’ясоване, уже проведена. Режим охорони присутній, зрозумілий і затверджений урядом", – каже власник Saga.
Прокурори мають іншу думку, тому подали до суду два позови, спрямовані на недопущення руйнування пам'ятки та її збереження для майбутніх поколінь. Позивачі вважають, що Київрада незаконно сформувала дві ділянки площею 21,5 га та 4,7 га з частиною території пам'ятки (загалом – 17 га) і незаконно передала їх компанії Пилипишина.
Господарський суд Києва став на бік відповідача. Наразі справи розглядаються в апеляційній інстанції. Ніконов сприймає позови як певну "класову боротьбу". "Хтось робить собі кар'єру, пропонують "забрати і поділити", а прокурори "йдуть на поводу". Держава ж втрачає мільярди гривень", – обурюється власник KAN.
Міністерство культури не відповіло на запит ЕП на момент виходу статті.
Історичний
Ніконов готовий профінансувати археологічні роботи в Китаєві. У місцях, де знайдуть артефакти або залишки поселень, він готовий за власний кошт облаштувати музей. Хоча сам забудовник скептичний щодо історичного потенціалу земель.
"За стінами городища жили селяни, обробляли землю. Я впевнений, що ніяких споруд і нічого цінного в поселенні немає. Активісти припускають, що там щось є, але не наводять жодного факту. Я ж готовий фінансувати розкопки своїми грішми, щоб довести правоту", – каже він.
Археолог Іван Зоценко в інтерв’ю виданню "Куншт" пояснював: кожні нові розкопки призводять до руйнування пам'ятки: розбирається культурний шар, виймаються артефакти. Тому краще зберегти місцевість, почекати 30-50 років, коли технологічний розвиток археологічних інструментів дозволить працювати не лопатами, а сканерами.
За словами Мар’янович і Каширіної, зараз немає необхідності в проведенні розкопок, адже Китаїв уже ґрунтовно дослідив Інститут археології НАН у 2017 році на замовлення власника ділянки (Київської овочевої фабрики), коли проєктом опікувався Вавриш.
Дослідження підтвердило наявність тут старого міста і великої кількості цінних артефактів. Після чергових робіт, на думку активістів, складуть новий звіт в інтересах KAN, у якому можуть змінитися межі територій археологічного та історичного інтересу.
Ніконов каже, що версія звіту про дослідження 2017 року, який є у нього, відрізняється від того, який використовують прокурори в суді при розгляді справ. Він заявляє про фальсифікацію: "За незрозумілих обставин сьогодні в прокуратурі лежить звіт із чотирнадцятьма підробленими аркушами. Ми розслідуємо цю тему і знайдемо, хто, коли і де підробив ці аркуші".
Активістки акцентують увагу на іншій фальсифікації: у якийсь момент з назви паспорта пам'ятки 1986 року "Городище, поселення та могильник" прибрали слово "поселення". Це дає забудовнику широке поле для маніпуляцій щодо спірних ділянок, де він збирається будувати, і за які тривають судові суперечки.
Скептицизм Ніконова щодо наявності на його ділянках цінних знахідок розбивається об один факт: у травні 2025 року в Національному музеї історії України відкрилася виставка скарбів, знайдених у Китаєві. У 1896 році місцевий селянин викопав візантійську амфору, у якій були срібні гривні 11-12 століття та прикраси, виготовлені в Середній Азії. Скільки скарбів може лежати на більшій глибині – питання відкрите.
Культурний
Ні в Києві, ні у Вишгороді, ні в Білогородці, ні у Василькові не збереглися давні комплекси городищ та поселень. Дерев'яні споруди згоріли, могильники зрівняли із землею, на місці посадів – щільна забудова. Китаїв – єдине місце в Середньому Подніпров’ї, яке зберегло планувальну структуру, де процес урбанізації був мінімальним і можна неозброєним оком побачити ландшафт тисячолітньої давності.
Зоценко каже, що Китаїв – це фізичний доказ зародження і походження української держави з Києва. "Русь розбудовувалася саме звідси і саме в другій половині 10-го століття, а не в Ладозі, як намагається подати російська історіографія", – пояснює він.
В Офісі генпрокурора додають, що Китаїв та урочища навколо належать до категорії земель історико-культурного призначення і можуть використовуватися винятково за цільовим призначенням. Це унеможливлює будівництво в їх межах об'єктів житлової нерухомості.
"Будівництво об'єктів громадського і комерційного використання, торговельно-розважальних комплексів, офісних центрів, паркінгу в межах Китаєва є неприпустимим, оскільки призведе до безповоротної втрати пам'ятки археології як невідтворного джерела інформації про зародження та розвиток Української держави", – повідомив редакції Офіс генпрокурора.
Ніконов вважає, що місцеві мешканці зберігають від забудови не ландшафт, а "городи, погреби, гаражі і власний спосіб життя". Він обіцяє в разі забудови виплатити всім компенсації, як зробив це під час знесення гаражів на Нивках для будівництва "Файна тауна", хоча власники стоянок не мали на них документів.
Інфраструктурний
Мешканці Мишоловки побоюються, що забудова збільшить навантаження на вузькі вулиці мікрорайону. Нині дістатися до інших частин Києва вони можуть через проспект Науки або Столичне шосе. Щоб виїхати на останнє, часто потрібно вистояти в заторі перед жвавим залізничним переїздом.
Ніконов обіцяє розширити вулиці Ягідну та Китаївську і каже, що проспект Науки "поглине" автівки без проблем для міського трафіку. Він переконує, що в інтересах KAN Development вирішити "дорожнє" питання для майбутніх інвесторів.
Девелопер показує журналісту ЕП візуалізації проєкту, розроблені архітектурним бюро "Архіматика", але просить їх не публікувати. На зображеннях – малоповерхова нещільна забудова, гармонійно вписана в ландшафт. Найбільш опрацьована ділянка в Самбурках. Там планують звести понад сорок 4-7-поверхових секцій.
"Діма Васильєв не буде робити "херні", якщо це не відповідає його принципам. Ми збережемо всі дерева та озера, не порушимо ландшафт. Зізнаюся: я закоханий в це місце і в цей проєкт. Я живу вже не тільки, щоб гроші заробляти. Я не можу собі дозволити обісратися в Китаєві, тому ми все зробимо достойно", – каже Ніконов.
Дві інші інфраструктурні проблеми – малий діаметр каналізаційної труби і наявність на цих територіях шести кладовищ. Зокрема, 300-метрова санітарна зона цвинтаря в Болгарському покриває більшу частину ділянки, що перебуває в суборенді Ніконова.
Забудовник уточнює, що обмеження становлять 150 метрів і що в санітарній зоні зведуть спортивні майданчики і паркінги, а житла чи школи тут не буде.
Ніконов аргументує, що орендар земельної ділянки сумлінно виконував свої зобов'язання перед громадою Києва і сплатив загалом 5 млн дол. оренди в міський бюджет. Коваленко зробила запит у Державну податкову службу, де їй повідомили, що до 2017 року оренда не сплачувалася. Пресслужба KAN пообіцяла надати документи про оплату, але обмежилася уточненою цифрою: загалом 8,2 млн дол. з 2009 року.
Екологічний
Землі, передані в оренду Київській овочевій фабриці, входили до проєкту створення Національного природного парку (НПП) "Голосіївський". У процесі підготовки проєкту, допоки президент Віктор Ющенко у 2009 році не підписав указ, багато земель встигли "відкусити" забудовники: у Пирогові, Феофанії, на Теремках, Жуковому та Галерному островах.
Нині ділянки в Китаєві, Самбурках і Болгарському виконують роль буфера, частково зарезервовані для природно-заповідного фонду і претендують увійти в склад "Голосіївського" в другій черзі розширення меж парку, каже заступник директора НПП Олег Година.
"У разі забудови Китаєва і Самбурок населення збільшиться на 15 тисяч осіб. Усі вони будуть використовувати територію національного парку як прибудинкову територію. Антропогенний вплив призведе до витоптування екологічно цінних територій і зникнення червонокнижної флори та фауни", – каже Година.
Також активісти та представники "Голосіївського" побоюються, що через певний час, "коли складеться кон'юнктура", Ніконов з іншими забудовникам пролобіюють прокладання дороги через нацпарк до вулиць Академіка Заболотного або Пирогівський шлях. Ніконов флегматично відповідає: "Мені цього не дадуть зробити".
Більше, ніж конфлікт "активісти – забудовник"
За останні кілька років Ніконов дав десяток компліментарних інтерв'ю youtube-блогерам і телевізійникам. У кожному з них він делегітимізує активістів і звинувачує їх у перешкоджанні економічному розвитку держави.
У розмові з журналістом ЕП Ніконов зауважує: жодному блогеру не платив, а активістів не критикував. "Я критикую систему і правоохоронців, які "прогинаються" під активістів. Хтось робить кар'єру, наводить "кіпіш", а для прокуратури святе діло "посмажити" бізнес", – не підбирає слів Ніконов.
Вавриш називає Китаїв "одним з найдешевших мікрорайонів міста". "Якщо нерухомість коштує дешевше, ніж поруч, значить, з цим місцем щось не так. На громадських обговореннях я пояснював людям важливість джентрифікації. Проєкт може бути гарним або поганим, але коли територія розвивається, це добре для міста і сусідів", – каже він.
Ніконов додає, що в разі реалізації житлового проєкту вартість нерухомості навколо зросте "в кілька разів" і це безпосередньо вплине на добробут місцевих мешканців. Він запрошував представників ГО "Захистимо Китаїв" на особисту зустріч обговорити спірні питання, але ті відмовилися.
Активісти, археологи та екологи пропонують або зберегти землю незайманою для прийдешніх поколінь, або створити музейний простір з високим туристичним потенціалом. Забудова для них – найгірший сценарій. "Ця територія має всі критерії для включення до списку світової спадщини ЮНЕСКО", – кажуть вони.
Під кінець розмови з ЕП Ніконов втомлено зітхає: "Я вже не радий, що вв’язався в цю історію. Тепер не знаю, як з неї вийти. Скажу відверто: проаналізував і зрозумів, що продовжую опиратися, як баран, тому що мене злить підхід, за якого в Києві стоять сотні безгосподарних об'єктів, з якими ніхто нічого не робить. Їх відвоювали активісти, вони занепадають, але ніхто не ставить ключове запитання "Що далі?".
Партнерами Ніконова з часткою 50% у проєкті забудови Китаєва, Самбурок та Болгарського є група "Континіум" Степана Івахіва та Сергія Лагура, яка володіє мережею заправних станцій WOG.
Ніконов називає підхід "скасувати відведення землі заднім числом і забрати актив у підприємця" "м'яко кажучи, шкідливим для інвестклімату". Саме тому він виступав за ухвалення законопроєкту №12089 про доброчесного набувача.
Девелопер каже, що в разі програшу судів за ділянки в Китаєві готовий будуватися тільки в Самбурках та Болгарському: "У мене для цього є всі документи, але до завершення судів щодо Китаєва нічого не починатимемо".
Після десятків аргументів та контраргументів у ході заочної суперечки Ніконов, представники ГО "Захистимо Китаїв" та НПП "Голосіївський" на диво приходять до єдиного висновку: Міністерство культури та київська влада неякісно виконують свою роботу. Бездіяльність чиновників і перебирання на себе зайвих повноважень утворили бюрократичну плутанину, за якої кожна сторона конфлікту може інтерпретувати стан речей на власну користь.
Власник KAN натякає, що готовий відмовитися від ділянок біля Китаєва в разі грошової компенсації. "Я готовий заплатити, якщо винуватий. Якщо "намутили" держслужбовці – хай платять за свої злочини. Якщо мою приватну власність заберуть для державних потреб, хай виплачують компенсацію. Питання просте, як кут будинку", – резюмує Ніконов.