Українська правда

Четвертий рік функціонування ринку землі: все скуплять латифундисти?

Як змінилися ціни та попит на сільськогосподарську землю за період після відкриття ринку?

Минуло майже чотири роки, як Парламент скасував мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. 

За цей час жоден з міфів, якими лякали українців на кожному кроці − так і не виправдався, хоч і було їх чимало. Усі паї скуплять іноземці, українці лишаться без нічого, або будуть змушені продавати землю за безцінь, земельні ділянки, що перебувають в оренді – заберуть агрохолдинги тощо.

Насправді ж за цей час було продано не більше 1% від загальної кількості земель с.-г. призначення, масового розпродажу не відбулося, як і шаленого ажіотажу від нових учасників ринку, натомість він виявився стійким, послідовним, з усіма необхідними законодавчими запобіжниками, які дійсно працюють навіть попри повномасштабне вторгнення росії. 

Це ми можемо спостерігати як в розрізі першого етапу земельної реформи, так і другого, який розпочався з 1 січня 2024 року, коли юридичні особи, засновані громадянами України, отримали право купувати землі с.-г. призначення. 

Будемо відвертими, робити комплексний аналіз ринку досить непросто, з огляду на його нерівномірні умови: перший рік, який був неповним, адже розпочинався з липня, другий рік – початок повномасштабного вторгнення, коли майже пів року не працювали реєстри, третій рік − функціонування попри те, що війна триває, зрештою четвертий рік – отримання доступу юридичними особами і зміна коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки уперше за останні чотири роки. 

Попри це, ми можемо простежити, що як кількість угод, так і ціна на земельні ділянки, стабільно зростають. 

З моменту відкриття ринку і станом на кінець першого кварталу 2024 року за договорами купівлі-продажу земельних ділянок, на які поширювався мораторій відчужено 114 872 земельних ділянок загальною площею 347 185 га. 

У 2021 році за період з 1.07.2021 за договорами купівлі-продажу відчужено 27 696 земельних ділянок загальною площею 100 314 га. Середня вартість за 1 га склала 32 972 грн. 

У 2022 році за договорами купівлі-продажу відчужено 23 122 земельні ділянки загальною площею 69 242 га. Середня вартість за 1 га зросла до 34 202 грн. У 2023 році кількість договорів купівлі-продажу сягнула 40 850, а їхня загальна площа − 114 135 га. Середня вартість за 1 га − 38 804 грн. 

Станом на сьогодні, середня вартість за 1 га досягла 45 246 грн, загальна площа відчужених ділянок становить 70 280 га, йдеться про 23 204 ділянки і це лише початок. 

З цього переліку юридичними особами всього викуплено 3 622 земельних ділянок загальною площею 11 610 га (первинний продаж – 2 924 земельних ділянок загальною площею 9 797 га, вторинний продаж – 628 земельних ділянок загальною площею 1 813 га), середня вартість за 1 га становить 64 116 грн. Фізичні особи придбали 19 582 земельні ділянки загальною площею 58 670 га (1 га − 41 510 грн).

Ключовим фактором ціноутворення лишається географія зі зрозумілих причин, тому найвищі показники ліквідності простежуються переважно у центральних та західних областях України. У розрізі регіонів найвищі ціни на земельні ділянки с.-г. призначення в Івано-Франківській – майже 79 тис. грн за 1 га, Львівській – 66 235 тис. грн, Тернопільській – 56 тис. грн, Полтавській – 63 тис. грн, Київській – майже 60 тис. грн. 

Найнижчі – на територіях, охоплених бойовими діями, а також у прифронтових областях: Запорізькій − 27 тис. грн, Херсонській – 31 тис. грн, Миколаївській − 33 тис. грн, Сумській − 34 тис. грн та Донецькій – 34 тис. грн. 

Найбільша кількість земельних ділянок набута юридичними особами у таких областях: Полтавська – 1 037, Сумська – 496 та Житомирська − 354). Найвища середня ціна за 1 га при набутті у власність за договором купівлі-продажу юридичними особами у таких областях: Одеській − 115 620 грн, Івано-Франківській − 110 721 грн та Рівненській − 96 тис. грн.

То що ми бачимо у підсумку? Станом на сьогодні, за перший квартал 2024 року, кількість проведених угод майже дорівнює кількості угод за неповний перший чи другий рік функціонування ринку, угоди з юридичними особами − складають лише п’яту частину від загальної кількості правочинів, спостерігається тенденція до вторинного продажу, коли юрособи викуповують земельні ділянки у своїх фізичних осіб. 

Попри війну в Україні, ринок земель лишається привабливим і ліквідним джерелом інвестицій. Говорити про нього, як про виклик або зраду у контексті малих фермерів − не варто. Юридичні особи в теперішніх умовах не ставлять за мету масове скуповування земельних ділянок, чому передує досить логічна підстава – відсутність на це ресурсів. 

Це пов’язано як з непростими умовами в українському аграрному секторі, через війну, так і загальними світовими цінами на продукцію. Безумовно, три роки були складними, початок четвертого року − попри непогані показники, ще не відкрився в повні ділової активності, адже її слід очікувати восени. 

Водночас ринок робить своє: кількість зацікавлених учасників зростає, зі свого боку ростуть і ціни, що не може не стимулювати орендні відносини. Тому ринок – це про перспективи та можливості для землевласників, але аж ніяк про "не на часі".

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції "Економічної правди" та "Української правди" може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.
ринок землі земельна реформа