Украинская правда
Підтримайте нас, аби і ми без обмежень могли продовжувати роботу – долучайтеся до Клубу УП!
Підтримай роботу журналістів

Семь главных особенностей инвестирования в недвижимость на Бали

Как не потерять деньги, инвестируя в недвижимость на Бали?

Если просмотреть ленту Instagram, может сложиться впечатление, что недвижимость на Бали не строит и не продает только ленивый.

За последние годы, после пандемии COVID-19, заметно возросло количество рекламы, обещающей заоблачную доходность от сдачи объектов недвижимости на Бали в аренду. Спрос и предложение идут в унисон: с 2018-го спрос на балийскую недвижимость вырос в десять раз.

Основными покупателями остаются инвесторы - на них приходится 99% сделок. Это объясняется тем, что постоянное проживание на Бали подходит далеко не всем из-за другого менталитета, климата и стиля жизни.

Поэтому, по большей части, покупка недвижимости здесь - это приобретение арендного бизнеса на недвижимости, связанного со сдачей объектов в аренду. Фактически пассивно получая доход от своих инвестиций.

Популярность Бали среди украинских инвесторов обусловлена несколькими ключевыми причинами. Во-первых, покупку здесь можно оплатить наличными или криптовалютой. Во-вторых, на Бали распространена переуступка прав собственности на объект еще до завершения строительства, что позволяет инвестору выгодно перепродать актив. При этом налоги при переуступке не взимаются.

Стоит отметить, что инвестиции в недвижимость на этом индонезийском острове действительно могут принести от 12 до 17% годовых доходности на вложенный капитал. Но при условии, что покупатель заранее будет знать и учитывать ряд особенностей, характерных для балийского рынка. Рассмотрим их подробнее.

Акцент на новостройки

На рынке Бали преобладает первичная недвижимость, и именно она чаще всего становится выбором инвесторов. Вторичных объектов на острове пока очень мало. Большинство таких объектов - это недвижимость, которую владельцы сдают в аренду через профессиональные управляющие компании или гостиничных операторов, получая стабильный доход.

Во многих случаях собственники не спешат продавать свои объекты, ведь не видят смысла отказываться от актива, который приносит прибыль.

Напротив, первичная недвижимость предлагает значительно более широкий выбор и более гибкие условия. Это новостройки от застройщиков, которые еще находятся на этапе ввода в эксплуатацию или только что завершены. Вложение в первичный рынок позволяет не только приобрести объект по более выгодной цене, но и получить больше вариантов для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.

Недобросовестная реклама и конкуренция

Рынок недвижимости Бали активно рекламируется как сверхприбыльный. Рекламные кампании обещают инвесторам доходность в 15-25% годовых от сдачи в аренду, что звучит впечатляюще по сравнению с другими популярными направлениями. Однако реальность часто не соответствует этим цифрам. Как свидетельствует аналитика, большинство проектов, представленных на рынке, демонстрируют значительно более низкую окупаемость (реальные показатели: 12-17% в год).

Основная причина завышенных ожиданий - это маркетинговые стратегии девелоперов, которые стремятся быстро привлечь средства инвесторов. Расчеты доходности базируются на идеальных условиях: максимальной заполняемости объектов, высоких ценах на аренду и отсутствии дополнительных расходов на содержание недвижимости. Впрочем, такие условия встречаются редко, особенно в перенасыщенных регионах, таких как Чангу или Букит.

Лишь около 10% проектов на Бали действительно соответствуют заявленным стандартам и обеспечивают инвесторам обещанный доход. В остальных 90% на проекте заработает всю маржу девелопер, продавая задорого свой объект, а не розничный инвестор.

Аренда земли, а не право собственности

На Бали отсутствует классическое право собственности на землю, которое знакомо большинству европейских инвесторов. Вся земля на острове принадлежит гражданам Индонезии, а иностранцы могут лишь арендовать ее на определенный срок, обычно 30 лет. Эта система, известная как лиз-холд (leasehold), имеет свои преимущества, но в то же время создает определенные риски для инвестора.

При приобретении объекта недвижимости инвестор фактически приобретает право на пользование землей в течение оговоренного срока. После его завершения договор аренды необходимо возобновлять по новым условиям, которые могут оказаться значительно дороже. Например, стоимость аренды, которая на начальном этапе составляла 30 тысяч долларов, через 30 лет может например удвоиться.

Еще один важный аспект - потенциальные правовые риски. Права инвестора зависят от честности и ответственности арендодателя (собственника земли). Без четко прописанного контракта инвестор рискует столкнуться с проблемами, когда владелец земли отказывается возобновлять договор или требует дополнительных условий. Правовые риски в этой ситуации в значительной степени возлагаются на девелопера как посредника.

Покупая объект у застройщика, инвестор фактически доверяет тому, что девелопер правильно заключил договор с продавцом земли. Однако в некоторых случаях девелопер может согласиться на менее выгодные условия для снижения стоимости земли, даже без намерения нарушить закон.

Именно поэтому ключевым является тщательный юридический анализ земли со стороны девелопера. Если этого не сделано должным образом, риски могут перекладываться на инвестора при приобретении объекта. К сожалению, не все застройщики уделяют достаточно внимания этому этапу.

Качество строительства и сложности логистики

Строительство на острове Бали значительно отличается от строительства в материковых странах. Это сочетание логистических вызовов, климатических условий и часто низкой квалификации рабочей силы. Такие факторы создают дополнительные риски для инвесторов.

Из-за тропического климата на Бали здания подвергаются воздействию высокой влажности, частых дождей и жары. Эти факторы ускоряют изнашивание материалов, особенно если они некачественные. Вместо того, чтобы стоять десятилетиями, некоторые здания могут терять свой вид и функциональность за 5-10 лет. Некоторые девелоперы пытаются сэкономить, используя дешевые материалы или упрощая проекты, что существенно снижает долговечность объектов.Впрочем, в течение последних пяти лет качество строительства на Бали улучшается, хотя до европейского уровня оно еще не дотягивает.

Как остров, Бали зависит от морского транспорта для поставки материалов. Это означает:

Высокие затраты. Качественные импортные материалы, такие как сталь, бетон или отделка, обходятся в 2-3 раза дороже из-за транспортировки.

Задержки в поставках. Погородные условия, ограниченное количество портов и сезонные погрузки могут задерживать строительство на несколько месяцев.

Риск дешевых замен. Чтобы избежать задержек или снизить затраты, девелоперы могут заменять импортные материалы местными аналогами, что часто снижает качество.

Что могут сделать инвесторы?

1. Проверять репутацию девелопера. Надежные застройщики готовы предоставить отчеты о происхождении материалов и показать реальные этапы строительства.

2. Оценивать опыт в сложных условиях. Имеет ли застройщик опыт работы на Бали с учетом климата и логистики?

3. Контролировать качество. Прозрачный доступ к отчетам о строительстве поможет избежать сюрпризов.

Расположение недвижимости

Расположение - это один из ключевых факторов, определяющих успешность инвестиций на Бали. Остров, хотя и кажется компактным, имеет очень разнообразную географию, а его инфраструктура развивается неравномерно. Лишь около 25-30% территории острова активно используются для туризма и инвестиций, что создает чрезмерный спрос в определенных регионах и риски перенасыщения.

Чангу, Букит и Убуд - три разных сценария инвестиций.

Чангу, популярный среди молодежи, славится серфингом, клубами и ресторанами. Но стремительное развитие этого района привело к значительному перенасыщению рынка: количество вилл и апартаментов здесь растет быстрее, чем спрос, что уже начало влиять на уровень заполняемости и доходы от аренды.

Букит - это регион, известный своими пляжами и локациями для серфинга, но инфраструктура здесь остается ограниченной. К 2025-2026 году на Буките планируется достроить еще несколько тысяч новых объектов, что может вызвать перенасыщение и дальнейшую коррекцию цен.

В противоположность этому, Убуд, расположенный в джунглях, предлагает более стабильный спрос благодаря своей культурной привлекательности. Туристы, которые приезжают сюда, ищут уникальный опыт - спокойствие, ретриты, местную культуру.

Также сюда приезжают люди, которые работают удаленно и могут позволить себе совместить работу с экзотическим вайбом. Именно для них в Убуде функционирует большое количество коворкингов, расположенных, например, посреди джунглей. Больше всего в этой категории целевой аудитории - айтишников.

Недвижимость здесь демонстрирует стабильную заполняемость и меньше зависит от колебаний рынка.

Особенности целевой аудитории

Рынок недвижимости на Бали привлекает внимание инвесторов из разных уголков мира, но успех каждого проекта зависит от правильного понимания целевой аудитории. На кого ориентируется недвижимость на острове? Это ключевой вопрос, который должен определить вашу инвестиционную стратегию.

Две основные категории клиентов

<Прежде всего, это туристы, которые приезжают на короткий срок для отдыха. Они ищут уникальные впечатления, в частности балийский стиль в архитектуре, атмосферу джунглей или вид на океан. Апартаменты или виллы с локальными элементами дизайна пользуются большей популярностью, чем стандартные "лофт-стили", которые можно найти где угодно в мире. Туристы хотят "почувствовать Бали" и готовы платить за аутентичность.

Вторая группа - экспаты и цифровые кочевники, которые живут на острове несколько месяцев или даже лет. Они выбирают более функциональные и комфортные объекты для длительного проживания, часто с доступом к инфраструктуре для работы: коворкингам, быстрому интернету, спортзалам. Для этой аудитории важны удобство и доступность к ключевым объектам инфраструктуры.

Региональные особенности спроса

Спрос на аренду может значительно отличаться в зависимости от региона. Например, в Чангу и Буките популярны краткосрочные аренды среди туристов, но перенасыщение рынка привело к снижению рентабельности. В то же время, Убуд привлекает более платежеспособных клиентов, которые готовы тратить больше на аренду объектов, обеспечивающих спокойствие и комфорт среди природы.

Отдаленность

Все особенности рынка недвижимости Бали, о которых шла речь в статье, имеют свои решения. Большинство вызовов можно преодолеть, если инвестор имеет возможность лично находиться на месте, проверять качество строительства, вести переговоры и оперативно реагировать на проблемы.

Однако одной из главных особенностей Бали является его удаленность. Поездка на остров требует времени и значительных усилий, и далеко не каждый инвестор может быстро добраться туда при необходимости.

По статистике, более 95% сделок по покупке недвижимости на Бали осуществляются дистанционно: через онлайн-обзор объекта и проведение всех операций специализированной компанией без личного участия покупателя.

Эффективное инвестирование на Бали требует взвешенного подхода и надежного планирования. Для сохранения вложенных средств важно иметь доступ к рынку через профессиональные управляющие компании, которые хорошо понимают его специфику и могут своевременно реагировать на любые вызовы. Такой подход поможет минимизировать риски, обеспечить контроль над инвестицией и сосредоточиться на достижении поставленных финансовых целей.

Колонка представляет собой вид материала, отражающего исключительно точку зрения автора. Она не претендует на объективность и всесторонность освещения темы, о которой идет речь. Мнение редакции "Экономической правды" и "Украинской правды" может не совпадать с точкой зрения автора. Редакция не несет ответственности за достоверность и толкование приведенной информации и выполняет исключительно роль носителя.
недвижимость инвестиции