Ігор Ніконов, "КАН девелопмент": 90% будівельного ринку працюють за принципом "пилососимо з усіх"
У чому головна проблема київських заторів і паркінгів, яка реальна собівартість будівництва, чому зміцнення гривні треба розслідувати, як впливає на ринок "Укрбуд", і чому Ніконов не розуміє "дачників". (рос)
Авторка популярного блога "Где в Киеве жить хорошо" в своем телеграм-канале провела опрос среди подписчиков: "Если бы у вас была любая сумма денег и потребность выбрать только застройщика, кто из девелоперов был бы вашим фаворитом?".
По результатам голосования более 2,7 тыс подписчиков с большим отрывом победила компания "КАН девелопмент". За нее отдали свои голоса 46% респондентов.
Архитектура и концепция жилых комплексов компании Игоря Никонова действительно отличается от проектов большинства участников рынка киевской недвижимости.
КАН отдает предпочтение низкоэтажной застройке на больших участках земли. Компания одной из первых в Киеве стала реализовывать проекты по концепции "город в городе" — жилой комплекс со всей необходимой инфраструктурой для жизни, работы и отдыха.
Правда, так было не всегда. Есть в истории КАН и небоскребы, строительство которых вызывало нелестные отзывы. Например, 21-этажный дом Diamond Hill, построенный в центре Киева недалеко от площади Славы.
В портфеле застройщика:
Жилые комплексы: "Комфорт таун", Central Park, Tetris Hall, Diamond Hill, "Парковый город", "Республика", "Файна таун".
Бизнес-центры: IQ Business Center, "Бизнес кампус B12" в UNIT.City, 101 Tower, "Доминант", Senator.
Торгово-развлекательные комплексы: Ocean Plaza, Arena City, Arena Entertainment.
Еще одной отличительной чертой компании Никонова является отсутствие громких скандалов. Особенно на фоне его дружбы с городским головой Киева Виталием Кличко и работы первым заместителем главы КГГА.
Ранее "Радио Свобода" сообщала, что девелопер выполнял роль "серого кардинала" и помогал мэру управлять столицей. Более детально о политическом окружении застройщика, о его связях, и соседстве с Сергеем Левочкиным можно почитать в его интервью Украинской правде 2014 года. О бизнес-связях, становлении и партнерстве с Вагифом Алиевым читайте в интервью в рамках совместного проекта ЭП и "Зе Интервьюер".
Сам Никонов утверждает, что репутация позволяет ему завышать маржу и зарабатывать на продажах больше остальных застройщиков. Так ли это, и может ли представитель столичного строительного рынка быть безупречным?
Ответ на этот вопрос — в интервью.
О столичной инфраструктуре: "Ни в коем случае нельзя выносить производство за город"
— Предлагаю начать с инфраструктуры. Два года назад я добирался на автомобиле с Виноградаря в центр на 10-15 минут быстрее. Чего нам ждать от транспортной инфраструктуры Киева?
— Много лет назад я был на конференции в Дубае. Там мэр города рассказывал, что они строили его с нуля, предполагая все тенденции развития транспорта, но все равно "попадали в пробки". "У меня четыре машины. Зачем мне четыре машины, я не знаю, но они у меня есть", — отвечал он на вопрос, что делать.
Пока мы не покажем, что людям быстрее и проще передвигаться на общественном транспорте — к этому пришел весь мир, — о пробках мы не забудем.
Начал работать закон о парковках, одним из инициаторов которого был я, работая первым заместителем городского головы. Усилился контроль за полосами общественного транспорта, за незаконными парковками, которые создают проблемы с трафиком. Еще полгода, и ситуация в городе сильно изменится.
Первое — надо пересаживаться в общественный транспорт.
Второе — в центр города должен быть дозированный доступ, здесь слишком много авто.
Третье — тенденция жить возле места, где мы работаем, начнет претерпевать серьезные изменения. Гораздо больше людей берут арендное жилье, особенно молодежь.
Может, этот тренд еще не так развит в Украине, но в мире точно. В США нет проблем переехать, например, из Хьюстона в Бостон, а мы на соседнюю улицу боимся переехать, потому что привычка, соседка хорошая.
Также ни в коем случае нельзя выносить производство за город. Наоборот, нужно создавать рабочие места в центре. Магистрали, инфраструктурные дороги — вокруг них должно быть место, куда человек может быстро дойти, чтобы меньше ездить.
Киевлянин тратит минимум два часа в день на передвижение, а это значит, что один месяц в году вылетает только на транспорт.
— То есть вам близок тезис советника Кличко Максима Бахматова о том, что в центре города пользоваться автомобилем должно стать неудобно.
— Это правильно. Надо сделать глубокий анализ мест, где образовываются пробки, изучить причинно-следственные связи и дать им объяснение. Насколько я знаю, в КГГА уже этим занимаются. "Затычек" в городе не так много, но их следствие распространяется на очень большую территорию.
Эти проблемы нужно решать локально: отменять возможность стоянок в определенных местах, ставить там наряды полиции и жестко наказывать. Если бы существовала муниципальная полиция, гораздо легче было бы все решать. У патрульной полиции своих проблем выше крыши.
Когда я стою в пробке, я уже чаще вижу пустую полосу общественного транспорта. Во многих местах ее контролируют, по крайней мере, в часы пик. Теперь надо улучшить количество, емкость и скорость передвижения пассажиров в общественном транспорте. Надо делать перехватывающие стоянки.
Умная система светофоров тоже даст свое. Пока есть вопросы по финансированию светофоров, но в целом пробки можно побороть упомянутыми шагами и софтом.
— Количество машин все равно будет расти.
— Нельзя думать, что мы можем под возрастающее количество автомобилей создать дорожную инфраструктуру. Надо в какой-то степени ограничивать въезд частного транспорта.
В США, например, есть полосы, где нельзя ехать в автомобиле одному. В Лондоне платный въезд в центр города: 16 фунтов, будь добр, заплати. В Украине психология другая: мы не так давно пересели из автобуса в машины, а теперь обратно нас пересадить сложно. Осознать это можно только тогда, когда станет неудобно.
— Один из аргументов — нет парковок.
— Пусть поедут в любой город Европы и расскажут местной власти или полицейским, что "я буду все равно ставить". Через три минуты будешь в полиции. Я пытался один раз в Вене рассказывать, что мне некуда поставить автомобиль, но мне тут же объяснили: с вас 80 евро, и можете рассказывать дальше все что угодно.
— Есть ли в Киеве дефицит паркингов?
— Паркинги не строились по одной простой причине: ими никто не пользовался. Легче безнаказанно бросать машину где попало. Строительство паркингов должно быть бизнесом, за бюджетные деньги строить неправильно.
Более того, во все пустые места, где можно построить подземные паркинги, исторически свезли все сети. Там такое переплетение, что себестоимость строительства паркинга будет огромной.
— История с концессией в Украине рабочая?
— Все вопросы, которые касаются бизнеса, рабочие. Только надо убрать социализм и популизм из голов. Все кричат: "Чего это я за дороги должен платить?". Мы генетически не готовы платить за образование, медицину, парковки, дороги.
Все, за что мы не платили при социализме, с молоком матери передалось нам, и мы считаем, что должны получать это бесплатно.
— Какие самые большие инфраструктурные проблемы Киева?
— Первая проблема — очень слабый институт власти. Власть сталкивается с частными интересами и проигрывает.
Например, огромное количество гаражей, которые строят в "красных линиях" (возле линий электропередач и связи, трубопроводов, дорог. — ЭП), незаконно зарегистрированы в Минюсте. Цена вопроса — 500 долл.
За последние пять лет их уйма появилась. Когда вопрос касается государственных и муниципальных инфраструктурных проектов, власть должна сказать: "Есть закон, есть статья Земельного кодекса, будьте любезны, вы обязаны освободить".[L]
Мы настолько подняли у людей революционный дух, что они теперь выступают против чего угодно: по своей воле или за деньги.
Вторая проблема — отсутствие денег. Инфраструктурные проекты дорогие. Когда я работал в КГГА, я говорил высшему руководству страны: Киев — это ворота большого украинского инвестиционного хаба. Если не показать иностранцам, на что мы способны в Киеве, то глупо рассчитывать на инвестиции в страну.
Я говорил с премьер-министром, с президентом: сделайте Подольский мост под своей эгидой, без участия Кличко. Была внутриполитическая борьба: вдруг Кличко еще решит на президента пойти. Зачем ему помогать? Политика была везде.
Для прихода инвестиций нужно сделать столицу, в которой будет пахнуть деньгами. Если тут пахнет другим, боюсь сказать чем, то говорить об инвестициях не приходится.
Третья проблема — макроэкономика. Я видел, сколько денег Национальный банк выдал на рефинансирование.
— О каком периоде вы говорите?
— Все периоды. Сейчас это более контролируемая ситуация, они просто так не дают. По крайней мере, дают под гарантии.
В кризисные моменты я бы всегда давал деньги на инфраструктурные проекты. Чем это отличается от рефинансирования банка? Банк получил "бабки" и купил валюту — курс тут же взлетел.
Деньги нужно давать с целевым назначением на инфраструктурный проект, чтобы они дошли до последнего рабочего. Он не побежит валюту покупать. При этом ты создаешь рабочие места и улучшаешь бизнес-климат. Без дорог, мостов, инфраструктурных проектов экономику не сдвинешь.
У нас нет госпрограммы инфраструктуры, хотя огромные миллиарды тратятся, например, на Приватбанк. Все страны выходили из кризиса так: брали "бабки" и давали людям работать, но ни в коем случае не давали деньги банкам.
— Если бы в кризисное время банкам не давали деньги, на улицу вышли бы сотни тысяч вкладчиков. Это имело бы более серьезные последствия.
— Проблемой "Привата" надо было заниматься 20 лет назад, когда Антимонопольный комитет позволил такую концентрацию в одних руках. Около 50% вкладов по депозитам были в "Привате". Где АМКУ был? Проблема этих банков — отвратительный контроль со стороны НБУ.
О строительном рынке: 90% работают по принципу "пылесосим со всех"
— Как сказались президентские и парламентские выборы на продажах жилья в KAN Development?
— Выборы никак не сказались. Очень сильно могло сказаться введение военного положения. Мгновенно все остановились бы месяца на три.
— Как бы это навредило вашему бизнесу?
— Это мгновенная потеря доверия. Недвижимость не является тем, без чего человек не может жить. Это не хлеб, не соль, не вода. Как только у человека пропадает доверие при любых стечениях обстоятельств, даже субъективных, все, "хана", начинается кризис.
Мы же существуем вопреки неверию в завтрашний день. Почему? В Украине нет никаких инструментов для инвестирования, кроме недвижимости.
Первое — переселенцы, это дало большой толчок рынку недвижимости в Киеве. Второе — отсутствие фондового рынка. Депозиты обложили процентами, надо доказывать, где ты взял деньги. Народ понимает, что легче купить квартиры. Совокупность этих факторов дает возможность недвижимости быть на плаву.
— Как повлияла ситуация на валютном рынке?
— Нам рост курса гривни невыгоден. Растет себестоимость в долларах, все считают в голове в долларах. Когда гривня медленно падает, это хорошо. Для экспортеров, для людей. Плавная девальвация стимулирует спрос. Люди понимают, что гривня завтра ослабнет, и покупают.
Китай понижает курс юаня постоянно, а американцы с ними воюют за это. Почему? Потому что одновременно увеличивается экспортный потенциал.
Укрепление гривни — это преступление против Украины. Причем конкретное преступление, которое должно расследоваться на очень серьезном уровне. Нам это невыгодно.
— "Нам" — это бизнесу?
— Нет, я о стране в целом. Мы стимулируем импорт и уничтожаем экспорт. Ребята, это бред! Посмотрите на таможню: импорт, импорт, импорт — такой ажиотаж. Никто не говорит: "Господа, давайте мы импорт будем придерживать, давайте будем стимулировать наше".
Ведь чем опасен "контрабас"? Ерунда, что в бюджет деньги не поступают, по сравнению с тем, что он угнетает желание предпринимателей делать что-то в Украине. Это главное.
В чем проблема? Существует огромное количество товара, который в Украине на 70-80% валютонезависимый. При покупке плитки, кирпича, цемента, бетона в гривне постоянная цена. Как только гривня поднялась, доллар упал, сразу происходит увеличение бюджета в долларах. Зачем оно мне?
— Какова динамика продаж у KAN Development в 2019 году?
— Мы растем из года в год очень серьезно. Мы сдали почти 250 тыс кв м разной недвижимости. Это такой крутой показатель, я вам скажу. У нас другое кино: мы не являемся показателем рынка. Когда был кризис, мы тоже не падали.
— Насколько вы выросли в 2019 году?
— Процентов на 50, наверное. В объемах производства.[BANNER1]
— Вы говорите, что инвестиции в квадратные метры являются альтернативой фондовому рынку и депозитам. Какой процент продаж приходится в KAN Development на инвестиции с целью перепродажи или сдачи в аренду?
— Минимум 10%. Появились канадские и израильские фонды, которые покупают недвижимость. Бизнес такой: покупают квартиры секциями, делают ремонты и сдают в аренду. Они рынок очень сильно "шерстят" в надежде получить супер-скидки. У нас они их не получают, потому что у нас продажи идут хорошо, нам нет смысла демпинговать.
Бывали сделки, когда люди сразу одним ударом покупали 50 квартир. Появилось много инвесторов, которые покупают по две-три квартиры. Мы сами поняли, что надо расширять палитру услуг, и стали делать ремонты под аренду и продажу.
За эти годы пользователь стал гораздо более требовательным. Чтобы идти вперед, ты должен стать этим пользователем — противным, конкретным, самым непримиримым. Вот тогда тебе легче понимать и строить.
Раньше как строили? Построил, продал, все: баба с воза — кобыле легче. Сегодня эта тема не работает. Приходит человек и говорит: "А где школа? А где детский сад? Нету? Все, ребята, до свидания!".
Нельзя у людей воровать время, они поняли: нельзя жить завтра, надо жить сегодня.
Чтобы жить сегодня, нужно очень многое менять: садить деревья по восемь метров, создавать свою управляющую компанию. Мы уже не продаем недвижимость коммерческую. Мы создаем свой "тенант-микс" (концепция сочетания торговых помещений. — ЭП) и, грубо говоря, абсолютно четко понимаем, где что должно быть.
Некоторым арендаторам мы доплачиваем, чтобы они там были. Например, библиотеке мы не можем сказать: "Плати нам аренду". А салонам, аптекам, тем, кто высокомаржинальный, — да, пожалуйста, пусть платят больше.
Управляющая компания должна быть своей, украинцы не привыкли давать сервис. Надо их приучить, что оказание сервиса — это такая же почетная профессия как доктор. Если у тебя нет в айфоне программы от управляющей компании, тебе грош цена, ты "ноль". У пользователя все должно быть в одном приложении: коммунальные платежи, охрана, сервис, гости, заказы.
— Далеко не все требовательны, вопрос цены все же превалирует. Было немало историй, когда застройщик заявлял строительство детсада, а вырастала еще одна "свечка". И в детальных планах территорий много противоречий.
— С отменой паевого взноса ситуация еще больше ухудшится.
— По-вашему, паевой взнос не надо было убирать?
— Как девелоперу мне хорошо, а как человек, который был первым заместителем главы КГГА, я считаю, что это приведет к большим проблемам завтра.[BANNER2]
— Коррупционная составляющая тут все-таки большая.
— В нашей стране знаете какая самая большая проблема? Кричат "серый волк", коррупция — и убивают на корню все хорошее.
Была на Закарпатье свободная экономическая зона, строили завод. Кто-то закричал: "Да вы что, через них сигареты таскают". Вместо того, чтобы "накрутить хвоста" правоохранителям, чтобы они не таскали сигареты, власть сказала: закроем СЭЗ. Закрыли. Завод уехал в Венгрию, выпускает автомобили.
Тут то же самое. Мне выполняли техусловия гораздо большие, чем надо. Я молча их выполнял, развивал инженерную инфраструктуру города. Строил тепловые линии, сети, электросети, дороги, садики. Почему я это делал? Потому что я передам все в город, и мне зачтется паевой взнос — мне все равно эти деньги платить.
После отмены паевого взноса я скажу: "Ребята, извините, мне не надо. Если я строю дом на Троещине, зачем мне в Дарнице ремонтировать какой-то коллектор, с какого перепугу?".
Все мэры (городские головы. — ЭП) были против отмены паевого взноса. У них (авторов законопроекта. — ЭП) были благие намерения. Думали, что цена на недвижимость упадет. Не упадет. Цена определяется рынком, а не только себестоимостью.
— Сколько у вас занимал паевой взнос в себестоимости?
— 4% для жилья.
— Почему тогда не может уменьшиться цена?
— Ты либо зарабатываешь, либо теряешь. Если ты можешь продать за 1 тыс долл, то почему ты должен продавать за 980 долл? Во всем мире так. Социалистическими лозунгами и призывами к ответственности мы ничего не решаем. Любой бизнесмен скажет: "Ребята, с меня тут содрали, тут и тут".
Отмена паевого взноса никак не влияет на стоимость недвижимости, но по городам его отсутствие ударит очень сильно. Это была ошибка, мы к паевому взносу вернемся. Я вам гарантирую.
— Вы сказали, что цены на недвижимость формирует рынок. Какова себестоимость строительства квадратного метра у КАН? Какой диапазон?
— Я слышал, что есть себестоимость на уровне 500 долл. Никогда такого у меня не было. Если ты соблюдаешь нормы, то в такие деньги нельзя вложиться.
Самое приятное для меня — когда захожу на свой проект, а там бегает какой-то мужик с тепловизором и пытается поумничать. Знаете, есть покупатели такие. Я таким очень рад. Когда он выходит ошарашенный, что не к чему придраться, я говорю: "Ну что?!".
У нас себестоимость выше 800 долл. Это без стоимости денег. Если вкладывать чисто свои деньги, потом считать проценты на них, сколько продано, то рентабельность вроде и не сильно большая.
Надо понимать одну вещь: как только рынок остановился, ты обязан деньги из кармана достать и достроить. Если не достроишь, то получится сразу же кризис. "Элиту-центр" мы все помним.
Многие компании строят финансовую модель, когда в одной копилке складываются деньги со всех проектов. У меня это запрещено всеми нашими инструкциями. У нас каждый проект имеет свой источник финансирования и свой резерв.
— Большая ли часть рынка работает по такому принципу?
— 90% работают по принципу "пылесосим со всех". Пока все хорошо на рынке, проблем нет. Как только рынок остановится, все начнет складываться, как карточный домик.
— В пригороде Киева компании строят жилье бизнес-класса и продают его за 10-15 тыс грн.
— Во-первых, это не жилье бизнес-класса "де-факто". У них нет подключения к сетям, даже септики строят для отвода канализации, что запрещено законом. У них меньше цена входа — нет никакой стоимости земли. Половина из них заканчивает потом плачевно, они живут на обороте.
Во-вторых, в пригородах Киева нет школ и садиков, инфраструктура никакая: дорог не делают, сетей не делают. Рассматривать себестоимость квартир необходимо в комплексе: с дорогами, сетями, инфраструктурой.
Только внешние сети могут стоить больше 100 долл на кв м, не говоря о внутриквартальных сетях. Строительство детского сада — это 100 долл сверху к стоимости квадратного метра, 70-120 долл стоит ландшафтный дизайн.
Да, может быть, он заплатит за это чуть больше, но психологически он никогда не должен об этом пожалеть. Цена — не главный фактор.
— 500 долл — это нереально?
— 750-800 долл — нормальная себестоимость жилья среднего класса.
— А качество? Вы же строите из бетона и газоблока, как остальные застройщики.
— На глаз простой человек не может определить качество строительства. Некоторые умники умудряются пенопласт использовать для утеплителя. У нас такое запрещено. Качество окон абсолютно другое, у нас свое производство и очень высокий уровень.
Если вы сэкономили, рама будет тонкая, будет гулять, будет проходить пыль, через некоторое время эти окна будут распадаться, будут перекосы. Так с каждым элементом: двери, сантехника, трубы.
Газоблок и бетон, наверное, те же, но качество кладки совершенно другое. Имеет значение квалификация рабочей силы. Технологически правильная отработка узлов, лифты, подъезды. Так на все набегает.
С помощью тепловизора видно, "свистит" дом или не "свистит". Когда его включаешь, то видишь, где тепло выходит наружу.
У нас в Киеве 90% домов светятся красным цветом, просто греют улицу. Когда народ вытаскивает батарею на балкон, вся система становится разбалансированной.
— Какая доля импорта в строительных материалах?
— 15-20%. Строительство за собой тянет огромное количество других отраслей. Очень много иностранцев построили в Украине заводы по производству тех или иных строительных материалов.
Я большой сторонник индустриальных парков, хотя многие называют это в какой-то степени "разводиловом". В чем смысл?
Ты говоришь инвестору: "Вот тебе пять лет гарантий, и ты не платишь налог на прибыль". Для него это не такие большие деньги, но психологически он готов на это. Дальше: "Вот тебе за счет муниципалитета или города подключение к сетям". Дальше человек сам за себя отвечает.
Инвестор создает один завод, вокруг него образуется куча поставщиков. Создаются производственные кластеры. Они растут, как на дрожжах. Мы получаем много высокооплачиваемых рабочих мест, а самое главное — мы человека сюда "якорим". Сюда приезжают специалисты, они начинают покупать здесь жилье.
То, что творится у нас в стране, — это какая-то глупость. Самое главное — ее распространяет и правительство.
Я слышу от министра экономики, что у нас все должно быть равное — никаких преференций, никаких льгот, а как тогда инвестор придет? Никто вразумительного ответа не дал. Знаете, почему нет ответа? Потому что они исполняют желания наших европейских партнеров.
— Европейские партнеры — это плохо?
— Европейские партнеры — это очень хорошо. Они отстаивают свои интересы и делают абсолютно правильно. Они платят нам грантами за деиндустриализацию нашего государства, которая идет полным ходом уже 28 лет и продолжается.
Единственный способ повернуть это все вспять — дать секторальные программы, специальные льготы для бизнеса. Мой бизнес зависит от потребительской возможности населения. Если у них деньги есть, значит, мой бизнес будет нормальным, если у них денег нет, то мне нечего здесь делать.
— На какую статью расходов вы смотрите в первую очередь?
— Конечно, на строительно-монтажные работы, они занимают 80% от общей сметы. Сети — вторая статья. Третья — благоустройство.
Очень большая статья — инфраструктура. Она может быть иногда нерелевантна. Представьте: стоимость школы — 400 млн. Положить ее стоимость на квадратные метры бессмысленно. Мы вынуждено сделали свою сеть общеобразовательных заведений — дошкольных и школьных. Мы ее развиваем как отдельное крыло.[BANNER3]
О дефиците кадров и европейских партнерах, которые "выкручивают" свои интересы
— Бизнес все чаще жалуется на проблему с кадрами. Какова ситуация на рынке?
— С рынка кадры взять невозможно, их нужно готовить. В KAN есть своя академия, мы читаем в институтах и техникумах всю технологию.
Строитель — это профессия очень узкая, она должна быть шире. Я требую от мастера, чтобы он понимал эргономику, концепцию проекта. У меня обязан висеть дизайн-проект на каждой строительной площадке, все должны понимать, какой результат будет в конечном итоге. Девелоперов не готовят, их надо учить, их нет, это большое дело.
Огромная проблема — отсутствие правильного трудового законодательства. Если бы оно у нас было жестче, я бы сделал свой учебный центр. Если я человека научил, то он обязан отработать хотя бы три года.
С чем я сталкиваюсь? Я их учу, а они через "пять минут" говорят: "Большое спасибо, у соседа платят больше, я ушел". У тебя руки опускаются.
— Сколько зарабатывает управляющий менеджер проекта?
— По-разному. Одно дело — сколько ты зарабатываешь, и другое — какие преференции у тебя есть. Он может получить жилье, у него дополнительный пакет, возможность участия в бизнесе.
— Десятки тысяч долларов?
— Та нет, меньше. У нас проектов много, и менеджер проекта — это важная роль, но не ключевая. У нас есть генеральный директор, есть "замы".
— Какие зарплаты у каменщиков, штукатуров, прорабов?
— У каменщиков, штукатуров, прорабов зарплаты давно больше 500 долл.
— Чувствуется дефицит рабочих рук? Все же уезжают работать в ЕС.
— Огромный дефицит, честно, огромный дефицит.
— Нет ощущения, что дефицит начинает уменьшаться?
— Нет. Он затормозился, но не уменьшился. Грубо говоря, обратного притока точно нет. Сейчас откроют Германию, и миграционные процессы возобновятся с двойной силой. Они туда поедут еще быстрее, чем в Польшу.
Украинские рабочие — это самые лучшие в мире специалисты. Я говорю как строитель. Я пытался брать турков, таджиков... Ребята, небо и земля. Лучше украинцев нету никого.
До европейцев сейчас только дошло, что нужно быстро открыть границы, дать визы и чтобы они туда все уехали. Я бы на их месте сделал это гораздо раньше, а они еще умничали, "безвиз" нам не давали.
— Вы в одном интервью говорили, что планируете приглашать рабочих из Средней Азии.
— Планировали, не получилось. Мы их набрали, официально получили разрешение в Министерстве социальной политики.
Проблема в чем? Мы думали: как хорошо, они не пьют, мусульмане, работают 12 часов в сутки. Но у них производительность меньше, чем наш за восемь часов делает, а качество и контроль качества — для меня удорожание, я должен контролировать это качество больше.
Если генетически все твои сто поколений никогда кирпичи не клали, то очень маловероятно, что ты этому научишься. А у нас, если все поколения этим занимались.
У меня в Польше друзья говорят: "Слушай, мы повыгоняли поляков к чертовой матери, взяли украинцев, они в два раза лучше и дешевле в два раза". И меня реально жаба давит.
— Мы можем сравниться с их зарплатами?
— Мы вынуждены будем это сделать. Что является показателем? Покупательная способность населения. То есть мы даем возможность людям зарабатывать. Борьба с ФОП в этом свете — большая ошибка. Это ни в коем случае делать нельзя.
Огромное количество бизнесов существует, потому что такая форма налогообложения дала возможность уменьшить свою себестоимость, затратную часть. Ошибочно думать, что если ты ФОП нагрузил, и они должны будут платить больше, то этот бизнес так и останется, а власть будет получать больше налогов. Нет, конечно. Бизнес исчезнет.
Параллельно нужно создавать больше производств, чтобы "белая" зарплата была выше. Для этого нужно высокотехнологическое, высокомаржинальное производство по примеру индустриальных парков или государственных инфраструктурных программ.
Когда мы это наладим, производительность в стране увеличится, ВВП вырастет и тогда можно будет прикрутить немного гайки и ФОП.
— То есть вы идейно не поддерживаете эту инициативу государства? Ее суть же не в том, чтобы всех предпринимателей обложить неподъемными налогами.
— Эта инициатива — следствие давления европейских партнеров.
— Мы постепенно подходим к тому, что европейские партнеры мешают нам жить.
— Нет, они своими делами занимаются, они все делают правильно. Я перед ними снимаю шляпу, потому что они в каждом элементе крутят свое кино. Они выдавливают, выкручивают свои интересы.
Все страны, которые поднимались из руин, прошли через льготы. Посмотрите на Словакию. Ребята весь автопром забрали себе, вы что думаете — им льготы не давали? Да еще какие льготы!
Об "Укрбуде", партнерах и непрозрачном строительном рынке
— В одном интервью вы сказали, что 80% владельцев девелоперских компаний неизвестны.
— Да, это так. Мы не отрегулировали строительную отрасль. Например, вы вложили в банк деньги. Там президент правления и учредители известны. Там если кто-то что-то украл, их будут догонять по всему миру.
Чем отличается девелоперский бизнес от банка? Ничем. Ты точно так же берешь у людей деньги, только ничего не гарантируешь. За многими компаниями волей-неволей стоят какие-то чиновники, прокуроры, которые не должны там стоять.
Когда, не дай Бог, случится кризис, к кому люди придут? Я вам расскажу, к кому: к Кличко и Зеленскому.
— Говорят, что многие используют строительный бизнес для "отмывания" денег, добытых незаконным путем.
— Нет, это неправда.
— Если много "кэша" непонятного происхождения.
— Что ты сделаешь за "кэш"? Все материалы все равно пробиваешь официально, НДС платишь. Я не очень понимаю, что такое "отмывать" деньги.
— Сейчас у всех на слуху "Укрбуд". Какой-то негативный сценарий с этой компанией может возыметь эффект домино?
— Вы себе даже не представляете, какой. Конечно. Я не понимаю до конца, что там происходит, но я очень хочу, чтобы это разрешилось нормально.
(Интервью состоялось 4 декабря, до ключевых событий вокруг компании "Укрбуд", после которых стало известно, что "Киевгорстрой" достроит объекты компании. — ЭП)
— Вы знаете владельца сети ресторанов Tarantino Дмитрия Федотенкова, который стал одним из новых инвесторов "Укрбуда"?
— Нет, я его не знаю. Слышал, что ресторатор, но с ним не знаком.
— Он приходил к киевским застройщикам знакомиться и искать финансирование. К вам не приходил?
— Ко мне нет, но ко многим приходил. Я знаю, что приходил и Максим Микитась ко многим людям, не только к застройщикам. Речь шла о продаже отдельных проектов.
Я в этом процессе не участвовал, мне неинтересно. Я никогда в жизни не возьму ни одного проекта "Укрбуда", они мне не нужны. У меня другой подход, мы вообще на разных полюсах.
— После смены власти есть ощущение, что изменились сферы влияния между разными группами на рынке?
— Во-первых, этого пока никто не понимает. Во-вторых, непонятна ситуация в Государственной архитектурно-строительной инспекции. Я вообще не понимаю, что происходит. У меня скоро подходит период, когда надо будет сдавать документы в эксплуатацию, а в ГАСИ лепят 80% отказов.
Я не очень понимаю, что это за тенденция такая: конкурс не проведен, руководителя конкретного нет, что творится — непонятно. Если они считают, что в бардаке можно что-то сделать, то я не согласен с этим. Должны быть порядок, понимание и стабильность.
В ужасе думаю, что сейчас отдам документы и мне тоже будет отказ.
— К ГАСИ всегда было много вопросов. Ее считают "черной дырой". Как у вас складывались отношения с ГАСИ?
— Никогда нельзя рубить и называть что-либо "черным" или "белым". У нас в стране нет ничего черного и ничего белого, везде есть положительные и отрицательные моменты.
С другой стороны, если девелоперы захотят по декларационному методу действовать в разрешительной системе, ничего хорошего не будет. Будет сплошное вранье, будет просто а-ля Войцеховский, сразу говорю.
С другой стороны, ни один проект нельзя сделать, выполняя каждый пункт по нормам. В этой сфере все равно нужны умные компромиссы. Во всем мире так.
— Вы слышали о том, что в ГАСИ пытались поставить "смотрящим" от Офиса президента Сергея Кучера?
— Не слышал про какого-то "смотрящего". Более того, я точно знаю, что там не сформирована команда, никаких "смотрящих", мне кажется, там нет. Если бы там был "смотрящий", то отказов, наверное, не было бы.
— Вы знакомы с Андреем Ваврышем (бывший чиновник КГГА, CEO Saga Development. — ЭП)?
— Конечно, знаком. Он работал в КГГА, когда я был первым "замом" Кличко. Мне там подчинялись все, и он в том числе.
— О его работе много историй рассказывают. Нет ощущения, что его влияние усилилось?
— Я не вижу, честно говоря, где он может влиять.
— У него хорошо пошел бизнес, он быстрее начал строить.
— Слушайте, ну, молодец.
— Не выглядит так, что успехи Вавриша могут быть связаны с его дружбой с Андреем Богданом (глава Офиса президента. — ЭП)?
— Откуда же я знаю? Любой человек мог заходить на земельные участки. Ему, наверное, кто-то поверил и отдал площадки.
— Где вы берете деньги на запуск проекта?
— Я сам небедный человек, скажем так.
— Вы свои средства вкладываете?
— Конечно, есть свои средства. Иногда беру у партнеров. Мы так строим, что мне много денег на проект не нужно. Я вкладываю несколько миллионов (долларов. — ЭП) и потом мы начинаем продавать.
Вопрос в другом: есть ли у меня резервы достроить? Есть. Либо договоренность, что под проценты деньги возьму и дострою. Либо с банком соглашение, что он меня прокредитует. Либо у меня четкий баланс площадей. Я некоторым людям могу непроданные квартиры отдать, но стройку закончу.
— У вас были общие проекты с Василием Хмельницким?
— Делаем UNIT.City и UNIT.Home. Я считаю, что это бомба-проект.
— Раньше вы говорили, что не хотели бы рассказывать о всех своих партнерах. Почему? Они не хотят афишировать свои инвестиции?
— Сейчас у меня уже практически нет партнеров. Их несколько человек всего. Я поменял политику в этом направлении.
— Это потому, что у вас появился больший запас прочности?
— Абсолютно верно.
Партнерство — это наука, очень серьезный процесс, изматывающий, тяжелый. Все умничают, все хотят рассказать, что они умнее тебя. Боятся, что их обманут. Ты все время должен сдавать какие-то анализы. Мне это, честно говоря, осточертело.
— С какими банками вы сотрудничаете?
— С Ощадбанком в основном, "Альфа банком".
— Некоторые ваши стройки помогал запускать Степан Черновецкий?
— Было такое, да, но это не мои стройки, это его стройки.
— Под вашим девелопментом?
— Да, под моим девелопментом, абсолютно верно.
— Какие это стройки?
— В "Комфорт тауне" есть деньги Степана Черновецкого, скажем так. Он один из инвесторов. Больше нигде нет. При этом я не являюсь и никогда не являлся инвестором "Комфорт тауна".
(Ранее в интервью УП в 2014 году Никонов говорил, что "Комфорт таун" полностью его проект. "Комфорт-Таун" – мой проект на 100 процентов", — говорил девелопер).
— Вы с Вадимом Столаром были партнерами в проекте 101 Tower.
— Он давно оттуда вышел, в 2014 году еще.
— То есть вы бизнес-партнерами сейчас не являетесь?
— Нет, сейчас не являюсь.[BANNER4]
О зеленых зонах, отвратительных высотках, "никаких" набережных и "ценных жуках"
— Как Киев должен развиваться? За счет уплотнения или застройки новых территорий?
— Самая большая проблема — когда города начинают бесконтрольно расти в сторону, а транспортная и социальная инфраструктура не успевает за ростом города. Это огромные деньги.
Почему Манхэттен строится вверх? Потому что концентрация людей позволяет это делать. Но инфраструктура — больницы, детские сады — обязана быть. Дорога не может строиться в пустоте, вокруг нее надо делать инфраструктуру.
Развитие инфраструктуры должно быть четко синхронизировано с количеством людей, которые там живут. Например, строительство метро экономически обосновано при 140-180 тыс людей, живущих вокруг одной станции.
Если строят дороги, то вдоль них должны быть инфраструктурные объекты, общественные и производственные здания, жилье. В противном случае мы будем делать экспансию в регионы, а для этого нужно еще больше вкладывать в сети. При строительстве дорог и мостов надо прокладывать коридоры для канализации, воды, тепла, электроэнергии.
— Уплотнение города может быть органичным? Киев изуродован высотками, непонятными зданиями.
— Киев изуродован плохими высотками, отвратительными с точки зрения их архитектурных особенностей. Может, места, на которых они стоят, неправильно выбраны, но высотка — это не синоним плохого здания. Во всем мире — наоборот.
Главное — концентрация людей на единицу площади. Я сторонник комфортной и низкоэтажной среды. Проекты, где много высоток, создают не совсем комфортную среду для жизни.
— Где вы находите участки для застройки?
— Ищем. Честно говоря, проблема. Участков много, но, как правило, это неработающие предприятия. Свободных участков не осталось абсолютно.
— При Черновецком все раздали?
— Не знаю. Я сам очень мало отводил земли. Меня либо приглашали в проект в виде девелопера, как в случае с ЖК "Комфорт таун", либо я с кем-то шел, у кого земля была.
Посмотрите на огромные территории заводов "Большевик", "Теличка", это огромный потенциал. То же самое — водные и прибрежные зоны. Проблема, на мой взгляд, есть с "прибережною захисною смугою".
В мире все самые "крутые" объекты недвижимости, не частные, находятся вдоль рек и озер. Все визитные карточки городов, начиная от Лондона и заканчивая Барселоной, известны именно этим. А у нас существует закон, по которому 100 метров, будь любезен, не трогай.
Вы знаете, зачем защитная полоса? Чтобы уберечь водные артерии от воздействия сельскохозяйственных земель, от нитратов и фосфатов, которые стекают туда. Нам срочно надо менять законодательство, тогда Киев станет намного лучше.
"Мертвая" набережная бесит, если честно. Это большой потенциал. Для области это строительство коттеджных городков, инфраструктурных объектов.
Этот потенциал не был использован в Крыму. Всякие "умники" рассказывали, что ничего нельзя строить, а партийные функционеры сперли себе по шесть соток, построили дачки и ездили туда отдыхать. Почему не сделать как турки? Продать участки вдоль берега по 1 евро и застраивать пятизвездочными отелями.
Где бы сейчас был Крым? Думаете, в России? Никогда в жизни. Как только бы туда зашли иностранные инвесторы, о его экспансии никто бы не говорил.
— Почему приостановился проект "Жемчужина Днепра"?
— Этого проекта никогда не было. Ребята пришли ко мне с идеей: есть земля, если Подольский мост построится, то как вы смотрите на этот проект? Я считаю, что проект был бы "бомбический".
— Но там же уникальная природа.
— Не слушайте этот бред. Никакой уникальной природы там нет. Есть затапливаемая территория, на которой не может быть уникальной природы. Там есть ряд сосен, которые ребята обозначили, их трогать не будут. А та чащоба, молодняк, ничего не несет. По проекту территорию засадили бы "крутыми" растениями.
Что стоит за этим популизмом? Есть 40 дачников, которые хотят там жить, и чтобы там всегда была окраина Киева. Ребята, изменилось время, государство потратило миллиарды долларов (на строительство Подольского моста. — ЭП). Вы считаете, мост построили, чтобы на дачах продолжали жить люди без какого-либо соседства? Это же эгоизм чистейший.
Если этот вопрос опять поднимут, мы готовы общественности представить проект, я готов его защищать. Да, из-за горе-строителей и очень активных общественников это превратилось в какую-то войну.
Я никогда не был на стороне, скажем, "Укрбуда" в вопросе "Солнечной брамы". Я Микитасю лично говорил, когда был первым "замом": "Ты занимаешься ерундой. Построй лучше две высотки по 50 этажей, но сделай парк перед водой, не закрывай вид людям и тебе будут благодарны".
Нельзя прибрежную зону частными строениями занимать, согласен. Однако полезное общественное пространство, набережные, рестораны, бары, пляжи благоустроенные, спортивные сооружения делать надо.
Вы посмотрите на набережную на Оболони. Она же никакая, но как люди к ней тянутся. То есть даже она притягивает людей, хотя сделана через одно место.
— Там теперь есть парк "Наталка".
— Нет, "Наталка", кстати, очень приятное место. Набережная рядом. Аналог любого города швейцарского, немецкого возьмите, какие там набережные? Все обустроено, люди сидят, люди с водой на "ты". И не только когда жарко, но и когда холодно. Там можно спокойно находиться и осенью.
А у нас одно и то же: хотим сделать заказник, чтобы туда никто не ходил, разводить там ценные породы жуков.
— Эта земля в урочище Горбачиха находится в аренде у вашей фирмы или связанной с вами фирмы?
— Нет, это не моя фирма, мы не связаны.
— Фирма "Будівельний міжгалузевий альянс", у которой участок в аренде, была зарегистрирована по адресу Рыбальская, 22. Там же, где раньше была зарегистрирована "КАН девелопмент".
Среди акционеров компании — Александр Бодюк и Дмитрий Тимофеев, которые были связаны с "КАН девелопмент" и ликвидированной "КАН строй".
— Я точно этим не занимаюсь. Это мои друзья, с которыми я много лет дружу. Мы договаривались, что они покупают землю, а мы за свои деньги делаем проект. Мы его сделали.
Юридически это со мной никак не связано, а с точки зрения договоренностей — связано, да. С точки зрения моих финансовых обязательств: если там будет все нормально, я готов вкладывать туда свои деньги.
— В 2018 году аренду этого земельного участка продлили еще на десять лет.
— Да, и они платят за аренду мама не горюй. Уже 10 млн долл заплатили. Если не ошибаюсь, миллион в год.