После открытия рынка сельскохозяйственной земли для юридических лиц в 2024 году ее стоимость выросла минимум на 40%. Одной из причин стали агрессивные приобретения качественных наделов компаниями, связанными с семьями Петра Порошенко и Андрея Веревского.
Рынок сельскохозяйственных земель заработал в Украине 1 июля 2021 года. Это была одна из ключевых реформ довоенного периода президентства Владимира Зеленского. С тех пор были заключены сделки купли-продажи более 600 тыс. га.
До 2024 года покупать землю могли только граждане Украины и не более 100 га в одни руки. С начала прошлого года это право получили и юридические лица, а максимальный объем владения ими наделов ограничивался 10 тыс. га. Их выход на рынок сразу же спровоцировал рост цен.
Символично, но именно компании, связанные с двумя влиятельными фигурами украинской политики Петром Порошенко и Андреем Веревским, формируют крупнейшие земельные банки в стране.
Первый, политический оппонент Зеленского, сосредоточил активность в регионе, где расположен бизнес его семьи. Второй, неформальный главный аграрий государства, контролирует один из крупнейших агрохолдингов Украины Kernel.
Юрлица разогревают рынок
Анализ около полумиллиона сделок купли-продажи, дарения и мены земель сельскохозяйственного назначения за последние 3,5 года показывает: открытие рынка для юрлиц стало переломным моментом. Средняя цена гектара выросла с около 40 тыс. грн в декабре 2023 года до 53 тыс. грн в марте 2025-го. То есть на 37%.
Впрочем, как свидетельствует анализ ЭП, этот рост частично объясняется не только реальной переоценкой актива, но и очисткой рынка от фиктивных сделок. До 2024 года около 72% участков продавались по цене, которая не превышала нормативную денежную оценку (НДО) даже на 1% - часто ровно "до копейки".
В 2025 году таких сделок было уже 45% прежде всего благодаря юридическим лицам. Среди них сделки по продаже по цене НДО составляют лишь 22%, тогда как среди физлиц таких до сих пор 56%.
Из-за занижения цены до уровня НДО или близкой к ней бюджет теряет сотни миллионов гривен налогов, ведь именно уровень НДО используется государством как база налогообложения земель. В частности - для начисления земельного налога и минимальной арендной платы, если это коммунальная или государственная собственность.
Это означает, что даже при продаже земли по цене ниже НДО, налоги и сборы будут считаться от НДО (или экспертной оценки) как минимальной величины. В частности, покупатель платит 1% пенсионного сбора от стоимости участка, а продавец - налог на доходы физических лиц в размере 5% и 1,5% (с 2025 года - 5%) военного сбора (если продажа не освобождена от налогообложения).
Самые активные - Порошенко и Веревский
Анализ самых дорогих сделок 2025 года показывает: на первых позициях - компании, связанные с Kernel Веревского и "Рошен" Порошенко.
Группа Веревского скупает ценные черноземы Хмельницкой и Полтавской областей. Основными игроками выступают компании "Земельный край", "Земельный край 2" и "Земельный дом", принадлежащие его жене Татьяне и сыну Марку.
Они уже приблизились к ограничению - 10 тыс. га в одни руки. Об этом сообщил Latifundist со ссылкой на министра аграрной политики Виталия Коваля. Дальнейшая стратегия группы, которая арендует более 500 тыс. га (крупнейший земельный банк в Украине), не раскрывается.
Фирмы, аффилированные с семьей Порошенко, концентрируют деятельность вокруг Винницы - базового региона корпорации. ООО "Подолье ленд инвестментс" и ООО "Упи-агро ленд инвестментс" (создана в конце 2024 года) приобрели не менее 2 тыс. га, еще сотни - в процессе оформления.
Одним из объяснений высоких цен является то, что земельные участки покупаются в частности через открытые аукционы Prozorro.Sale. Дело в том, что часто предметом сделки является земля, которая находится то ли в коммунальной собственности, то ли под обременением и реализуется в рамках исполнительных производств, а арендные права на нее в основном уже контролирует агрохолдинг семьи Порошенко ПАО "ПК Подолье".
Активность компаний Порошенко и Веревского настолько высока, что они формируют на рынке альтернативную ценовую реальность. Это четко видно на втором пике распределения цен юрлиц. Сделки, связанные с их структурами, в среднем в 1,5 раза превышают средний рыночный уровень и чаще всего попадают в диапазон 70-85 тыс. грн за га.
Без этого фактора ценовой разрыв между физическими и юридическими лицами был бы значительно меньше. Публичные аукционы дают представление о том, насколько до сих пор занижены цены и сколько налогов теряет бюджет.