Стала ли война стоп-фактором для рынка земли?

В Україні ринок землі відкритий 22 місяці, з яких понад половину він функціонує в умовах війни.

Ключовим словом тут є "функціонує", адже купівля, продаж, здача в оренду – усі ці процеси, всупереч обставинам, тривають, формуючи доходи як до бюджету країни, так і землевласникам. 

Звісно, не можна не згадати про кризовий момент для ринку, − як і будь-яка галузь господарства України, ринок теж відчув на собі вплив війни, коли після повномасштабного вторгнення рф в Україну його робота призупинилася: був відключений доступ до державних реєстрів, зокрема Реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру. 

Така ситуація унеможливлювала укладення правочинів щодо нерухомості, тому перші місяці після початку війни договори не укладалися та не реєструвалися. 

Вже наприкінці травня доступ нотаріусів до реєстрів було відновлено, тоді ринок землі отримав другий шанс (крім територій, які віднесені до наказу Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій, як такі, на яких ведуться активні бойові дії, або які є тимчасово окупованими).

Кількість угод купівлі-продажу в різні роки

Якщо взяти до уваги показники 2021 року, коли ринок лише відкривався, загальна кількість угод купівлі-продажу становила 66 тис., їхня загальна площа склала 153 тис. га, за весь 2022 рік (з урахуванням відключених реєстрів) – всього було укладено 53 тис. угод, загальною площею 112 тис. га. 

Якщо говорити про перші місяці 2023 року – це вже 13 тис. угод, їхня загальна площа складає 26 тис. га і це лише початок. 

Діапазон цін

Середня вартість паїв у 2021 році була 38 тис. грн за га, у 2022 році – 38 тис. грн за га, сьогодні за неповні п’ять місяців роботи ринку землі – це вже 55 тис. грн за га. Наприклад, на Львівщині нині середня вартість за 1 га складає 163 тис. грн, водночас у областях, наближених до лінії фронту, таких як Херсонська − ціна не змінилася і складає 23 тис. грн за га. 

Тут варто розуміти, що ані мінімальна, ані максимальна ціна не відображають цілісної картини на ринку земель зараз через вплив багатьох факторів: місця розташування ділянки, зокрема, близькість чи віддаленість до прифронтових територій. 

Тобто ми розуміємо, що змінилася географія ринку землі, зросла ціна, але попит, попри все, продовжує зростати. Це відбувається з кількох причин: внаслідок переміщених підприємств, через заміновані території, адже господарствам із зон, де щільність забруднення зависока, іноді вигідніше інвестувати в землю в іншому регіоні, ніж розмінувати власні масиви для відновлення виробництва. 

Також не варто забувати, що землі − це інвестиція: у 2024 році, коли юридичні особи отримають доступ до ринку землі, не виключено, що ціна на землю від моменту відкиття ринку, як і прогнозувалося у довоєнний час, у деяких регіонах зросте до 40%. 

Географія ринку землі

До війни лідером за продажем земельних ділянок та однією з найпривабливіших областей була Харківська, на другому місці – Кіровоградська, потім Черкаська, Київська, Чернігівська області. 

Але через близькість воєнних дій, а ще й тому, що у деяких регіонах відключені реєстри, ці землі випали з пріоритетних областей для купівлі-продажу. На сьогодні лідерами є Вінницька, Львівська, Хмельницька, Тернопільська та Сумська області.

Умови

Процедури лишаються незмінними. Це стосується як оренди, так і відчуження земельних ділянок. Тобто є певні постулати: обмеження в 100 га на одну фізичну особу, офіційне підтвердження доходів, виключно безготівковий розрахунок під час укладання угод, згода орендаря, якщо земельна ділянка обтяжена орендою, відсутність заборон на набуття права на земельну ділянку. 

Така перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. 

Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди.

Ймовірність зміни правил ринку землі після завершення війни

З 2024 року запрацюють деякі зміни, це було передбачено від початку зняття мораторію. Наприклад, збільшиться ліміт до 10 тис. га "в одні руки", юридичні особи отримають право набуття таких ділянок. 

Вже зараз Парламент ухвалив законопроєкт №7532 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки", яким удосконалюються правове регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки, він спрощує функціонування ринку. 

Варто розуміти, що земельна реформа на сьогодні не є завершеною, тому ринок постійно удосконалюється і попереду у нас багато роботи.

Підсумовуючи усе, з упевненістю можна стверджувати, що попит на купівлю сільськогосподарської землі справді є і він лише зростає, інвестиції в Україну мають залучатися надалі, так як і має розвиватися аграрна галузь. 

У цьому випадку функціонування ринку землі в межах воєнного стану, там, де це можливо, – показник впевненості українців у нашій перемозі.