Сам собі ТРЦ. Як торгівля перебирається ближче до покупців

"Щоб купити одяг, треба дочекатися, поки до Києва приїдуть якісь дурники з Америки", – жартують кияни в соцмережах. Візити посланців Дональда Трампа створюють невелике вікно без закриття магазинів, коли можна не бігати по торгових центрах у надії придбати джинси до чергової повітряної тривоги.

Торгово-розважальні центри спіткала криза. Їх не рятує навіть дозвіл від уряду працювати під час "жовтої" тривоги. Після повідомлень, що ТРЦ є ціллю для російських шахедів, кияни чимдуж евакуюються з приміщень під час виття сирен.

На прибутковість ТРЦ тисне й перерозподіл структури комерційної нерухомості в бік компактних форматів – приміщень на перших поверхах житлових комплексів та ритейл-парків. Цей тренд триває кілька років. Відбуваються процеси, схожі на диверсифікацію джерел виробництва електроенергії: замість великих точок продажу з'являються тисячі малих. Яким буде майбутнє традиційних ТРЦ?

Перехід до компактних форматів

Комерція на перших поверхах будинків стає стандартною складовою житлового девелопменту. Це змінює розподіл функцій між форматами нерухомості. Якщо великі ТРЦ приваблюють відвідувачів широким вибором магазинів та розваг, то комерція в житлових кварталах орієнтується передусім на щоденний попит.

Розвиток локальної комерції поступово перерозподілятиме попит між ЖК і ТРЦ, вважає засновник і CEO компанії "Архіматика" Дмитро Васильєв. За його словами, споживачі дедалі частіше обиратимуть місце шопінгу з огляду на зручність: наскільки швидко і без зусиль можна отримати потрібний товар чи послугу.

"Якщо мені потрібно купити щось повсякденне, навіщо їхати до ТРЦ, шукати паркінг і йти через кілька поверхів, коли все є біля дому? Що більше бізнесів відкриватиметься в пішій доступності, то менше причин їздити до ТРЦ. Великі мережі це бачать і відкривають компактні магазини біля дому", – каже Васильєв.

Окремі категорії бізнесу можуть отримувати переваги від роботи поза межами ТРЦ. Зокрема, ресторани розглядають street-retail у ЖК, каже комерційна директорка Dragon Capital Property Management Наталія Кравець. Серед переваг такого формату вона називає можливість облаштувати літню терасу та визначати графік роботи. Орендарями також можуть бути аптечні супермаркети, зоомагазини, магазини дитячих та спортивних товарів, інші спеціалізовані оператори.

З'являються і convenience-центри – невеликі об'єкти, орієнтовані на повсякденний попит і розташовані ближче до покупця. Цей формат розвивається завдяки продуктовим мережам у форматі "біля дому" та дискаунтерам (магазини з цінами нижче середніх – ЕП), каже директорка компанії UTG Євгенія Локтіонова.

Рух до компактних форматів – довгостроковий тренд. За даними UTG, в останні роки понад 80% нових торгових площ, запланованих або введених в експлуатацію, припадає на невеликі об'єкти районного значення та приміські формати.

"Районні ТЦ площею до 20 тисяч квадратних метрів стали основою нового девелопменту. Вони забезпечують швидкі щоденні покупки в межах 15-хвилинної доступності, мають низьку вакантність і швидше окупаються", – каже Локтіонова.

Ще один формат, що набирає популярності, – ритейл-парки в передмістях та вздовж великих автомобільних трас. Їхня перевага – окремі входи до кожного магазину безпосередньо з паркувального майданчика, що робить покупки швидшими та зручнішими для автомобілістів, вважають в UTG.

Водночас розвиток компактних форматів не означає відмови ринку від великих ТРЦ. Торгова нерухомість стає більш диверсифікованою, а різні формати дедалі чіткіше розподіляють між собою функції, каже керівниця відділу маркетингу та досліджень ринку компанії Expandia Діана Квітчук.

За її словами, великі ТРЦ зберігають роль destination-об'єктів з широким набором орендарів, зонами закладів харчування та розважальною складовою. Натомість районні ТЦ, ритейл-парки та convenience-центри орієнтуються передусім на повсякденний попит і мають меншу, чітко визначену зону охоплення.

Великі ТРЦ залишаються центрами для fashion-ритейлу та масштабних розважальних зон, додає Локтіонова. Водночас будівництво таких об'єктів майже зупинилося, а девелопери зосереджені на адаптації наявних ТРЦ, зокрема, на облаштуванні укриттів та встановленні автономних джерел живлення.

Конкурують чи закривають різні потреби?

На ринку торгової нерухомості відбувається перерозподіл функцій між великими ТРЦ та меншими форматами, вважає Локтіонова. Великі ТРЦ трансформуються в простори для дозвілля, соціалізації та шопінгу, орієнтованого на отримання вражень, а менші формати беруть на себе функцію швидких придбань.

Магазини на перших поверхах новобудов мають іншу цільову аудиторію та призначення, говорить Кравець. За її словами, у житлових комплексах передусім відкриваються магазини формату "біля дому". Значно рідше там представлені магазини одягу та взуття мережевих або міжнародних операторів.

"Якщо такі магазини й представлені, то вони орієнтовані на аудиторію з доходом нижче середнього – "Територія низьких цін", "Конфіскат". Такі орендарі рідко заходять у професійні торговельні центри, особливо великі", – каже Кравець.

Водночас частина орендарів представлена і в житлових комплексах, і у великих ТРЦ. Зокрема, йдеться про "Антошку", "Будинок іграшок", продуктові супермаркети, магазини формату "дрогері" – EVA, Watsons, Prostor. Проте навіть у таких випадках відрізняються мета шопінгу та сценарій споживання, додає Кравець.

Розвиток малих ТЦ – не заміна великих, а формування в довгостроковій перспективі багаторівневої системи торговельної нерухомості, зазначає Квітчук.

Пряма конкуренція між ними виникає нечасто – переважно тоді, коли оператори одного типу, наприклад продуктові супермаркети, починають дублювати функції один одного на межі зон охоплення. В інших випадках різні формати радше доповнюють один одного, оскільки задовольняють різні споживчі потреби.

Пік відвідуваності ТРЦ припадає на вихідні. Якщо немає потреби в тривалому комплексному шопінгу або розвагах, споживачі не їдуть спеціально до великого ТРЦ, каже Кравець. Для повсякденних потреб вони обирають магазини та сервіси у своєму мікрорайоні або житловому комплексі, переважно в будні.

Street-retail у ЖК задовольняє локальний повсякденний попит на продуктові магазини, аптеки, кав'ярні та послуги краси, каже Квітчук. Найбільше конкуренцію з боку комерції в ЖК можуть відчувати невеликі районні ТЦ із слабкою концепцією та невиразним пулом орендарів, особливо якщо їх пропозиція значною мірою дублює магазини та сервіси в прилеглих житлових комплексах.

Що буде з ТРЦ

У найближчі пʼять-десять років найшвидше зростатимуть формати, які економлять споживачеві час і скорочують потребу в поїздках, вважає Васильєв. Передусім це стосується повсякденного харчування: невеликих продуктових магазинів, кулінарій, пекарень, кав'ярень, ресторанів, фермерських та нішевих крамниць.

"Великий потенціал бачу у сфері послуг: первинна медицина, лабораторія, стоматологія, фітнес, салон краси, хімчистка, ремонт одягу та взуття, зоомагазин, ветклініка, дитячі гуртки та спортивні секції", – перелічує CEO "Архіматики".

Структура нового девелопменту також свідчить про зміщення ринку в бік компактних форматів. У 2026 році переважну більшість об'єктів, заявлених до відкриття в регіонах, становлять торговельні центри площею до 20 тис. кв. м, каже Квітчук. За розрахунками Expandia, понад 150 тис. кв. м нової пропозиції припадає на невеликі районні ТЦ та ритейл-парки. Девелоперська активність при цьому значною мірою зосереджена в західних та окремих центральних регіонах.

Водночас ринок торгової нерухомості України залишається географічно та структурно нерівномірним, каже Локтіонова. Ризик "перегріву" пропозиції локальний і стосується окремих регіонів та форматів, а не ринку загалом.

Про перенасичення торговими площами не йдеться, погоджується Квітчук. Київ є лідером за забезпеченістю якісними торговими площами – 533 кв. м на тисячу жителів у кінці 2025 року, інші міста-мільйонники скорочують відставання.

На тлі активізації регіонального девелопменту забезпеченість торговими площами за межами Києва зростає. У середньостроковій перспективі це може сприяти формуванню збалансованої структури торговельної нерухомості в Україні.

Кравець із Dragon Capital Property Management каже, що багато років чує розмови про загрозу для ТРЦ – спочатку з боку онлайн-торгівлі, а тепер і з боку районних об'єктів, які частково перетягують трафік великих торгових центрів.

"Не думаю, що через п'ять років ми побачимо ситуацію, коли успішні ТРЦ втратять свою актуальність. Звичайно, вони будуть змінюватися, оптимізувати концепції, з'являтимуться нові формати та функції, можливо, змінюватиметься співвідношення між торгівлею, сервісами, харчуванням і розвагами.

Проте це буде еволюція, а не кардинальна зміна моделі. Успішні ТРЦ залишаться місцями, куди люди приїжджають не просто за покупкою, а для комплексного шопінгу, відпочинку, розваг і проведення часу всією сім'єю", – каже вона.

Васильєв теж вважає, що великі ТРЦ збережуть те, заради чого люди готові долати відстань: якірних орендарів, широкий вибір мережевих магазинів, кінотеатри та парки атракціонів. Водночас їм доведеться конкурувати за зручність: довгі маршрути та складна навігація можуть відштовхувати відвідувачів. На його думку, першими втрачати аудиторію будуть незручні ТРЦ.

"Майбутнє за ТРЦ, які стають центрами міського життя, а не лише місцем, де зібрані магазини. Благоустрій, зелені насадження, зручні маршрути, місця для відпочинку. Там, де все це є, хочеться залишитися довше", – каже архітектор.