Как провести тепломодернизацию кварталов

Проблема неэффективного жилья - общеизвестна, средний уровень энергопотребления в украинских многоэтажках почти на 50% превышает сравниваемые показатели стран ЕС. На фонд многоквартирного жилья приходится около половины конечного энергопотребления в жилом секторе, который, в свою очередь, отвечает за примерно за треть конечного энергопотребления страны.

В Украине с 2014 года было введено несколько национальных и муниципальных программ поддержки термомодернизации жилья. С одной стороны, они доказали свою эффективность: дома-участники стали более устойчивыми к энергетическим шокам, а их совладельцы получили ощутимое сокращение расходов на коммунальные услуги. С другой стороны, охват этих программ остается крайне ограниченным: ежегодно модернизируется лишь около 0,1% общего фонда зданий.

Проблема этих программ в том, что на системный кризис они до сих пор отвечают точечными решениями - и даже эти решения работают только там, где сами совладельцы многоквартирного дома готовы организоваться и пойти в проект реновации или термомодернизации.

В то же время основной очаг низкой энергоэффективности в жилищном секторе - это именно стареющий фонд многоквартирных домов, где ОСМД, в отличие от новостроек, создаются значительно медленнее. По разным оценкам, ОСМД в целом охватывают около четверти многоквартирного фонда страны, что критически недостаточно для системного обновления жилого фонда и требует дополнения инструментами муниципальной квартальной термомодернизации.

Как договориться со всем микрорайоном

Ключевую роль в планировании и реализации такой программы должны играть органы местного самоуправления. А государство должно обеспечить рамочную поддержку: создать необходимую нормативную базу, ввести механизмы привлечения муниципалитетами финансирования, в частности грантового, а также гарантировать общий надзор, который будет минимизировать коррупционные риски на местном уровне и защищать права собственников жилья в домах без ОСМД.

Муниципальный квартальный подход также объединит термомодернизацию отобранных домов с модернизацией системы централизованного теплоснабжения и зданий прилегающей общественной инфраструктуры. Город будет готовить план развития теплоснабжения, организовывать закупки и контролировать выполнение работ подрядчиками.

Такой системный подход позволяет модернизировать на уровне квартала или микрорайона не только отдельные здания, а всю локальную систему теплоснабжения - или, при необходимости, внедрять для нее новые технологические решения.

Самая сложная задача - открыть путь к таким программам для массива многоквартирных домов без ОСМД. Без этого квартальный подход рискует остаться решением лишь для лучше организованной части жилого фонда. Чтобы этого избежать, придется менять действующее жилищное законодательство.

Прежде всего - разрешить заключение договоров об управлении и обслуживании не только через ОСМД, но и между собственниками жилья, органами местного самоуправления или муниципальным агентством, а также с участием муниципальных или частных управляющих компаний.

Также нужны нормативные изменения, которые дадут как муниципальным, так и частным управляющим компаниям право реализовывать проекты термомодернизации. Их преимущество заключается в том, что они уже имеют практический опыт такой работы. В то же время привлечение таких компаний может создавать более высокие коррупционные риски по сравнению с вариантом привлечения исключительно домов, где созданы ОСМД. Одним из предохранителей в таком случае должны стать строгие процедуры предварительного отбора, а также послепроектные аудиты модернизированных многоквартирных домов.

Важно подчеркнуть: квартальные проекты не являются альтернативой ОСМД и тем более не должны работать против них. Они не должны забирать ресурсы у уже работающих программ термомодернизации, а наоборот - могут стать одним из самых сильных стимулов для создания новых объединений совладельцев.

Для этого органы местного самоуправления в рамках квартальных проектов могут предлагать ОСМД более выгодные финансовые условия, в частности грантовые надбавки, а также обеспечивать необходимую техническую, организационную и информационную поддержку тем совладельцам жилья, которые только готовятся к созданию ОСМД в своих домах.

Таким образом, "квартальная" модель может стать мощным демонстрационным инструментом для неорганизованных совладельцев жилья, показывая, что проекты термомодернизации вполне реалистичны при условии даже минимальной координации усилий, и способны обеспечить не только существенную экономию энергии и средств, но и более широкую модернизацию целых районов.

Другим, фактически обратным, подходом может быть не создание новой квартальной модели с нуля, а распространение уже действующих программ энергоэффективности на дома без ОСМД. Для этого понадобятся параллельные или переходные правовые механизмы, которые позволят частным и муниципальным жилищно-эксплуатационным компаниям, отобранным по строгим критериям, брать на себя организацию и реализацию проектов термомодернизации.

Где взять деньги

Финансирование может осуществляться через муниципальный револьверный фонд, который будет сочетать гранты государственного агентства или профильного министерства, донорское финансирование и взносы совладельцев домов, участвующих в программе. Одним из возможных механизмов таких взносов может стать модель платежей по логике ЭСКО, которая позволит совладельцам возвращать средства за счет экономии энергоресурсов, достигнутой после модернизации.

В то же время внедрение такого подхода также требует отдельного нормативного урегулирования. Работа самого фонда должна сопровождаться надлежащим мониторингом и мерами по развитию способности, чтобы обеспечить соблюдение установленных требований и минимизировать коррупционные риски.

Но в муниципальном квартальном подходе именно государство должно взять на себя ключевую финансовую роль. Его логика заключается в том, что средства из государственного бюджета направляются в муниципальные структуры или агентства, которые далее распределяют их как финансовую компенсацию для владельцев жилья.

Чтобы квартальная модернизация действительно показала результат, перед ее запуском нужно снять ряд болезненных ограничений, которые уже сегодня тормозят действующие программы. Одно из главных - так называемый кассовый разрыв, то есть отсутствие доступного переходного финансирования для покрытия собственного взноса совладельцев жилья.

Даже при наличии значительных грантов, которые могут покрывать до 70% стоимости проекта, финансирование собственного взноса для рядового владельца жилья всегда оставалось сложным. До войны эту проблему еще можно было частично решить за счет банковских кредитов под 15% годовых. После 2022 года ставки выросли до 25%, а банки фактически свернули кредитование ОСМД, рассматривая их как сегмент со слишком высоким риском проблемных кредитов.

Одним из возможных решений могло бы стать создание целевых продуктов через государственные банки для поддержки всех участников квартальной модернизации - как собственников жилья, так и подрядчиков, для которых доступ к банковскому финансированию является критически важным, учитывая то, что грантовая составляющая финансирования проектов термомодернизации выплачивается только после завершения работ и прохождения постаудита.

Время готовить кадры

Еще один серьезный вызов для внедрения - дефицит квалифицированных кадров на всех уровнях: от энергоаудиторов и инженеров до менеджеров проектов термомодернизации. Учитывая сложность задач квартального уровня, критически важно, чтобы у муниципалитетов были собственные действенные структуры - например, специализированное агентство или профильный департамент, способные сопровождать весь цикл таких проектов.

И сегмент ОСМД, и неорганизованный рынок термомодернизации многоквартирных домов нуждаются в профессиональных менеджерах с надлежащими техническими и финансовыми компетенциями, которые смогут сосредоточиться на реализации проектов и действовать в интересах совладельцев жилья. Часть таких специалистов можно готовить под эгидой Фонда энергоэффективности для поддержки проектов ОСМД, часть может появиться в частных управляющих компаниях.

Но для успеха квартального подхода решающей будет именно государственная политика по созданию такой кадровой и институциональной базы на муниципальном уровне. Поэтому инвестиции в учебные программы для специалистов по энергоэффективности и их популяризация - как на национальном, так и на местном уровнях - должны стать одним из практических приоритетов.

Первый шаг

Сегодня правительство расширяет программы энергетической поддержки и запускает отдельные инструменты для многоквартирных и частных домов, бизнеса и социальной инфраструктуры, а общины принимают планы энергоустойчивости. Но среди этих решений пока нет тех, которые работали бы на уровне кварталов или микрорайонов, однако именно это выглядит следующим и вполне логичным шагом.

В перспективе же квартальная модернизация может стать основой отдельной государственной программы и ключевым элементом послевоенного плана восстановления страны в части обновления устаревшего многоквартирного жилого фонда.