Нерухома змова

І це - на тлі нагнітання ситуації, засалених розмов про шалене падіння цін мінімум на третину - з дня на день. Криза будівельної галузі підштовхує учасників ринку. Мовляв, давайте, годі блефувати, пора знижувати ціни. Але наші "нерухомці" вибрали сміливу ризиковану схему, яка покликана залишити їх на плаву.

Керівники будівельних компаній під приводом плачевної ситуації на ринку зібралися в Міністерстві регіонального розвитку і будівництва, і стали радитися, як зберегти надприбутки.

Їхній план полягає в тому, щоб різко підняти ціни, аби народ злякався і тимчасово зовсім припинив купляти житло. Призупинення забудови девелопери звалять на споживачів, які, мовляв, просто зникли з ринку нерухомості.

Отож, у момент, коли є всі передумови для різкого подешевшання квартир, девелопери викликають у суспільстві ілюзію дефіциту.

Картельна змова

Експерти дуже неохоче визнають, що підстави для падіння цін на житло в Україні таки є. Подібні висновки доводиться з них просто витягувати.

"Нині в Україні попит більший за пропозицію, -  каже президент Асоціації по нерухомості України Олександр Бондаренко, - але попит не підкріплений фінансово. 2007 року було побудовано 10 млн. кв. метрів житла в Україні, у тому числі з індивідуальною забудовою, при потребі у 48 млн. квадратних метрів. Але у більшості потенційних покупців немає грошей на те, щоб повністю викупити побудовані 10 млн. квадратів", - зазначає він.

Наприклад, сьогодні середньостатистична київська сім'я з місячним бюджетом у 1,5 тис. доларів має складати на нову двокімнатну квартиру протягом десяти років. І це за умови переходу сім'ї на харчування від сонячної енергії та одяг з фігового листя.

Отож, на фоні високих цін потенційні покупці просто не купують житло, через що на ринку зникають гроші, і це тягне за собою відмову будівельників закінчувати проекти. Вони починають переносити їх на майбутнє, деякі просто закидають, під весь цей шум на ринок тихенько заповзають "Еліта-центри".

Але самі учасники ринку в такій ситуації бачать занадто вже яскраве світло в кінці тунелю. Настільки яскраве, що воно може виявитися лише першим прожектором на довгій трасі кризи.

Їхні переговори, їхня узгоджена позиція щодо тимчасового заморожування ринку дуже нагадує картельну змову. Яку вони неофіційно та одноголосно погодили цього тижня на нараді в міністерстві, розповівши один одному індивідуальні плани роботи на найближчі пару років, які разом складають велику стратегію боротьби за гроші майбутніх власників їхнього продукту.

"Але, на жаль, мало доказів, і довести змову практично нереально", - говорить управляючий партнер адвокатської фірми "Астерс" Олексій Дідковський.

Золотий план

Давайте ж зазирнемо глибше і спробуємо зрозуміти стратегію будівельників, послухавши, що вони говорили на нараді.

"У нас народ нині грає у відкладений попит. Всі вичікують, коли впадуть ціни, а вони ж падати не будуть, хіба що рости. От коли всі різко схопляться купувати нерухомість, тоді слід чекати різкого стрибку цін догори", - говорить директор мережі іпотечних супермаркетів Т.О.Ч.К.А. Дмитро Лобов.

Перечікуючи, народ тим часом витрачається на зйомне житло, підвищуючи попит на нього. "Навіть за статистикою на сьогодні орендні ціни на однокімнатну квартиру в Києві виросли на 25,4 відсотки , тоді як новобудови - всього на 11,4%, а це всього лише процент інфляції", - каже Дмитро Лобов.

Дійсно, люди до Києва їдуть постійно, і їм треба десь жити. І тоді, коли Нацбанк після економічної кризи знову дозволить довгострокові кредити, людина, що знімає квартиру, зрозуміє що сума місячної плати дорівнялася місячній платі по іпотеці.

І одразу побіжить за квартирою. В чергу на купівлю стануть усі, хто довго накопичував, або просто тримав гроші в очікуванні спаду цін. Попит різко зросте. "А новобудов не так уже й багато, бо сьогоднішні призупинені недобудови просто не з'являться через два роки, і будинків з новими квартирами буде дуже мало. Тому автоматично підскочать ціни", - говорить Олександр Бондаренко.

А далі завищена в рази ціна явно вже не впаде. Бо за тим через рік буде "Євро-2012", до якого більшість об'єктів будуватиметься за схемою олімпійських селищ. Нагадаю, в таких випадках створюються цілі мікрорайони готелей, які після закінчення великого заходу передаються у житловий фонд. А це означає що реального зниження цін на житло слід очікувати тільки восени 2012 року.

А для того, щоб споживач хоча б деякий час не звертав увагу на імовірну змову, девелопери вирішили підсолодити йому життя. "До кінця року можливе передноворічне п'ятивідсоткове акційне зниження цін, але аж ніяк не 30%, як мусолять так звані експерти. І то після нового року ціни обов'язково повернуться на старий рівень і будуть потихеньку зростати", - зазначає генеральний директор компанії "Мегокон-В" Володимир Винокур.

Фініта ля комедія

Отож, ставки девелоперів зроблено. Наскільки вони можуть зіграти? Незважаючи на впевнений оптимізм ріелторів, будівельників і девелоперів, розмови про майбутнє падіння ринку не зникають, та й самі нерухомці періодично про це обмовляються.

"Після "Еліти-центру" на ринку мало хто з інвесторів довіряє українським будівельним майданчикам, - говорить голова правління компанії-член Ради директорів Української Будівельної Асоціації SLAV-INVEST Мілан Паєвич, - Просто ринок майже не контролює держава. Первинний ризик на початку будівництва в Україні складає порядку 70% при загальноприйнятій нормі у 10%", - скаржиться він.

"Будівельники влетіли в мінуси, вони прогнозували динаміку в 18%, а отримали мінус 2%", - зазначає адвокат Тетяна Монтян. Тому з ринку і повтікали інвестори. Чого тільки варте відкладення будівництва на рік корпорацією Mirax Group.

Якщо вірити знайомим брокерам Тетяни Монтян, то ринок нині в застої. Який може навіть перерости в дефолт, як, нагадаємо, вже було у шаленому 98 році.

"Ще недавно на цьому ринку грали люди з зайвими мільйонами, але коли вони побачили кризу, що насувається, то вони відразу пішли зі своїми грішми в інші прибуткові бізнеси, такі, як земля. А ті ідіоти, які набралися кредитів наостанок, думаючи піднятися на спекуляціях, просто залишилися без трусів. Крупному гравцеві завжди легше звалити з ринку перед його падінням", - говорить адвокат.

Шкода, звичайно, тих 20 мільйонерів, які втратять частинку свого прибутку. Шкода тисячі українських сімей, які змушені будуть непомірно витрачатися на оренду, поки в будівельників не здадуть нерви. Але дешеві квартири все ж таки ринку потрібні. І їх варто дочекатися.