Чому ринок не має втрачати пам’ять

Розкажу про одну з наших найбільш невдалих інвестицій. Це історія, у якій ми з партнером втратили сотні тисяч доларів власних коштів, а учасники спільноти "Укрінвестклуб" – понад 2 млн дол. Потім довелося витратили десятки тисяч доларів на юридичне переслідування людини, яка завдала цих збитків.

Ми висвітлюємо такі історії не тому, що нам подобається розповідати про власні помилки, це було б дивне хобі. Ми робимо такі кейси медійними, бо інвестиційний ринок, який не пам'ятає помилок, приречений наступати на ті самі граблі.

Ми переконані, що правильний інвестиційний клімат будується не тільки презентаціями, конференціями і словами "Україна – країна можливостей". Він будується ще й тим, що антигероїв не відпускають зникнути в тумані.

Людина, якій хотілося вірити

Такі історії майже завжди починаються однаково. Є харизматичний, професійний, успішний підприємець. Людина слова, рекомендацій і попередніх результатів.

Таким був Олег Тітамир – колишній топпосадовець у Луганській області, екскерівник великих підприємств, забудовник з цікавими об'єктами та хорошими пропозиціями. Ми оглядали його бізнес-модель у себе на каналі. Він будував таунхауси. Інвесторам з ним вдавалося заробляти. Ми на власні очі й на власних грошах бачили, що модель працює. Принаймні працювала до кінця 2021 року.

Це був рік великого зростання. Ринок нерухомості ріс, ціни підвищувалися, попит був – усе виглядало красиво. Пропозиції не були космічними. 20-25% річних у таких проєктах тоді могли виглядати не як фантастика, а як нормальна премія за ризик. Інвестори вкладаються на етапі котлована, будуються таунхауси, потім вони продаються мешканцям. Поки будується об'єкт, зростають його готовність і вартість. Паралельно зростає ринок. На папері і в перших кейсах усе сходилося.

Ніщо не віщувало біди. В Олега були інші бізнеси: фінансові компанії, ліцензії, мікрокредити, родинна бізнес-структура. Щось на одному синові, щось на іншому, щось на дружині. Збоку це виглядало як невеличка бізнес-імперія. Статусне авто, красиві фото з курортів, упевненість, бекграунд, соціальне підтвердження. Усе, що любить інвестор, коли хоче, щоб його рішення виявилося правильним.

На місці містечка – бур'яни

У січні 2022 року Олег упевнено писав в Instagram: "Скоро все буде". Йшлося про Vita Village у Віті-Поштовій. Ми не очікували там перлини Київської області, але очікували нормальне котеджне містечко і нормальний заробіток для інвесторів.

Потім була війна і засновник проєкту зник з медійного простору. У 2024 році у соцмережах з'явилося його нове життя у Валенсії: поради підприємцям із салону авто, філософія, успіх, "як правильно жити і заробляти гроші". Тільки от Vita Village став проєктом, де гроші в інвесторів зібрали, а будинки не побудували.

На місці, де мали стояти десятки й сотні сучасних домівок, – недобудовані таунхауси, недобудовані котеджі й фундаменти, що поросли бур'яном. Два з цих об'єктів мали належати нам з моїм партнером та співзасновником Олександром Тихомировим. Ще понад десяток – іншим інвесторам з нашої інвестиційної спільноти. Загалом, за нашими оцінками, постраждали понад 100 інвесторів.

Це дуже неприємний момент, коли презентація, цифри, рекомендації та репутація перетворилися на болото і зарослий фундамент. Ти стоїш там не як сторонній коментатор ринку, а як людина, яка теж повірила і теж втратила.

Війна не створила проблему, а виявила її

Звісно, можна сказати: почалася війна, забудовник не впорався, ринок став, процеси зламалися. Родину треба було вивозити, команду рятувати, будівництво консервувати. У багатьох кейсах це справді чесне пояснення, але не в цьому.

Ключовий нюанс у тому, що гроші, які мали бути вкладені в будівництво, за нашою інформацією, були використані не за цільовим призначенням. Важливі сигнали з'являлися ще до того, як війна стала зручною відповіддю на всі питання.

Наприкінці 2021 року в нашому ближньому колі сталася ситуація: в одного з інвесторів захворіли рідні, терміново були потрібні великі кошти на лікування.

Інвестиція у Vita Village була зроблена буквально щойно. До засновника проєкту звернулися по-людськи: поверни, будь ласка, гроші, скасуй угоду. У загальному пулі на кілька мільйонів доларів це кілька десятків тисяч, продаси на один будинок менше. Проте гроші не повернули, хоча будівництво ще навіть не почалося.

Потім ми дізналися, куди рухалися кошти: інші проєкти, купівля земель, сторонні будівельні історії, персональні забаганки. Війна не стала причиною втрати грошей, а лише виявила проблему кросфінансування, масштаб зловживань і непрофесійність управління фінансами в будівельній компанії Олега Тітамира.

Чому це не можна добудувати

Найгірше в цій історії навіть не відсутність будинків, а блокування проєкту.

Частина землі перебуває під арештом у межах слідчих дій. Інша частина ділянок відійшла давнім землевласникам: забудовник не зміг довести, що отримав їх належним чином. Це означає болісну річ: сюди не може зайти інший девелопер. Інвестори теж не можуть добудувати і хоч якось окупити свою інвестицію.

Так, під нашим тиском Олег передав певну кількість ділянок в інших локаціях та інші активи як спробу створити базу для відшкодування інвесторам, але ці активи неліквідні, проблемні і точно не дають швидкого рішення. Схоже, ми застрягли в цій історії на роки і, скоріш за все, втратимо більшу частину інвестицій.

Було б дуже несправедливо, якби ми сиділи в болоті серед фундаментів, а людина, яку ми вважаємо відповідальною за цю ситуацію, сиділа на пляжі, пила сангрію і передавала всім привіт. Ще більш несправедливо було б, якби правоохоронна система вдала, що нічого особливого не сталося.

Слідство, яке треба штовхати

У кримінальному провадженні щодо цього кейсу наразі понад 40 потерпілих. Сума збитків лише тих інвесторів, яких уже визнано потерпілими, становить понад 2 млн дол. Це лише частина людей і лише частина реальних збитків.

Наші юристи підготували заяви про вчинення кримінальних правопорушень, зібрали документи, супроводжують потерпілих, заявляють клопотання про ведення слідчих дій. Досудове розслідування триває понад рік і рухається повільно.

Це окрема болюча частина історії, бо інвестиційний клімат псують не лише шахраї або непорядні підприємці. Його псує ще й ситуація, коли потерпілі змушені витрачати десятки тисяч доларів, щоби буквально штовхати систему: подавати клопотання, скаржитися, впорядковувати документи, збирати свідчення, нагадувати, пояснювати та благати вчинити очевидні слідчі дії.

Ми хочемо отримати офіційні коментарі від місцевої прокуратури та Головного управління Національної поліції в місті Києві. Ми хочемо, щоб правоохоронні органи публічно пояснили стан розслідування і своє бачення цієї справи. Після оголошення підозри можна буде говорити про запобіжний захід, державний або міжнародний розшук, але до цього ще треба дійти.

Це стосується не тільки грошей

Ми не маємо ілюзій, бо знаємо, що в багатьох таких кейсах гроші повністю не повертаються. Навіть якщо особі повідомлять про підозру, навіть якщо її оголосять у розшук, навіть якщо колись буде вирок, це не означає, що інвестори автоматично отримають свої кошти. Однак мовчати – це ще гірше за фінансову втрату.

Безкарність – не абстрактна філософська категорія, а бізнес-інструмент для наступного шахрая. Якщо ринок бачить, що можна зібрати гроші, не виконати зобов'язання, зникнути з медійного поля, а потім винирнути в ЄС із новими порадами про успіх, і за це нічого не буде, то ринок засвоює неправильний урок.

Ми боремося не лише за гроші, а й за те, щоб наступний забудовник, коли йому захочеться присвоїти кошти інвесторів або використати їх не за призначенням, згадав: це може закінчитися кримінальним переслідуванням, судами, медійною увагою, Інтерполом і роками життя в режимі "краще не повертатися".

Сподіваюся, що 2026 рік стане роком, коли український інвестиційний ринок отримає кілька конкретних прецедентів. Не лекцій про ризик-менеджмент чи порад бути обережними, а кейсів, у яких буде чітко зрозуміло: з інвесторами так поводитися не можна. Ми можемо прийняти ризик, але не безкарність.