Оренда землі: селяни завжди у програші

Будь-яка людина, яка хоче почати аграрний бізнес, може, принаймні, не турбуватися про витрати на землю: українську ріллю сьогодні можна орендувати за копійки.

За даними Держкомзему, у першому півріччі 2010 року оренда сільськогосподарської землі коштувала 293 гривні на рік. Таку символічну платню за свої угіддя здебільшого отримують пересічні селяни.

Згідно із статистикою відомства, власники паїв 2010 року здали в оренду близько 17 мільйонів гектарів землі або 62% усіх розпайованих угідь за 5 мільярдів гривень. Переважну більшість договорів оренди укладено на п'ять років.

При цьому, орендарі неохоче платять за користування наділами грошима. Найбільш популярним розрахунком залишається натуральна форма - 70,5%. Взагалі можна використовувати три форми оплати: грошова, натуральна і відробіткова, тобто надання послуг. Є також договори із змішаними типами.

Терміни виплати теж різні: щомісячно, щоквартально, раз на рік. Якщо в угоді строк не зазначений, то орендна плата повинна виплачуватися щомісяця.

Такі питання поряд з визначенням рекомендованого розміру орендної ставки регулюються нормативними актами, до яких доклали руку українські президенти.

Так, указом Леоніда Кучми від 2001 року мінімальне значення орендної ставки було встановлене на рівні 1,5% від нормативної - адміністративно встановленої - вартості землі. Через сім років Віктор Ющенко збільшив цей граничний рівень до 3%. Віктор Янукович поки що обмежується підписанням законів, прийнятих депутатами.

Утім, перераховані президентські ініціативи не сприяють формуванню прозорого ринку земельної оренди і захисту прав селян, кажуть чиновники. У Держкомземі "Економічній правді" пояснили, що орендарі "не грають за правилами", а намагаються знижувати ставку через використання натуроплати.

"У розрахунках з селянами ціни на продукцію встановлюють керівники підприємств. Як показують перевірки, вони вищі за ринкові", - зазначили у Держкомземі.

Юристи ж стверджують, що окреслені у президентських указах розміри ставки не обов'язкові. За їх словами, такі нормативні приписи - не більше, ніж побажання, тому встановлена в угоді орендна ставка може бути і більшою, і меншою.

Бізнесмени активно цим користуються. За інформацією "ЕП", багатьом селянам навіть не пояснюють, за якою ціною вони отримують натуральний товар. Мовляв, усе залежить від врожаю, а що прописано у договорі - значення не має.

Основним чинником для визначення реального розміру орендної ставки залишається ціна землі. Нормативна вартість гектара української ріллі становить близько 12 тисяч гривень, проте востаннє ця сума індексувалася ще 1995 року, кажуть у Держкомземі.

Тимчасом директор держпідприємства "Київський науково-дослідний і проектний інститут землеустрою" Йосип Дорош стверджує, що, за законом, оцінювати землю місцеві адміністрації повинні кожні п'ять-сім років. За його словами, нормативна вартість земельних ділянок за п'ятнадцять років могла зрости у десять разів.

У будь-якому випадку, дані Держкомстату щодо орендних ставок скоріше свідчать про падіння реальної вартості аграрної землі, ніж про її подорожчання. Особливо парадоксально це виглядає на тлі піднесення сільськогосподарської галузі.

Так, за даними Українського клубу аграрного бізнесу, в Україні нараховується 60 великих сільськогосподарських холдингів, які обробляють більше 4 мільйонів гектарів землі. На світових фондових ринках котируються акції 14 українських агропромислових компаній, загальна капіталізація яких досягла 6 мільярдів доларів.

При цьому на п'ятірку лідерів - "Миронівський хлібопродукт", "Кернел", "Авангард", "Мрію Агрохолдинг" і "Астарту" - припадає 5,25 мільярда доларів. Більше того, до кінця 2010 року на світові фондові біржі вийдуть ще чотири українські компанії. Тоді загальна сума залучених ними коштів становитиме мінімум 1 мільярд гривень.

Втім, холдинги все одно обробляють не більше 15% загальної площі угідь в Україні. Решту наділів орють невеликі господарства, фермери і селяни-одноосібники.

На думку експертів, низька вартість оренди пов'язана не з кількістю бажаючих її обробляти, а з відсутністю цивілізованого ринку. "А ніхто і не збирається платити більше, бо ринку нема, а за його відсутності про конкуренцію говорити неможливо", - каже керівник аналітичного відділу консалтингового агентства ААА Марія Колесник.

Вона стверджує, що великі гравці давно зробили інвестицію у землю, коли викупили в окремих господарств корпоративні права на оренду. Вартість таких домовленостей коливалася у діапазоні 300-1000 доларів за гектар залежно від якості ресурсу.

Це підтверджує і керівник групи експертів Українського клубу аграрного бізнесу Володимир Лапа. Він каже, що аграрні холдинги переважно орендують землю, тому що купівля сотень тисяч гектарів землі через обхідні схеми неможлива. Угоди оренди вони намагаються укладати щонайменше на п'ять років.

До того ж, статус орендаря відкриває для нього і нові можливості - першочергове право на придбання орендованої землі, коли держава легалізує цей процес.

Відтак, кажуть експерти, на ринку діють підприємства-спекулянти, які зосереджують землю для її перепродажу. Для цього вони використовують різні інструменти.

Зокрема, стала популярною "шахова схема", за якою фірми брали у довгострокову оренду клаптики ріллі у різних місцях одного поля. "У випадку скасування мораторію на продаж землі вони можуть продати їх значно дорожче", - наголошує Колесник.

Тимчасом пайовикам розраховувати на великі заробітки не доводиться. Маючи у своєму розпорядженні в середньому 4 гектари землі, селяни можуть віддати її в оренду тільки сусіду або господарству, яке збирається обробляти все поле.

"От квартира - це ліквідний товар, її можна здати в оренду будь-кому. А пай, що знаходиться в середині поля? Тут варіантів небагато", - підтверджує Колесник.

За її словами, інвесторів цікавлять великі площі, тому вони будуть шукати можливість домовитися з тими осередками, які утворилися на базі радянських колгоспів.

Тобто розмір орендної ставки зараз може регулюватися тільки адміністративними методами. А ринкові відносини, навіть якщо вони з'являться, не збільшать доходи селян від оренди. Збагатяться, як завжди, посередники, констатують експерти.