Лондон – Жуляни. Історія одного незаконного будівництва в Києві
Забудовник звів багатоповерхівку на садибних землях, оформив її як приватний дім і продає там квартири. Як це стало можливим і чи можна знести надбудову?
Київський мікрорайон Жуляни, який колись був селом, складається переважно з приватних малоповерхових будинків. Однак наближеність до окружної дороги та нових станцій метрополітену спровокували появу там багатоквартирних будівель.
Зведення житлових комплексів на ділянках для індивідуального житлового будівництва умовно законне залежно від здатності забудовника шукати правові шпарини, тому серед одноповерхових садиб виростають багатоповерхівки.
Прикладом такого будівництва є ЖК "Лондон парк", який з'явився на вулиці Дмитра Луценка на чотирьох земельних ділянках розміром до десяти соток кожна. Замовник будівництва оформив дозвіл на зведення чотириповерхової садиби, а звів семиповерховий комплекс на 140 квартир, доступних до придбання.
Чому сусіди проти самочинного будівництва і як рішення Верховного Суду може стати прецедентом для аналогічних забудов садибних ділянок в усій Україні?
Країна можливостей
У 2017 році три фізособи створили житлово-будівельний кооператив (ЖБК) "Лондон парк". Вони володіли суміжними ділянками в Жулянах. Через рік із складу ЖБК вийшли два учасники і зайшли три нові. З того часу їх склад не змінювався.
У тому ж році співзасновники отримали дозвіл на зведення садибного чотириповерхового будинку. За документами, це будівництво належить до першого класу наслідків – СС1. У такій споруді за законом можуть проживати до 50 осіб. Для отримання дозволу на такий об'єкт необхідно звернутися до міського органу архітектурно-будівельного контролю, він надається в автоматичному режимі.
Натомість у 2019 році забудовник почав зводити семиповерховий будинок. Це стало зрозуміло після завершення монолітних робіт. Така споруда належить до третьої – найвищої – категорії складності СС3. Дозвіл на отримання такого житла треба брати в держави – в інспекції архітектури та містобудування.
У вересні 2020 року Державна служба з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) зафіксувала порушення: на ділянках садибної забудови звели пʼятиповерховий каркас. Орган склав акт про нецільове використання землі.
У 2021 році сусіди "кооператорів" подали позов до Солом'янського райсуду Києва. Позивачі вказали на порушення правил добросусідства, вимог Земельного кодексу, державних будівельних норм і вимог містобудівних умов та обмежень.
Сторона обвинувачення довела невідповідність використання ділянки її функціональному призначенню, перевищення встановленої висотності та поверховості, порушення норм ДБН щодо відстані до найближчих будинків і дотримання протипожежних розривів між будівлями, пояснює старша юристка АФ Pragnum Альона Мічуріна. Суд заборонив роботи вище четвертого поверху та продаж квартир на верхніх поверхах. Також призначили судову експертизу.
Забудовник не надав проєктну документацію, не виконав дві судові ухвали, не пустив експерта на об'єкт і добудував семиповерховий будинок. Після цього подав у департамент КМДА дві декларації про його введення в експлуатацію, де назвав споруду чотириповерховим одноквартирним садибним будинком площею 5 456 кв. м. Декларації зареєстрували без виїзду інспекторів на місце.
Судова експертиза, проведена у 2023 році, встановила реальний стан речей: сім поверхів, порушення норм пожежної безпеки, відстань до сусідніх ділянок – від 2,6 м до 5,8 м замість мінімально необхідних 15-ти. У серпні 2024 року суд першої інстанції визнав будинок самочинною спорудою і зобов'язав знести пʼятий-сьомий поверхи. У лютому 2025 року апеляційний суд підтримав це рішення.
Тоді забудовник змінив тактику. У 2025 році стороння особа подала апеляційну скаргу, заявивши, що у 2023 році купила в будинку квартиру на шостому поверсі. Продавцем була юридична особа, афілійована з "Лондон парком".
За словами позивачів, з витягів з державних реєстрів їм стало відомо, що приватний нотаріус та інженер з технічної інвентаризації здійснили протиправні реєстраційні дії, у результаті яких площа будинку "зросла" з 5 456 кв. м до 7 324 кв. м, а сам об'єкт перетворився на папері із садибного на багатоквартирний.
Тому в реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі будівельної діяльності міститься різна інформація про один і той самий об'єкт.
У вересні 2025 року апеляційний суд у новому складі скасував рішення про знесення трьох поверхів, пославшись на те, що сусіди забудови нібито не довели порушення своїх прав, а знесення надбудови порушить право власності покупців квартир. У лютому 2026 року Верховний Суд залишив це рішення в силі.
Суд визнав, що квартира на шостому поверсі – об'єкт самочинного будівництва, на який не виникло законного права власності, але відмовив у позові, бо рішення першої інстанції нібито зачіпало права покупця. Суд проігнорував те, що саме забудовник продав цю квартиру, порушуючи судову заборону.
Для сусідів, які судяться п'ять років, це глухий кут. Щоб знову звернутися до суду, їм потрібно позиватися до власників квартир у будинку, але державний реєстр навіть не містить інформації про те, на якому поверсі розташоване майно.
Бюрократичний пінг-понг
Будівництво в Жулянах ініціювали не фізособи, об'єднані в кооператив, а будівельна група PARK (власники Зоя Матушевич та Олена Харченко). Ця девелоперська компанія має схожі проєкти, зведені на садибних ділянках за схемою кооперативів, у Голосіївському районі, на Червоному Хуторі і в Биківні. Згадку про причетність "Лондон парку" до свого портфеля група прибрала.
ЕП не вдалося поговорити із забудовником або його представниками. Юристка "Лондон парку" Ганна Нікітіна-Дудікова повідомила, що з нею уклали договір винятково на представництво інтересів ЖБК в суді. Вона передала контакти журналіста представникам ЖБК, але зворотного зв'язку редакція не отримала.
Видання звернулося до Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) з проханням пояснити, як держава допустила самочинне будівництво в Жулянах. Там відповіли, що об'єкти класу СС1 та СС2 в межах Києва належать до повноважень не інспекції, а департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю Києва, тобто міської структури КМДА.
Попри акти Держгеокадастру, судові заборони, рішення судів та публічний резонанс справи посадові особи ДІАМ об'єкт не перевіряли.
Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю Києва повідомив ЕП, що надав ЖБК "Лондон парк" містобудівні умови та обмеження у 2017 році. Документ чітко встановлював максимальну висоту будівлі на рівні 18,8 м, поверховість – чотири поверхи включно з цокольним та мансардним.
За дотримання цих вимог відповідають проєктна організація, головний архітектор та головний інженер проєкту, повідомили в міській адміністрації.
Ухвала Солом'янського райсуду від 2021 року про заборону будівельних робіт вище четвертого поверху була адресована будівельному кооперативу, а не департаменту, повідомили в КМДА. Примусове виконання судових рішень – це компетенція державної або приватної виконавчої служби, уточнили в КМДА.
Рішення Солом'янського райсуду від 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від лютого 2025 року, які визнали обʼєкт самочинним будівництвом, скасував Київський апеляційний суд у вересні 2025 року. У лютому 2026 року Верховний Суд залишив це рішення в силі, відмовивши в позові.
З 24 лютого 2022 року в Україні діє воєнний стан, проведення планових та позапланових перевірок призупинив Кабмін, перевірка достовірності даних у декларації про введення в експлуатацію не здійснюється, нагадали в КМДА.
"Декларативна процедура для об'єктів класу СС1 – свідома законодавча політика, запроваджена у 2011 році для спрощення дозвільних процедур. Департамент діє в межах повноважень, визначених цим законом", – резюмували представники міста.
Знайти баланс
Головний наслідок цієї справи стосується всієї країни, кажуть сусіди-позивачі. Верховний Суд фактично затвердив схему: зводь багатоповерхівку на землях садибної забудови, оформляй її як садибний будинок, маніпулюй з реєстрами, швидко продавай квартири стороннім людям – і жодного демонтажу не буде.
Оскільки рішення Верховного Суду обов'язкове для інших судів при винесенні ними ухвал, ця схема відкрита для використання в усій країні, вважають вони.
Рішення Верховного Суду юридично коректне, пояснює партнер юридичної компанії Ario Андрій Филик. Суд відмовив у знесенні не тому, що погодився із законністю забудови, а тому, що позивачі обрали неналежних відповідачів.
"Верховний Суд не закрив історію, а сформував дорожню карту для нового позову. У рішенні прямо зафіксовано ключове: об'єкт є самочинним будівництвом. Це сильна позиція для позивачів, оскільки цей факт уже встановлений судом і підлягає врахуванню іншими судами в подальших спорах", – каже Филик.
На його думку, проблема полягає в реалізації нового позову, адже в клопотанні про знесення треба буде позиватися до кожного з десятків власників квартир.
"Хтось помер – і справа зупиняється до оформлення спадщини. Хтось виїхав за кордон – і з ним немає зв'язку. Хтось проходить військову службу – знову процесуальні паузи. У результаті вийде історія на роки", – пояснює Филик.
У ході розгляду справ виникне ще один критичний аспект: наслідки для добросовісних покупців. Вони можуть отримати право регресу до забудовника, тобто вимагати від нього відшкодування збитків після виконання рішення суду, але якщо забудовник, наприклад, збанкрутує, то власники залишаться і без житла, і без компенсації. "Суд не може ігнорувати такі ризики", – каже юрист.
Яке рішення може ухвалити Феміда щодо "зайвих" поверхів? У подібних спорах суди зазвичай шукають баланс між порушенням і реальними наслідками для людей, розмірковує Филик. "Саме цей баланс, а не лише факт самочинного будівництва, зрештою визначатиме фінальне рішення", – резюмує він.
Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється з легітимною метою, буде розглядатися як порушення Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов'язаними з цим втручанням, та інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності, підтверджує Мічуріна з Pragnum.
"Апеляційний суд дійшов висновку і Верховний Суд його підтвердив, що знесення поверхів призведе до непропорційного втручання в право власників квартир на мирне володіння майном. Перспективи нового позову сумнівні", – каже юристка.
До забудовника можуть застосувати статті Кримінального кодексу про невиконання судового рішення (ст. 382), шахрайство (ст. 190) та зловживання повноваженнями з метою отримання неправомірної вигоди (ст. 364-1).
Якщо буде встановлено, що держреєстратор ігнорував обтяження чи судові заборони, то це може трактуватися як зловживання повноваженнями, пояснюють представники Ario та Pragnum. Дії інженера з технічної інвентаризації в разі підтвердження внесення завідомо неправдивих відомостей до технічної документації можуть підпадати під статтю про підроблення документів.
Як унеможливити створення забудовником "живого щита" з покупців квартир і виведення себе з-під удару? Филик пропонує використати процесуальні інструменти: забезпечення позову або накладення арешту в межах кримінального провадження на старті спору. За його словами, це зменшить простір для схем.
"Інакше виникає ситуація: позов подано, але квартири перепродаються, інколи кілька разів, і позивач змушений "наздоганяти" нових власників", – каже юрист.