Доступ юрлиц к рынку земли во время войны: открыть или отсрочить

Як і будь-яка галузь господарства України, земельний ринок теж відчув на собі наслідки війни. 

Йдеться не тільки про втрати в сільському господарстві, що за підрахунками KSE Агроцентру та Міністерства аграрної політики вже складають понад $34 млрд, але й безпосередньо про його функціонування, активність та інші виклики, про які я згадаю дещо пізніше.

Війна, земля і гроші

Перші три місяці після початку повномасштабного вторгнення договори не укладалися та не реєструвалися. Наприкінці травня доступ нотаріусів до системи ДЗК було відновлено, саме тоді відновився ринок землі.

Загалом станом на кінець березня 2023 року в рамках ринку землі було зареєстровано приблизно півмільйона різних угод, з них — 163,5 тис. угод купівлі-продажу, міни, дарування на площу понад 363,5 тис. га.

Якщо за 8 місяців від запуску ринку до початку повномасштабного вторгнення українці уклали 100,9 тис. угод на площу 244,5 тис. га, то за 10 місяців під час воєнного стану — 62,4 тис. угод на площу 119 тис. га. 

Отже, площа зменшилася у 2,6 рази, а середня ділянка скоротилась на 20% з 2,4 га до 1,9 га.

Це повʼязано насамперед із ризикованістю таких вкладень і відкладеним інвестиційним попитом. Простіше кажучи, фермери бережуть гроші, а власники не готові продавати свою землю дешевше, ніж вони могли б.

До початку вторгнення лідерами ринку землі були Харківська, Сумська, Полтавська, Вінницька та Київська області, після — Дніпропетровська, Полтавська, Кіровоградська, Вінницька і Хмельницька.

Бачимо, що укладання договорів (окрім реєстрації свідоцтв про спадщину) в областях, що перебувають або перебували в зоні активних бойових дій, суттєво сповільнилось і навпаки.

Максимальні ціни за гектар до вторгнення (у 10-15 разів вищі, ніж середня по Україні) фікусувалися в Київській і Івано-Франківській областях. Із­ початком повномасштабної війни ситуація змінилася. Середня ціна в областях на заході України збільшилась, а в центральних та південних — зменшилася. 

Звісно, максимальна ціна не може свідчити про вартість сільськогосподарської землі, проте вона чітко вказує на настрої інвесторів.

Держава, громади, приватні особи: хто заробив більше?

За даними ДЗК, станом на березень цього року середня ціна одного гектара аграрних угідь в Україні становить 35 тис. грн за договорами купівлі-продажу. І хоча від запуску ринку землі показник майже не змінився (коливається в межах 35-43 тис. грн за гектар), з огляду на інфляцію, можна сказати, що ціна на ринку землі впала якраз на рівень інфляції.

За липень 2021 року українці витратили 166,7 млн грн на придбання земельних ділянок, а вже за грудень цифра зросла майже до 1 мільярда.

Війна внесла свої корективи. За рік повномасштаного вторгення цей показник не перевищував 120 млн грн. У березні 2023 року динаміка дещо змінилася, тільки за крайній місяць українці придбали земельні ділянки на суму понад 201 млн грн.

Загалом з липня 2021 року по кінець березня українці інвестували в купівлю землі більше 5,1 млрд грн. А це – податки і доходи селян, що мали землю і бажання її продати. 

Завдяки запровадженню земельної децентралізації восени 2021 року громади отримали потужний інструмент додаткового доходу через здачу земель в оренду та їх продаж (не с-г землі). 

За цей час вони реалізували активів на 909,6 млн грн (257,5 млн грн принесла оренда, ще 651 млн грн — продаж несільськогосподарських ділянок, переважно під будівництво).

Держава також користується електронними аукціонами. За весь час земельні торги принесли 848 тис. грн, з яких 807 тисяч приніс продаж несільськогосподарських ділянок. 

Більший ентузіазм навіть за державу показали приватні особи, які за допомогою Прозорро змогли заробити 128 млн грн, передусім із продажу землі. 

Сільськогосподарська земля, що виставлялася на аукціонах, уже принесла своїм власникам 244,2 млн грн (жовтень 2021 – кінець березня 2023 року). Беззаперечними лідерами тут виступають громади, які здали землю в оренду на суму 161 млн грн. Ще на 82 млн грн реалізували землі (оренда або продаж) звичайні селяни. 

Таким чином, найбільше доходів з продажу несільськогосподарської землі після фізичних осіб отримали громади.

Чи варто відкривати доступ юридичних осіб до ринку землі попри війну? 

Як на мене, відповідь є однозначною. Так, його варто відкрити для юридичних осіб. Так, навіть, якщо активна фаза війни буде тривати й у 2024 році й ось чому.

Ринок був, є і буде. Питання якого кольору — білий чи сірий. Ще до відкриття ринку для фізосіб основним аргументом "за" був той факт, що всі роки, починаючи з 1991 року ринок землі в Україні був, але в тіні. Наразі таке право держава має надати і юридичним особам — у білу, прозоро та публічно.

Ринок точно не буде запущено миттєво, у всіх буде час зрозуміти, як і що працює. Умовний перехідний період після запуску був протягом кількох місяців і навіть після цього були певні проблеми, які згодом вирішились. 

Із запуском землі для юросіб, імовірніше, буде те саме: нотаріуси будуть вчитися вираховувати концентрацію гектарів в одні руки для компаній, перевіряти їх за санкційними списками й напрацьовувати ту саму практику.

У невеликих фермерів будуть кошти для того, щоб викупити землю в пайовиків, якщо в обох буде таке бажання. Допоможе в цьому Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві, який гарантуватиме банку, що фермер погасить кредит. Це частково знімає з фермера необхідність шукати заставне майно для отримання коштів. Такі кредитні кошти можна буде витратити, зокрема на викуп землі, яку обробляє фермер.

Ринок — це передусім право, а не обовʼязок. Як показує робота ринку землі для фізичних осіб, великого ажіотажу немає і не було навіть за наявності ліквідних коштів. Натомість напрацьована практика укладання договорів та відшліфовані механізми стануть у нагоді, коли балкери з українським зерном знов підуть із портів Маріуполя та Севастополя.

Ринок — це чіткий індикатор для партнерів, що Україна не зупиниться в реформах. Здатність Уряду й суспільства послідовно прагнути своєї мети — лакмусовий папірець для нас самих і наших союзників.

Земельна реформа, з якою Україна відстала на кілька десятків років, має відбутися в повному обсязі. Українці мають право отримувати гідний прибуток, а українські компанії — інвестувати гроші в українську землю легально та прозоро.