Как работает ипотека во время войны
Ипотека в Украине развивается благодаря "еОсели". Очевидно, условия по чисто банковским кредитам не могут конкурировать с государственной ипотекой, ведь в среднем ставки по "еОсели" вдвое ниже процентов, которые предлагают банки. Однако сверхважно сохранить этот банковский сегмент.
С начала года доля выданных коммерческих ипотечных кредитов (вне государственной программы "еОселя") в среднем составила 4,5%. По сравнению с аналогичным периодом 2024 года количество таких кредитов выросло на 2 п. п. При этом более 60% коммерческой ипотеки было выдано на приобретение жилья на вторичном рынке и около 40% - на первичном.
На мой взгляд, двигателем развития ипотеки является сотрудничество банков и девелоперов, которые, во-первых, значительно уменьшают риски для клиента, решившего приобрести жилье на стадии строительства, а во-вторых, ставки по совместным ипотечным программам позволяют уменьшить процентную нагрузку в среднем на 2-5 п.п.
Тесное сотрудничество банков и девелоперов во внедрении совместных ипотечных программ - это перспектива восстановления строительной отрасли, стимул для создания более современного жилья, учитывающего реалии войны: энергонезависимость, вместительные укрытия и тому подобное. А еще совместные ипотечные программы - это дополнительная возможность приобрести жилье без наличия всей суммы его стоимости.
Основные характеристики выданных ипотечных кредитов
За пять месяцев 2025 года основные характеристики выданных ипотечных кредитов по коммерческим программам на первичном рынке жилья, в том числе по совместным программам с девелоперами, почти не изменились:
- подавляющее большинство банковских ипотечных кредитов предоставляется на жилье стоимостью 2,3-2,8 млн грн;
- первый взнос по кредиту чаще всего не превышает 30% стоимости жилья;
- наибольшим спросом пользуется жилье на первичном рынке - 1-2-комнатные квартиры площадью от 45 кв. м до 70 кв. м;
- три четверти ипотечных сделок на первичном рынке заключаются сроком на 20 лет;
- около 80% коммерческих ипотечных кредитов на первичном рынке выдаются в наиболее безопасных регионах и городах: Киеве, Киевской области, Львове, Ивано-Франковске, Закарпатской области.
Как безопасно взять ипотечный кредит на первичное жилье
Прежде всего я советую ознакомиться с рядом технических фактов о новостройке, которые можно проверить: есть ли у девелопера все разрешительные документы, нет ли судебных обременений, протестов общества против строительства, активно ли ведутся строительные работы (нет ли простоев), придерживается ли девелопер сроков строительства.
Во-вторых - проверить, аккредитованы ли девелопер или объект в программе "еОселя" (аккредитация в государственной ипотечной программе является весомой гарантией качества возводимого объекта, профессиональной репутации и надежности девелопера).
В-третьих - выяснить, действуют ли совместные ипотечные программы с банками и какие условия кредитования предлагаются (наличие таких программ - это дополнительная "банковская" защита для заемщика, независимо от банка, в котором планируется оформить кредит).
В условиях войны фактор неопределенности влияет на решения граждан - от бытовых вопросов до более глобальных, таких как приобретение жилья в кредит. Именно поэтому безопасность приобретения жилья на первичном рынке - один из ключевых факторов, мотивирующих заемщика.