Когда покупать квартиру в новостройке, чтобы не переплатить: три реальных примера с цифрами

Один покупатель колебался три месяца, но успел войти в игру в самом начале продаж — и теперь его две квартиры стоят на 800 тыс. грн дороже. Другой купил, как только дом поступил в продажу, и за семь месяцев получил прирост в 14%. Семья из Харькова приобрела двухкомнатную квартиру через "еОселю", вложив лишь пятую часть собственных средств. "ЭП" проанализировала три реальных сделки в одном жилом комплексе и расспросила директора по продажам, чего ждать покупателям в дальнейшем.

Рынок: люди колеблются, а цены растут

В 2026 году покупатели новостроек стали более осторожными. Дольше думают, по несколько раз возвращаются к одним и тем же вариантам. Но квартиры от этого не дешевеют.

По данным ЛУН, за год квадратный метр в новостройках Киева подорожал примерно на 15%, а в пригороде Киева, где расположен Ирпень, — более чем на 20%.

Главная причина проста: строительство стало значительно дороже. По данным Госстата, за год строительство жилья подорожало на 21,5%. Для сравнения: за весь 2025 год — всего на 5,8%. Дорожают металл, цемент, топливо, доставка. Строителям приходится платить больше: зарплаты в строительстве за год выросли на 22%.

Получается, что строительство дорожает не медленнее, чем квартиры, а в Киеве — даже быстрее. Пока что разницу берет на себя застройщик. Но вечно так продолжаться не может.

"Дом, который мы строим сейчас, за год подорожал на четверть. А цены на квартиры выросли меньше. Застройщики сейчас удерживают цены, потому что понимают: людям нелегко. Но дешевле строить уже не будет, а значит, и квадратный метр не подешевеет. Мы ожидаем, что цены поднимутся уже в первой половине 2027 года", — говорит директор по продажам Строительной группы "Синергия" Игорь Марченко.

Еще одна причина не откладывать: деньги, лежащие на карте или дома, тоже теряют свою ценность. Цены в магазинах за год выросли на 8%.

С другой стороны, купить жилье стало проще благодаря программе "Е-Осели". В рамках программы квартиры уже приобрели около 30 тыс. семей. А в октябре правительство добавило отдельные условия для молодых семей: 7% годовых в первые три года и минус 2% за каждого ребенка, родившегося после оформления кредита. Молодые семьи также смогут купить квартиру на 40% больше, чем позволяли обычные условия.

Как все это выглядит на практике? "ЭП" вместе с Игорем Марченко разобрала три сделки в ЖК "Синергия Сити" в Ирпене. Один комплекс, дома, которые поступали в продажу в разное время, — и три разные истории.

Важно: далее мы сравниваем цену, по которой люди купили квартиру, с тем, сколько такая же квартира стоит у застройщика сейчас. Конечно, это еще не деньги в кармане: реальный доход появляется только после продажи.

Кейс 1. Три месяца сомнений, покупка на старте и +800 тыс. грн

Сергей впервые увидел "Синергия Сити" в конце 2025 года — в рекламе в Google. Спешить не было. Вместе с женой он приезжал на просмотр, затем ещё несколько раз звонил менеджеру, просил новые варианты и сравнивал их с другими комплексами Ирпеня.

Чтобы понять, как меняются цены, Сергей посмотрел историю цен на ЛУН. В августе 2025 года однокомнатная квартира площадью 38 м² в соседнем доме № 36 стоила 1,747 млн грн — примерно 46 тыс. грн за метр.

В феврале 2026 года стартовали продажи нового дома №38 — и Сергей решил, что дальше ждать нет смысла. В том же месяце он купил там сразу две однокомнатные квартиры: всего 80 м² по 48 тыс. грн за метр. Заплатил всю сумму сразу — 3,84 млн грн. Обе квартиры находятся на пятом этаже: такие потом легче сдать или продать.

Сегодня такие же квартиры в этом доме стоят около 58 тыс. грн за метр. Те же 80 м² — это уже 4,64 млн грн. За восемь месяцев квартиры подорожали на 800 тыс. грн, или на 20,8%. Если пересчитать на год, это около 31% — в несколько раз больше, чем принес бы банковский депозит.

Поэтому тому, кто приходит за такой квартирой сейчас, придется не только заплатить больше. Таких квартир на самых популярных этажах в продаже уже нет.

"Люди думают, что ожидание обходится лишь в разницу в цене. На самом деле первыми раскупают самые выгодные квартиры: с третьего по седьмой этаж, компактные однокомнатные с продуманной планировкой, где каждый метр работает. Их потом легче всего сдать или продать. Через несколько месяцев человек возвращается за той же самой квартирой — а её уже нет, и приходится выбирать из того, что осталось", — объясняет Игорь Марченко.

Сергей сомневался три месяца, но использовал это время с пользой: дождался начала строительства нового дома и купил квартиру по самой низкой цене. А вот тот, кто сегодня говорит "еще подумаю", за те же квадратные метры заплатит на 800 тыс. грн больше.

Когда стоит ждать

Сергею эти три месяца пошли на пользу: он не откладывал покупку "до лучших времен", а дождался старта продаж нового дома. Но такой подход срабатывает только с тем застройщиком, которому можно доверять.

"Покупать квартиру в строящемся доме выгодно только у того, кто строит сейчас и строит быстро. Тогда время работает на вас: с каждым новым этажом ваша квартира дорожает. Если же краны на строительной площадке стоят, ожидание работает против вас. Поэтому мой совет прост: строящийся дом — только у надежного застройщика, который уже сдал не один дом. Если такой уверенности нет — покупайте готовое", — говорит Игорь Марченко.

Проверить застройщика несложно. Посмотрите, сколько домов он уже сдал за последние годы, нет ли у него замороженных строек и меняется ли строительная площадка от месяца к месяцу. Последнее легко увидеть собственными глазами или на фото со строительства.

Кейс 2. Инвестор на старте продаж: +14% за семь месяцев

Второй покупатель — опытный инвестор из Ирпеня. У него уже есть несколько квартир в городе, которые он сдает через своего риелтора. Он постоянно на связи с отделами продаж и следит за тем, где и когда начнётся строительство нового дома.

Для такого покупателя старт продаж — это не только самая низкая цена. Это еще и самый большой выбор: можно выбрать нужный этаж, планировку и вид из окна. Именно это затем определяет, насколько быстро квартиру сдадут или купят.

В марте 2026 года, когда только началось строительство дома №40, инвестор купил там квартиру площадью 43 м² по цене 50 тыс. грн за метр — за 2,15 млн грн. Сейчас такая же квартира стоит 57 тыс. грн за метр, или около 2,45 млн грн. Разница — 301 тыс. грн, или +14% за семь месяцев. В пересчете на год — примерно 24%.

За это время из подобных квартир в продаже осталась одна. Цена меняется ежемесячно, а проданную квартиру на нужном этаже уже не вернешь.

"Опытный инвестор следит за тем, когда начинается строительство новых домов. У нас квартира больше всего дорожает в первые полгода–год, пока возводятся этажи. Далее цена растет более плавно, но выбор становится все меньше. И важно: смотрите не на обещания, а на то, что застройщик уже сдал. Старт продаж выгоден только тогда, когда вы уверены, что дом достроят", — говорит Игорь Марченко.

Кейс 3. "еОселя": двухкомнатная квартира за пятую часть собственных средств

Александр и Екатерина из Харькова нашли комплекс через Instagram и с самого начала искали квартиру под программу "Е-Оселя". Сбережения у семьи были, но отдавать их все сразу они не хотели.

Пара знала, что вскоре программа "еОселя" позволит покупать более просторные квартиры, и сознательно дождалась этого. С 17 июля семья из двух-трех человек может приобрести жилье площадью до 73,5 м². Тогда же дом №38 был аккредитован по программе "еОселя" сразу в двух банках — "Глобус Банке" и "Кредит Днепр". Поэтому в июле 2026 года вместо небольшой квартиры они купили двухкомнатную площадью 67 м² на шестом этаже дома № 38 — по 57,5 тыс. грн за метр, за 3,85 млн грн. Собственных средств они внесли 20% — около 770 тыс. грн. Остальную сумму покрыл кредит по программе "еОселя" в "Глобус Банке".

Сейчас такая же квартира стоит 61,2 тыс. грн за метр, или 4,1 млн грн. Получается, семья вложила 770 тыс. собственных средств, а квартира за три месяца подорожала на 248 тыс. Часть этой разницы съедают проценты банка. Но главное для семьи другое: за те же собственные деньги она получила полноценную двухкомнатную квартиру и оставила резерв на ремонт и непредвиденные расходы.

"ЕОселя" сменила покупателя. Люди приходят за большей площадью и считают всё вместе: ежемесячный платеж здесь меньше, чем при рассрочке от застройщика, и первоначальный взнос ниже. А когда бюджет позволяет больше, покупатель сравнивает уже не цену за квадратный метр, а то, что получит за эти деньги: теплый дом, собственный газовый котел в квартире, укрытие прямо в доме", — говорит Игорь Марченко.

"Раньше люди спрашивали: сколько стоит метр? Теперь спрашивают: а что будет, когда отключат свет? Куда ребенок пойдет в школу? Где заниматься спортом? У нас это уже есть: в домах новой очереди базовые системы работают и без света, рядом — спортивный городок, проектируется школа. Покупатели "Е-Оселя" теперь имеют настоящий выбор и приобретают не просто жилье, а дом, в котором хотят жить долгие годы".

А если деньги в долларах?

Многие хранят сбережения в долларах и думают: доллар дорожает, значит, квартира для меня как бы дешевеет. Цифры показывают другое.

Год назад, в октябре 2025 года, двухкомнатная квартира в соседнем доме № 37 стоила примерно 1 190 долларов за метр. Сегодня такая же квартира — около $1 350 за метр. То есть даже в долларах она подорожала на 13%. А доллары, которые в этом году пролежали дома, ничего не принесли.

"К нам часто приходят люди с долларами и спрашивают, не лучше ли подождать, пока курс ещё вырастет. Я отвечаю честно: цены на квартиры растут быстрее, чем доллар. Ожидая лучшего курса, люди чаще теряют, чем выигрывают", — говорит Игорь Марченко.

Три покупки в цифрах

"В годовом исчислении" — сколько это составило бы за 12 месяцев, чтобы сравнить с депозитом. Речь идет о росте цены у застройщика, а не о деньгах в кармане.

Как платить: три способа и кому какой подходит

Идеального способа для всех нет. Приходится выбирать между более низкой ценой и тем, сколько денег останется под рукой.

Если сбережения в долларах, выбор прост: можно заплатить всё сразу и получить самую низкую цену. А можно оплатить только сумму первого взноса, а остальное взять через "еОселю". Тогда часть долларов остаётся в резерве.

"Самая распространённая ошибка — выбирать способ оплаты, ориентируясь только на цену. Я всегда прошу сначала посчитать, какой платеж вы спокойно сможете выплачивать даже в трудный месяц и сколько денег хотите оставить про запас. Инвестору выгоднее заплатить всё сразу. Семье часто лучше взять "еОселю" и иметь запас на черный день или на ремонт, чем вложить всё в квадратные метры", — говорит Игорь Марченко.

Что проверить перед покупкой

Во всех трех историях решающую роль сыграла не одна цифра в прайсе. Первый покупатель дождался старта и приобрел лучший этаж. Второй следил за новыми домами и вошел первым. Третьи дождались новых условий от "ЕОсели" и купили квартиру побольше.

Прежде чем принять решение, стоит ответить себе на шесть вопросов:

1. Кто строит? Сколько домов застройщик уже сдал и идет ли строительство сейчас.
2. Как менялась цена? Историю цен в комплексе можно посмотреть на ЛУН.
3. Есть ли ещё выбор? Только что стартовал дом — выбор самый большой. На финише остаются остатки.
4. В какой валюте ваши деньги? Рассчитывайте на подорожание именно в ней.
5. Как будете платить? Всё сразу — дешевле. Рассрочка или "Оселя" — оставляют деньги в запасе.
6. Зачем покупаете? Для жизни важны крыша над головой, тепло, свет, школа и ежемесячный платеж. Для заработка — будет ли легко сдать или продать квартиру.

И главное: пока квартира не продана, +14% или +20% — это ещё не доход. Но одно уже ясно: пока строительство за год дорожает на 20% и более, квартиры в новостройках дешевле не станут.

О проекте

ЖК "Синергия Сити" расположен в Ирпене рядом с Ирпенской набережной. По данным застройщика, проект насчитывает 76 домов: часть уже сдана, остальные строятся. На территории работает "Спорт Сити" площадью 2 174 м². В домах новой очереди — собственные укрытия, индивидуальное газовое отопление и автономное энергоснабжение базовых систем. В комплексе планируется открытие частной школы КМДШ, а в августе 2026 года участок площадью 0,65 га был передан общине под коммунальный детский сад. Строительная группа "Синергия" работает на рынке 16 лет и, по данным компании, ежегодно сдает новые дома.