Жилье для всех: как обеспечить украинцев доступным и комфортным жильем

Ежедневно война обостряет ситуацию с жильем, делая его недоступным для все большего количества украинцев. Разрушение 10% жилого фонда страны, 4,6 млн внутренне перемещенных лиц, повышение спроса и цен на аренду. Эти проблемы требуют решения, поэтому реформа жилищной политики - насущная необходимость.

Государство работает над новыми подходами, в частности над рамочным законопроектом "Об основных принципах жилищной политики", который ожидает рассмотрения парламентом. Однако реформа отрасли - это долгий путь, а действовать нужно уже сейчас. Как обеспечить украинцев доступным жильем? Какие инструменты наиболее эффективны?

Нужно ли украинцам социальное жилье

Доступным считается жилье, на которое семья тратит менее 30% дохода. К сожалению, согласно исследованию Cedos, 42% семей тратят больше этого показателя (а 13% украинцев отдают более половины) и нуждаются в поддержке. Социальное жилье может стать выходом для наиболее уязвимых групп, особенно для ВПЛ.

В странах ЕС социальное жилье составляет в среднем 25% от всего жилого фонда, в Украине - только 1,5%. Нам не хватает инструментов обеспечения доступным жильем, которые распространены в мире. Один из них - аренда с правом выкупа, когда семья живет в квартире и может постепенно накапливать средства на него. Этот подход популярен в Великобритании. Там действует специальная государственная программа поддержки людей, которые впервые приобретают жилье, и отдельных категорий, таких как молодые семьи.

Программы аренды социального жилья, часто с возможностью его дальнейшей приватизации, есть в Германии, Австрии и Швеции. Они финансируются благодаря государственным субсидиям, льготным кредитам или специальным фондам.

Кроме того, в большинстве штатов США и в Великобритании применяют инклюзивное зонирование, что обязывает застройщиков выделять определенный процент жилья в новостройках для социального арендного жилья. Еще один инструмент, который может позаимствовать Украина, - жилье в лизинг, как это работает во Франции и Польше.

Кто и как должен формировать фонды социального жилья

Формирование жилищных фондов должно происходить на ближайшем к гражданам местном уровне усилиями ОМС. Такой подход заложили и в проект закона о новой жилищной политике. Громады могут планировать развитие жилищных фондов уже сейчас, при разработке местных стратегий и градостроительной документации.

У представителей правительства есть идеи централизованных проектов по строительству социального жилья, но более дешевым и эффективным способом является инвентаризация имеющегося жилья и недвижимости, пригодной для переоборудования. Вспомните о простаивающих зданиях, в том числе находящихся в государственной и коммунальной собственности.

Например, реконструкция здания площадью 5 тыс. кв. м, по ориентировочным расчетам, может стоить 25-95 млн грн, а возведение такого дома - 205 млн грн (опираясь на прогнозируемую стоимость строительства жилья от Агентства восстановления, которая составляет 41 тыс. грн за кв. м). Инвентаризация позволит эффективнее использовать ресурсы и даст новую жизнь старым зданиям.

У нас есть соответствующее законодательство: несколько месяцев назад был принят закон 4080-IX, предусматривающий инвентаризацию недвижимости всех форм собственности для размещения ВПЛ. Некоторые громады уже начали инвентаризацию проблемной собственности: объектов с неустановленными владельцами, имущества подсанкционных лиц и коллаборационистов, заброшенных школ, садиков, больниц и недостроев.

В результате будут созданы информационная база и интерактивная карта потенциального жилья, которые можно использовать для привлечения международного финансирования.

Как сделать рынок аренды жилья цивилизованным

Еще одна проблема - теневой рынок аренды. Во время публичных консультаций по жилищной политике мы в очередной раз услышали, что арендовать рискованно и для арендаторов, и для арендодателей. Неурегулированность цен, дискриминационные и даже странные требования к нанимателям, о которых не стесняются писать в объявлениях, риск пострадать от мошенников, внезапные повышения арендной платы или даже выселение.

Особенно уязвимы внутренне перемещенные лица, среди которых 56% арендуют жилье по сравнению с 14% среди всех украинцев. Арендодатели также нуждаются в защите, в частности, возможности взыскать компенсацию за повреждение имущества.

Чтобы права всех участников были защищены, их отношения должны регулировать официальные договоры, а с доходов от аренды уплачиваться справедливые налоги, которые можно направить на развитие льготных программ и социального жилья.

Однако стоит ли государству вводить жесткую регуляцию рынка? Опыт Аргентины показывает, что нет. Жесткие ограничения по договорам (минимальный срок три года, запрет на повышение платы и валютных расчетов) в сочетании с инфляцией вызвали катастрофу.

В столице страны количество доступных квартир сократилось вдвое, каждая седьмая квартира стояла пустая, а цены выросли настолько, что проживание в гостинице стало более выгодным вариантом. Только отмена ограничений и полная свобода договора позволяет рынку понемногу возвращаться к норме.

Именно поэтому среди шагов для улучшения арендного рынка эксперты и общественность предлагают предоставить льготы инвесторам, которые строят доступное жилье, ввести государственное субсидирование аренды, в частности для семей погибших воинов, и увеличивать количество жилья для социальной аренды.

Как быть с хрущевками и другим устаревшим жильем

Можно много говорить о доступном и комфортном жилье, но 85% домов страны возведены во времена СССР и 40% из них никогда не ремонтировались. Имеем 40 тыс. устаревших домов, из которых 10 тыс. хрущевок, срок эксплуатации которых истек.

Европейские страны по-разному подходили к этой проблеме: от сноса старого жилья в Великобритании до комплексной реновации в ряде стран центральной и восточной Европы. Реновация имеет преимущества с точки зрения комфорта, безопасности, сохранения обжитой среды и устойчивого развития.

Латвия и Польша сфокусировались на энергоэффективности и улучшении вида домов. Часто реновацию оплачивал инвестор, а жители постепенно отдавали ему средства. Благодаря утеплению фасадов и замене систем подачи воды и тепла дома потребляли меньше энергии, но жители платили по старым тарифам, чтобы закрыть кредит. Иногда часть стоимости реновации компенсировало государство.

Подобную программу в 2021 году стремилось развернуть и украинское правительство, но этим планам помешала большая война.

В Эстонии и Германии к вопросу подходили комплексно, реновация затрагивала целые кварталы, а иногда и города. Например, за несколько лет в эстонском Раквере, городке на 16 тыс. жителей, модернизировали более 90% жилого фонда. В Берлине при реконструкции кварталов панельной застройки устанавливали лифты, обустраивали террасы, благоустраивали придомовую территорию.

Украина изучает этот опыт. Законопроект №6458 о реконструкции устаревших кварталов был проголосован в первом чтении еще в 2021 году, но война приостановила связанные с ним планы. Комплексная реконструкция может быть включена в планы послевоенного восстановления.

Все будет зависеть от финансирования, которое может поступить от партнеров или благодаря конфискации российских активов. Поэтому при планировании пространственного развития и разработке градостроительной документации должны закладывать новые подходы к развитию жилья. Тогда в будущем оно станет более доступным и комфортным.