Просчитались, но где? Почему правительство в очередной раз меняет правила "еОсели" и кого коснутся эти изменения

Государственная ипотечная программа "еОселя" с 17 июля обновляет условия получения кредита, требования к жилью и возможности использования государственной поддержки.

Часть этих изменений была ожидаемой. В частности, правительство расширило программу для ветеранов и семей погибших защитников, предоставив им доступ к ипотеке под 3% годовых.

В то же время некоторые нововведения являются "шагом назад". Это касается требований к площади жилья, которое можно приобрести по программе. Зачем ввели эти изменения?

Основные изменения

Первое изменение – снижение кредитной ставки до 3% для ветеранов войны и семей погибших защитников и защитниц. Речь идет об участниках боевых действий, лицах с инвалидностью вследствие войны, участниках войны, семьях погибших ветеранов и погибших защитников.

В программе "еОселя" есть две основные категории заемщиков. Для первой предусмотрена ставка 3% годовых. К ней относятся военнослужащие (контрактники и с недавнего времени все мобилизованные), представители правоохранительных органов, а также работники государственных и коммунальных учреждений в сферах медицины, образования и науки.

Ипотеку под 7% могут получить ветераны и члены их семей, внутренне перемещенные лица, а также другие граждане, не имеющие собственного жилья или нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Ставка фиксируется на первые десять лет. С 11-го года она увеличивается на 3 процентных пункта до 6% или 10% соответственно.

Если заемщик теряет право на льготную ставку, например, увольняется из полиции или школы, то ставка автоматически повышается с 3% до 7%.

Эти изменения более года обсуждались в правительстве и парламенте. "Почему человек с ранением или инвалидностью должен платить более высокий процент? Почему вдова защитника должна платить более высокий процент? Это не соответствует ни здравому смыслу, ни морали", – подчеркнул председатель финансового комитета Даниил Гетманцев.

В то же время председатель парламентского Комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк пояснила, что в настоящее время для военных, медиков, педагогов и ученых право на ипотеку под 3% проверяется ежеквартально. То есть, если военнослужащий уволился со службы и не имеет другого статуса, дающего право на льготную ставку в 3%, то оснований для автоматического сохранения этой ставки нет.

"Но в случаях, когда после получения кредита лицо приобрело инвалидность первой или второй группы в результате войны, ситуация иная. Такие лица, которые были уволены с соответствующих должностей или утратили статус или звание именно в результате этой инвалидности, включаются в льготную категорию на период такой инвалидности. Впрочем, эта норма не распространяется на членов их семей", — пояснила Шуляк.

Еще один нюанс касается семей погибших защитников. Если семья обращается за ипотекой уже после гибели военнослужащего, она имеет право оформить кредит под 3% как отдельная льготная категория. Однако если военный успел оформить льготную ипотеку при жизни, а впоследствии погиб, его семья автоматически не получает эту ставку.

В "Укрфинжилье" поясняют, что причина заключается не в условиях программы, а в нормах гражданского и наследственного законодательства: после смерти заемщика его права и обязательства переходят к наследникам, но законодательство не предусматривает автоматического сохранения для них льготных условий кредитования, которые устанавливались именно для первоначального заемщика.

Также поднимался вопрос о предоставлении льготной ставки в 3% мобилизованным военнослужащим ВСУ (мобилизованные в другие структуры могли претендовать на льготную ипотеку). В Минэкономики такую логику объясняли необходимостью стимулировать военных оставаться на контракте и продолжать службу. В итоге, с начала 2026 года мобилизованные получили право на кредит под 3%.

В "Укрфинжилье" в ответ на запрос "ЭП" сообщили, что пересмотр процентной ставки по кредитам, которые ветераны оформили под 7%, в настоящее время не предусмотрен.

Второе существенное изменение касается площади жилья. Ранее площадь квартиры не должна была превышать 52,5 кв. м для одного человека, жилого дома — 62,5 кв. м. На каждого следующего члена семьи эти лимиты увеличивались на 21 кв. м.

В феврале эти нормы изменились: право на дополнительные 21 кв. м получили только семьи из трёх человек. То есть супружеская пара без детей могла претендовать на квартиру площадью не более 52,5 кв. м. Тогда председатель правления "Укрфинжитла" Евгений Мецгер объяснял такое решение необходимостью "поддержать тех, кто действительно нуждается в помощи".

По словам менеджера компании "ЛУН" Людмилы Кирюхиной, это изменение сократило количество доступного жилья, исключив большинство двухкомнатных квартир для супружеских пар, однако на рынок существенно не повлияло. Причина — количество сделок по программе "еОселя" невелико по сравнению с общим количеством сделок на рынке.

После обновления правил базовая площадь 52,5 кв. м будет действовать для одного человека, а на каждого второго члена семьи будет добавляться 21 кв. м. Для семей из трёх человек оставили лимит 73,5 кв. м вместо 94,5 кв. м. Максимальный лимит — 115,5 кв. м — также сохраняется.

В "Укрфинжилье" заявляют, что решение пересмотреть норматив площади обусловлено практикой первых месяцев действия новых ограничений и обратной связью от кандидатов на участие в программе, банков и застройщиков.

"Норматив в 52,5 кв. м для семьи из одного или двух человек ориентировал семью с ребенком преимущественно на однокомнатную квартиру. Для семейного жилья этого часто недостаточно: ребенку нужно отдельное пространство для сна, учебы и развития. Это не вопрос повышенного комфорта, а базовая потребность. Ограничение площади стало одним из факторов, которые сужали выбор жилья и снижали привлекательность программы для молодых семей", — сообщили в пресс-службе в ответ на запрос ЕП.

Третье изменение касается состава семьи. Теперь в число членов семьи, учитываемых при расчете условий программы, могут входить дети до 21 года (ранее — до 18 лет). В "Укрфинжитле" объясняют это решение "простой логикой": когда ребенку исполняется 18 лет, он автоматически не переезжает в отдельное жилье.

"В возрасте от 18 до 21 года молодые люди, как правило, ещё учатся, проживают вместе с родителями, не имеют стабильного дохода и остаются финансово зависимыми от семьи. Поэтому формально не учитывать их при определении нормативной площади означает не учитывать реальный состав домохозяйства.

При действующем подходе могла возникать парадоксальная ситуация: ребенку исполнилось 18 лет — и нормативная площадь, доступная семье, сразу уменьшилась, хотя фактические жилищные потребности семьи не изменились", — пояснили в компании.

Четвертое изменение касается проверки данных. С согласия заявителя информацию о доходах и платежеспособности "Укрфинжитло" сможет получать через госреестры. Это сократит перечень документов и ускорит рассмотрение заявки.

Кроме того, при оценке платежеспособности можно будет учитывать не только членов семьи, но и других поручителей. Также появляется возможность привлечь имущественного поручителя, который предоставит собственное имущество в качестве дополнительного обеспечения по кредиту.

Жилищный ваучер и "еОселя"

Обновленная "еОселя" предоставит возможность использовать жилищный ваучер для оплаты первого взноса при оформлении ипотечного договора.

Жилищный ваучер появился в рамках программы "еВідновлення" для поддержки отдельных категорий внутренне перемещенных лиц с временно оккупированных территорий: тех, кто имеет статус участника боевых действий или лица с инвалидностью вследствие войны.

Ваучер означает обязательство государства профинансировать приобретение или строительство жилья на сумму до 2 млн грн. Его можно было использовать для покупки готового жилья, инвестирования в строительство или погашения ипотечного платежа.

С 1 декабря 2025 года до начала июня украинцы подали 41,3 тыс. заявок на жилищный ваучер. Из них одобрено почти 3,3 тыс. заявок на общую сумму 6,59 млрд грн. Более 1,8 тыс. семей уже приобрели жилье с помощью ваучеров.

Когда правительство представило программу жилищных ваучеров, сложилось впечатление, что с их помощью можно будет погасить оформленную ипотеку "еОсели". Впоследствии в "Укрфинжитле" пояснили, что такого механизма нет. Норма о "погашении ипотечного кредита" касалась механизма использования самого ваучера и не означала возможности погасить им действующий кредит по программе "еОселя" или использовать в качестве первого взноса.

Обновленные условия программы "еОсели" позволяют использовать жилищный ваучер в качестве первого взноса при оформлении нового кредита. Однако, как пояснили ЕП в "Укрфинжилье", в настоящее время существует правовая коллизия: "На жилье, приобретенное с использованием ваучера, налагается пятилетний запрет на отчуждение, тогда как по ипотечному кредиту именно это жилье должно быть передано банку в залог".

В компании "Укрфинжитло" отмечают, что для урегулирования этого вопроса необходимо внести изменения в законы "Об ипотеке", "О нотариате" и "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений". Только после этого жилищный ваучер можно будет использовать в качестве источника первого взноса по программе "еОселя".

Использовать ваучер для погашения уже оформленной ипотеки нельзя.

Есть ли доступное жилье для "еОсели"

Аналитика компании "ЛУН" показывает, что из-за ограничений программы "еОселя" доля квартир, подходящих под программу, на вторичном рынке невелика.

По словам Кирюхиной, в Киеве в соответствии с действующими параметрами программы, в частности с ценовыми ограничениями и лимитом площади до 52,5 кв. м, лишь 0,9–1,2 % квартир соответствуют условиям программы "еОсели". Абсолютное большинство из них, 95%, — однокомнатные. Если учесть более гибкий сценарий (плюс 21 кв. м на второго члена семьи), то доля таких квартир вырастет до 1,8–2,3%, и среди них 40% будут двухкомнатными.

Во Львове доступность ещё ниже: по базовым условиям на рынке находится менее 1% квартир, а при расширенном лимите площади — 0,6–1,1%. В Киевской области ситуация лучше: в зависимости от параметров программы доля доступных квартир составляет 2,1–10,9%.

"Такие небольшие доли на вторичном рынке закономерны, поскольку по условиям программы жилье в большинстве регионов должно быть построено в течение последних трех лет. В первую очередь речь идет о жилье, которое продается застройщиком, а не на первичном рынке. Так, в Киеве из 366 жилых комплексов с открытыми продажами 51 предлагает приобретать в них квартиры по программе "еОселя", — отметила Кирюхина.

Быстрее всего продаются компактные квартиры – в соответствии с логикой "еОсели". На вторичном рынке Киева это квартиры площадью 50 кв. м за 50 тыс. долл.

"Это довольно большая квартира по низкой цене — спросом пользуется как можно больше жилья по как можно меньшей цене. Для сравнения: медианная цена в объявлениях об однокомнатных квартирах в Киеве составляет 70 тысяч долларов", — добавила Кирюхина.

По данным "ЛУН", летом 2025 года однокомнатные квартиры в среднем продавались за 32 дня, двухкомнатные — за 44, трехкомнатные — за 53 дня. Однако с весны 2026 года скорость продажи первых двух типов почти сравнялась.

"Цены на однокомнатные квартиры держатся, а на двухкомнатные упали со 114 до 108 тысяч долларов. То есть рост темпов продаж двухкомнатных квартир может быть вызван не интересом к ним, а их большей доступностью", — отмечают в "ЛУН".

Кирюхина считает, что ограничения программы "еОселя" в отношении площади жилья в целом соответствуют реальному спросу на рынке: "Чаще всего украинцы покупают квартиры площадью около 50 квадратных метров не из-за требований государственной программы, а потому, что именно такое жилье более доступно по цене".

В компании считают, что "еОселя" оживила спрос на рынке недвижимости. Кто-то смог выбрать жилье по программе "еОселя", а те, кому не подошли условия, обратились на вторичный рынок или оформили рассрочку у застройщика.

Каковы результаты программы

За более чем 3,5 года услугами "еОселя" воспользовались 27 тыс. украинцев, которые оформили кредиты на 47,3 млрд грн. Среднюю стоимость ипотечного жилья "Укрфинжитло" оценивает в 2,44 млн грн, площадь — в 56,3 кв. м. За последний год эти показатели практически не изменились.

Большинство ипотечных кредитов (62%) было предоставлено льготникам: 16,7 тыс. человек получили 28,3 млрд грн. Чаще всего льготные ипотеки выдавали военным и сотрудникам силовых структур (75% или 12,6 тыс. человек). Среди них больше всего кредитов получили полицейские (31,1%) и военнослужащие ВСУ по контракту (30,5%), на мобилизованных пришлось 2,6%.

Меньше всего кредитов получили сотрудники Службы судебной охраны – 0,2% или 24 человека. Педагоги и медики получили одинаковое количество ипотечных кредитов: по 1,8 тыс. или 14%. На внутренне перемещенных лиц пришлось 8% выданных кредитов.

За последние 12 месяцев портфель выданных кредитов по программе "еОселя" увеличился на 56% — с 17,3 тыс. до 26,9 тыс., а общая сумма выданных кредитов — с 28,6 млрд грн до 47,4 млрд грн. Больше всего средств выдали государственные Ощадбанк, Приватбанк и Укргазбанк: почти 83,4 % ипотечных кредитов на сумму 38,3 млрд грн.

За год "Ощадбанк" увеличил количество выданных кредитов на 48%, но его доля сократилась с 37,1% до 35,2%. Наиболее заметный рост среди крупных учреждений продемонстрировал "Сенс банк". Количество выданных им кредитов выросло в 2,7 раза (с 629 до 1 687), доля на рынке — с 3,6% до 6,3%, сумма — с 1,2 млрд грн до 3,5 млрд грн.

Чаще всего украинцы выбирали жилье в Киевской области (28,6%), Киеве (21,8%) и Львовской области (6,4%). Менее 1% ипотечных квартир украинцы покупали в Сумской, Черновицкой, Кировоградской, Николаевской и Запорожской областях.