Четвертий рік функціонування ринку землі: все скуплять латифундисти?

Минуло майже чотири роки, як Парламент скасував мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. 

За цей час жоден з міфів, якими лякали українців на кожному кроці − так і не виправдався, хоч і було їх чимало. Усі паї скуплять іноземці, українці лишаться без нічого, або будуть змушені продавати землю за безцінь, земельні ділянки, що перебувають в оренді – заберуть агрохолдинги тощо.

Насправді ж за цей час було продано не більше 1% від загальної кількості земель с.-г. призначення, масового розпродажу не відбулося, як і шаленого ажіотажу від нових учасників ринку, натомість він виявився стійким, послідовним, з усіма необхідними законодавчими запобіжниками, які дійсно працюють навіть попри повномасштабне вторгнення росії. 

Це ми можемо спостерігати як в розрізі першого етапу земельної реформи, так і другого, який розпочався з 1 січня 2024 року, коли юридичні особи, засновані громадянами України, отримали право купувати землі с.-г. призначення. 

Будемо відвертими, робити комплексний аналіз ринку досить непросто, з огляду на його нерівномірні умови: перший рік, який був неповним, адже розпочинався з липня, другий рік – початок повномасштабного вторгнення, коли майже пів року не працювали реєстри, третій рік − функціонування попри те, що війна триває, зрештою четвертий рік – отримання доступу юридичними особами і зміна коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки уперше за останні чотири роки. 

Попри це, ми можемо простежити, що як кількість угод, так і ціна на земельні ділянки, стабільно зростають. 

З моменту відкриття ринку і станом на кінець першого кварталу 2024 року за договорами купівлі-продажу земельних ділянок, на які поширювався мораторій відчужено 114 872 земельних ділянок загальною площею 347 185 га. 

У 2021 році за період з 1.07.2021 за договорами купівлі-продажу відчужено 27 696 земельних ділянок загальною площею 100 314 га. Середня вартість за 1 га склала 32 972 грн. 

У 2022 році за договорами купівлі-продажу відчужено 23 122 земельні ділянки загальною площею 69 242 га. Середня вартість за 1 га зросла до 34 202 грн. У 2023 році кількість договорів купівлі-продажу сягнула 40 850, а їхня загальна площа − 114 135 га. Середня вартість за 1 га − 38 804 грн. 

Станом на сьогодні, середня вартість за 1 га досягла 45 246 грн, загальна площа відчужених ділянок становить 70 280 га, йдеться про 23 204 ділянки і це лише початок. 

З цього переліку юридичними особами всього викуплено 3 622 земельних ділянок загальною площею 11 610 га (первинний продаж – 2 924 земельних ділянок загальною площею 9 797 га, вторинний продаж – 628 земельних ділянок загальною площею 1 813 га), середня вартість за 1 га становить 64 116 грн. Фізичні особи придбали 19 582 земельні ділянки загальною площею 58 670 га (1 га − 41 510 грн).

Ключовим фактором ціноутворення лишається географія зі зрозумілих причин, тому найвищі показники ліквідності простежуються переважно у центральних та західних областях України. У розрізі регіонів найвищі ціни на земельні ділянки с.-г. призначення в Івано-Франківській – майже 79 тис. грн за 1 га, Львівській – 66 235 тис. грн, Тернопільській – 56 тис. грн, Полтавській – 63 тис. грн, Київській – майже 60 тис. грн. 

Найнижчі – на територіях, охоплених бойовими діями, а також у прифронтових областях: Запорізькій − 27 тис. грн, Херсонській – 31 тис. грн, Миколаївській − 33 тис. грн, Сумській − 34 тис. грн та Донецькій – 34 тис. грн. 

Найбільша кількість земельних ділянок набута юридичними особами у таких областях: Полтавська – 1 037, Сумська – 496 та Житомирська − 354). Найвища середня ціна за 1 га при набутті у власність за договором купівлі-продажу юридичними особами у таких областях: Одеській − 115 620 грн, Івано-Франківській − 110 721 грн та Рівненській − 96 тис. грн.

То що ми бачимо у підсумку? Станом на сьогодні, за перший квартал 2024 року, кількість проведених угод майже дорівнює кількості угод за неповний перший чи другий рік функціонування ринку, угоди з юридичними особами − складають лише п’яту частину від загальної кількості правочинів, спостерігається тенденція до вторинного продажу, коли юрособи викуповують земельні ділянки у своїх фізичних осіб. 

Попри війну в Україні, ринок земель лишається привабливим і ліквідним джерелом інвестицій. Говорити про нього, як про виклик або зраду у контексті малих фермерів − не варто. Юридичні особи в теперішніх умовах не ставлять за мету масове скуповування земельних ділянок, чому передує досить логічна підстава – відсутність на це ресурсів. 

Це пов’язано як з непростими умовами в українському аграрному секторі, через війну, так і загальними світовими цінами на продукцію. Безумовно, три роки були складними, початок четвертого року − попри непогані показники, ще не відкрився в повні ділової активності, адже її слід очікувати восени. 

Водночас ринок робить своє: кількість зацікавлених учасників зростає, зі свого боку ростуть і ціни, що не може не стимулювати орендні відносини. Тому ринок – це про перспективи та можливості для землевласників, але аж ніяк про "не на часі".