Почему Бали становится магнитом для инвесторов: доходность, цены и перспективы рынка недвижимости

Рынок недвижимости индонезийского острова Бали стремительно трансформируется: за последние шесть лет он существенно изменился по многим параметрам.

Между Бали 2018 года и нынешним – огромная разница. Количество застройщиков и объектов недвижимости выросло в разы, улучшилось качество строительства, активно развивается инфраструктура.

При этом цены на жилье удвоились и продолжают расти. Все это привлекает на Бали инвесторов, ведь рентный доход от сдачи местной недвижимости в аренду достигает 17% годовых – существенно больше, чем где бы то ни было в Европе.

В последнее время среди инвесторов стало больше украинцев. Они не только покупают курортную недвижимость – преимущественно для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи, – но активно открывают на острове собственные строительные компании, рестораны и даже мебельную фабрику.

Чем обусловлены эти изменения и с чем следует учитывать инвесторов в балийскую недвижимость?

Подъем после пандемии

Значительное оживление на рынке недвижимости Бали началось еще в 2018 году, но настоящие строительный и туристический бумы пришлись на период после пандемии 2020 года. Новые реалии показали, что работать можно с любого места, и молодые энергичные люди начали выбирать Бали новым домом, где можно наслаждаться жизнью на фоне океана и пальм.

С тех пор остров ожил: туристы, арендаторы, новые резиденты и экспаты прибывали все активнее. Бали стал магнитом для тех, кто ищет комфортную и доступную жизнь в экзотическом уголке. Здесь весь год тепло, много возможностей для удаленной работы, а расходы на продукты и аренду в разы ниже, чем в Европе.

Именно на Бали сформировалось сообщество "цифровых кочевников" - профессионалов, часто выбирающих остров для временного или постоянного проживания. Бали превратился в одну из самых популярных локаций среди амбициозных людей со всего мира, которые приезжают сюда на отдых, зимовку или несколько лет.

Бали привлекает путешественников по всему миру. Основными туристами являются жители азиатских стран, включая Индию и Китай. Для многих жителей Азии Бали стал излюбленным направлением благодаря доступным ценам, природе и развлечениям.

Австралийцы, для которых Бали географически близко и относительно недорогое направление, составляют значительную часть туристического потока. Также на острове отдыхают европейцы, американцы, канадцы – представители практически всех национальностей.

Кто эти люди? Если раньше на Бали приезжали серферы и хипстеры, которые снимали хостелы по 20-30 евро, то теперь это совершенно другая аудитория. средний чек здесь за последние годы вырос в несколько раз.

Спрос на жилье и инфраструктуру растет и последние три-четыре года на острове активно строят не только классическое жилье (виллы, таунхаусы, квартиры), но и жилые комплексы с гостиничным сервисом, адаптированные к потребностям современного мобильного профессионала, а также офисы и коворкинги.

Это стимулирует развитие инфраструктуры, поддерживаемой властями Индонезии. На острове планируется запуск наземного метро, строительство порта для приема океанических лайнеров, что увеличит поток туристов и облегчит транспортное сообщение.

Существенно изменилась ресторанная отрасль: в 2018-2019 годах на Бали было трудно найти достойное заведение с вкусной кухней. Теперь ресторанная сцена Бали поражает разнообразием и уровнем сервиса.

Растет количество застройщиков

Активное развитие рынка недвижимости на Бали обусловило рост количества застройщиков и конкуренции, которая привела к улучшению качества строительства. Для острова характерен влажный климат. Это оказывает существенное влияние на состояние зданий, требует особой технологии строительства и использования специфических материалов.

В последние три-четыре года на острове увеличилось опытных специалистов из разных стран, которые привозят на Бали свои знания и стандарты. Заметно изменились качество материалов и подходы к оформлению экстерьера и интерьера.

Одно из новшеств – натяжные потолки, о которых на Бали еще недавно никто не слышал. На острове есть компании, специализирующиеся на их установке, и для местного рынка это настоящее открытие. То, что обычно для нас, на Бали воспринимается как инновация.

Также на рынок постепенно выходят новые строительные технологии, в частности, современные системы опалубки. Местные же строители часто используют для этого бамбук, что выглядит довольно необычно с позиции европейских стандартов.

Интересная особенность: до недавнего времени двери и мебель на Бали транспортировали с других островов. Теперь необходимость в этом отпала и не без участия украинцев. .

Это важно не только для будущего владельца жилья, но и для самих застройщиков, ведь на Бали, как и во многих странах Европы (например, в Испании), объекты сдаются с ремонтом, мебелью, техникой и декором.

Что и для чего покупают на Бали

Остров в основном привлекает внимание инвесторов, стремящихся получать стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду. Среди них многие украинцы, которые выбирают именно это направление для сохранения и приумножения капитала.

Процент сделок, где недвижимость покупают для постоянного проживания, составляет всего 1%. Остальные 99% – это инвестиционные покупки, оформленные преимущественно онлайн.

Средняя стоимость апартаментов и вилл – 120-170 тыс. дол. Впрочем, можно найти студию или гостиничный номер площадью 20-25 кв. м стоимостью от 70 тыс. дол. Поскольку недвижимость на Бали покупается преимущественно для сдачи в аренду, приобретение гостиничных номеров – довольно распространенное явление на этом рынке.

Высокая доходность аренды, составляющая 12-17% годовых, остается одним из главных факторов, стимулирующих интерес покупателей. Для инвесторов, рассматривающих арендный доход, оптимальным решением является работа с профессиональными управляющими компаниями. Это важно не только из-за удаленности острова, но и потому, что управление апартаментами и виллами на Бали нуждается в непрерывном контроле.

В последнее время, кроме профессиональных локальных компаний, на рынок заходят большие гостиничные сети, которые берут на себя управление новыми комплексами, построенными под их брендом. Это позволяет инвесторам рассчитывать на профессиональный сервис и стабильную прибыль.

Еще один способ заработать на балийской недвижимости – привычное для нас приобретение объекта на этапе строительства и выход из инвестиции после его сдачи в эксплуатацию. Если в Испании это не выгодно из-за отсутствия опции переуступки прав собственности, то на Бали такая модель есть. Стоимость объекта в течение строительства возрастает на 30-50%.

Впрочем, как и в работе со многими другими классами активов, время играет на руку инвестору. Цены на недвижимость Бали с 2018 года растут. К примеру, виллы, которые шесть лет назад можно было приобрести за 220 тыс. долл., сейчас стоят около полумиллиона.

Апартаменты на второй линии океана ранее продавались за 120 тыс. долл., сейчас оцениваются вдвое дороже. Рост цен на землю и спрос среди инвесторов обуславливают дальнейший рост стоимости недвижимости, а стабильный рентный доход существенно повышает капитализацию объекта в течение периода владения им.