Почему рынок не должен терять память

Расскажу об одной из наших самых неудачных инвестиций. Это история, в которой мы с партнером потеряли сотни тысяч долларов собственных средств, а участники сообщества "Укринвестклуб" — более 2 млн долл. Затем пришлось потратить десятки тысяч долларов на судебное преследование человека, нанесшего эти убытки.

Мы освещаем такие истории не потому, что нам нравится рассказывать о собственных ошибках — это было бы странным хобби. Мы привлекаем внимание СМИ к таким кейсам, потому что инвестиционный рынок, который не помнит ошибок, обречен наступать на те же грабли.

Мы убеждены, что правильный инвестиционный климат создается не только презентациями, конференциями и словами "Украина — страна возможностей". Он создается еще и тем, что антигероев не дают исчезнуть в тумане.

Человек, которому хотелось верить

Такие истории почти всегда начинаются одинаково. Есть харизматичный, профессиональный, успешный предприниматель. Человек слова, рекомендаций и предыдущих результатов.

Таким был Олег Титамир — бывший высокопоставленный чиновник в Луганской области, экс-руководитель крупных предприятий, застройщик с интересными объектами и выгодными предложениями. Мы рассматривали его бизнес-модель у себя на канале. Он строил таунхаусы. Инвесторам с ним удавалось зарабатывать. Мы собственными глазами и на собственные деньги убедились, что модель работает. По крайней мере, работала до конца 2021 года.

Это был год большого роста. Рынок недвижимости рос, цены повышались, спрос был — всё выглядело прекрасно. Предложения не были заоблачными. 20–25 % годовых в таких проектах тогда могли выглядеть не как фантастика, а как нормальная премия за риск. Инвесторы вкладываются на этапе котлована, строятся таунхаусы, затем они продаются жильцам. Пока строится объект, растут его готовность и стоимость. Параллельно растёт рынок. На бумаге и в первых кейсах всё сходилось.

Ничто не предвещало беды. У Олега были другие бизнесы: финансовые компании, лицензии, микрокредиты, семейная бизнес-структура. Что-то на одного сына, что-то на другого, что-то на жену. Со стороны это выглядело как небольшая бизнес-империя. Статусная машина, красивые фото с курортов, уверенность, бэкграунд, социальное признание. Всё, что любит инвестор, когда хочет, чтобы его решение оказалось правильным.

На месте городка — сорняки

В январе 2022 года Олег уверенно писал в Instagram: "Скоро всё будет". Речь шла о Vita Village в Вите-Поштовой. Мы не ожидали там жемчужины Киевской области, но ожидали нормального коттеджного городка и нормального дохода для инвесторов.

Затем началась война, и основатель проекта исчез из медиапространства. В 2024 году в соцсетях появилась информация о его новой жизни в Валенсии: советы предпринимателям из автосалона, философия, успех, "как правильно жить и зарабатывать деньги". Только вот Vita Village стал проектом, в котором у инвесторов собрали деньги, а дома так и не построили.

На месте, где должны были стоять десятки и сотни современных домов, — недостроенные таунхаусы, недостроенные коттеджи и заросшие сорняками фундаменты. Два из этих объектов должны были принадлежать нам с моим партнером и соучредителем Александром Тихомировым. Еще более десятка — другим инвесторам из нашего инвестиционного сообщества. В целом, по нашим оценкам, пострадали более 100 инвесторов.

Это очень неприятный момент, когда презентация, цифры, рекомендации и репутация превратились в болото и заросший фундамент. Ты стоишь там не как посторонний комментатор рынка, а как человек, который тоже поверил и тоже потерял.

Война не создала проблему, а выявила её

Конечно, можно сказать: началась война, застройщик не справился, рынок замер, процессы сошли на нет. Семью нужно было вывозить, команду спасать, строительство консервировать. Во многих случаях это действительно честное объяснение, но не в данном.

Ключевой нюанс заключается в том, что деньги, которые должны были быть вложены в строительство, по нашей информации, были использованы не по назначению. Важные сигналы появлялись ещё до того, как война стала удобным ответом на все вопросы.

В конце 2021 года в нашем ближайшем окружении произошла следующая ситуация: у одного из инвесторов заболели родственники, срочно потребовались значительные средства на лечение.

Инвестиция в Vita Village была сделана буквально только что. К основателю проекта обратились по-человечески: верни, пожалуйста, деньги, расторгни соглашение. В общем пуле на несколько миллионов долларов это несколько десятков тысяч, продашь на один дом меньше. Однако деньги не вернули, хотя строительство ещё даже не началось.

Затем мы узнали, куда уходили средства: другие проекты, покупка земельных участков, посторонние строительные истории, личные прихоти. Война не стала причиной потери денег, а лишь выявила проблему кросс-финансирования, масштаб злоупотреблений и непрофессионализм управления финансами в строительной компании Олега Титамира.

Почему это нельзя достроить

Хуже всего в этой истории даже не отсутствие домов, а блокировка проекта.

Часть земли находится под арестом в рамках следственных действий. Другая часть участков отошла прежним землевладельцам: застройщик не смог доказать, что получил их надлежащим образом. Это означает одно: сюда не может прийти другой девелопер. Инвесторы тоже не могут достроить объект и хоть как-то окупить свои вложения.

Да, под нашим давлением Олег передал определенное количество участков в других локациях и другие активы в попытке создать базу для возмещения убытков инвесторам, но эти активы неликвидны, проблемны и точно не дают быстрого решения. Похоже, мы застряли в этой истории на годы и, скорее всего, потеряем большую часть инвестиций.

Было бы очень несправедливо, если бы мы сидели в болоте среди фундаментов, а человек, которого мы считаем ответственным за эту ситуацию, сидел на пляже, пил сангрию и передавал всем привет. Еще более несправедливо было бы, если бы правоохранительная система сделала вид, что ничего особенного не произошло.

Расследование, которое нужно продвигать

В уголовном производстве по данному делу на данный момент насчитывается более 40 потерпевших. Сумма убытков только тех инвесторов, которые уже признаны потерпевшими, составляет более 2 млн долл. Это лишь часть людей и лишь часть реальных убытков.

Наши юристы подготовили заявления о совершении уголовных правонарушений, собрали документы, сопровождают потерпевших, подают ходатайства о проведении следственных действий. Досудебное расследование длится более года и продвигается медленно.

Это отдельная болезненная часть истории, ведь инвестиционный климат портят не только мошенники или недобросовестные предприниматели. Его портит ещё и ситуация, когда потерпевшие вынуждены тратить десятки тысяч долларов, чтобы буквально подталкивать систему: подавать ходатайства, жаловаться, оформлять документы, собирать показания, напоминать, объяснять и умолять провести очевидные следственные действия.

Мы хотим получить официальные комментарии от местной прокуратуры и Главного управления Национальной полиции в Киеве. Мы хотим, чтобы правоохранительные органы публично объяснили ход расследования и свое видение этого дела. После предъявления подозрения можно будет говорить о мере пресечения, государственном или международном розыске, но до этого ещё предстоит дойти.

Это касается не только денег

У нас нет иллюзий, потому что мы знаем, что во многих подобных случаях деньги полностью не возвращаются. Даже если лицу сообщат о подозрении, даже если его объявят в розыск, даже если когда-нибудь будет вынесен приговор, это не означает, что инвесторы автоматически получат свои средства. Однако молчать — это еще хуже, чем финансовые потери.

Безнаказанность — не абстрактная философская категория, а бизнес-инструмент для очередного мошенника. Если рынок видит, что можно собрать деньги, не выполнить обязательства, исчезнуть из поля зрения СМИ, а затем всплыть в ЕС с новыми советами об успехе, и за это ничего не будет, то рынок усваивает неправильный урок.

Мы боремся не только за деньги, но и за то, чтобы следующий застройщик, когда ему захочется присвоить средства инвесторов или использовать их не по назначению, вспомнил: это может закончиться уголовным преследованием, судами, вниманием СМИ, Интерполом и годами жизни в режиме "лучше не возвращаться".

Надеюсь, что 2026 год станет годом, когда украинский инвестиционный рынок получит несколько конкретных прецедентов. Не лекций о риск-менеджменте или советов быть осторожными, а кейсов, в которых будет четко понятно: с инвесторами так обращаться нельзя. Мы можем принять риск, но не безнаказанность.