Які виклики стоять перед готельним ринком

Ринок готельної нерухомості можна умовно розділити на два ключові напрями: туристичний сектор, що забезпечує розміщення гостей, та готельний девелопмент, який залучає інвестиції та розвиває дохідні готельні об’єкти. Які виклики стоять перед галуззю у 2025 році? Чи зможе ринок адаптуватися до змін?

Людський капітал як головний виклик

Один з найбільших викликів для готельного ринку – кадровий дефіцит. Не вистачає кваліфікованих і мотивованих фахівців і в провідному, і в лінійному менеджментах. Також бракує ресурсів у професіях, здебільшого притаманних чоловікам: техніки, кухарі, будівельники. Основні причини – мобілізаційні ризики та міграція за кордон.

Щоб розв’язати цю проблему, готельєри підвищують матеріальну мотивацію, покращують умови праці, розвивають HR-бренди. Також вони залучають до будівництва підприємства із стратегічним статусом, щоб гарантувати будівельникам бронювання від мобілізації. Крім того, важливим інструментом для залучення нових фахівців у галузь є навчання робітників професії з нуля.

Складність планування для інвесторів

Наразі інвестори не впевнені в майбутньому країни. Для підвищення їх упевненості забудовникам та керівним компаніям необхідно відверто говорити про ризики і потенціал того чи іншого регіону та проєкту. Загальна ситуація з інвестиціями в готельний ринок поки що нестабільна.

За даними Мінʼюсту, через війну у 2022 році кількість угод з купівлі-продажу об’єктів нерухомого майна різних типів, укладених державними та приватними нотаріусами, скоротилася до 99 633. Натомість у 2021 році було зафіксовано 325 174 угоди, тож у 2022 році падіння становило 68,9%.

Компанія Ribas Hotels Group у дослідженні "Огляд готельного ринку України 2024" прогнозує, що значна частина (близько 200 тис.) не здійснених у 2022-2024 роках угод з купівлі-продажу нерухомості в Україні трансформується у відкладений попит та реалізується протягом перших чотирьох-пʼяти років після закінчення війни.

Відсутність іноземних інвестицій

Наразі в готельну нерухомість України інвестують винятково українці. Закінчення війни для іноземних інвесторів може стати потужним поштовхом для розвитку галузі – як це сталося в Грузії, Туреччині та на Балі.

Після завершення війни та повернення іноземних туристів ми очікуємо на поступове зростання вартості квадратного метра, що сприятиме збільшенню середнього чека в доларах та скороченню періоду окупності, і, відповідно, на залучення іноземних інвесторів. Наразі ціна квадратного метра в дохідних об'єктах становить 3-3,5 тис. дол., а собівартість таких проєктів сягає 2,5-3 тис. дол. за кв. м, що зумовлено високою вартістю землі, інженерних рішень та ремонтних робіт.

Перспективи ринку у 2025 році

Мій прогноз на 2025 рік для ринку дохідної готельної нерухомості позитивний. Найбільший потенціал для розвитку мають Київ, Київська область та обласні центри, а після закінчення війни – і південні регіони (Одеська та Миколаївська області). Ринок потребуватиме нових об'єктів, зокрема інвестиційних, на які є попит серед локальних інвесторів, що прагнуть вкладати кошти у свій регіон.

У західному регіоні реалізовано лише 10-15% проєктів з ніші можливої дохідної нерухомості. Більшість таких проєктів будується в Івано-Франківській області, дещо менше – у Закарпатській та Львівській. Водночас я бачу потенціал для створення інших 80% дохідних готельних об’єктів на Київщині та в інших регіонах.

За даними дослідження Ribas Hotels Group, після війни, орієнтовно у 2026 році, кількість туристів в Україні може сягнути 14,5 млн на рік. Проте готельний ринок досі відстає від попиту за кількістю та якістю послуг. Для його покриття необхідно збільшити номерний фонд на 30-40% та збільшити різноманіття готелів.

У наступні роки очікується збільшення кількості готельних об’єктів. До 2026 року в Україні планують збудувати 45 готельно-апартаментних комплексів, що додадуть 6 670 номерів, а також 108 котеджних містечок готельного типу.

Основною інвестиційною тенденцією першого півріччя 2025 року стане реалізація відкладеного попиту, який сформувався внаслідок невизначеності в березні-червні 2024 року, зокрема через питання мобілізації. Сезонні місяці, з березня по червень, демонструватимуть високі інвестиційні показники, підсилені накопиченим попитом.

У 2025 році готельний ринок України зросте порівняно з 2024-м на 30-40% і в грошовому вираженні, і за кількістю угод. Це буде викликано більшою стабільністю, адаптацією ринку та поверненням інтересу до інвестиційної нерухомості.