Банки симулюють ринок заставних квартир

Зниження рівня ліквідності банків змушує їх виставляти на продаж об'єкти застави проблемних клієнтів, включаючи нерухомість. Чи можуть ці пропозиції зацікавити звичайного споживача і бізнес?

Експерти кажуть, що банки на певний час здатні перетворитися на повноправних гравців ринку нерухомості. Але якщо на початку 2009 року такий розвиток подій був реальністю, то сьогодні ця теза уже доволі дискусійна.

На практиці реалізація нерухомості виявляється для кредитора надто витратною. А завищені ціни на об'єкти, які банки продають через свої сайти, формуються фінансовою установою лише для того, щоб вивчити ринок або налякати боржників.

Банки збирають негатив

[B]

Ні для кого не секрет: вітчизняні банки продовжують борсатися у кризовому болоті, зокрема, через невпинне зростання проблемної заборгованості позичальників.

Наскільки критично це для банківського сектора, судити важко - останні дані рейтингових агентств та НБУ доволі суперечливі.

Так, міжнародне рейтингове агентство Fitch Ratings оцінює частку "поганих" позик у загальному кредитному портфелі українських банків як дуже високу.

"У середньому, рівень проблемних кредитів становить 34%. У кінці 2008 року цей показник становив 13%", - наголошує директор підрозділу з фінансових організацій агентства Ольга Ігнатьєва.

При цьому, згідно з даними Fitch, 52% проблемних кредитів - це позики у сфері будівництва, нерухомості і роздрібної торгівлі.

У той же час, Нацбанк каже, що частка проблемних кредитів на 1 жовтня 2009 року зросла до 7,1%. За даними регулятора, з початку 2009 року цей показник збільшився утричі, або на 36,7 мільярда гривень.

Більш оптимістичні показники НБУ економісти пояснюють різними критеріями підрахунку "токсичних" кредитів: центробанк, мовляв, враховує не усі категорії прострочених позик.

У будь-якому випадку, 2009 року рівень заборгованості позичальників стрімко зростав, а іпотечні кредити у структурі боргів складали чималу частину.

За даними Української національної іпотечної асоціації, протягом 2005-2008 років тільки у столиці щомісячно укладалося близько чотирьох тисяч договорів купівлі-продажу житла і 70% з них - із залученням іпотечних позик.

А з початком економічної кризи кількість позичальників, які виявилися неспроможними обслуговувати ці кредити, почала нестримно зростати.

Генеральний директор Українського кредитно-банківського союзу Галина Оліфер стверджує, що українським банкам за іпотеку заборгували мільярди гривень.

"300 тисяч неблагонадійних позичальників не повернули за іпотеку 7,2 мільярда гривень. У підсумку мільйони чесних вкладників страждають, що продовжує деморалізувати суспільство", - зазначила вона.

Продається все

Зростання кількості клієнтів, які виявилися неспроможними обслуговувати іпотечні кредити, у свою чергу, призводить до збільшення випадків, коли банки намагаються компенсувати втрати продажем заставного майна.

Якщо до кризи установи працювали під гаслом "кредитувати під таку заставу, з якою позичальник не хотів би розлучитися", то зараз їм доводиться використовувати девіз "продавай заставу або чекай у гості тимчасову адміністрацію НБУ".

Нині на сайтах Райффайзен Банку Аваль, Приватбанку, Кредобанку, Укрсиббанку, Сведбанку, ОТР Банку можна знайти пропозиції не тільки щодо продажу квартир.

Йде з молотка усе, починаючи з побутової техніки і закінчуючи цілими підприємствами. Серед оголошень можна натрапити навіть на такі екзотичні лоти, як аграрна продукція та завод з виробництва джинсів.

Нерухоме майно у цьому асортименті посідає друге місце за кількістю пропозицій. Це підтверджують і самі банкіри.

"У банку серед майна, що підлягає реалізації, виробниче обладнання складає 60%, нерухомість - понад 30%, автотранспорт - близько 10%", - говорить виконавчий директор напрямку реструктуризації і віндикації ВАТ "Кредобанк" Даріуш Духлінський.

Найбільшим попитом у сегменті житлової нерухомості, додає він, користуються однокімнатні та двокімнатні квартири. Левову частку житла банк намагається реалізувати у Києві, Львові та Харкові.

За оцінками ріелторів, сьогодні у столиці виставлено на продаж 5 тисяч заставних квартир, що становить 10-15% від загального обсягу пропозиції на вторинному ринку міста.

Втім, столиця - не головний постачальник заставного житла. Так, у Райффайзен Банку Аваль із майже 200 квартир, виставлених на продаж, на столичний регіон припадає лише десять об'єктів. Решта продається на периферії.

Лідери з продажу заставних квартир - Крим і великі промислові міста східної України - Донецьк, Луганськ, Дніпропетровськ та Кривий Ріг. Ріелтори запевняють, що таку нерухомість пропонують на 5-10%, а іноді і на 30-50% дешевше, ніж на ринку.

Попит за копійки

Значні знижки на заставну нерухомість можливі тільки тоді, коли банк і боржник уже не беруть участі у її реалізації. Йдеться про випадок, коли банк намагається стягнути з позичальника проблемну заборгованість через суд.

Якщо фінансовій установі вдається довести у суді свою правоту, на майно позичальника накладається арешт. Потім воно продається Державною виконавчою службою (ДВС) на публічному аукціоні.

Втім, попереджають юристи, купівля застави у ДВС може обернутися значними проблемами, якщо банківський боржник подасть апеляцію і розпочне затяжний судовий процес щодо примусового відчуження майна.

Формально об'єкт може повернутися до нього, а покупцеві доведеться судитися з банком, вимагаючи повернення грошей. Банк, у свою чергу, може зволікати з поверненням отриманої суми, допоки кредит не буде погашено несумлінним позичальником.

Однак, за словами юриста ЮФ Magisters Ярослава Олійника, кредитори теж намагаються уникати такого варіанта. У першу чергу, через те, що на аукціонах ДВС намагається виставити лот за ціною, як правило, нижчою від ринкової на 20%.

Неприємні наслідки для банків при використанні такого сценарію підтверджують і учасники публічних торгів.

"Продаж нерухомості через ДВС - це смерть для банків. На публічних торгах вони втрачають великі суми. Поки гроші від покупця проходять через торгуючу мережу і ДВС, банку залишається 25-30% від суми кредиту", - говорить підприємець, який скуповує іпотечні активи у банків.

При цьому потенційні покупці не поспішають на аукціон. "Де сьогодні можна побачити масових покупців нерухомості, якщо навіть на торгах ДВС їх нема? Попит з'явиться тільки у випадку реалізації ліквідного активу за копійки", - стверджує бізнесмен.

Банкіри придивляються

Зрозуміло, що фінансові установи не хочуть втрачати великі суми, але виникає інше запитання: як вони збираються реалізовувати "проблемне" майно за завищеними цінами? Саме завищеними їх називають в одному із столичних агентств нерухомості.

"Ціни, які банки вказують на своїх сайтах, нереальні. Деякі пропозиції відрізняються від ринкових навіть за кількістю нулів. Здається, банкіри та їх клієнти не второпали, що ринок за останній рік змінився", - наголошує аналітик агентства.

На такі пропозиції потенційні покупці житла і не розраховують, кажуть учасники ринку. "Ніхто сьогодні не звертає уваги на ці оголошення на сайтах. Є бази, які банк готовий сам надати у разі потреби. З ними ми і працюємо", - каже той же підприємець.

За словами джерела в одному з комерційних банків, такі пропозиції публікуються на сайтах тільки для того, щоб вивчити попит. "Саме тому деякі лоти іноді перевищують ринкову вартість", - зізнається співрозмовник.

Представник банку також уточнив, що переважно на сайтах вивішуються оголошення щодо об'єктів, навколо яких немає суперечок. Пропозиція виставляється клієнтом за взаємною домовленістю з банком. Цим і пояснюється завищена ціна.

Такий варіант взаємодії кредитора з боржником популярніший, ніж звернення до суду. Самі банкіри кажуть, що вони рідко забирають застави у боржників силоміць.

"Ні банку, ні позичальникові не вигідно доходити до стадії примусової реалізації майна. Банки у цьому випадку втратять час і зазнають втрат", - говорить начальник управління моніторингу та збору кредитів OTP Bank Сергій Бондарєв.

Однак це далеко не вся корисна інформація для потенційного покупця.

Правосуддя на боці слабких?

Серед оголошень про продаж заставних квартир іноді зустрічаються такі, які банк намагається забрати шляхом позасудового стягнення. Це ще один вид реалізації заставного майна.

Його суть полягає у тому, що майно від позичальника переходить у власність банку на підставі договору купівлі-продажу житла без судового розгляду, і подальшу його оцінку та продаж банк здійснює на власний розсуд.

Теоретично реалізація даного методу дозволяє банкам уникати публічних торгів з продажу заставленого майна і усіх адміністративних дій, пов'язаних з їх проведенням. Утім, на практиці, це виглядає дещо по-іншому.

"Можливість позасудового стягнення майна створює тільки ілюзію спрощення і прискорення процедури задоволення вимог кредиторів", - вважає юрист ЮФ "Василь Кісіль і Партнери" Наталія Доценко-Білоус.

За її словами, цей процес виявляється досить тривалим через алгоритм дій, який належить здійснити кредитору. На думку юристів, найбільш складний пункт - реєстрація на ім'я кредитора прав власності на нерухоме майно.

Наприклад, для продажу предмета іпотеки треба отримати довідку-характеристику з Бюро технічної інвентаризації (БТІ) про скасування прав власності боржника. "Шанси здійснити цю дію нульові, оскільки видача таких довідок здійснюється винятково за запитом власників і правоохоронних органів", - зазначає Доценко-Білоус.

При цьому, нагадує юрист, за бажанням боржника, розгляд питання може перейти до суду. Якщо, наприклад, позичальник захоче оскаржити оціночну вартість квартири.

До того ж, виселення мешканців, у разі відсутності їх добровільної згоди, може бути зроблене тільки за рішенням суду. Як правило, до цього доходить дуже рідко. Олійник каже, що у його практиці у 99% випадків сторони намагаються домовитися.

Таким чином, сьогодні досить важко говорити про розвиток ринку заставного майна або про вплив банківських продажів на ринок нерухомості. Фінансові установи наразі не зацікавлені продавати об'єкти застави за ціною, нижчою від ринкової.

Натомість обсяги їх проблемної заборгованість не тільки не скорочуються, а й продовжують зростати. Виходить, сьогодні більше пощастило позичальникам, аніж інвесторам. Перші, хоча і прогулюються до суду, але мають над головою дах. Другі ж, аби отримати свої "заморожені" вклади, мерзнуть під офісами банків.