Що сталося з ринком нерухомості Києва і цінами на житло під час війни. Президент "Київміськбуду" Ігор Кушнір
Президент "Київміськбуду" Ігор Кушнір – людина, якій ухвалювати рішення на тлі масштабної війни чи не найважче серед усіх українських топменеджерів. Річ у тім, що від нього залежить доля третини столичного ринку нерухомості, десяти тисяч робітників і такої ж кількості приватних інвесторів.
Призначений у 2012 році, коли Адміністрацію президента-втікача очолював Сергій Льовочкін, а "завгосп Януковича" Андрій Кравець керував Державним управлінням справами, Кушнір досі залишається на цій посаді.
Політичні зв'язки? Герой інтерв'ю пояснює це "ефективним менеджментом". Певна правда в цих словах є. Отримавши в спадок нікчемні залишки колись потужного "Київміськбуду" після керування столицею Леонідом Черновецьким, Кушнір зумів перезапустити роботу муніципальної компанії.
Щоправда, діє вона як приватна: комунальний статус для девелопера є лише маркетинговою "парасолькою". Результат – в останні роки офіційний прибуток найбільшого київського забудовника становить скромні 1-1,5 млн дол.
Жорсткий, небагатослівний, скупий на відвертість Кушнір у розмові з ЕП намагається скласти враження заклопотаної людини. Це справді так.
Два роки тому проти своєї волі топменеджер отримав від президента Володимира Зеленського головний біль у вигляді недобудов "Укрбуду". На прохання допомогти фінансово держава відмовила.
Крім "Київміськбуду", герой інтерв'ю веде кілька проєктів з бізнес-партнерами: народним депутатом від ОПЗЖ Вадимом Столаром, забудовницею Владиславою Молчановою та бізнесменом Степаном Черновецьким. Сам Кушнір причетність до проєктів з іншими брендами спростовує.
Чим керується в ухваленні рішень людина, яка має вплив на майже половину ринку первинної нерухомості Києва, як війна вплинула на перспективи столичних забудовників і чи повинна держава втручатися в будівництво житла?
Інтерв'ю публікується мовою спілкування спікера.
"Из 10 тысяч человек, участвовавших в строительстве 30 ЖК, получилось собрать 400-500"
— В середине февраля вы покорили самую высокую точку Анд гору Аконкагуа. Когда вы вернулись в Украину и где вас застало полномасштабное вторжение России?
— Вернулся в Украину 15 февраля. Полномасштабное вторжение меня застало дома.
— Какие ключевые решения приняло правление "Киевгорстроя" в связи с началом войны?
— Никакие. В первую неделю было шокирующее состояние. В течение второй недели было решено приостановить работу предприятия. Люди не имели возможности работать, большинство выехали за пределы Киева. Работать было некому и, в принципе, никому это не надо было. Мы сделали простой.
Вчера (интервью состоялось 1 июня – ЭП) был первый рабочий день. На работу вывели не всех людей, а определенное количество, которое необходимо для выполнения определенных задач.
— Некоторые девелоперы начали восстанавливать работы на стройплощадках в конце апреля, вы – только сейчас. Почему не спешили?
— Просто решили возобновлять работу с 1 июня. Собрался коллектив, определили объемы работ, сделали инвентаризацию остатков и решили с правлением, что будем потихонечку начинать.
Работы ведутся на нескольких ЖК. Из 10 тысяч человек, которые раньше участвовали в строительстве 30 ЖК, 2,5 миллиона квадратных метров, пока получилось собрать человек 400-500. Это пять процентов. Пока так.
— Штат частично мобилизован, частично не вернулся из-за границы?
— Да, в основном рабочая сила – это мужчины. Киевляне на стройках не работают. На стройках в основном работают мужчины из западных регионов нашего государства. Это те, которых мы называем строителями. Большая часть из них мобилизована или находится в территориальной обороне.
Те, кто не попали ни туда, ни туда, живут со своими семьями у себя дома, стараясь поддерживать семьи в трудную минуту.
— Правда ли, что между крупными столичными застройщиками была негласная договоренность не спешить возобновлять работу?
— Неправда. По крайней мере, я в таких договоренностях участия не принимал.
— Какова доля компании на первичном рынке недвижимости Киева?
— До 30 процентов.
— Какой была доля до передачи вам жилищных комплексов "Укрбуда"?
— Может, половина (от 30% – ЭП), 15-17 процентов.
— Согласны ли вы с мнением, что "Киевгорстрой" является ориентиром для других компаний при принятии решений? Например, если вы решите повысить цены, это сделают и остальные.
— В плане цены – не согласен. Частные застройщики используют разные схемы финансирования: через фонды финансирования строительства, паевые инвестиционные фонды, корпоративные инвестиционные фонды.
У них идет фиксированная цена квадратного метра в долларах. Повышать стоимость квартир им нет смысла, потому что в долларе жилье не сильно подорожало – на 2-5%. "Киевгорстрой" продает в гривне с НДС через расчетный счет предприятия. В цене квадратного метра 65% – материалы, 35% – работы. Работы подорожали на 10%, материалы – на 35%.
1 февраля себестоимость строительства по расчетам Минрегионстроя составляла 18 тысяч гривень (министерство ежеквартально рассчитывает показатель средней стоимости строительства жилья, который применяется при определении объемов государственных инвестиций в сектор – ЭП).
Сейчас себестоимость с учетом повышения будет 22-23 тысячи гривень с НДС. Поэтому я считаю, что застройщики, которые не продают в гривне, не имеют права поднимать стоимость – у них цена зафиксирована в долларе.
Количество проданных квартир после возобновления работы – это "ни о чем"
— Вы возобновили продажи 1 июня. Сколько квартир удалось продать за первый день?
— Пять заявок и три проданные квартиры. В основном, квартиры продаются в построенных и сданных объектах.
— По сравнению с "до 24 февраля", это низкий показатель?
— Это "ни о чем". В стандартный день продавали в среднем 20 квартир в день.
— Сделайте прогноз по продажам. Вернется ли рынок на довоенный уровень?
— Спрогнозируйте, пожалуйста, когда закончится война. И спрогнозируйте мне, зайдут ли опять в район Киева для военных действий российские войска.
— Предположим, не зайдут.
— Если не зайдут, то в таком вялотекущем темпе рынок и будет развиваться.
— Сколько месяцев или лет это займет?
— Столько, сколько будет длиться война.
Западные регионы развиваются, строятся, потому что люди понимают: на запад от Житомира боевые действия не ведутся, грубо говоря. И то там продажи сильно просели, люди боятся вкладывать деньги, боятся покупать.
Война продолжается, значит, есть риски разрушений, риски недостроев, у людей потихонечку заканчиваются деньги, падает доход.
— Как изменится ситуация для "Киевгорстроя", если первичный рынок потеряет привлекательность для профессиональных инвесторов?
— Я бы не разделял покупателей "первички" на профессиональных инвесторов и потребителей. "Киевгорстрой" – не компания для инвесторов. Тех, кто брал квартиры для перепродажи, у нас даже 10% не было. Мы строим социальное доступное жилье для конечного потребителя. Рынок сожмется в любом случае.
— Пакетные инвесторы были важным источником финансирования на начальных этапах строительства. Сможет ли компания привлекать другое финансирование на этапе "котлована"?
— У нас полностью подготовлена рабочая и разрешительная документация на 500 тысяч квадратных метров. Мы это не начинаем строить.
— Чего ждете?
— Стабильности. Либо программы, которая сдвинет с мертвой точки строительство. Во все времена – хоть Великая депрессия в Америке, хоть послевоенная Германия – только строительство сдвигало экономику с мертвой точки.
Строительство тянет за собой этот "эшелон" и пропорционально умножает. Я считаю, что строительство – это двигатель экономики.
— План Офиса президента по восстановлению жилья подойдет?
— Насколько я понимаю, предложенный Офисом президента план – это не восстановление. Это временная возможность расселить потерявших жилье людей. Нужно запускать экономику, а жилье восстановится само собой.
— Вмешательство государства нужно?
— Киев справится сам, тут нет больших разрушений. Дома нужно застеклить, покрасить, залатать дырки. В Харькове и Чернигове вмешательство государства понадобится. Это не моя компетенция, я просто выражаю мысли.
— Государство должно финансировать строительство жилья?
— Конечно. Для переселенцев, военнослужащих, незащищенных слоев. В первую очередь, государство должно запустить доступную ипотеку.
— Что в вашем понимании "доступная ипотека"?
— Нужно законодательно прописать компенсацию процентной ставки на весь период действия кредита. Чтобы это не было, как обычно: сначала выдавали кредиты под 2-3%, государство с бюджета финансировало разницу, а потом приходил новый бюджетный год, и там не было этой статьи расходов.
Люди не должны бояться брать ипотеку на пять-десять лет. Людей должен защищать закон, чтобы никто не сказал: "Родной, у тебя поднимается цена".
— Многие маркетинговые "фишки", такие как панорамное остекление и видовые квартиры на высоких этажах, во время войны стали скорее недостатками. Как будете реагировать на это?
— Коммунальное предприятие "Киевгорстрой" строит социальное, доступное жилье. У нас нет квартир с панорамным остеклением, каких-то пентхаусов. Мы строим маленькие, красивые, уютные квартиры для простого человека.
"Есть покупатели на четырехэтажные дома, но основной массе людей где-то нужно жить"
— ЖК "Итальянский квартал" – прибыльный проект?
— Да.
— Зачем тогда "Киевгорстрой" строит 25-этажки, часто с примитивной архитектурой, если можно строить четырехэтажные комплексы?
— Все просто: в Киеве нет земли, а за Киевом покупать не хотят.
— У вас есть ЖК "Новомостицко-Замковецкий" высотой до 17 этажей, по соседству с которым находится ЖК "Липинка" от Stolitsa Group с четырехэтажными домами. Почему они смогли построить четырехэтажные дома на участке рядом с вашим?
— Есть покупатели на четырехэтажные дома, а основной массе людей где-то нужно жить. У них не хватает денег купить квадратный метр в четырехэтажке по 2 тысячи долларов. У них есть лишь 700-800 долларов на 15-16-25-этажки.
— В "Липинке" квартиры продавали по 1 тысяче долларов за метр.
— Это на старте продаж, потом они стоили 1,5-1,7 тысячи долларов, а в нашем ЖК – от 600 долларов.
Справка. По данным сайта поиска недвижимости ЛУН, минимальная цена квадратного метра в ЖК "Липинка" в течение 2016-2020 годов колебалась в пределах 19,6-27,9 тыс грн или 780-1000 дол.
— То есть от идеи строить высокие дома вы не откажетесь?
— Если нам выделят землю, то откажемся. И вообще: я считаю, что дискуссия по поводу высоких или маленьких домов – это не моя компетенция.
Если бы был принят генплан города, если бы было на каждом кусочке земли четко написано, сколько можно, сколько нельзя строить, в этом случае никто бы не строил 25-этажку вместо пятиэтажки, а ровно то, что необходимо.
— С проектантами не пробовали обсуждать эти моменты?
— Кусок земли в городе дорогой: 10-20% от общей сметы. Если строишь четырехэтажку, нагрузка на квадратный метр в арифметическом порядке увеличивается. Если строишь на этом кусочке земли 25-этажку, нагрузка уменьшается, и стоимость квартиры будет в любом случае меньше.
— Высотное строительство дороже.
— С учетом стоимости земли – дешевле.
— Вы просили у государства 2 миллиарда гривень госгарантий на кредит для достройки объектов "Укрбуда". Чем закончился этот процесс?
— Ничем. Нам их не дали. Никто ничего не объяснил, просто не дали и все.
— Вы достраиваете эти объекты с оборотных средств?
— Да.
— "Киевгорстрой" регулярно задерживает сдачу домов в эксплуатацию на два-три года. В чем причина?
— У нас такой долгострой один – "ЖК "Миракс". Мы там нарвались на подземную речку Глубочицу. Укрепляли склон, на это ушло два года. Плюс ко всему коронавирус: остановки работ, волны пандемии. Теперь война.
— Тем не менее, по другим домам есть год-полтора задержки.
— Мы почти год не работали из-за этого коронавируса.
— Бренд "Киевгорстрой" часто используют другие девелоперы. Какая роль компании в таких проектах и какая выгода от участия в них?
— Где?
— ЖК "Рыбальский" (девелоперы проекта – Saga Development Андрея Ваврыша и Perfect Group Дмитрия Исаенка – ЭП).
— Было в самом начале. Мы были инвесторами, купили там 30 квартир. Купили их дешевле, продали дороже и все. Я снял бренд оттуда, сейчас его нет.
— С комплексами Bristol (Saga Development), "Славутич", Time (bUd development) такая жеситуация?
— В Bristol мы купили тысячу квадратных метров, в "Славутиче" – три тысячи. Это было давно, сейчас этого нет.
— Вы таким образом помогали своим брендом молодым девелоперам?
— Каким-то образом да, но в то же время мы преследовали свою выгоду. Мы зарабатывали практически двойную стоимость этих квартир.
"Попов сказал, что я очень классная кандидатура на должность президента "Киевгорстроя"
— Год назад программа "Схемы" выяснила, что компания, принадлежащая вашей жене и Владимиру Кравцу, ведет строительство в Вильнюсе. Вы помогаете жене, делитесь опытом?
— Нет, у нее все само получается.
— С Андреем Кравцом общаетесь?
— Да, мы с одного города. Знакомы давно, лет сорок.
— В 2012 году, когда вас избрали главой правления "Киевгорстроя", Кравец был главой ГУД. Какова его роль в вашем назначении?
— Никакой. Президентом "Киевгорстроя" был Михаил Голица. Я был замминистра обороны, отвечал за строительство жилья военнослужащим. За два года расселил 5 тысяч военнослужащих. Мы с ним плотненько работали.
Голица собирался уходить в депутаты. Он предложил мою кандидатуру Попову (Александр Попов, глава КГГА во времена президентства Януковича – ЭП). Говорит: "Очень прекрасная кандидатура". Это решалось без Кравца.
— Попов сказал членам правления проголосовать за вас?
— Нет. Он сказал: "Я одобряю кандидатуру". Де-факто и де-юре коммунальные предприятия находятся у главы администрации в подчинении. Провели собрание акционеров, было голосование, назначили меня.
— Как вы познакомились с Сергеем Левочкиным?
— В рабочей обстановке. Когда был замминистра обороны, я общался с Администрацией президента по определенным вопросам.
— В 2014 году между Петром Порошенко, Виталием Кличко, Дмитрием Фирташем и Сергеем Левочкиным были заключены договоренности. То, что вы остались на должности после смены власти в 2014 году и остаетесь до сих пор, является следствием тех договоренностей?
— Я не знаю ни о каких договоренностях. Это не мое дело. То, что я остался на должности, говорит о моих успехах как хорошего менеджера.
"Предприятия, которые входят в состав "Киевгорстроя", не задействованы в строительстве ни одного нашего объекта"
— Какой финансовый результат "Киевгорстроя" за 2021 год?
— Данных за 2021 год нет, потому что все стояли в простое. Баланс от бухгалтерии еще не готов. Сейчас идет аудит, 1 июля планируем опубликовать.
— В 2020 году "Киевгорстрой" получил 7 миллионов гривень прибыли, в 2019 году – 36 миллионов гривень, в 2018 году – 28 миллионов гривень. Вы считаете эти результаты высокими или низкими?
— "Киевгорстрой" – единственное из коммунальных предприятий, которое платит дивиденды. Последние три года показали, что любой показатель в это время считается хорошим.
Мы выстояли и выполнили свои обязательства перед инвесторами. Часть средств перенаправили на достройку объектов "Укрбуда". Оно каким-то образом хоть как-то шевелилось и работало.
В 2022 году мы собирались сдавать 1 миллион квадратных метров. Такого не было никогда. Если бы не война, мы бы это сделали. В 2022 году уже сдано 25 тысяч квадратных метров, на днях сдаем еще 45 тысяч квадратных метров.
— На многих объектах генподрядчиком у вас выступает компания "Укрбуд инвест". Она не входит в состав холдинга "Киевгорстрой". В составе холдинга нет компаний, способных выступать подрядчиками?
— Я честно скажу: предприятия, которые входят в состав "Киевгорстроя", ни на одном объекте не задействованы. Во времена Черновецкого или раньше – даже не знаю, кто это сделал, – все было разворовано. При мне все вернулось, но эти миноритарные доли не рабочие: ни людей, ни зданий, ни специалистов.
— А что тогда "Киевгорстрой" представляет собой как холдинг? Бренд?
— Девелоперский проект. Бренд плюс коллектив из 600 человек, который умеет работать.
— Какая у вас зарплата?
— Не сильно высокая. Я живу за счет бизнеса, который был раньше.
— А зарплата-то какая?
— Тысяч 50-60 (тысяч гривень – ЭП) в месяц.
— Какой бизнес у вас был до работы в Министерстве обороны?
— Разный: рестораны, заправки, нефтеперерабатывающие заводы, девелопмент, офисные помещения, торговые центр.
— Почему вы решили уйти на госслужбу?
— Захотелось попробовать. У меня, в принципе, неплохо получилось. Бизнес никуда не делся, он до сих пор есть.
— Вы уже десять лет возглавляете "Киевгорстрой". Не надоело? Не хочется вернуться в бизнес?
— "Киевгорстрой" – тоже бизнес, только плюс социальная нагрузка. Ни больше, ни меньше. Иногда хочется делать добро. Не только зарабатывание денег.
— По нашей информации, вы участвуете в строительстве жилья под брендами BUD Development, BUD Capital, IB Alliance. Какое это участие – финансовое или организационное?
— Никакое. Я не участвовал в этих проектах. Если я знаю этих людей, то это не говорит о том, что я там участвую.
— Почему компания вашей жены в 2021 году попала под санкции СНБО?
— А почему вы не спросите меня, почему я попал под российские санкции? Почему компания моей жены под украинские санкции – вы спрашиваете.
— Одно дело, когда вражеское государство вводит санкции, другое дело – когда свое.
— Ну, расскажу, почему. На ее компании был самолет, который обслуживался на том же предприятии, где обслуживался самолет Медведчука. Когда наложили санкции на самолет Медведчука, то следом наложили санкции на все самолеты, которые обслуживались на том предприятии.
В этот список попали и иностранцы, которые обслуживались на этом предприятии. Они никогда не видели и не знают, кто такой Медведчук. Так же, как и я, как и моя жена: мы никогда в жизни не видели Медведчука.
— Вы тоже пользовались этим самолетом?
— На условиях мужа.
— Вам пришлось этот самолет продать, но затем, по информации УП, вы купили новый самолет…
— Не купили, а взяли в аренду. И не самолет, а самолето-часы.
— …вместе с Вадимом Столаром?
— Он сам брал. Это австрийская компания, которая занимается коммерческими перевозками. И вы можете взять самолет в аренду, если у вас деньги есть. Любой человек может взять любой самолет.
— В статье сказано, что вы его выставили на продажу.
— Не я выставил на продажу, а компания. В последнее время самолетами не летаю. Нахожусь на работе.
— За время войны вы покидали пределы страны?
— Да.
— По каким вопросам?
— По личным и по гуманитарным. Возили бронежилеты, продовольствие и медикаменты, на сайте "Киевгорстроя" все расписано.
— За несколько недель до введения санкций против кипрской компании Klodius, принадлежащей вашей жене, компания вышла из собственников нескольких украинских компаний (ООО "РК Киев" – ЭП), на которые оформлена недвижимость в Киеве. У вас есть информатор в СНБО?
— Вопрос не по назначению. Думаю, вам надо разговаривать с моей женой – что она делает, куда выходила, каким образом что делает…
— Вы полностью разделяете бизнес и семью?
— Семья – это семья, это святое. Мы общаемся, советуемся друг с другом, но, тем не менее, это разные вещи. У нее свое, у меня свое.
— Но вы знаете, что на компанию, принадлежавшую Klodius, был записан первый этаж здания "Киевгорстроя", в котором мы сейчас сидим?
— Нет, не знаю.
— …гостиница "Киевгорстроя" на проспекте Лобановского?
— Не помню, тоже нет.
— …недвижимость на улице Прорезной, 12А?
— Не знаю, честное слово. Если это объекты, о которых в 2014 году писал народный депутат Михаил Апостол, то тогда на "Киевгорстрой" был серьезный "наезд", и дело ничем не закончилось.