Операція “Консервація”, Або чому реформа управління житлом може не спрацювати

Останні кілька років відбуваються активні зміни для всіх учасників сфери управління багатоквартирними будинками.

З 2015 року була прийнята низка нормативно-правових актів, які докорінно змінили відносини у цій сфері.

Здавалося би, законодавством створені всі умови для реалізації реформи управління житлом та формування конкурентного ринку послуг з управління.

Однак на практиці ми бачимо протилежну картину: комунальні управляючі компанії (колишні ЖЕКи) продовжують обслуговувати переважну більшість будинків за низькими цінами, але з відповідним рівнем якості послуг, муніципалітети продовжують їх підтримувати за рахунок місцевого бюджету, а власники залишаються неактивними в питанні вибору свого управителя.

У чому ж проблема? Чому реформа управління не рухається?

Прийняті закони чітко визначили, хто і як може управляти багатоквартирними будинками в Україні.

Відтепер форм управління всього три - безпосередньо співвласники, ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) та управитель.

Останній може бути обраний співвласниками або міг бути призначений органом місцевого самоврядування за результатами проведеного конкурсу.

Законодавство передбачає чітку процедуру обрання управителя. Згідно з цією процедурою, управитель обирається на зборах співвласників, які мають бути скликані ініціативною групою у складі не менш як трьох співвласників цього будинку.

Ніхто інший не може бути ініціатором таких зборів. Тільки співвласники.

Така процедура не викликає складнощів у активних співвласників. Однак там, де людям байдуже, що і як буде відбуватися з їх будинком, такі збори ніхто не скликає.

А ті управляючі компанії, які все ще продовжують утримувати такі будинки, вимушені працювати за старими тарифами, яких дуже рідко вистачає на те, щоб оплачувати всі витрати, які постійно зростають.

Розв’язати цю ситуацію могла б активна позиція компаній, які хочуть стати управителями будинків.

Вони мали б іти до співвласників, презентувати себе та свої послуги, допомагати співвласникам у скликанні та проведенні зборів для обрання їх управителем будинку.

Таким чином була б досягнута мета реформи - співвласники усвідомили б себе повноцінними замовниками, а управляючі компанії зрозуміли, що всі рішення приймають співвласники, а їх роль - бути клієнтоорієнтованим виконавцем замовлених послуг.

Але сталося не так, як бажалося.

Замість того, щоб будувати комунікацію зі співвласниками, старі компанії йдуть до органів місцевого самоврядування зі скаргами на нестачу коштів та проханнями провести конкурс, щоб вже на зовсім інших умовах розподілити між ними всі будинки, які не визначилися з формою управління.

І тут починається найцікавіше: а чи законний конкурс сьогодні?

[BANNER1]Відсторонитися не можна впливати

Тривалий час органи місцевого самоврядування були активними гравцями гри під назвою "Управління багатоквартирним будинком".

Вони самостійно визначали, хто буде утримувати будинки, встановлювали та змінювали тарифи на ці послуги.

Це часто було простором для популізму з боку депутатів місцевих рад - вони мали безмежні можливості штучно стримувати зростання тарифів та активно загравати зі своїми виборцями.

Усе змінилося 10 червня 2018 року, коли норми закону "Про житлово-комунальні послуги" майже повністю усунули органи місцевого самоврядування (ОМС) від участі в управлінні багатоквартирними будинками.

З цього моменту місцеві ради не мають повноважень встановлювати або змінювати тарифи на утримання багатоквартирних будинків.

У місцевих рад залишилося єдине повноваження - провести конкурс з призначення управителя, але у чітко визначених законом випадках.

Що ж закон каже про проведення конкурсу?

Законодавство передбачило право ОМС провести конкурс для тих будинків, що не визначилися з формою управління.

Цей закон встановив, що якщо у період з 1 липня 2015 року до 1 липня 2016 року співвласники будинків самостійно не оберуть одну з трьох можливих форм управління, орган місцевого самоврядування виставить такі будинки на конкурс, за результатами якого призначить їм управителя.

Саме протягом цього року спостерігалася хвиля створення ОСББ, оскільки ризик отримати невідомо якого управителя за незрозуміло якими цінами був найкращим стимулом для того, щоб організувати самостійне управління будинком.

Проте в той час активні конкурси так і не розпочалися. Десь це пояснювалось пасивністю місцевих рад, десь - небажанням посадових осіб брати на себе відповідальність за оформлення відносин з управителем, за умови відсутності затверджених форм необхідних документів.

Зокрема, типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком був затверджений лише 5 вересня 2018 року разом з правилами надання цієї послуги.

10 червня 2018 року почали діяти норми Закону "Про житлово-комунальні послуги".

Право місцевої ради провести такий конкурс було суттєво звужено: якщо орган місцевого самоврядування до 10 червня 2018 року не скористався своїм правом оголосити та провести конкурс, він може провести конкурс і сьогодні, але тільки після прийняття рішення співвласниками на зборах про звернення до місцевої ради з проханням провести такий конкурс.

Здавалося б все зрозуміло - місцева рада має право проводити конкурс, але тільки на прохання співвласників. Проблема тільки в тому, що органи місцевого самоврядування та навіть центральні органи державної влади мають зовсім іншу думку.

[BANNER2]Патерналізм як перепона на шляху до дорослого суспільства

Чому ж органи влади та місцевого самоврядування по-своєму трактують, здавалося б, таку просту норму закону? Все просто.

Ніхто не хоче розглядати співвласників будинків як дорослих людей, які здатні самостійно приймати рішення та нести відповідальність за їх наслідки.

Нічого не робити зі своїм будинком - це також рішення. Якщо людям байдуже, що буде з їх будинком, так і має бути.

Тільки коли вони побачать усі можливі наслідки своєї бездіяльності, є шанс, що вони усвідомлять себе власниками та почнуть управляти будинком, впроваджувати заходи з енергоефективності та зовсім по-іншому ставитися до власності в цілому.

Давайте подумаємо, а навіщо втручатися? Що станеться з органами місцевого самоврядування, якщо вони будуть діяти чітко в межах закону та перестануть втручатися у відносини щодо управління будинками, що є чужою власністю?

Юридично - нічого не станеться. А от у політичному сенсі будуть цілком відчутні наслідки.

Люди, які звикли, що прийде хтось всемогутній та наведе всюди порядок, зробить капітальний ремонт та вирішить всі їх проблеми, будуть дуже незадоволені і не проголосують за таку владу на наступних виборах.

Погодитися на це дуже важко для наших сучасних політиків.

Але реформи інакше не робляться. Неможливо впроваджувати зміни намагаючись всюди і для всіх залишитися хорошим. Достатньо подивитися на досвід інших країн.

Перші роки змін завжди складні для всіх учасників суспільних відносин. Але вони того варті.

Зміни дають шанс на те, щоб у перспективі жити краще. Якщо не впроваджувати реформи, ми не зможемо розвиватися.

Стояти на місці неможливо, а отже, єдиним наслідком консервування існуючої ситуації є деградація, яка може призвести тільки до занепаду, аж ні в якому випадку не до розвитку.

Очевидно, що патерналістичний підхід до державного управління вже давно відійшов у минуле і є непридатним для управління сучасними державами.

Суспільство змінюється. Прийшов час дати людям право жити своїм життя та вільно приймати рішення.

Залишається відкрите питання - чи вистачить посадовим особам органів місцевого самоврядування та міським головам волі відсторонитися та припинити "заподіювати добро"?

Маю надію, що так, але тільки з часом ми зможемо отримати остаточну відповідь.