Купівля квартири: з чого будують житло в Україні та як перевірити якість

На початку вересня киян сколихнула новина про пожежу в одній із багатоповерхівок Києва. На 24-му поверсі будинку, зведеного у 2014 році, загорілася квартира. Найбільшим шоком стали кадри, на яких видно, як з вікна палаючої квартири вилізла жінка і чекала допомоги, стоячи на кондиціонері.

Рятувальникам довелось витратити чимало часу, аби під’їхати до будівлі – двір був запаркований автомобілями. А через відсутність належного тиску у внутрішній мережі водопостачання будинку вогнеборцям довелось прокладати рукавні лінії до місця пожежі.

Це лише один приклад. Нехтування правилами пожежної безпеки – не єдина претензія, яку озвучують покупці квартир у новобудовах до забудовників. Інвесторів турбує низька якість виконаних робіт, економія на будівельних матеріалах, погана звукоізоляція, облізлі фасади та багато іншого.

Чи можна оцінити якість побудованого житла "на око"? На які деталі рекомендують звертати увагу експерти при купівлі квартири? Правда чи міф, що "сталінки" та "хрущовки" кращі за якістю порівняно із сучасними "микитаськами"? Про це піде мова далі.

Ознаки якісного будинку: з чого треба починати

Перш ніж оцінювати якість будівельних робіт у будинку, інвестор повинен перевірити дозвільну документацію і репутацію самого забудовника, нагадує президент Конфедерації будівельників Лев Парцхаладзе. Після цього "домашнього завдання" можна переходити до оцінки якості житла.

"Я рекомендую потенційним інвесторам особисто відвідувати будівельні майданчики перед тим, як укладати договір на придбання квартири. Якщо є можливість побачити саме об’єкт – це ідеальний варіант", – каже директор Інноваційно-технологічного центру промислово-будівельної групи "Ковальська" Вікторія Співак.

Якщо будинок знаходиться на стадії фундаментних робіт, експерти рекомендують навідатися у будинки попередньої черги будівництва або на інші об’єкти, збудовані цією компанією.

"Потрапивши в будинок, в першу чергу звертайте увагу на ті речі, з якими вам, як мешканцю, доведеться стикатися щодня, але на які ви вплинути в подальшому з метою покращення не зможете. Мова йде про оздоблення місць загального користування, сходові клітини, ліфтові майданчики і ліфти, прибудинкову територію, систему теплоізоляції фасаду", – додає Співак.

Вона рекомендує звертати увагу на дрібниці, такі як відсутність тріщин, випуклих частин на штукатурці, напливів бетону чи сколів на бетонних конструкціях.

"Якщо в оздоблювальних роботах ви помітите багато недбалостей, то будьте певні, що під шаром штукатурки знаходиться на менш недбало зроблений монолітний каркас, який на відміну від штукатурки несе не декоративну цінність, а конструктивне навантаження", – попереджає експерт.

Головний інженер департаменту організації будівництва та експлуатації холдингової компанії "Київміськбуд" Олег Регіда погоджується з колегою.

"Якщо дотримано всіх вимог ДБН, то покупець отримає якісну нерухомість. Якщо були порушення, то їх доволі часто видно неозброєним оком – тріщини на стінах, облуплена плитка, погано пофарбований фасад та місця загального користування", – повідомив Регіда.

Також будівельники рекомендують звертати увагу на те, наскільки якісно виконані роботи з монтажу вікон, дверей, радіаторів опалення, розведення комунікацій електро- та водопостачання. Парцхаладзе радить не виключати людський фактор і рекомендує приймати житло з експертами-будівельниками.

Про технології будівництва: з чого складається будинок

Найпоширенішою технологією будівництва в Україні на сьогоднішній день є монолітно-каркасна. Монолітна технологія передбачає поверхове підняття опалубки навколо металевого каркаса, в який заливають розчин бетону.

"Монолітний багатоквартирний будинок можна будувати рік. Термін експлуатації такого будинку може становити до 150 років у порівнянні з 50-70 роками експлуатації панельних висоток", – пояснює головний архітектор KYB Architects Катерина Приходько.

Серед переваг фахівець виділила необмеженість в поверховості, швидкість зведення будинку, стійкість до утворення тріщин і можливість обирати різноманітні варіанти планувальних рішень, не зачіпаючи несучі конструкції, які зазвичай розміщуються по периметру квартири.

Стіни будинку зводяться з цегли, газоблоку чи бетонного блоку, або з комбінації цих матеріалів в залежності від конструкції та функціонального призначення стін.

Технологія будівництва панельного будинку нагадує збірку конструктора – будівля збирається з вже готових бетонних плит. Стики між панелями закладаються розчином цементу. "Головною їх перевагою є більш швидке будівництво в порівнянні з цегляними і монолітними висотками", – розповідає головний інженер KYB Architects Юрій Бойко.[BANNER1]

За рахунок низької собівартості матеріалів знижується вартість житла в таких багатоквартирних будинках. Первинний ремонт не вимагає особливих зусиль і фінансових витрат.

"З проблемами мешканці зіткнуться, якщо захочуть змінити планування квартири. Зробити це буде вкрай складно, оскільки більшість стін панельного будинку – несучі. Другий "мінус" – низький рівень звуко- і теплоізоляції через невелику товщину панелей", – розповів Бойко.

Регіда з "Київміськбуду" каже, що одна з головних проблем панельного домобудування – забезпечення теплоізоляції та герметизації міжпанельних швів.

"Якщо ці роботи виконані неякісно, будинок може сильно втрачати тепло або навпаки, нагріватися у теплу пору року. Також має місце потрапляння вологи всередину. Як наслідок – грибок", – розповів головний інженер департаменту організації будівництва та експлуатації КМБ.

Будинки з цегли. Порівняно з минулим десятиліттям сучасні забудовники зводять менше будинків з цегли. Пов'язано це, перш за все, з високою вартістю матеріалів і зростанням витрат через тривалість будівельних робіт.

"Будівництво цегляного будинку висотою від 9 до 20 поверхів займає мінімум 1,5-2 роки. У той час, як панельну багатоповерхівку можна "зібрати" за 9-12 місяців", – пояснює головний архітектор проєкту KYB Architects Роман Кравченко.

Архітектори стверджують, що зараз отримують лічені запити на проєктування цегляних багатоповерхівок. Таке житло за якістю в рази краще аналогів, побудованих з інших матеріалів, і відноситься до преміум-сегменту.

Матеріали, що використовуються в монолітних будинках

Цегла використовується не тільки в якості окремого будматеріалу, а й як "наповнення" монолітно-каркасних будинків. Вона вважається найбільш екологічно безпечним стіновим матеріалом.

Цегла буває кількох видів: силікатна, виготовлена з вапна та піску, та керамічна, що виготовляється з глини шляхом обпалювання у спеціальній сушильній камері при температурі 1000 градусів. У кожного виду цегли своя теплопровідність, термін придатності і застосування.

Керамічна цегла буває повнотіла та пустотіла. Останню ще називають керамоблоками або кератермом. Для повнотілої цегли використовують тільки глину, а при використанні пустотілої додається ще деревна тирса, розповів ЕП Регіда.

Робота з цеглою вимагає певної кваліфікації майстрів. "Кладка цегли – це порівняно тривалий процес, що впливає на загальні темпи будівництва. Зокрема з цієї причини більшість забудовників надають перевагу в будівництві дрібноштучним будівельним блокам", – розповідає Вікторія Співак з "Ковальської".

Блоки в залежності від матеріалу виготовлення діляться на керамічні, газобетонні, пінобетонні, керамзитобетонні, бетонні та шлакобетонні.

Газоблок – легкий але водночас крупний матеріал, який складається з кварцового піску, алюмінієвої пудри, вапна, цементу та води. В результаті взаємодії компонентів утворюються пори, завдяки яким матеріал стає легким та теплим.

Спеціалісти кажуть, що за своїми фізичними властивостями газобетон подібний до дерева – це матеріал, який "дихає", екологічно чистий та теплий. Як і дерево, його легко пиляти й свердлити. Саме тому у більшості випадків забудовники надають перевагу саме йому. Втім, у газоблоку так само є свої "плюси" і "мінуси".

"Блоки з газобетону добре тримають тепло, але недостатньо захищають від шуму, тому в якісних багатоповерхових будинках використовуються переважно для міжкімнатних перегородок", – каже Співак.

Інженер-проєктувальник Дмитро Макагон звертає увагу, що газоблоки "не тримають" на собі важкі меблі. "Якщо під час ремонту ви багато разів "дірявитимете" стіну і щось туди кріпитимете, то краще обирати цеглу", – зазначає він.

Бетонні та керамзитобетонні блоки – також легкі й пористі будівельні матеріали, з високими показниками міцності. Матеріал цінується екологічними характеристиками. Проте інвестори квартир, що побудовані з керамзитобетону, часто скаржаться на погані звукоізоляційні якості.

Пожежна безпека

Пожежна сигналізація потрібна для попередження про вогонь або задимлення у будівлі, що допомагає прискорити евакуацію людей, і цим краще не нехтувати. Вимоги до пожежної безпеки ростуть разом з висотою будинку.

Експерти рекомендують ретельно перевіряти, як влаштована система пожежної безпеки будинку, в якому ви плануєте купити квартиру.

"Забудовники повинні встановлювати систему пожежогасіння і вони виконують цю вимогу. Але проблема в тому, що часто система може не підключатися. Я бачу, що в багатьох житлових комплексах датчик не підключений", – попереджає Макагон.[BANNER2]

Евакуація мешканців відбувається сходами, оскільки під час пожежі ліфти знеструмлюються. Спеціалісти наголошують, що сходова клітка повинна бути з підпором повітря. Наявність цього фізичного явища можна перевірити, просто відкривши двері.

"Коли виходиш наприклад, з паркінгу, і там "тугі" двері, які важко відкрити? Це підпір повітря, який не дає задимлювати сходи", – пояснює Макагон.

Він каже, що найбільш зацікавленими в надійній системі пожежогасіння мають бути жителі верхніх поверхів. Але багато хто нехтує своєю безпекою. "Буває, люди самі зрізають датчики диму, тому що "дизайн псує", – скаржиться інженер.

Енергоефективність

Високий рівень енергоефективності – одна з головних переваг нових будинків у порівнянні зі старим житлом. Зовнішнє утеплення, лічильники тепла і горизонтальна схема розводки опалення дають можливість економити на обігріві будинків.

В якості зовнішнього утеплювача використовують мінеральну вату або пінопласт. Мінвата більш екологічна і негорюча. Використання пінопласту обмежено державними будівельними нормами.

"Пінопласт може горіти або тліти, він токсичний і виділяє стирол в разі нагрівання. Важлива і товщина утеплювача – чим більше, тим краще", – зазначає Макагон.

Звукоізоляція, планування, благоустрій

Найбільші скарги від покупців квартир поступають на гарну провідність шуму. Сварки сусідів зліва та плач дітей сусідів справа чути через неякісні або дешеві будматеріали, кажуть експерти.

"Є два типи шуму – повітряний і ударний. Газоблок – це легкий матеріал і добре гасить ударний шум, але погано гасить повітряний. Бетон або цегла – навпаки", – розповідає Макагон. За його словами, спільні з сусідами стіни можна додатково ізолювати і коштує це "не дуже дорого".

Співак з "Ковальської" рекомендує вивчати проєктну документацію об'єкта, вивчати класи будівельних матеріалів і стежити за тим, щоб забудовник дотримувався документів. Це допоможе уникнути проблем з незадовільною якістю будівництва.

Лев Парцхаладзе нагадує, що прийняті нещодавно державні будівельні норми ставлять більш високі вимоги і щодо якості огороджувальних конструкцій, і щодо звукоізоляції.

"Однак перевірити якість можуть тільки люди зі спеціальною освітою - з боку держави цю функцію виконують інспектори Державної інспекції містобудування, а споживач може звернутися за таким аналізом до зовнішнього експерта", – говорить президент КБУ.

Технічні характеристики будівельних матеріалів доповнюються якістю проєктних рішень і планувань. Продумане планування передбачає відсутність непрямих кутів і витягнутих кімнат.

В європейських житлових комплексах передбачається наявність ряду додаткових послуг і приміщень, доступних всім мешканцям. До них відносяться спортзал або кімната для занять спортом, басейн, кімната для вечірок і заходів, дитячі кімнати.

"Це особливо зручно для тих, у кого маленька квартира. В Україні таке рідко зустрічається", – говорить інженер-проєктувальник Макагон.

"Хрущовки" VS сучасні ЖК

80% житла в Україні мають застарілий інфраструктурний стан, повідомляє Міністерство розвитку громад та територій. Про масову реконструкцію або реновацію житла не йдеться через ряд причин, в першу чергу – законодавство та відсутність вільного капіталу.

В той же час багато мешканців "сталінок" і "хрущовок" задоволені станом свого житла і скептично реагують на потенційне переселення у "25-поверхові бетонні гетто". Серед головних переваг цегляних 5-поверхових будинків називають великі зелені подвір’я та розвинену соціальну інфраструктуру поблизу.

Будь-який будинок має життєвий цикл і від якості догляду за ним залежить його стан, каже Парцхаладзе. У "Ковальській" наголошують, що термін придатності бетону, залізобетонних конструкцій, цегли залежить багато в чому від способу утримання будинків, впливу зовнішніх факторів на їх матеріали і своєчасних регулярних реконструкцій.

"Проблема "хрущовок" та інших житлових проєктів радянського зразка в Україні полягає в тому, що десятки років будівлями і комунікаціями навколо них ніхто не займався. Відсутність елементарного ремонту всередині і зовні може призводити до зайвої вологи і грибка, які при багаторічному впливі можуть проникати навіть в бетон і руйнувати його", – розповідає Співак.

Ржавіння і зношення інженерних мереж призводить до руйнування стін, фундаменту, несучих конструкцій.

"Коли говорять про вичерпання ресурсу "хрущовок", то говорять про інженерні мережі. Замінити їх коштує не так дорого. Куди більші претензії - це невідповідність по нормам енергоефективності, відсутність ліфтів і пандусів, піднятий цоколь", – розповідає Макагон.

Як з'ясувала ЕП, 60-річне житло може простояти ще стільки ж після проведення капітального ремонту. "З конструктивної точки зору вони можуть стояти дуже довго. У тій же Німеччині 5-поверхівки, зведені 50-60 років тому, в ідеальному стані", – коментує інженер.

Забудовники впевнені, що в наші дні якість будівництва є суттєво вищою.

"Бетони, які використовують в будівництві сьогодні, умовно мають термін придатності 80-120 років, але за умови дотримання правильних умов експлуатації. Своєчасний ремонт значно подовжує термін експлуатації будівель", – додає Співак.