Лучшее будущее для громад: какие преимущества комплексного плана пространственного развития?

С начала 2025-го года управление землями и строительством в громадах происходит на основе Комплексного плана пространственного развития (ППР). Этот документ объединяет градостроительную документацию и документацию по землеустройству, определяя зонирование территории громады.

Рассмотрим подробнее преимущества ППР для местных властей и жителей.

Новые возможности для развития громад

Эффективное использование земли невозможно без планирования. Комплексные планы наконец дадут громадам возможность планировать всю свою территорию - как в пределах населенных пунктов, так и за их пределами. Ранее местные власти могли планировать только земли городов, сел и поселков, а территории за пределами планировались на уровне районов и областей. Благодаря децентрализации общины получили полномочия по управлению большинством своих земель.

Комплексный план разделяет территорию громады на функциональные зоны: земли под жилую застройку, промышленного, рекреационного назначения и тому подобное. Итак, громада определяет, какие территории будут приоритетными для инвестиций и создания рабочих мест, какие - для развития социальной инфраструктуры (строительства школ, больниц и т.д.), а какие необходимо беречь для сохранения биологического разнообразия.

Это сделает невозможным ситуации, когда посреди частной жилой застройки или на территории заповедного фонда может вырасти вредное промышленное предприятие или высокоэтажка.

В то же время значительно упрощена процедура отвода земельных участков и изменения их целевого назначения. Владелец участка теперь может самостоятельно выбирать вид целевого назначения, что уменьшает коррупционные риски и способствует привлечению инвестиций. Но есть важное ограничение: для каждой функциональной зоны определен перечень возможных видов целевого назначения.

Собственник может выбрать только из этого перечня. То есть, нельзя построить жилой дом на территории, предназначенной для промышленности, и наоборот. Это правило касается как частных собственников, так и органов местной власти.

Борьба с коррупцией и хаосом в застройке

Коррупцию в сферах управления землей и градостроительства годами подпитывал хаос в законодательстве. Земельное и градостроительное законодательство будто существовали отдельно друг от друга и часто регулировали одни и те же вопросы, но по-разному.

Например, использование территории могло быть законным с точки зрения земельного законодательства, но незаконным с точки зрения градостроительного, или наоборот. От этого выигрывали только коррумпированные чиновники, которые могли трактовать каждую ситуацию по своему усмотрению, в зависимости от полученного "вознаграждения".

Поэтому объединение градостроительной и землеустроительной документации в Комплексной программе пространственного развития открывает новые возможности для автоматизации и прозрачности всех процессов. Единственный недостаток - оформление такой документации дороже, но в перспективе снижение уровня коррупции сэкономит государству миллиарды.

Все слышали истории о строительстве в запрещенных зонах - заповедниках, охранных зонах, над коллекторами со сточными водами и тому подобное. Это было возможным, потому что градостроительные условия и ограничения (ГУО) формировались в ручном режиме. Иногда ГУО не содержали настоящих ограничений из-за ошибок чиновников, а часто - из-за того, что они брали взятки и закрывали глаза на нарушения.

Но после утверждения комплексного плана, все ограничения в использовании земель и в сфере застройки (информация об имеющихся природоохранных территориях, функциональных зонах и т.д.) должны быть внесены в Государственный земельный кадастр. Во-первых, это означает, что ГУО будут формироваться из уже имеющейся в кадастре информации.

Во-вторых, любой - будь то контролирующие органы, обычные жители или журналисты - сможет зайти на сайт с публичной кадастровой картой и проверить, законно ли выданы ГУО. Просто сверив информацию на карте с разрешением на строительство.

Долгосрочное и гибкое планирование

Комплексный план пространственного развития - это защита от незаконных застроек, самовольного строительства и мошенничества в градостроительстве. Он гарантирует долгосрочное и стабильное развитие громады, независимо от смен власти.

Местная власть меняется каждые 5 лет, но план остается в силе. Благодаря обязательным общественным обсуждениям местные жители участвуют в создании плана и если их предложения были учтены, то должны быть реализованы. Также ППР проходит экспертизу.

В то же время это не "застывший" документ. Он может корректироваться и обновляться, ведь потребности громады могут меняться, особенно во время войны. В этом случае экспертиза и общественные обсуждения также обязательны, что защищает ППР от незаконных изменений.

Конечно, многое зависит от местной власти, общественного контроля и ответственности избирателей. Если местный совет будет действовать только в своих интересах, игнорируя потребности общества, ни один план не поможет. Поэтому важно, чтобы жители контролировали действия власти и голосовали за ответственных представителей.

Когда новое законодательство заработает на полную?

Создание документов по планированию территорий - дело непростое. Сначала нужно собрать много информации: о количестве населения, погоде, кто чем владеет, важные объекты и тому подобное. Затем эту информацию анализируют, и только после этого предлагают решение для плана.

На это у общин было несколько лет. 1 января 2025 года завершился переходный период, когда функциональное назначение территорий (что можно или нельзя на них строить) мог определять детальный план территории.

Если громада еще не имеет Комплексного плана пространственного развития (ППР), это ограничивает ее возможности в управлении землей и строительством. Если населенный пункт до сих пор пользуется генеральным планом, утвержденным еще в советское время, он вынужден использовать землю в соответствии с этим устаревшим документом.

Это создает значительные трудности, ведь условия плановой экономики СССР кардинально отличаются от реалий современной рыночной экономики Украины. Как следствие, община теряет потенциальные инвестиции и возможности для создания новых рабочих мест.

В то же время, если пострадавшая от войны громада уже разработала другой документ - комплексную программу восстановления территории, то процесс создания и утверждения ППР будет намного проще и быстрее. Ведь уже собрана часть необходимой информации, проведен анализ проблем, состоялись обсуждения с жителями и т.д.

Конечно, не всем представителям местной власти нравятся изменения. Некоторым выгоднее решать земельные вопросы "вручную", например, чтобы незаконно оформить участок для родственников или знакомых. Особенно их беспокоит внесение всех ограничений (например, по высоте зданий) в Государственный земельный кадастр, ведь после этого невозможно будет "подкорректировать" эти ограничения при выдаче градостроительных условий и ограничений. Также им не нравится, что каждый сможет легко проверить соответствие ГУО данным на публичной кадастровой карте.

Тем не менее, многие громады активно взялись за дело: готовят документацию по планированию, собирают необходимые материалы, договариваются с международными организациями о финансовой поддержке. Ведь в этом и заключается децентрализация, когда общины получают в свои руки все больше самостоятельности и новых эффективных инструментов для устойчивого развития.