Ринок нерухомості шукає нове "дно"?

Нерухомість дешевшає, і, судячи з усього, цей процес триватиме. До весни 2011 року ціна квадратного метра столичного житла може суттєво знизитися.

Очікування учасників ринку щодо сплеску активності покупців восени 2010 року не справдилися. Аналітики у своїх прогнозах вже не згадують про відкладений попит, який начебто мав сприяти швидкому зростанню цін на нерухомість.

За даними профільних агентств, ринок як і раніше "захлинається" від надлишку пропозицій, які задовольняти ніхто не поспішає.

У вересні 2010 року у Києві укладено близько 700 угод купівлі-продажу житла, з яких 80-85% припадає на об'єкти вторинного житла. Причому початок осені поступається аналогічним показникам весняних місяців 2010 року - 800-900 операцій.

Втім, це відставання виявилося незначним. Найбільш невдалим для київського ринку у 2010 році виявився жовтень - не більше 400 операцій.

За словами президента Спілки спеціалістів з нерухомості України Олександра Рубанова, такі дані були характерні тільки для "депресивних" літніх місяців 2009 року.

"Лише в кінці серпня і на початку вересня 2010 року спостерігалася невелика хвиля покупок, яка так і не стала очікуваним стартом для зростання. Нині ж відстежується стійка тенденція зниження цін за всіма сегментами", - констатує експерт.

Житло дешевшає щотижня на 0,1-0,3%. За даними ССНУ, середня ціна квадратного метра у Києві за останній тиждень впала з 1 900 доларів до 1 885 доларів. Однак є й дешевші пропозиції.

"Найнижча ціна на вторинному ринку Києва - 1500-1600 доларів за метр", - запевнив голова національної ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко.

Середні ціни на нерухомість у містах України, 2007-2010 роки, вторинний ринок, доларів за квадратний метр

Джерело: Спілка консультантів з нерухомості

За даними агентств, "гостинка" у столиці нині коштує близько 55 тисяч доларів. Стандартна однокімнатна квартира - 72 тисячі доларів, двокімнатна - 95 тисяч доларів, трикімнатна - 130 тисяч доларів.

Правда, ці цифри не відображають реальні угоди - це лише ціна пропозиції. Відтак, експерти радять від зазначених індикативних рівнів відняти ще 5-7% "торгу". Втім, така кон'юнктура ще вдала для продавців. На думку Бондаренка, до 2012 року ціни додатково "просядуть" на 15%, а кількість угод не буде зростати.

За його словами, сьогодні попит продовжує зменшуватися, і така негативна динаміка характерна для усіх обласних центрів України. "Покупець не готовий платити ті гроші, які від нього хоче отримати продавець. Така ситуація і на первинному, і на вторинному ринках", - наголошує Бондаренко.

Цикли розвитку ринку нерухомості за принципом бджолиної чарунки

1. Зростає кількість угод, підвищуються ціни.

2. Зростають ціни, кількість угод зменшується.

3. Ціни стабільні, зменшується кількість угод.

4. Ціни падають, зменшується кількість угод.

5. Ціни падають, кількість угод зростає.

6. Стабільні ціни, кількість угод зростає.

Джерело: Reddy's Group

Дещо м'якші прогнози дає Рубанов. Він вважає, що до весни 2011 року вторинне житло може подешевшати на 6-8%.

У такому разі учасникам первинного ринку теж доведеться переглянути свої прайси, незважаючи на великі дисбаланси між середніми цінами на обох ринках. Квадратний метр у недобудованих об'єктах коштує 1000-1500 доларів, тоді як на вторинному ринку - 1 800 доларів, як і в новозбудованих висотках.

Самі забудовники не погоджуються з прогнозами експертів. Вони переконані, що житло тільки дорожчатиме.

"Наша компанія реалізує квартири практично за собівартістю. Знизити ціну ми зможемо лише за рахунок зменшення собівартості. Однак будматеріали не подешевшають, і зарплати працівникам ми теж не можемо знизити", - стверджує керуючий харківської компанії "Житлобуд -2" Олександр Конюхов.

У будь-якому випадку, без стимулювання попиту реанімувати ринок буде складно, кажуть експерти.

Сприяти ж відновленню попиту можна двома способами. Перший - зменшити собівартість будівництва. Другий - забезпечити потенційного покупця гідним рівнем заробітку або доступним кредитом.

Іпотека, незважаючи на зростаючу кількість банків, готових кредитувати купівлю житла, як і раніше, не користується популярністю в українців.

За даними НБУ, за серпень-жовтень 2010 року фізичним особам було видано іпотечних позик лише на 500 мільйонів гривень. При цьому загальна сума виданих кредитів фізичним особам становила більше 217 мільярдів гривень.

У свою чергу, здешевлення собівартості житла передусім пов'язане з діями влади. Зокрема, останнім часом активно обговорюються заходи із спрощення дозвільних процедур та скасування ПДВ для будівельників. За словами Конюхова, якщо уряд скасує цей податок, вартість житла знизиться на 8-10%.

Втім, це питання залишається відкритим. Наразі уряд лише збирається скоротити кількість дозвільних процедур. Чиновники стверджують, що відповідний законопроект зменшить собівартість будівництва на 15-20% і скоротить терміни отримання дозвільної документації будівельними компаніями до 60 днів.

Бондаренко ставиться до намірів влади скептично, мовляв, бюрократи ніколи не відмовляться від своїх "годівниць". "Для отримання дозволу на будівництво хмарочоса у США необхідно два-три тижні, у Європі - два-три місяці, в Україні - два-три роки", - обурюється він.

Не довіряє урядовим ініціативам і Рубанов. Він наполягає на підтримці державою малого і середнього бізнесу, представників якого він вважає основними споживачами житла.

Самих же потенційних покупців сьогодні більше турбує Податковий кодекс, проти ухвалення якого вони вже майже місяць протестують на київському Майдані.