Українці переплачують за житло через забудовників і чиновників
Столичні забудовники не поспішають знижувати ціни на квадратні метри, хоча шаленого попиту на нерухомість вже давно немає.
У передкризовому 2007 році вартість квадратного метра (на 80% і більше відсотків у готовому будинку) стартувала від 2,7 тис доларів, зараз ціна квадратного метра в будинку з високим ступенем готовності починається від 1,5 тисячі доларів і тисячі доларів в будинку в об'єкті "на етапі котловану".
Зіставляючи ці цифри, бачимо - падіння цін вельми відчутно. Однак, якщо перевести дані суми у гривні з урахуванням поточного курсу долара, то різниця за вартістю буде практично не відчутна для потенційних покупців.
У виграші можуть виявитися лише ті, хто отримує зарплату в доларах, або з прив'язкою до його курсу, але таких всього 10% від загальної кількості працездатного населення.
Це мізерний відсоток, який безумовно не може підтримувати ціни на нерухомість на такому високому рівні.
За інформацією ТСН.ua, собівартість будівництва одного квадратного метра у висотному будинку економ класу становить 500-600 доларів.
Однак, як вже зазначалося вище, ціни в столиці в три рази вище.
"Будівництво - це корупційна сфера. В середньому в собівартості одного квадратного метра закладені, так звані, нецільові витрати. Адже як влаштований наш бізнес: ми платимо за все - від землевідведення до введення в експлуатацію. В результаті при настільки вражаючих розцінках, за якими ми продаємо квартири, ми маємо рентабельність в 10-15%", - запевняє заступник директора однієї будівельної компанії.
За його словами, частка нецільових витрат у будівельній кошторисі в Києві становить 20-30%.
Так, наприклад, для того, щоб ціна вирішення питання землевідведення в Києві починалася від п'яти мільйонів доларів, за позитивне узгодження всіх супутніх документів потрібно було заплатити ще близько двох мільйонів доларів.
Правда, зараз ціни знизилися. Так три роки тому одна сотка землі в столиці коштувала понад 50 тис. доларів то зараз - не більше 30 тис. доларів.
Проте, варто відзначити, що зараз практично всі новобудови зводяться на земельних ділянках, виділених до 2009 року (за винятком двох-трьох житлових комплексів столиці).
А це означає, що у вартість квадратного метра закладаються ще старі ціни. Виходить, що в споруді висотки на 350 квартир вартість землі складає приблизно 285 доларів в ціні одного квадрата, або близько 30%.
"Не забувайте, що раніше, щоб почати будівництво потрібно було отримати не менше півсотні підписів. І за кожен потрібно було заплатити", - каже заступник директора будівельної компанії.
За його словами, підпис одного із заступників Леоніда Черновецького, на початку 2008 року, коштував мільйон доларів.
"Тоді за гроші можна було вирішити все: так наприклад, відділу, де я працювала, потрібно було узгодити будівництво на березі Дніпра, точніше об'єкт за планом охоплював водну частину. За законом це заборонено, але нам в наказовому порядку дали вказівку знайти рішення - в результаті в документації написали: "ділянка тимчасово укрита водною гладдю", і дали позитивне рішення", - розповіла одна з колишніх співробітниць Київської ОДА.
У самій столиці ситуація не краща - так один з пафосних бізнес-центрів примудрився "переплутати" свої етапи будівництва: забудовник спочатку ввів цей об'єкт в експлуатацію, а потім отримав землевідведення під його будівництво.
Щоб здати приймаючій комісії об'єкт - потрібно отримати близько 20 підписів. Це сфера ДАБК (iнспекцiї Державної архитектурно-будiвельної контори). У Києві, за даними учасників ринку, розцінки цієї організації починаються від 40 доларів за квадрат.
Також потрібен позитивний висновок Бюро державної експертизи. У цієї компанії свої тарифи: до десяти доларів за квадратний метр.
"Скромна рентабельність забудовника - міф, який згодовують українцям ті ж забудовники. До кризи вони мали 100% і вище рентабельність. І до сих пір забудовники не можуть змиритися з думкою, що їх час минув. Всі чекають, що ринок ось-ось відновиться, тримають ціни", - вважає брокер Іван Єфименко.
Втім, на ціни впливає не тільки жадібність забудовників, а й їх боргове навантаження.
Криза фактично обнулила первинний ринок нерухомості: більшість компаній опинилася в списках боржників банків.
У 2009 році серйозне боргове навантаження мав кожен другий забудовник. Зараз ситуація не набагато краща - близько 20 об'єктів столиці заморожено через фінансові проблеми забудовників, а на ринку нерухомості відбуваються злиття та поглинання - більш великі гравці поглинають ослаблених.
Iснує ще один фактор, який впливає на собівартість квадратного метра - звичайна халатність.
"Часто до кризи забудовник не знав, яка реальна собівартість квадратного метра. Будівництво велося, ґрунтуючись на дуже приблизних, часто роздутих кошторисах. На кожному етапі крали: відділи постачання отримували відкати на закупівлях, прораби списували матеріали, будівельники несли додому з будівництв плитку, бетон, арматуру тощо"- говорить Олексій Ворошковскій, директор компанії, яка заробляє на оздобленні фасадів будівель.
"Тоді ринок ріс, ціни галопували. Всі знали, скільки б не коштував квадратний метр - завтра він буде ще дорожче. Це було дуже рентабельно і тоді сюди хлинуло дуже багато випадкових бізнесменів, без досвіду будівництва. Часто вони навіть не цікавилися, у скільки їм обійдеться зведення будинку, а деякі не цікавилися цим й після завершення об'єкта", - погоджується Єфименко.
Дійсно, до кризи можна було побачити часто таку картину: будівельники не сильно церемонилися з матеріалами - 30% бій плитки вважався нормою, робота велася стихійно - бетон привозили задовго до того, як він був потрібен на будмайданчику, в результаті його виливали поруч з майданчиком, будівельники могли також витратити матеріалів більше, ніж закладено в нормативах, наприклад, зробити на декілька сантиметрів товщу стіну. Все це здорощувало будівництво як мінімум на 30%.
Звичайно, що всі ці витрати забудовники поспішали перекласти на плечі покупців у вигляді захмарних цін на квадратні метри.