Рынок земли под застройку: что происходит с ценами и чего ожидать дальше
Цены на землю растут даже там, где падает спрос.
На фоне войны и экономических проблем в Украине растут объемы ввода в эксплуатацию жилья. В 2024 году этот показатель составил почти 9,76 млн кв. м, что на 21% больше, чем в 2023-м. Это влияет на рынок земли под застройку. По данным "OLX недвижимости", цены на такие участки растут во всех областях.
Как законодательство определяет понятие "земля жилой и общественной застройки"? Это вид земли, предназначенный для сооружения жилых или коммерческих объектов: гостиниц, офисных или технических зданий, учебных и исследовательских учреждений (больниц и оздоровительных центров), других объектов общего пользования.
Цены на землю в этом сегменте зависят от размера и расположения города (центр, восток или юг страны), его удаленности от зоны боев. В контексте населенного пункта цена будет зависеть от района или близости к центру города или развитых инфраструктурных объектов: дорог, школ, магазинов.
Тенденции рынка
По сравнению с мартом 2024 года, в марте 2025-гоземли под застройку в Украине подорожали на 13%: с 31,8 тыс. грн до 36,1 тыс. грн за сотку. Количество предложений по продаже выросло на 2% до 33,6 тыс. объявлений, а число откликов упало на 2%.
Лидером по количеству предложений по продаже земли под застройку является Киевщина: более 12 тыс. объявлений. Много их на Львовщине (3 509), Одесской (2 151), Ивано-Франковской (1 824) и на Закарпатье (1 719). Среди всех регионов самая высокая цена за сотку - в Закарпатской области (62,5 тыс. грн) и Одесской области (54 тыс. грн). Довольно неожиданно в тройку "самых дорогих" областей вошла Винницкая область - 51,8 тыс. грн за сотку.
Самая дешевая земля - в Черниговской (16,6 тыс. грн), Сумской (20,7 тыс. грн) и Полтавской областях (20,8 тыс. грн).
Цены на землю под застройку растут даже там, где спрос падает. Так, на Закарпатье количество откликов упало на 18%, но стоимость выросла на 41%. Подобная ситуация - в Николаевской и Черновицкой областях: спрос снижается, однако цены идут вверх.
В течение года больше всего выросли цены в Винницкой и Закарпатской областях (на 41%), Черкасской (33%), Кировоградской (30%) и Одесской (23%). Снизились цены на землю под застройку только в Харьковской области (на 1%), не изменились - в Сумской области.
Причины роста цены
Рост цен на землю под застройку обусловлен четырьмя факторами.
Первый - рост спроса в определенных областях на немалый процент. Например, в Кировоградской области количество отзывов выросло на 26%, в Ровенской области - на 17%.
Второй - дефицит земли с развитой инфраструктурой в крупных городах, что автоматически повышает стоимость участков.
Третий - военные ограничения. Многие территории оккупированы или не разминированы, что затрудняет их использование. Как следствие покупатели концентрируется на более безопасных и экономически привлекательных регионах, что стимулирует рост цен.
Четвертый - макроэкономические факторы, такие как инфляция и рост курса доллара, влияющие на стоимость активов, включая землю.
Прогноз на 2025 год
Ожидать скачка цен в 2025 году не стоит. Скорее всего, рынок будет расти в пределах нынешней динамики, прежде всего - в "более стабильных" регионах. Рост возможен, если застройщики будут активнее запускать проекты, а это зависит от новостей с фронта и государственных программ, в частности "еОсели". Будут влиять также макропоказатели, состояние экономики и темпы разминирования деоккупированных территорий.
Существенно земля может подорожать после завершения войны, когда стабилизируется экономика и появятся лучшие условия для инвестиций в новые проекты.