Редевелопмент промзон: як має змінюватися міський простір

У Києві на наступні 20 років прогнозується ріст ринку праці на понад 50%.

Нестача земельних ділянок під будівництво спонукає девелоперів шукати різні можливості для реалізації проєктів. 

Одна з них — редевелопмент територій, зайнятих занедбаними промисловими об’єктами. 

Що таке редевелопмент 

З часом суспільство й технології зазнають трансформації. Відповідно орієнтовані на потреби минулого об'єкти та території стають неефективними.

Наприклад, на сьогодні вже немає потреби, щоб промислові підприємства з усією супутньою інфраструктурою знаходилися в межах міста, особливо у його центральній частині.

Проблема промислових і складських приміщень, що неефективно використовуються, близька й Києву. 

Так, у межах столиці є велика кількість занедбаних об’єктів, які займаючи велику площу, функціонують лише частково.

Поряд з об'єктами, де виробництво зупинено, часто утворюються хаотичні звалища, що нівелюють загальний вигляд міста. Крім того, це погіршує екологічну ситуацію.

Процес перепрофілювання не завжди передбачає знесення застарілих промислових і адміністративних будівель. 

Взявши до уваги різні характеристики, девелопер може прийняти рішення й щодо їхньої реконструкції.

У будь-якому випадку, редевелопмент може стати одним із можливих способів отримати нові площі, адже включає в себе перепрофілювання (часткове чи повне) та зміну призначення районів і зон усередині міста. 

Також нові споруди генерують прибуток у міський бюджет. 

Наприклад, в Австрії циліндричні газові резервуари, що використовували для зберігання газу на старому заводі, перетворили на багатофункціональний комплекс із житловими, офісними та торговими приміщеннями. 

А стару текстильну фабрику у Польщі — на один із найбільших торгово-розважальних центрів у Центральній Європі. 

Так, у новому проєкті Генплану Києва передбачено модернізацію понад 1660 гектарів столичних промзон. 

На промислових територіях планується зведення житлових комплексів, будівництво скверів та прогулянкових зон, а також створення об'єктів супутньої міської інфраструктури.

Труднощі перевтілення

Перепрофілювання промислових кварталів — перспективний процес, однак він має певні складнощі. 

Перш за все, вони зумовлені відсутністю комплексної і чіткої державної програми винесення промислових підприємств за територію міст, відповідної законодавчої бази, а також механізму стимулювання девелоперів. 

Часто у потенційних споруд для перепрофілювання складна та непрозора структура власників, що спричиняє непорозуміння у процесі редевелопменту. 

Зокрема, влада Японії у межах відповідної програми брала на себе владнання усіх суперечок, що могли виникати між власниками, орендарями, місцевими громадами тощо.

Також складнощі проєктів із перепрофілювання можуть полягати в:

- отриманні дозвільної документації на будівництво чи реконструкцію; 

- високій вартості та тривалості реалізації проєкту (розчищення майданчика, утилізація будівельного сміття тощо);

- нестачі інфраструктури біля об'єкта (комплексний редевелопмент, на відміну від точкового, передбачає додаткові витрати на зведення інфраструктури);

- віддаленості переміщеного підприємства від метро та транспортних магістралей міста;

- боротьбі з побоюваннями потенційних клієнтів щодо екологічної ситуації на території, де функціонувало підприємство.

Тож перед реалізацією проєкту варто владнати всі питання з дозвільною документацією, оцінити ризики та виявити потенційні витрати, продумати, як запланований об'єкт виглядатиме на фоні вже наявної забудови та чи відповідатиме функціональному призначенню території.

Нові проєкти мають гармоніювати зі стратегією територіального розвитку. 

Наприклад, у центральній планувальній зоні Києва гранична висота забудови обмежена до 27 метрів тощо.

Проблема занедбаних територій у світі

У Європі застарілі промислові об'єкти почали перебудовувати в економічно привабливі ще минулого століття. 

Наприклад, сьогодні в Лондоні промислові зони займають не більше 10% площі міста.

Редевелопмент промислових кварталів у місті здійснюється шляхом підвищення їхньої інвестиційної привабливості. 

А у Франції — процеси виведення за межі столиці промислових підприємств тривають уже більше 40 років.

Так, звичайною є практика, коли влада приділяє увагу ефективному використанню простору у місті та різними механізмами сприяє проєктам редевелопменту. 

Наприклад, у Японії в межах комплексної програми міського розвитку вимоги з боку держави до забудови дещо пом'якшувались, на вигідніших умовах продавались публічні землі. 

Також, щоб скоротити витрати забудовника, виділялись додаткові кошти на інфраструктуру району, що піддавався реновації.

Девелопери реалізують проєкти за підтримки уряду і в Америці. 

Тут діють різноманітні фінансові послаблення. Крім того, застосовується механізм відкладених податкових платежів, а витрати на розчищення території девелопери погашають за рахунок невиплачених податків.

Отже, винести промислові підприємства за межі міста, ревіталізувати колишні промислові квартали — логічне рішення. 

Світова практика демонструє, що на правильно організованому ринку це сприятиме наповненню міського бюджету. 

Однак, редевелопменту має слугувати комплексна державна підтримка у вигляді відповідної програми та законодавчої бази.