Українська правда
Перспективи для інвестицій всередині країни

Інвестиції в готельну нерухомість: що з цінами та як обрати прибуткові обʼєкти

У яких регіонах вартість готельної нерухомості буде рости та як правильно сформувати інвестиційний портфель?

Протягом найближчих 5-10 років центром внутрішнього туризму стане саме захід України. Чимало інвесторів уже почали вкладати свої гроші в готельну нерухомість в Івано-Франківській, Львівській, Закарпатській, Тернопільській областях. 

Головні й очевидні причини такого переформатування – масштабні мінування акваторії Чорного та Азовського морів і значні руйнування курортних міст, які перебувають у тимчасовій окупації.

Нинішній попит складно порівнювати з довоєнними показниками, оскільки навіть у західному регіоні він знизився, проте експерти ринку дають йому позитивні прогнози розвитку. 

Давайте розглянемо, як працюють інвестиції в готельну нерухомість та на що зважати інвесторам, обираючи обʼєкти.

Вступ у ЄС і подорожчання будівництва: як зміниться вартість готельної нерухомості на заході України

Ми прогнозуємо, що за пʼять років нерухомість на заході України коштуватиме вдвічі дорожче, оскільки цей регіон безпечніший. 

Крім того, ціна зростатиме й через набуття Україною статусу кандидата на вступ до ЄС. Премʼєр-міністр Денис Шмигаль на День Європи заявив, що Україна буде готова до вступу в 2025 році. 

Впливатиме на вартість також посилення норм забудови, обмеженість кількості земельних ділянок і зростання вартості будівництва. 

Зокрема, раніше побудувати об’єкт з цегли чи бетону можна було за 300-400 доларів за м², сьогодні ж вартість зросла до 400-500 доларів за м². Собівартість ремонту та оздоблення – становить 700-1000 доларів за м². 

Зважаючи на це, ми проаналізували ринок нерухомості й бачимо, що вартість квадратного метра в апарт-готелях або котеджних містечках у девелоперських проєктах вже зростає щорічно мінімум на 10-15%. 

Пʼять-сім років тому ціна повністю укомплектованих апартаментів у Буковелі коливалася від 1000 до 1500 доларів за м². Нині актуальні ціни – від 2500 до 5000 доларів за м². 

Які перспективи є для інвесторів у західний регіон

Ми проаналізували 30 об’єктів, що розташовані на заході України, з погляду їх привабливості як для інвестора, так і для готельного оператора. 

Конкурентних об'єктів у списку небагато. Наприклад, забудовник апарт-комплексу Apart Hotel Garda у Буковелі не дає прогнозів стосовно дохідності для інвестора, усі переваги зводяться лише до того, що цей регіон базово передбачає високу завантаженість.

Варто зауважити, що з інфраструктури на території є тільки ресторан. Це важлива деталь, оскільки потенційно об’єкти мають розширювати свою інфраструктуру, як-от Phoenix, який також розташований у Буковелі. 

Навколо нього будують масштабну інфраструктуру: чани, бані, сауни, соляну кімнату, шпиталь, вертолітний майданчик, зони відпочинку, прокат спорядження для катання, ресторан, SPA, дитячий майданчик. 

Загалом, ті проєкти, які не мають керівної компанії, або не уклали договір з готельним оператором, не можуть впевнено заявляти про будь-яку дохідність або показники окупності. 

Інвестування ж в об'єкт з готельним оператором є більш безпечним і вигідним, оскільки той має власні технічні вимоги до проєктів, а тому працює не з кожним забудовником. 

Обрані об`єкти готельного оператора є потенційно цікавими та ліквідними, оскільки мета інвесторів і готельного оператора збігається – вони прагнуть отримати прибуток.

Готельний оператор аналізує, що буде з проєктом у майбутньому, наскільки він буде конкурентним, чи буде відповідати умовам ринку впродовж 5-10 років. 

Тому інвестор може отримати правдиву інформацію щодо того, як буде відбуватися керування, ознайомитись з договорами, формулами розподілу прибутку, у яких чітко прописані всі пункти щодо відповідальності, яку бере на себе готельний оператор.

Які існують тактики інвестування в готельну нерухомість 

Існує дві тактики для інвестування в готельну нерухомість: пасивний дохід і перепродаж. 

Пасивний дохід передбачає, що спершу інвестор бере участь у фінансуванні будівництва або ж купує частину об'єкта нерухомості, а протягом наступних 10 років отримує повернення внеску в грошовій формі. 

Дохід у таких об’єктах генерується з оренди нерухомого майна кінцевими споживачами та розподіляється між інвесторами за результатами фінансового року. 

Переваги такої тактики полягають у стабільності доходів, відносно низькій вартості входу від 10 000$ та наявності послуги з управління. 

Перепродаж об’єкта привабливий тим, що інвестор може отримати швидкий прибуток, продавши свій номер у вигляді готового бізнесу. Ми прогнозуємо, що через великі темпи здорожчання вартості нерухомості найближчим часом попит на апарт-готелі зростатиме швидше, ніж, наприклад, на житлові будинки чи комерційні приміщення. Це може призвести до зростання вартості об'єкта та можливості перепродажу з вигодою.

Як обрати обʼєкт для інвестування

При розгляді фінансової моделі проєкту треба звертати увагу на середньорічне завантаження й тарифи. 

Перший показник має бути реалістичним з огляду на регіон, у якому розташована нерухомість, і досвід уже запущених проєктів, які там працюють, а тариф має бути середнім на ринку. 

Середньорічне завантаження в Буковелі – 55-60%, а середньорічний тариф на добу, наприклад, у апарт-готелі Sensar Yaremche – 2 563 гривень.

Об'єкт завжди повинен мати розвинену інфраструктуру (від ресторанів і дитячих майданчиків до парковок і лікарень), яка конкуруватиме з іншими комплексами, розташованими в регіоні.

Локація, насамперед має бути юридично чистою в питаннях землі, на якій зводиться обʼєкт. Крім того, варто проаналізувати, які під'їзди є до цієї локації, як вони будуть зроблені, хто за це несе відповідальність. 

При виборі локації також варто дивитися видова вона чи ні – ціни на них різняться. Хто добре розуміється на будівництві в гірській місцевості, зокрема в Буковелі, знає, що локації в горах важче будувати, але їх легше заповнити людьми. 

Адже на вершині більше повітря та вільного простору, який потрібен для комфортного відпочинку на 4-5 зірок.

Існують фінансові моделювання, де інвесторам пропонують ділити прибуток 70/30 відсотків, чи 80/20. Варто бути уважним, оскільки у фінансові моделювання мають закладатися витрати на номер, маркетинг, господарську діяльність. 

Тобто інвестору це можуть подати дещо інакше або взагалі приховати цю інформацію. Крім того, є компанії, які нині не мають деяких статей витрат, як-от резервного фонду чи комісії готельного оператора.

Щоби уникнути ризиків, раджу обрати надійного готельного оператора або ж професійну керуючу компанію, уважно проаналізувати запропоновану фінансову модель, промоніторити репутацію забудовника, а також оцінити концепцію комплекса як гість. 

Крім того, варто зауважити, що об'єкт має приносити не менше 10% прибутку, а правила користування нерухомістю власниками повинні бути чітко прописані. 

Як сформувати життєздатний портфель з об'єктів нерухомості

Для того, щоб сформувати правильний портфель з об’єктів нерухомості, врахуйте декілька порад:

  • Визначте ціль інвестицій. Наприклад, якщо шукаєте доходи на короткий термін, варто розглянути інвестиції в об'єкти, які мають високу поточну дохідність.
  • Проаналізуйте ринок нерухомості, щоб зрозуміти, які перспективи розвитку є в цьому сегменті, за наступними критеріями: 

Ціни: вивчіть поточні ціни на нерухомість, як продажну, так і орендну, а також тренди та зміни у них із часом. Важливо враховувати розташування, тип нерухомості, розмір, стан та інші фактори, що впливають на вартість.

Пропозиція та попит: оцініть співвідношення пропозиції та попиту на нерухомість у конкретному регіоні, а також дослідіть кількість доступних об'єктів нерухомості й інтерес з боку покупців чи орендарів.

Тренди та прогнози: проаналізуйте минулі тренди та прогнози майбутніх змін на ринку нерухомості, зокрема зростання чи спадання цін, зміни в пропозиції та попиті, розвиток інфраструктури та інші фактори, що впливають на ринок.

Формуючи інвестиційний портфель з нерухомості, дотримуйтеся базового правила диверсифікації: ви можете вкласти кошти в комерційну нерухомість, зокрема офісні, торгові, житлові та готельні активи, в акції компаній, які спеціалізуються на дохідній нерухомості, або в інші сегменти.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції "Економічної правди" та "Української правди" може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.
туризм інвестиції нерухомість