Будівельники позбуваються ділянок?

Земельні ділянки під будівництво комерційних об'єктів у Києві уже не цікавлять забудовників.

Столичні девелопери зосередилися на розпочатих проектах, які вимагають невеликих грошових вливань, а наділи для більш масштабних об'єктів вони виставляють на продаж.

Прибутками ринок комерційної нерухомості інвесторів не тішить. Виконавчий директор інженерно-будівельної компанії "Каркас" Ігор Цаленчук каже, що інвестори втратили інтерес до великих проектів.

"Особливість ринку комерційної нерухомості 2009 року - відсутність замовлень на великі проекти і зростання інтересу до дрібних об'єктів - до 5 тисяч квадратних метрів, які замовник може подужати без залучення кредитів", - зазначив він.

За даними "Каркаса", обсяги будівництва об'єктів комерційної нерухомості в Україні за підсумками 2009 року скоротилися на 60% порівняно з 2008 роком.

Обсяги будівництва об'єктів комерційної нерухомості в Україні

Джерело: компанія "Каркас"

Зменшення обсягів будівництва комерційної нерухомості і криза ліквідності спровокували збільшення пропозиції землі у столиці. За інформацією експертів, 2010 року у Києві буде запропоновано до продажу великі ділянки загальною площею близько 1 тисячі гектарів.

"Учасники ринку вимушені піти на такі непопулярні кроки. Більшість ділянок, близько 80%, пропонується у пакеті з готовим проектом або його концепцією", - розповів аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.

Утім, навіть готові концепції не в змозі вплинути на приголомшливе падіння цін. За даними консалтингової компанії SV Development, протягом 2008-2009 років вартість столичних ділянок впала на 30-40%, а подекуди - більш ніж на 50%.

Назвати точні цифри ніхто з експертів не наважується. Мовляв, цінова динаміка залежить від багатьох факторів - локалізації, рівня конкуренції, періоду окупності. "Все залежить від розміру падіння орендної ставки у тому чи іншому сегменті", - наголошує Костецький.

Середні орендні ставки на професійну офісну нерухомість у Києві, доларів за квадратний метр на рік

Джерело: Knight Frank Research

Незважаючи на труднощі у підрахунках, самого падіння цін на "золоті сотки" аналітики не заперечують. Про це свідчать і окремі приклади з відкритих баз.

Так, у центрі Києва пропонується ділянка площею 48 соток під будівництво бізнес-центру, яка восени 2008 року коштувала 100 мільйонів доларів. Сьогодні власник готовий задовольнитися 40 мільйонами.

А наділ у 8 га під багатофункціональний комплекс на Позняках, який до кризи виставлявся за 10 мільйонів доларів, нині пропонується за 4,8 мільйона доларів.

Проте падіння цін не лякає столичну владу. Міська адміністрація збирається провести 24 березня 2010 року земельний аукціон, на якому буде виставлено сім земельних наділів загальною площею 2,29 гектара. Щоб заманити покупців, мерія навіть пообіцяла переможцям певні преференції.

"Ми пропонуємо придбати землю на виплат. Акт на ділянку буде видаватися після оплати 50% його вартості, решту суми покупець зможе погасити протягом п'яти років. Також переможець отримає повне сприяння міста в оформленні документів на наділ, чого раніше не було", - запевняє заступник голови КМДА із земельних питань Олександр Луцький.

Однак аналітики сумніваються, що попит на столичну землю буде значним. За їхніми словами, виставлені на торги гектари були оцінені ще до початку кризи, і зараз їх стартова вартість завищена, що начебто визнають і самі чиновники.

Крім того, березневий аукціон може бути визнаний недійсним, адже в Української універсальної товарної біржі, яка займається продажем ділянок територіальної громади міста, немає відповідної ліцензії. Інша річ, що комерційні структури завжди можуть полюбовно домовитися з муніципальною владою.

Разом з тим, за даними газети "Дело", значне зниження вартості землі призвело до скорочення кількості тіньових оборудок. Бізнесмени раніше були готові платити від 300 тисяч доларів до 1 мільйона доларів за рішення депутатів про виділення землі під забудову на "безкоштовній" основі з передачею ділянки в оренду.

Тепер бажаючих грати у ризиковані ігри з владою і витрачати на це кошти практично немає, хоча попит на земельному ринку потрохи зростає.

"До кризи у столиці та передмісті ми продавали до 400 гектарів на місяць, зараз - 40-50 га на місяць. Але останнім часом кількість звернень помітно збільшилася", - розповів Костецький.

Керівник інвестиційно-будівельної компанії "XXI століття" Лев Парцхаладзе підтверджує підвищення інтересу покупців до земельних активів.

"Зараз той період, коли мінімальні ціни досягли певного дна, і з'являється тенденція до зростання, тому деякі інвестори вже готові купувати ділянки або для перепродажу, або для використання", - зазначив він.

Основними покупцями наділів під комерційну забудову залишаються іноземні фонди і компанії. Експерти стверджують, що такий споживач заповнює 85% нинішнього попиту.

Структура вітчизняних інвесторів останнім часом зазнала змін. До кризи "національний" попит формували девелопери, а зараз в агентства нерухомості частіше звертаються компанії, для яких будівельний бізнес є супутнім.

"Непрофільні українські підприємства в основному звертаються за дешевими об'єктами. Зазвичай вони беруть ділянку в оренду, роблять під неї інвестиційний проект і продають інвестору готову компанію", - розповідає Костецький.

Тимчасом вітчизняні забудовники, які раніше знаходилися у таборі покупців, змушені перекваліфіковуватися у продавців.

"XXI століття" має великий портфель, тому не виключені варіанти продажу деяких земельних наділів, на яких не розгорталося будівництво", - припускає Парцхаладзе.

Втім, незважаючи на активізацію продавців і покупців, учасники ринку впевнені: протягом 2010 року вартість комерційної землі у Києві буде падати, адже пропозиція наразі переважає попит. Загалом, столична сотка може подешевшати на 10-30%.