5 основних ризиків інвестицій у закордонну нерухомість і що з ними робити

Я інвестую в нерухомість понад 25 років. Починав в Україні, у Харкові, і досі маю там об'єкти. Сьогодні моя компанія реалізує інвестиційні проєкти в Чорногорії та Болгарії. За цей час я пережив чотири великі кризи: 2008 рік, 2014–2015 роки, пандемію COVID-19 і повномасштабне вторгнення. Усі вони вдарили по ринку нерухомості. Чи могли інвестори їх передбачити й уникнути наслідків? Я не знаю нікого, кому це вдалося.

Події такого масштабу — лише частина ризиків, з якими стикається інвестор. Звести їх до нуля неможливо. Важливіше розуміти, з яким ризиком маєш справу і що реально можеш із ним зробити. Одні ризики можна виявити й знизити ще до угоди, вплив інших — згладити, а деякі залишається лише прийняти. Нижче розповім про п'ять основних ризиків, з якими може зіткнутися кожен, хто інвестує в нерухомість за кордоном.

Юридичні ризики

Навіть якщо з самим об'єктом на перший погляд усе гаразд, проблеми можуть ховатися в документах. Наприклад, в історії переходу права власності можуть лишатися неоформлені частки кількох власників або попередні угоди, які не були належно зареєстровані. Окремий тип юридичного ризику — обтяження, що залишилися від попереднього власника: непогашена іпотека, арешт майна чи податковий борг, прив'язаний до об'єкта.

На деяких ринках є й інша проблема — самовільне будівництво або неврегульований юридичний статус об'єкта. Наприклад, у деяких містах Чорногорії частка такої нерухомості може сягати 10–15%. Десятиліттями це не заважало не лише жити в таких будинках, а й укладати щодо них нотаріальні угоди, зокрема купівлі-продажу.

Але у 2025 році правила змінилися, і обіг такої нерухомості суттєво обмежили. Тепер, щоб продати об'єкт, власник має врегулювати його юридичний статус і пройти передбачену законом процедуру легалізації.

Це показовий приклад того, як юридичний ризик може роками не створювати відчутних проблем, а потім через зміну законодавства раптом безпосередньо вдарити по ліквідності нерухомості.

Утім, юридичні ризики належать до керованих: більшість таких проблем можна виявити до угоди. Якщо купуєте нерухомість самостійно, доручіть юридичну перевірку місцевому юристу, який знає практику конкретного ринку. Якщо через інвестиційну компанію — з'ясуйте, хто проводить таку перевірку і що саме вона охоплює.

Будівельні ризики

Що раніше інвестор заходить у проєкт, то вищий потенціал зростання вартості, але й будівельних ризиків більше. На фінальних стадіях ризиків менше, але зазвичай нижча й потенційна дохідність.

Найчастіший сценарій — затримка строків. Причини зазвичай буденні: перебої з постачанням матеріалів, брак підрядників чи робочої сили, бюрократичні погодження.

Ми пройшли це на власному досвіді. В один із наших проєктів у Будві ми зайшли на етапі оформлення дозвільних документів. Їх отримання затягнулося майже на рік, зокрема через нестабільну роботу органів місцевого самоврядування Будви. Але за цей час ринок активно зростав, і інвестори, які вже вийшли з проєкту, отримали фактичну дохідність навіть вищу за прогнозовану. Втім, така ситуація радше виняток, ніж правило.

Будівельні ризики керовані, але повністю усунути їх не вдасться. Зменшити їх можна, перевіривши забудовника: його попередні проєкти та їхню якість. Якщо є можливість, подивіться його готові будинки наживо. Наприклад, проблеми з гідроізоляцією, через які з'являється пліснява, часто виявляються лише після кількох років експлуатації.

Ризики локації

Навіть якщо ринок країни чи міста зростає, конкретна локація може розвиватися інакше. Коли в одному районі одночасно будують кілька великих комплексів, пропозиція може випередити попит. Для інвестора це означає сильнішу конкуренцію під час перепродажу чи здачі в оренду і, відповідно, тиск на ціну.

Інший ризик — залежність локації від одного джерела попиту. Якщо район тримається лише на туристах або на одній категорії покупців, зміна потоку знизить ліквідність нерухомості.

На вартість об'єкта впливають і зміни навколо нього. Нова дорога чи реконструкція набережної можуть підвищити привабливість району, а новобудова на сусідній ділянці — закрити вид і зробити об'єкт менш привабливим для майбутніх покупців.

Ризики локації не можна повністю усунути, але ними можна управляти, аналізуючи район. Робити це краще на місці: так видно те, чого немає у відкритих джерелах, — що будується поруч і як насправді змінюється район. У моїх командах у Чорногорії та Болгарії є люди, які ходять містом і фіксують ці зміни. Ми регулярно оновлюємо ці дані, щоб оцінювати стан і динаміку ринку та вчасно реагувати на зміни.

Законодавчі ризики

Ці ризики впливають на умови угоди, строки оформлення й фактичну дохідність. Візьмімо для прикладу податкову систему Чорногорії. Там на фактичну дохідність впливають три податки: на передачу права власності під час купівлі, на дохід від оренди та на приріст капіталу під час продажу об'єкта. Оскільки Чорногорія рухається до ЄС, перегляд ставок і процедур у горизонті кількох років цілком реалістичний.

Деякі зміни вже відбулися й зачепили інвесторів. З 12 травня 2026 року угоди між фізичними особами на суму понад 10 000 євро мають оплачуватися через банківську систему Чорногорії.

Законодавчі ризики неможливо усунути. Але їхній вплив можна згладжувати, постійно відстежуючи зміни і правильно готуючи угоду.

Форс-мажор

Проти війни, кризи чи стихійного лиха не спрацює жоден аналіз. У найгіршому разі ці ризики призводять до повних втрат, хоча ринок, звісно, здатен відновлюватися.

Покажу на прикладі. Ми відстежуємо, як змінювалася ціна квадратного метра у квартирі площею 42 м² у Будві в будинку без преміальних характеристик. У 2019 році квадратний метр коштував 1 850 євро, у 2020-му — 1 750 євро. За нашими підрахунками, це єдиний випадок за останнє десятиліття, коли житло в Будві подешевшало. Уже у 2021 році ціна повернулася до докризового рівня, а у 2025-му зросла до 3 250 євро. Але це не універсальний сценарій: падіння може бути глибшим, а відновлення — довшим.

Форс-мажор і спричинена ним криза можуть впливати на ринок нерівномірно. Наприклад, під час пандемії COVID-19 складська й логістична нерухомість, а також приміщення, які орендували аптечні мережі, дорожчали, тоді як офісний сегмент просідав. Так само у 2022–2025 роках житло в Ужгороді та Івано-Франківську подорожчало майже вдвічі, тоді як комерційна нерухомість у Харкові приблизно вдвічі подешевшала. Тому єдине, що тут справді працює, — не тримати все в одному місті, одному сегменті й одній країні.

Зрештою, інвестиції в нерухомість, як і будь-які інші, завжди пов'язані з ризиками. Якщо вас запевняють у протилежному, це не перевага пропозиції, а привід поставити більше запитань. Ми дивимося на ризики просто: є ті, на які можна вплинути, і ті, що від нас не залежать. Зріла інвестиційна стратегія полягає не в тому, щоб виключити всі ризики (це неможливо), а в тому, щоб розуміти межі свого впливу і ухвалювати рішення відповідно до них.