Київський резерв. Хто забудовує промзони столиці житлом

Площа промислових зон Києва становить близько половини від житлових територій. Це величезні ділянки в межах міста вздовж залізниць і магістралей, де розташовані виробництва і склади.

Зі зміною структури економіки фабрики та заводи втрачали своє початкове призначення і використовувалися як офіси, гуртові бази, складські приміщення, маленькі виробництва або занепадали.

Головною цінністю стали земельні ділянки під цими промисловими активами, які їхні власники передавали девелоперам під забудову. Ще до великої війни для близько 20% київських промзон були розроблені документи про зміну цільового призначення землі, що відкривало шлях до спорудження житла.

Хто і де в Києві перетворює промзони на нові житлові комплекси? Які особливості девелопменту таких територій?

Промзони дочекалися жителів

У 1906 році на південній околиці Києва побудували трамвайні майстерні. Через 30 років там створили завод електротранспорту і виробили перші київські тролейбуси. За час існування підприємство виготовило понад 3 тис. тролейбусів і близько 700 трамваїв.

Зараз територія заводу розташована в центральній частині Києва, в історичній місцевості Саперне поле, поруч зі станцією метро "Либідська", оточена рядами "сталінок" і сучасними житловими комплексами (ЖК).

"Останні 20 років на території заводу нічого не виробляли. Власники здавали приміщення в оренду під склади", – каже засновник компанії "КАН девелопмент" Ігор Ніконов. "КАН" розчистив ділянку від старих цехів і будує ЖК "Біоритм".

За його словами, у світі спостерігається глобальна тенденція винесення промислових підприємств за межі міст, зокрема через екологічні проблеми. "Потреба в житловій забудові в столиці робить реалізацію житлового проєкту логічним рішенням", – додає Ніконов.

ПрАТ "Київський електротранспортний завод" на 50% належить компанії з орбіти колишньої групи "Континіум" – власникам мережі автозаправних станцій WOG Степану Івахіву та Сергію Лагуру. 20-ма відсотками підприємства володіє інвестфонд "Стрім інвест" Інни Майструк – колишньої дружини забудовника і народного депутата Вадима Столара.

Ніконов уточнює, що Майструк почала будувати на ділянці приміщення школи, але не завершила роботи. Вона вийшла з числа акціонерів і зміни в реєстрах мають незабаром відобразитися, додає власник "КАН". Школу добудовує Ніконов і каже, що саме вони з "Континіумом" є "генеральними інвесторами" проєкту будівництва ЖК "Біоритм".

У системі Opendatabot вказано, що акціонером фонду "Стрім інвест" Майструк з часткою 100% є політик і бізнесмен Ігор Кривецький. Ніконов запевняє, що це помилка і "дає голову на відріз", що Кривецького в проєкті немає.

У девʼяти з десяти випадків девелопери не купують ділянки в промзонах, а зводять житло в співпраці з власниками заводів і складів, розповідає засновник компанії "РІЕЛ" Ростислав Мельник. "Землі не перебувають у приватній власності, вони орендовані в міста, а право на забудову отримується через право власності на нежитлові споруди. Будівлі демонтуються, а на їх місці реалізується житловий комплекс", – каже Мельник.

На території промислової зони на вулиці Клеманській на Позняках "РІЕЛ" зводить ЖК Sister. Впритул будуються ще шість комплексів: у 2018 році депутати Київської міської ради ухвалили детальний план території, яким дали зелене світло перетворенню промзони "Позняки" на житлові квартали. Площа території, якої торкнуться зміни, – 226 га.

Раніше на цьому місці знаходилися будівельний комбінат Управління справами Верховної Ради, бетонний завод, складські комплекси, гаражні кооперативи, станції техобслуговування автомобілів, кілька виробників меблів.

"Окремі споруди використовувалися під невеликі виробництва або здавалися в оренду різним господарюючим суб'єктам, але це вже не були ті великі промислові підприємства радянських часів", – каже Мельник.

Одним із замовників будівництва ЖК Sister, а отже і орендарем ділянки, є компанія "Глобал-рент". Її співвласниця Тетяна Вязовченко є матір'ю ексзаступника міністра енергетики та колишнього співробітника СБУ Олександра В'язовченка.

Землі біля метро як цінний ресурс

У 2025 році в інтерв'ю виданню "Ліга" CEO компанії "Ковальська" Сергій Пилипенко повідомив про підготовку проєкту ревіталізації промислової зони на території понад 20 га між станцією метро "Святошин" та Борщагівкою.

Згодом стало відомо, що компанія отримала дозвіл на набуття контролю над ТОВ "Еталон девелопмент" (колишнім заводом залізобетонних виробів), яке володіє правом оренди ділянки на вул. Жмеринській, 1. Продавцем був співвласник інвесткомпанії InCo Home Богдан Серотюк. Ще раніше "Еталон девелопмент" належала Василю Хмельницькому.

"На момент придбання це було непрацююче підприємство з виробництва бетонних виробів. Обладнання вже демонтували, будівлі та інженерна інфраструктура перебували в незадовільному технічному стані", – повідомили в компанії.

Відновлення виробництва на цій території потребувало б демонтажу старих будівель, повної заміни аварійних інженерних комунікацій та значних інвестицій у створення нового виробничого комплексу з відповідними екологічними вимогами, додають в "Ковальській".

Девелопер побудує 12 житлових кварталів з будинками висотою від 6 до 15 поверхів, об'єктами соціальної та громадської інфраструктури. Зараз проєкт перебуває на стадії розробки, старт будівельних робіт запланували на початок 2027 року.

Поруч через дорогу на вулиці Святошинській знаходиться одне з підприємств групи "Ковальська" – "Автобудкомплекс-К". Його територія становить 9 га. Як повідомили в компанії, ця локація може бути частиною проєкту забудови на наступних етапах, проте наразі концепція для неї не розробляється.

У 2020 році в інтерв'ю ЕП Пилипенко розповідав, що "чудово ставиться" до ідеї забудови великої промзони Теличка у Києві, де у "Ковальської" також є виробничі потужності, адже вартість самої лише земельної ділянки під заводом є "набагато вищою" за майновий комплекс.

Забудовник Stolitsa Group, який останніми роками займався забудовою плодових садів на Виноградарі та зеленої зони на Осокорках, почав новий проєкт перетворення промзони на проспекті Нарбута. Поруч зі станцією метро "Дарниця" на місці, де працювало АТ "Київметал", звели каркаси вже двох будинків.

Назви ЖК ще немає – Stolitsa Group публічно не анонсувала старт проєкту і не оголошувала продаж квартир. Компанія не вперше відмовилася від залучення коштів приватних інвесторів на етапі "котловану" – такий підхід почали практикувати з ЖК "Варшавський" у 2022 році, коли починали будувати "за свої", а квартири продавали на етапі високого ступеня готовності будинку.

Структури Stolitsa Group викупили АТ "Київметал" у 2021 році у дружини колишнього народного депутата Лева Миримського Вікторії. Остання має російське громадянство та веде бізнес в анексованому Криму. У пресслужбі компанії відмовились від коментарів для цієї статті через те, що ще не анонсували проєкт.

"Київметал" – не спадкове радянське підприємство. Воно виникло у 1990-х роках в санітарно-захисній зоні залізничної вантажної станції "Київ-Дніпровський" як фірма з торгівлі металопрокатом, зокрема чорними металами, та виробництва металовиробів.

Нині щодо цієї ділянки тривають суди: Київська міська прокуратура просить скасувати рішення Київради про затвердження детального плану території через порушення вимог містобудівного та земельного законодавства, а також нехтування державними та громадськими інтересами. З повідомлення прокуратури відомо, що на території "Київметалу" хочуть побудувати вісім 26-поверхових житлових будинків.

Скільки коштує будівництво в промзонах

Забудова промислової території обходиться на 10-20% дорожче, ніж будівництво на чистій земельній ділянці, кажуть в "Ковальській". При цьому право на забудову промислових територій не є дешевшим, ніж "обжитих" ділянок, додає Мельник.

"Девелоперу потрібно виконати великий обсяг підготовчих робіт і витратити від двох до п'яти років, щоб привести такі території до житлового будівництва, внести зміни до генплану та пройти погоджувальні процедури", – каже власник РІЕЛ.

Ніконов підтверджує: підготовка промислової ділянки до будівництва додає орієнтовно 20% до собівартості нульового циклу порівняно з вільною ділянкою – залежно від того, що саме залишилося на території та наскільки далеко доводиться тягнути інженерні мережі. При цьому Мельник каже, що зазвичай такі ділянки вже забезпечені потужними зовнішніми інженерними мережами – електропостачанням, водою, газом.

Власник "КАН" згадує, як готував територію заводу "Вулкан" під будівництво ЖК "Комфорт таун": демонтаж цехів і фундаментів, вивезення й утилізація сотень тисяч тонн будівельних відходів, ліквідація старих підземних резервуарів, мастильних забруднень, азбестовмісних конструкцій, будівництво доріг.

"Ми вивезли величезну купу землі, яка була просочена оливою чи якоюсь хрінью. Знадобилась дезактивація", – каже девелопер.

Основний виклик забудови промислових територій – їхнє оточення. Такі локації нерідко мають недостатньо розвинену соціальну та міську інфраструктуру, а якщо поруч продовжує функціонувати промислова зона, це може стримувати попит з боку покупців та інвесторів, пояснюють в "Ковальській".

Всі забудовники, до яких звернулася ЕП, відмовилися називати конкретні суми інвестицій, необхідні для повного завершення своїх проєктів. "Оцінювати інвестиції сьогодні складно. Собівартість матеріалів та вартість робіт підрядників постійно зростають, деякі позиції тільки з початку 2026 року подорожчали на 30%", – каже Ніконов.

Майбутнє київських заводів

"Ковальська" понад сім років займається ревіталізацією промислових територій: в її портфелі проєктів є ЖК "Русанівська гавань" на території колишнього комбінату будівельних матеріалів та ЖК DOCK32 у Подільській промзоні. Компанія також анонсувала ревіталізацію історичного казенного винного складу на Кудрявці.

Мельник вважає промислові зони перспективними для розвитку багатофункціональних комплексів, де можуть поєднуватися житло, офіси, комерція та інші сучасні формати бізнесу. "Ревіталізація промислових територій цікава лише тоді, коли відбувається комплексно. Якщо побудувати лише один житловий комплекс серед старих промислових підприємств, люди не захочуть там жити", – каже девелопер.

Ніконов називає промзони головним ресурсом розвитку Києва. "У межах міста – сотні гектарів територій, які вже не працюють: не створюють робочих місць, не сплачують податки, але займають ділянки в обжитих районах з готовим транспортним каркасом. Їхній простій – це прямі втрати для міської економіки", – вважає забудовник.

При цьому він не пропонує ставити ультиматум: "або завод, або житло". "Це питання правильного місця для кожної функції. Сучасному виробництву об'єктивно зручніше там, де є логістика, під'їзні шляхи й місце для розвитку, – в індустріальних парках на межі агломерації. Оптимальна модель для міста – змішана: житло, робочі місця, сервіси, громадські простори, зелені зони", – резюмує він.