Криза новобудов у Києві

На перший погляд, може скластися враження, що кризу нерухомості на ринку Києва нарешті подолано. Протягом 2024 року обсяг введеного житла в столиці перевищив показники кількох довоєнних і повоєнних років.

За даними Головного управління статистики в Києві, у 2024 році в місті здали в експлуатацію 1,412 млн кв. м житла, що на 36% більше, ніж за попередній рік. Загалом в експлуатацію ввели 22 тис. квартир. Це більше, ніж за будь-який рік, починаючи з 2018-го, хоча і на третину менше, ніж було в найуспішнішому 2021 році.

Однак ці цифри оманливі.

Зведення переважної більшості столичних новобудов, відкритих до продажу, почалося в мирний час, а не під час великої війни. За підрахунками ЕП, зроблених на основі даних порталу ЛУН, зараз у Києві та околицях налічується близько 300 житлових проєктів на стадії будівництва чи продажу. З них лише близько 60 стартували після лютого 2022 року. Решту почали зводити ще до великої війни.

Офіційна статистика це підтверджує: обсяг житла, на будівництво якого видавали дозволи, обвалився. За підсумками 2023 року в Києві дозволено зводити 299,4 тис. кв. м житла, що на 66% менше, ніж у 2022 році.

У Київській області ситуація аналогічна: падіння на 67%. Це означає, що девелопери під час війни майже не запускали нові житлові комплекси або нові черги ЖК. Ринок живе за інерцією, добудовуючи те, що почали до великої війни.

За словами комерційної директорки компанії "Інтергал-буд" Анни Лаєвської, у Києві девелопери частіше завершують наявні об’єкти, ніж починають нові.

"Мова йде про продажі в наступних чергах розпочатих раніше об’єктів. Зовсім нові проєкти – це поодинокі випадки на ринку Києва. На все місто – до десяти таких майданчиків. Будь-який новий об'єкт – це додатковий тягар для девелопера, який потребуватиме оборотних коштів і додаткових інвестицій з прибутків минулих періодів", – зазначає вона.

Іншими словами, фінансові ризики запуску новобудови в умовах війни настільки високі, що більшість компаній воліє вкладати ресурси в добудову старих черг, де є продажі і зобов’язання перед інвесторами.

Масштабну стагнацію ринку новобудов у Києві видно навіть за географією будівельної активності. За даними аналітиків ЛУН, у 2024 році в Україні стартувало будівництво 145 житлових комплексів. Майже половина з них – у Львівській області, тоді як на Київ (місто і область) припали лише близько 15%.

Традиційний будівельний локомотив – столиця – помітно втратив позиції, поступившись регіонам заходу України.

Проблеми є і з дотриманням термінів будівництва. Війна уповільнила або заморозила багато проєктів і тепер строки здачі постійно зсуваються.

За даними ЛУН, з усіх черг житлових комплексів, що мали бути здані під час війни (з другого кварталу 2022-го по третій квартал 2023-го), завершені лише 42%. Решта лишаються недобудованими, причому близько 30% об’єктів перебувають у зоні ризику з перенесеними на невизначений термін строками введення.

Тобто кожен третій проєкт, який обіцяли добудувати під час війни, зараз "заморожений" на невідомий час. Це ще один чинник, який гальмує пропозицію нового житла.

Наразі в Києві завершуються останні черги проєктів, розпочатих у мирний час, а крани над котлованами нового будівництва піднімаються вкрай рідко. Стримано-оптимістичний стиль змушує визнати: столиця України ризикує стикнутися з "дірою" в пропозиції первинного житла в майбутньому, якщо нинішня динаміка затягнеться.

"Через повільні старти нових об’єктів пропозиція буде обмеженою в довгостроковій перспективі", – попереджає Національний банк у звіті про фінансову стабільність.

2025 рік підтверджує цю тезу. За підрахунками ЕП, за перші шість місяців у Києві відкрили продажі лише в семи нових житлових комплексах. Це надзвичайно мало для міста-мільйонника і свідчить про продовження "голодної дієти" на новобудови.

Поточні темпи зведення житла навіть менші, ніж у 2023 чи 2024 роках.