Українці придбанням житла цікавляться, але купують обережно: підсумки ринку нерухомості - 2023

Інтерес до купівлі квартир в Україні сягає 70-80% свого довоєнного рівня, але частина покупців поки що витримує паузу і відкладає рішення про купівлю.

Про це, підбиваючи підсумки 2023 року, повідомляє агентство нерухомості "ЛУН".

"Українці повертаються до ідеї придбання власної нерухомості, цікавляться пропозиціями на ринку, хоча безпосередньо на угоди виходять обережно", - констатують в агентстві.

Аналітики агентства уникають називати кількість укладених угод купівлі-продажу.

Підбиваючи підсумки року в ЛУН оперують лише такими поняттями, як "інтерес до купівлі", а також цінами на ринку - не уточнюючи, йдеться про ціни пропозиції чи ціни вже укладених угод.

Так, зазначається, що із закінченням зимових блекаутів, інтерес до теми купівлі квартир у 2023 склав на рівні 70-80%, порівнюючи з довоєнним показником і після падіння на дві третини з початку вторгнення.

Первинний ринок

На первинці забудовники відкривають відділи продажів, але будують відчутно менш активно, порівнюючи з довоєнними темпами.

За 3 квартали 2023 у столиці ввели в експлуатацію на 15% менше житла, у Київській області – на 35% менше, у Львові – на 38% менше.

Первинка росте в ціні, хоч і менше будується.

На собівартість будівництва впливає здорожчання будівельних матеріалів та складнощі з пошуком робочої сили через те, що значна частина чоловіків будівельних професій або виїхала з області, або захищає Україну зі зброєю в руках.

Так вартість квадратного метра в новобудовах виросла майже в кожному регіоні. Хмельницька область – ріст на 22%, Івано-Франківська область – на 18%, Волинська – на 17%. Проте Львівський регіон і Київ не зростали так активно і показали символічні 2% падіння у гривні.

Кількість виставлених на продаж житлових комплексів на первинці напряму повʼязана з віддаленістю від фронту. Таким чином найбезпечніші західні регіони мають 80-90 і більше відсотків відкритих відділів продажу відносно рівня до вторгнення.

За дослідженням ЛУН, темпи введення в експлуатацію очікувано зменшуються.

Якщо у 2022 році добудовували розпочате раніше, то 2023 рік вже демонструє більш реальний стан речей по областях. За 3 перші квартали у Києві було введено в експлуатацію на 15% менше квартир, у Київській області – на 35% менше, у Львові – на 38% менше. Але є і рекордсмени по приросту: у Дніпро ввели в експлуатацію на 34% більше, порівняно з 2022, у Тернополі - на 76% більше, у Полтаві – на 36%, а у Черкасах – у понад 4 рази більше об’єктів, ніж минулого року.

Вторинний ринок

За даними ЛУН, вторинний ринок у віддалених від зони бойових дій районах демонструє зростання цін навіть у валюті.

Львів зріс на 12%, а Івано-франківські однокімнатні з весни 2023 здорожчали аж на 18%, в Ужгороді - на 7%, у Черкасах - на 10%, в Івано-Франківську - на 18%, у Рівному – на 8%.

Сьогодні у Львові однокімнатна квартира вже коштуватиме 58 500 доларів, в Ужгороді – 51 600 доларів, у Черкасах – 38 400 доларів, в Івано-Франківську – 31 700 доларів, у Рівному – 37 200 доларів.

Виключенням стала столиця — з 2022 року Київ втратив 3% у вартості однокімнатних квартир. Крім того, у Миколаєві – зниження цін відбулося на 5%, у Сумах – на 6%.

Таким чином, київські однокімнатні квартири тепер начебто коштують в середньому 62 000 доларів, у Миколаєві – 21 000 доларів, у Сумах – 24 500 доларів.

В абсолютних числах рекордсменом у прирості є Львів, де однокімнатні квартири здорожчали на 6400 доларів, в Івано-Франківську – на 4700 доларів, у Чернігові – на 4000 доларів.

Двокімнатні найбільше виросли у Вінниці – на 8900 доларів, у Львові, Чернівцях, Черкасах – на 7000 доларів та в Івано-Франківську – на 6900 доларів.

Трикімнатні теж лідирують у Вінниці – приріст у 8800 доларів, Львові – 7700 доларів та Івано-Франківську – 7000 доларів.

Разом з тим у Києві такі квартири подешевшали на цілих 8000 доларів.

Київ та Львів традиційно займають свої позиції як найдорожчі міста для купівлі житла, але з початком повномасштабної війни до них приєднався й Ужгород, де, як і в цих містах-мільйонниках, на купівлю квартири треба збирати трохи більше 9 років середніх місцевих зарплат.

Миколаїв, Запоріжжя та Харків в "річних зарплатах" коштуватимуть від 4 до 5 років. Це повʼязано з локальним здешевленням житла через воєнну агресію.

Оренда

Оренда показує нові рекорди в безпечних регіонах через внутрішню міграцію.

Серпень 2023 року був рекордним щодо інтересу до оренди квартир за всю історію спостережень.

Київ займає третє місце за вартістю життя з ціною однокімнатної квартири у розмірі 13 000 грн за місяць (Львів – 16 000, Ужгород – 15 100).

За ціною оренди двокімнатної столиця зрівнялась з лідером, Львовом – 18 000 грн. Ймовірно, це повʼязано з меншим фондом маленьких квартир у Львові, котрі зайняли ще впродовж 2022 року, тому на західному ринку залишилися лише дорожчі варіанти.

У Києві середня вартість квартири еквівалентна 15 рокам її оренди. У Львові цей показник складає 11 років, в Одесі – 17 років. Харків демонструє 20 років оренди, що в першу чергу повʼязано з падінням цін на довгострокову оренду в прифронтовому регіоні.

Для аналізу економічної доцільності придбання житла обчислюють співвідношення річної плати за оренду до вартості квартири, без урахування амортизації та супутніх витрат.

Прогноз на 2024 рік

Найбільш цікавим є подальший розвиток державної програми єОселя, де розширені категорії населення можуть взяти іпотеку на житло під 7%, що для багатьох є чи не єдиним шансом на власну квартиру. 

Але за умовами цієї програми житлу має бути менш як три роки, а у 2024 році це вже будуть переважно будинки завершені у часи війни.

"Таких відчутно мало, особливо в столиці, й можна очікувати на зміну умов програми", - прогнозують в ЛУН.

За відсутності воєнної ескалації в ЛУН також очікують подальшу стабілізацію економіки, а за нею повернення віри українців у довгострокові плани, у тому числі й придбання житла.