Коли купувати квартиру в новобудові, щоб не переплатити: три реальні покупки з цифрами

Один покупець вагався три місяці, але встиг зайти на старті продажів — і тепер його дві квартири коштують на 800 тис. грн більше. Інший купив, щойно будинок вийшов у продаж, і за сім місяців побачив +14%. Сім'я з Харкова взяла двокімнатну через єОселю, вклавши лише п'яту частину власних грошей. ЕП розібрала три реальні покупки в одному житловому комплексі й розпитала директора з продажів, чого чекати покупцям далі.

Ринок: люди вагаються, а ціни ростуть

У 2026 році покупці новобудов стали обережнішими. Довше думають, по кілька разів повертаються до тих самих варіантів. Але квартири від цього не дешевшають.

За даними ЛУН, за рік квадратний метр у новобудовах Києва подорожчав приблизно на 15%, а в передмісті Києва, де розташований Ірпінь, — більш ніж на 20%.

Головна причина проста: будувати стало значно дорожче. За даними Держстату, за рік будівництво житла подорожчало на 21,5%. Для порівняння: за весь 2025 рік — лише на 5,8%. Дорожчають метал, цемент, пальне, доставка. Будівельникам доводиться платити більше: зарплати на будівництві за рік зросли на 22%.

Виходить, що будівництво дорожчає не повільніше, ніж квартири, а в Києві — навіть швидше. Поки що різницю бере на себе забудовник. Але вічно так тривати не може.

"Будинок, який ми будуємо зараз, за рік став дорожчим на чверть. А ціни на квартири зросли менше. Забудовники зараз тримають ціни, бо розуміють: людям непросто. Але дешевше будувати вже не буде, а отже, і квадратний метр не подешевшає. Ми очікуємо, що ціни підтягнуться вже в першій половині 2027 року", — каже директор з продажів Будівельної групи Синергія Ігор Марченко.

Ще одна причина не відкладати: гроші, що лежать на картці чи вдома, теж втрачають цінність. Ціни в магазинах за рік виросли на 8%.

З іншого боку, купити житло стало простіше завдяки єОселі. За програмою квартири вже придбали близько 30 тис. родин. А в жовтні уряд додав окремі умови для молодих сімей: 7% річних у перші три роки, і мінус 2% за кожну дитину, народжену після оформлення кредиту. Молоді родини також зможуть купити квартиру на 40% більшу, ніж дозволяли звичайні умови.

Як усе це виглядає в реальних покупках? ЕП разом з Ігорем Марченком розібрала три угоди в ЖК Синергія Сіті в Ірпені. Один комплекс, будинки, що виходили в продаж у різний час, — і три різні історії.

Важливо: далі ми порівнюємо ціну, за яку люди купили квартиру, з тим, скільки така сама квартира коштує в забудовника зараз. Звісно це ще не гроші в кишені: реальний заробіток з'являється лише після продажу.

Кейс 1. Три місяці сумнівів, покупка на старті і +800 тис. грн

Сергій уперше побачив Синергія Сіті наприкінці 2025 року — у рекламі в Google. Поспіху не було. Разом із дружиною він приїздив на перегляд, потім ще кілька разів дзвонив менеджеру, просив нові варіанти й порівнював їх з іншими комплексами Ірпеня.

Щоб зрозуміти, як змінюються ціни, Сергій подивився історію цін на ЛУН. У серпні 2025 року однокімнатна квартира на 38 м² у сусідньому будинку №36 коштувала 1,747 млн грн — приблизно 46 тис. грн за метр.

У лютому 2026 року стартували продажі нового будинку №38 — і Сергій вирішив, що далі чекати немає сенсу. Того ж місяця він купив там одразу дві однокімнатні квартири: разом 80 м² по 48 тис. грн за метр. Заплатив усю суму одразу — 3,84 млн грн. Обидві квартири на п'ятому поверсі: такі потім легше здати чи продати.

Сьогодні такі самі квартири в цьому будинку коштують близько 58 тис. грн за метр. Ті самі 80 м² — це вже 4,64 млн грн. За вісім місяців квартири подорожчали на 800 тис. грн, або на 20,8%. Якщо перерахувати на рік, це близько 31% — у кілька разів більше, ніж дав би банківський депозит.

А тому, хто приходить по таку квартиру зараз, доведеться не лише заплатити більше. Таких квартир на найпопулярніших поверхах у продажу вже немає.

"Люди думають, що чекання коштує лише різницю в ціні. Насправді першими розкуповують найвигідніші квартири: з третього по сьомий поверх, компактні однокімнатні з продуманим плануванням, де кожен метр працює. Їх потім найлегше здати чи продати. Через кілька місяців людина повертається по ту саму квартиру — а її вже немає, і доводиться обирати з того, що лишилося", — пояснює Ігор Марченко.

Сергій сумнівався три місяці, але використав цей час із користю: дочекався старту нового будинку й купив за найнижчою ціною. А от той, хто сьогодні каже "ще подумаю", за ті самі метри заплатить на 800 тис. грн більше.

Коли чекати має сенс

Сергію ці три місяці пішли на користь: він не відкладав покупку "до кращих часів", а дочекався старту продажів нового будинку. Але такий підхід спрацьовує лише з тим забудовником, якому можна довіряти.

"Купувати квартиру в будинку, що будується, вигідно лише в того, хто будує зараз і будує швидко. Тоді час працює на вас: з кожним новим поверхом ваша квартира дорожчає. Якщо ж крани на майданчику стоять, чекання працює проти вас. Тому моя порада проста: будинок, що будується, — лише в надійного забудовника, який уже здав не один будинок. Якщо такої впевненості немає — купуйте готове", — каже Ігор Марченко.

Перевірити забудовника нескладно. Подивіться, скільки будинків він уже здав за останні роки, чи немає в нього замороженого будівництва і чи змінюється майданчик від місяця до місяця. Останнє легко побачити на власні очі або на фото з будівництва.

Кейс 2. Інвестор на старті продажів: +14% за сім місяців

Другий покупець — досвідчений інвестор з Ірпеня. Він уже має кілька квартир у місті і здає їх через свого рієлтора. Він постійно на зв'язку з відділами продажу й стежить, де і коли стартує новий будинок.

Для такого покупця старт продажів — це не лише найнижча ціна. Це ще й найбільший вибір: можна взяти потрібний поверх, планування і вид з вікна. Саме це потім вирішує, наскільки швидко квартиру знімуть чи куплять.

У березні 2026 року, щойно стартував будинок №40, інвестор купив там квартиру на 43 м² по 50 тис. грн за метр — за 2,15 млн грн. Зараз така сама квартира коштує 57 тис. грн за метр, або близько 2,45 млн грн. Різниця — 301 тис. грн, або +14% за сім місяців. У перерахунку на рік — приблизно 24%.

За цей час з подібних квартир у продажу лишилася одна. Ціна змінюється щомісяця, а продану квартиру на потрібному поверсі вже не повернеш.

"Досвідчений інвестор стежить за тим, коли стартують нові будинки. У нас квартира найбільше дорожчає в перші півроку–рік, поки ростуть поверхи. Далі ціна росте спокійніше, але вибору стає дедалі менше. І важливо: дивіться не на обіцянки, а на те, що забудовник уже здав. Старт продажів вигідний, лише коли ви впевнені, що будинок добудують", — каже Ігор Марченко.

Кейс 3. єОселя: двокімнатна за п'яту частину власних грошей

Олександр і Катерина з Харкова знайшли комплекс через Instagram і від початку шукали квартиру під єОселю. Заощадження в сім'ї були, але віддавати їх усі одразу вони не хотіли.

Пара знала, що незабаром єОселя дозволить купувати більші квартири, і свідомо дочекалася цього. З 17 липня сім'я з двох-трьох людей може взяти до 73,5 м². Тоді ж будинок №38 акредитували за єОселею одразу в двох банках — Глобус Банку і Кредит Дніпро. Тож у липні 2026 року замість невеликої квартири вони купили двокімнатну на 67 м² на шостому поверсі будинку №38 — по 57,5 тис. грн за метр, за 3,85 млн грн. Власних грошей вони внесли 20% — близько 770 тис. грн. Решту покрив кредит за єОселею в Глобус Банку.

Зараз така сама квартира коштує 61,2 тис. грн за метр, або 4,1 млн грн. Виходить, сім'я вклала 770 тис. власних грошей, а квартира за три місяці подорожчала на 248 тис. Частину цієї різниці з'їдають відсотки банку. Але головне для сім'ї інше: за ті самі власні гроші вона отримала повноцінну двокімнатну квартиру і залишила резерв на ремонт і непередбачені витрати.

"єОселя змінила покупця. Люди приходять за більшою площею і рахують усе разом: щомісячний платіж тут менший, ніж при розтермінуванні від забудовника, і перший внесок нижчий. А коли бюджет дозволяє більше, покупець порівнює вже не ціну метра, а те, що отримає за ці гроші: теплий будинок, власний газовий котел у квартирі, укриття прямо в будинку", — каже Ігор Марченко.

"Раніше люди питали: скільки коштує метр? Тепер питають: а що буде, коли вимкнуть світло? Де дитина піде в школу? Де займатися спортом? У нас це вже є: у будинках нової черги базові системи працюють і без світла, поруч спортивне містечко, проєктується школа. Покупці за єОселею тепер мають справжній вибір і беруть не мінімум, а житло, в якому хочуть жити роками".

А якщо гроші в доларах?

Багато хто тримає заощадження в доларах і думає: долар дорожчає, тож квартира для мене ніби дешевшає. Цифри показують інше.

Рік тому, у жовтні 2025-го, двокімнатна квартира в сусідньому будинку №37 коштувала приблизно $1 190 за метр. Сьогодні така сама квартира — близько $1 350 за метр. Тобто навіть у доларах вона подорожчала на 13%. А долари, що цей рік пролежали вдома, не заробили нічого.

"До нас часто приходять люди з доларами і питають, чи не краще почекати, поки курс ще виросте. Я відповідаю чесно: ціни на квартири ростуть швидше за долар. Чекаючи на кращий курс, люди частіше втрачають, ніж виграють", — каже Ігор Марченко.

Три покупки в цифрах

"У перерахунку на рік" — скільки це було б за 12 місяців, щоб порівняти з депозитом. Це зростання ціни в забудовника, а не гроші в кишені.

Як платити: три способи і кому який підходить

Ідеального способу для всіх немає. Доводиться обирати між нижчою ціною і тим, скільки грошей залишиться під рукою.

Якщо заощадження в доларах, вибір простий: можна заплатити все одразу й отримати найнижчу ціну. А можна поміняти лише суму першого внеску, а решту взяти через єОселю. Тоді частина доларів лишається в резерві.

"Найчастіша помилка — обирати спосіб оплати лише за ціною. Я завжди прошу спершу порахувати, який платіж ви спокійно потягнете навіть у важкий місяць і скільки грошей хочете лишити про запас. Інвестору вигідніше заплатити все одразу. Сім'ї часто краще взяти єОселю і мати запас на чорний день або на ремонт, ніж вкласти все в метри", — каже Ігор Марченко.

Що перевірити перед покупкою

У всіх трьох історіях вирішила не одна цифра в прайсі. Перший покупець дочекався старту і взяв найкращий поверх. Другий стежив за новими будинками і зайшов першим. Треті дочекалися нових умов єОселі й купили більшу квартиру.

Перед рішенням варто відповісти собі на шість питань:

1. Хто будує? Скільки будинків забудовник уже здав і чи рухається будівництво зараз.
2. Як мінялася ціна? Історію цін у комплексі можна подивитися на ЛУН.
3. Чи є ще вибір? Щойно стартував будинок — вибір найбільший. На фініші лишаються залишки.
4. В якій валюті ваші гроші? Рахуйте подорожчання саме в ній.
5. Як платитимете? Усе одразу — дешевше. Розтермінування або єОселя — лишають гроші на запас.
6. Навіщо купуєте? Для життя важливі укриття, тепло, світло, школа і щомісячний платіж. Для заробітку — чи легко буде здати або продати квартиру.

І головне: доки квартиру не продано, +14% чи +20% — це ще не заробіток. Але одне вже зрозуміло: поки будівництво за рік дорожчає на 20% і більше, квартири в новобудовах дешевшими не стануть.

Про проєкт

ЖК Синергія Сіті розташований в Ірпені поруч із Ірпінською набережною. За даними забудовника, проєкт налічує 76 будинків: частину вже здано, інші будуються. На території працює Спорт Сіті площею 2 174 м². У будинках нової черги — власні укриття, індивідуальне газове опалення та автономне живлення базових систем. У комплексі проєктується приватна школа КМДШ, а в серпні 2026 року ділянку 0,65 га передали громаді під комунальний дитячий садок. Будівельна група Синергія працює на ринку 16 років і, за даними компанії, щороку здає нові будинки.